Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

BGH, 11.02.2011 – V ZR 66/10

Vorinstanzen:

AG Brühl, Entscheidung vom 01.07.2009 – 23 C 604/08 –

LG Köln, Entscheidung vom 18.02.2010 – 29 S 140/09 –

RA und Notar Krau

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11.02.2011 (Az. V ZR 66/10) befasste sich mit den Informationsrechten eines Wohnungseigentümers gegenüber der Hausverwaltung. Im Kern geht es um die Frage, unter welchen Umständen ein Eigentümer Anspruch auf die Übersendung von Verwaltungsunterlagen und die Erteilung von Auskünften hat.

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer hatte in den Jahren 2005 bis 2009 in 98 Schreiben Auskunft von der Hausverwaltung verlangt. Er bat um die Übersendung von Kopien verschiedener Verwaltungsunterlagen und Auskünfte zu bestimmten Abrechnungen und Wirtschaftsplänen. Der Eigentümer nahm jedoch an keinen Eigentümerversammlungen teil. Die Hausverwaltung hatte bereits einige Anfragen beantwortet und Kopien gegen Kostenerstattung verschickt. Als der Eigentümer weitere Unterlagen und Auskünfte forderte, lehnte die Verwaltung dies ab. Daraufhin klagte der Eigentümer.

Das Urteil des BGH

Der BGH wies die Klage des Eigentümers ab und bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Das Gericht unterschied dabei zwischen dem Einsichtsrecht in Unterlagen und dem Auskunftsanspruch.

1. Einsichtsrecht in Unterlagen

Grundsätzlich:

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dieses Recht dient dazu, die Arbeit der Verwaltung zu überprüfen.

Ort der Einsichtnahme:

Der BGH stellte klar, dass der Ort der Einsichtnahme grundsätzlich die Geschäftsräume der Hausverwaltung sind. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, die Unterlagen zur Wohnung des Eigentümers zu schicken.

Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Kopien:

Der Eigentümer hat das Recht, sich bei der Einsichtnahme auf eigene Kosten Kopien anfertigen zu lassen. Ein Anspruch auf Übersendung der Kopien durch die Verwaltung besteht jedoch nicht, auch nicht gegen Kostenerstattung. Eine Ausnahme von dieser Regel wäre nur dann denkbar, wenn der Eigentümer die Informationen anders nicht rechtzeitig erhalten könnte, zum Beispiel vor einer Eigentümerversammlung. Im vorliegenden Fall sah der BGH keine Grundlage für eine solche Ausnahme. Der Weg von 21 Kilometern zu den Geschäftsräumen der Verwaltung sei dem Eigentümer zumutbar.

Verwaltungsbeirat:

Das Gericht lehnte auch den Anspruch auf Zusendung eines Berichts des Verwaltungsbeirats ab, da das Einsichtsrecht in solche internen Dokumente nicht von einem einzelnen Eigentümer, sondern von der Eigentümergemeinschaft als Ganzes geltend gemacht werden muss.

2. Auskunftsanspruch

Gemeinschaftlicher Anspruch:

Der Anspruch auf Auskunft zu Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplänen oder anderen gemeinschaftlichen Angelegenheiten steht in erster Linie allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Ein einzelner Eigentümer kann diese Auskünfte nur verlangen, wenn sich das Anliegen ausschließlich auf seine persönlichen Angelegenheiten bezieht oder wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Versammlung das Recht nicht wahrgenommen hat.

Kein individueller Anspruch:

Der klagende Eigentümer hatte seit Beginn der Verwaltungstätigkeit an keiner Versammlung teilgenommen. Daher konnte er die Auskünfte nicht als Einzelner verlangen, da das Gericht davon ausging, dass die Auskunftsansprüche nicht allein ihn betrafen.

Fazit

Das Urteil bestätigt, dass ein Wohnungseigentümer zwar ein umfassendes Recht auf Information und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hat, dieses Recht aber an bestimmte Regeln gebunden ist. Die Einsichtnahme muss grundsätzlich in den Geschäftsräumen der Verwaltung erfolgen und das Recht auf Auskunft zu gemeinschaftlichen Angelegenheiten steht primär der Eigentümergemeinschaft als Ganzes zu. Der einzelne Eigentümer kann dies nur unter bestimmten Voraussetzungen einfordern.