Rechtliche Folgen der Einstufung eines Grundstücks als Außenbereich

Rechtliche Folgen der Einstufung eines Grundstücks als Außenbereich

Das ist eine sehr wichtige Frage, denn die Einstufung eines Grundstücks als Außenbereich hat dramatische Konsequenzen für alle Baupläne. Für Laien lässt sich das am besten als eine Art „Grundsatz des Bauverbots mit Ausnahmen“ im Vergleich zum „Grundsatz der Baufreiheit“ im normalen Wohngebiet (Innenbereich) beschreiben.

Hier erkläre ich Ihnen detailliert und leicht verständlich, was die Einstufung als Außenbereich nach deutschem Baurecht (geregelt vor allem in § 35 Baugesetzbuch (BauGB)) konkret für Ihre zukünftige Bebauung bedeutet.

Der Grundsatz: Bauen im Außenbereich ist die Ausnahme

Der Außenbereich umfasst grob alle Flächen außerhalb der geschlossenen Bebauung (der sogenannten „im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) und außerhalb der Gebiete, für die ein Bebauungsplan existiert. Dies sind in der Regel die freien Landschaften – Felder, Wälder, Wiesen, Natur.

Die entscheidende Grundregel in Deutschland lautet: Der Außenbereich soll von jeglicher Bebauung grundsätzlich freigehalten werden.

Warum diese Strenge?
Die Baugesetze verfolgen damit mehrere öffentliche Belange und Schutzziele:

Schutz der Natur und Landschaft:

Die natürliche Eigenart der Landschaft, die Schönheit des Orts- und Landschaftsbildes sowie der Naturschutz sollen bewahrt bleiben.

Regelung der Siedlungsentwicklung:

Es soll die Entstehung von unerwünschten, zersiedelten Gebieten (sogenannten Splittersiedlungen) verhindert werden, die schwer und unwirtschaftlich zu erschließen sind (Straßen, Wasser, Abwasser, Strom).

Vorrang der Land- und Forstwirtschaft:

Die Flächen sollen in erster Linie ihrer ursprünglichen Nutzung (Land- und Forstwirtschaft) dienen können.

Die Konsequenzen für „normale“ Bauwünsche

Wenn Sie im Außenbereich ein Grundstück besitzen, bedeutet das, dass Sie dort kein normales Wohnhaus oder ein reines Gewerbegebäude errichten dürfen, das keinen spezifischen Bezug zur Landschaft hat. Die Baubehörde wird Ihren Antrag in den allermeisten Fällen ablehnen, wenn er nicht unter eine der im Gesetz genau definierten Ausnahmen fällt.

Im Gegensatz zum Innenbereich, wo Ihr Bauvorhaben genehmigt wird, wenn es sich in die Umgebung einfügt, müssen Sie im Außenbereich nachweisen, dass Ihr Vorhaben ausdrücklich dort hingehört.

Das Hauptproblem: Die Beeinträchtigung Öffentlicher Belange

Selbst wenn Sie eine Ausnahme finden, müssen Sie immer zusätzlich sicherstellen, dass Ihr Vorhaben keine öffentlichen Belange beeinträchtigt. Dazu gehören zum Beispiel:

Der Widerspruch zu den Darstellungen im Flächennutzungsplan (z. B. wenn dort Ackerland statt Bauland vorgesehen ist).

Rechtliche Folgen der Einstufung eines Grundstücks als Außenbereich

Die Gefahr der Entstehung einer Splittersiedlung.

Die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft.

Mangelnde Erschließung (Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom). Die Erschließung muss in der Regel gesichert sein, bevor Sie bauen dürfen. Die Kosten dafür tragen Sie oft selbst.

Die wenigen Ausnahmen: Privilegierte Vorhaben

Das Baugesetzbuch (BauGB) lässt Bauen im Außenbereich nur in wenigen, eng begrenzten Fällen zu. Man spricht hier von privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB.

