Rangsdorfer Hausdrama Familie muss ausziehen kriegt aber Baukosten erstattet
BGH Urteil vom 14.03.2025, Az. V ZR 153/23
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im langjährigen Rechtsstreit um das „Rangsdorfer Hausdrama“ ein Urteil gefällt,
das sowohl für die betroffene Familie W. als auch für den Grundstückseigentümer S. weitreichende Konsequenzen hat.
Nach fast zwölf Jahren juristischen Tauziehens hat der BGH entschieden, dass Familie W. das Grundstück räumen muss, jedoch Anspruch auf Erstattung ihrer Hausbaukosten hat.
Die genaue Höhe dieser Erstattung muss nun das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg festlegen, an das der Fall zurückverwiesen wurde.
Hintergrund des Rechtsstreits
Der Fall begann im Jahr 2010, als Kristin W. im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Grundstück in Rangsdorf erwarb.
Jahre später stellte sich heraus, dass die Versteigerung aufgrund eines Gerichtsfehlers unwirksam war und S. nie sein Eigentum an dem Grundstück verloren hatte.
S. forderte daraufhin von Familie W., das von ihr selbst gebaute Haus abzureißen und das Grundstück zu räumen.
Familie W. weigerte sich, da sie keine Schuld an dem Fehler trug und zum Zeitpunkt des Hausbaus nichts von der Unwirksamkeit der Versteigerung wusste.
Rangsdorfer Hausdrama Familie muss ausziehen kriegt aber Baukosten erstattet
Die Entscheidung des BGH
Der BGH hat nun entschieden, dass Familie W. das Grundstück räumen muss, jedoch nicht, bevor S. die Hausbaukosten erstattet hat.
Diese Entscheidung basiert auf einer Revision der bisherigen Rechtsprechung des BGH zum Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV).
Bisher unterschied der BGH zwischen Sanierung und Neubau, wobei nur die Sanierung eines bestehenden Hauses als ersatzfähige Verwendung galt.
Der Neubau eines Hauses auf einem unbebauten Grundstück hingegen nicht.
Der BGH hat diese Unterscheidung nun aufgegeben und entschieden, dass auch der Neubau eines Hauses auf einem fremden Grundstück
unter bestimmten Voraussetzungen einen ersatzfähigen Anspruch darstellen kann.
Dies gilt insbesondere dann, wenn der Besitzer des Grundstücks gutgläubig war, also nicht wusste und auch nicht wissen konnte, dass er nicht der rechtmäßige Eigentümer war.
Rechtsfolgen der Entscheidung
Die Entscheidung des BGH hat folgende Rechtsfolgen:
Ersatz der Hausbaukosten:
Familie W. hat Anspruch auf Ersatz der Kosten, die sie in den Bau des Hauses investiert hat und die den Wert des Grundstücks noch heute erhöhen.
Die genaue Höhe der Erstattung muss das OLG Brandenburg festlegen.
Zurückbehaltungsrecht:
Familie W. hat ein Zurückbehaltungsrecht, d. h. sie muss das Grundstück erst räumen, wenn S. die Hausbaukosten erstattet hat.
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Abriss des Hauses:
S. muss das Haus auf eigene Kosten abreißen, falls er dies wünscht.
Löschung der Grundschuld:
Ein Anspruch von S. auf Löschung der Grundschuld besteht laut BGH nicht.
Ausblick
Die Entscheidung des BGH markiert einen wichtigen Wendepunkt in diesem langjährigen Rechtsstreit.
Sie schafft Klarheit in Bezug auf die Rechte gutgläubiger Besitzer von Grundstücken und sorgt für einen angemessenen Interessenausgleich zwischen Eigentümern und Besitzern.
Die genaue Höhe der Erstattung der Hausbaukosten und die weiteren Details der Umsetzung des Urteils werden nun vom OLG Brandenburg geklärt.
