Räumungsprozess nach Eigenbedarfskündigung

Räumungsprozess nach Eigenbedarfskündigung

Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. April 2021 (Aktenzeichen: VIII ZR 6/19)

RA und Notar Krau

Gerichtsurteil: Eigenbedarfskündigung und Härtefälle

Worum ging es in diesem Fall?

Ein Vermieter hatte seinem Mieter, der seit 1986 in der Wohnung lebte, wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Mieter widersprach der Kündigung. Er argumentierte, ein Umzug sei ihm aufgrund seines hohen Alters und seiner gesundheitlichen Probleme nicht zuzumuten. Er legte ärztliche Atteste vor, die seinen schlechten Gesundheitszustand und eine drohende Verschlechterung bei einem Umzug bestätigen sollten.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Räumung ab, da die Kündigung unwirksam sei. Das Landgericht sah die Kündigung zwar als wirksam an, gab aber dem Härtefall-Argument des Mieters recht und entschied, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werden müsse. Daraufhin zog der Vermieter vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Er kam zu zwei zentralen Feststellungen:

Zur Frage der Unzumutbarkeit eines Umzugs:

Selbst wenn ein Mieter ärztliche Atteste vorlegt, die eine schwere Krankheit und die Unzumutbarkeit eines Umzugs bescheinigen, muss das Gericht in der Regel ein unabhängiges Sachverständigengutachten einholen. Die Atteste allein reichen nicht aus, um die behaupteten gesundheitlichen Probleme und deren konkrete Auswirkungen auf die Lebensführung sowie auf die Folgen eines Umzugs festzustellen.

Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die Behauptungen des Mieters bestreitet. In diesem Fall gab es sogar ein älteres Gutachten, das das Gegenteere bescheinigte, was die Notwendigkeit eines neuen Gutachtens noch verstärkte. Das Landgericht hätte sich also nicht nur auf die Atteste verlassen dürfen.

Räumungsprozess nach Eigenbedarfskündigung

Zur Anschlussrevision des Mieters:

Der Mieter hatte ebenfalls eine Revision (Anschlussrevision) eingelegt, weil er erreichen wollte, dass die Kündigung für unwirksam erklärt wird. Der BGH erklärte diese Revision jedoch für unzulässig. Die Begründung: Das Landgericht hatte ihm bereits recht gegeben, indem es das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzte. Es gab für den Mieter also keine „Beschwer“ mehr durch das Urteil, die eine Revision rechtfertigen würde, da er sein Ziel, in der Wohnung bleiben zu können, bereits erreicht hatte.

Was bedeutet dieses Urteil für Laien?

Vermieter:

Wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen und der Mieter einen Härtefall aufgrund von Krankheit geltend macht, müssen die Gerichte die gesundheitlichen Probleme genau prüfen. Dafür reicht es oft nicht, nur Atteste zu betrachten. Es muss ein unabhängiger Sachverständiger beauftragt werden. Dies schützt Sie als Vermieter davor, dass die Härtefall-Argumente des Mieters vorschnell akzeptiert werden.

Mieter:

Wenn Sie eine Kündigung erhalten und sich auf einen Härtefall wegen Krankheit berufen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass ein Gericht die Echtheit und die Auswirkungen Ihrer Erkrankung durch einen Sachverständigen prüfen lässt. Die Vorlage von Attesten ist ein wichtiger erster Schritt, aber Sie müssen sich auf eine weitere Begutachtung einstellen. Außerdem zeigt das Urteil, dass Sie, wenn Sie aufgrund der Härtefallregelung bereits das Recht erhalten haben, in der Wohnung zu bleiben, in der Regel nicht zusätzlich die Kündigung selbst anfechten können.