Privilegiert sind nur Bauvorhaben, die wegen ihrer Eigenart oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung in den Außenbereich gehören. Die wichtigsten sind:

Land- und forstwirtschaftliche Betriebe:

Hierzu zählen alle Bauten, die einem ernsthaft und auf Dauer angelegten landwirtschaftlichen Betrieb dienen (z. B. Ställe, Scheunen, Maschinenhallen). Auch das Betriebsleiterwohnhaus kann dazugehören, solange es dem Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Achtung: Reine Liebhaberei oder Hobby-Landwirtschaft (z. B. drei Pferde zur Freude) ist nicht privilegiert!

Gartenbauliche Erzeugung:

Betriebe, die der Produktion von Pflanzen dienen (z. B. Gärtnereien).

Öffentliche Versorgung und ortsgebundene Betriebe:

Anlagen, die aufgrund ihrer Natur oder ihrer negativen Wirkung auf die Umgebung nur im Außenbereich errichtet werden können (z. B. Wasserwerke, Kläranlagen, Funkmasten, Windenergieanlagen, bestimmte Kiesgruben).

Wenn Ihr Bauvorhaben unter eine dieser Kategorien fällt, ist es grundsätzlich zulässig, sofern keine öffentlichen Belange entgegenstehen.

Sonstige und Begünstigte Vorhaben

Wenn Ihr Bauvorhaben nicht privilegiert ist, bleibt Ihnen nur der Weg über Sonstige Vorhaben oder Begünstigte Vorhaben.

Sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB)

Alle Bauwünsche, die weder privilegiert noch begünstigt sind, gelten als sonstige Vorhaben. Dazu gehört in der Regel das reine Wohnhaus eines nicht-landwirtschaftlichen Eigentümers.

Zulässigkeit:

Diese Vorhaben können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung keine öffentlichen Belange beeinträchtigt.

Hürde:

Dies ist die schwierigste Kategorie. Da das Gesetz den Außenbereich schonen will, wird schon eine leichte Beeinträchtigung (z. B. ein geringfügiger Widerspruch zum Flächennutzungsplan oder die Befürchtung einer Zersiedelung) zur Ablehnung führen. Die Behörde hat hier einen großen Ermessensspielraum. Ein normales Wohnhaus auf der grünen Wiese wird hier fast immer scheitern.

Begünstigte Vorhaben (Teilprivilegierung) (§ 35 Abs. 4 BauGB)

Dies sind spezielle „Erleichterungen“ für bestimmte Fälle, die bereits einen Bezug zum Außenbereich haben. Sie sind zwar nicht von Grund auf privilegiert, aber ihnen können bestimmte öffentliche Belange nicht entgegengehalten werden. Beispiele sind:

Die Umnutzung eines landwirtschaftlichen Gebäudes, dessen Betrieb aufgegeben wurde, zu Wohnzwecken oder für kleine Gewerbe, solange es im Wesentlichen in seiner äußeren Gestalt erhalten bleibt.

Die angemessene Erweiterung eines bereits zulässigerweise im Außenbereich errichteten Wohngebäudes (z. B. Anbau).

Der Wiederaufbau eines durch Brand zerstörten, ehemals zulässigen Gebäudes.

Auch hier gibt es strenge Auflagen (z. B. zeitliche Befristungen, Größenbegrenzungen, Einhaltung der ursprünglichen Gestalt).

Fazit und Empfehlung

Die Einstufung als Außenbereich ist baurechtlich eine Art „Hochsicherheitsbereich“ mit maximalen Hürden für die Bebauung. Für den Laien bedeutet dies:

Reines Wohnen oder nicht-ortsgebundenes Gewerbe ist nahezu ausgeschlossen.

Bauen ist nur mit einer engen Anbindung an die Land-/Forstwirtschaft oder die öffentliche Versorgung möglich (privilegierte Vorhaben).

Bestandsschutz für alte Bauten ist möglich, aber bei Umbauten oder Erweiterungen drohen hohe Hürden oder der Verlust des Bestandsschutzes.

Jedes Vorhaben muss die öffentlichen Belange (Natur, Landschaftsbild, Erschließung, Verhinderung von Splittersiedlungen) berücksichtigen.

Dringende Empfehlung:

Bevor Sie in einem Außenbereichsgrundstück investieren oder planen, sollten Sie unbedingt eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen. Nur ein positiver Bauvorbescheid gibt Ihnen rechtliche Sicherheit über die Zulässigkeit Ihres konkreten Vorhabens.