Rechtliche Gestaltungen für nichteheliche Lebensgefährten

Rechtliche Gestaltungen für nichteheliche Lebensgefährten

Gemeinsame Immobilieninvestitionen ohne Trauschein: So sichern Sie sich richtig ab

Wenn Paare ohne Trauschein gemeinsam in eine Immobilie investieren, herrscht oft große Harmonie. Doch rechtlich gesehen ist diese Konstellation riskant. Anders als bei Ehepaaren gibt es keine automatischen Gesetze, die das Vermögen bei einer Trennung fair aufteilen. Damit im Falle eines Falles kein Streit entsteht, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Investitionen vertraglich abzusichern.

Die Lösung über ein privates Darlehen

Eine der einfachsten und am häufigsten gewählten Methoden ist die Vereinbarung eines Darlehens. Hierbei wird schriftlich festgehalten, dass ein Partner dem anderen Geld für das Haus geliehen hat.

Was wird durch das Darlehen geschützt?

Nicht jede Zahlung im Alltag zählt als Darlehen. Es geht vor allem um Beträge, die direkt in die Immobilie fließen. Dazu gehören:

• Geld für den Kauf oder den Bau des Hauses.
• Kosten für einen größeren Ausbau oder eine neue Ausstattung.
• Geld, um Kredite bei der Bank schneller abzubezahlen.

Was zählt nicht dazu?

Alltägliche Kosten werden normalerweise nicht als Darlehen gewertet. Dazu gehören die Grundsteuer, Versicherungen oder die Stromrechnung. Auch die Zinsen für das Bankdarlehen fallen meist nicht unter diese Regelung. Man sieht diese Zahlungen eher als eine Art „Nutzungsgebühr“ für das gemeinsame Wohnen an.

Wann muss das Geld zurückgezahlt werden?

Normalerweise ist das Darlehen während der Beziehung zinslos. Zurückgezahlt werden muss es erst, wenn bestimmte Ereignisse eintreten. Solche Momente sind zum Beispiel:

• Das Haus wird verkauft.
• Ein Partner verstirbt oder wird zahlungsunfähig.
• Das Paar trennt sich dauerhaft (meist wird hier eine Frist von sechs Monaten angesetzt).

Was passiert, wenn das Paar später doch heiratet?

Es kommt oft vor, dass Paare erst gemeinsam bauen und Jahre später heiraten. In diesem Moment ändert sich der rechtliche Status komplett. Es gibt verschiedene Wege, wie man dann mit den alten Vereinbarungen umgeht:

Das Darlehen bleibt bestehen

Man kann vereinbaren, dass das Darlehen auch in der Ehe gültig bleibt. Oft wird dann gleichzeitig festgelegt, dass das Haus bei einer späteren Scheidung nicht in den normalen Vermögensausgleich (den sogenannten Zugewinnausgleich) fällt. So schützt man das investierte Geld separat.

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Umwandlung in Ehe-Vermögen

Eine andere Möglichkeit ist es, das Darlehen mit der Hochzeit aufzuheben. Stattdessen wird der Wert des Hauses ab dem tatsächlichen Baubeginn berechnet. So wird sichergestellt, dass die Wertsteigerung der Immobilie von Anfang an beiden Partnern zur Hälfte zugutekommt.

Das Ankaufsrecht: Wer darf im Haus bleiben?

Wenn eine Beziehung scheitert, stellt sich oft die Frage: Wer darf das Haus behalten und den anderen auszahlen? Hierfür kann man ein sogenanntes Ankaufsrecht vereinbaren.

Wer hat den Vorrang?

Im Vertrag kann man festlegen, wer zuerst entscheiden darf. Kriterien könnten sein:

1. Wer hat bisher mehr Geld für die Tilgung bezahlt?
2. Wer kümmert sich um die gemeinsamen Kinder?
3. Im Zweifel kann sogar das Los entscheiden.

Wie wird der Preis bestimmt?

Der Preis für die Übernahme muss fair berechnet werden. Meistens wird ein Sachverständiger beauftragt, den aktuellen Wert der Immobilie zu schätzen. Manchmal vereinbaren Paare auch einen kleinen Rabatt (etwa 15 Prozent), um es dem Partner zu erleichtern, im Haus wohnen zu bleiben.

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Eine sehr flexible Lösung ist die Gründung einer kleinen Gesellschaft, der sogenannten GbR. Das Haus gehört dann nicht den Personen direkt, sondern der Gesellschaft.

Flexible Anteile

Der große Vorteil der GbR ist, dass die Anteile „mitwachsen“ können. Wenn ein Partner in einem Jahr mehr Geld für die Renovierung zahlt oder Sondertilgungen leistet, erhöht sich sein Anteil am Haus automatisch. Das ist bei einer normalen Eintragung im Grundbuch viel komplizierter.

Eigenleistung wird belohnt

In einer GbR kann man auch vereinbaren, dass handwerkliche Arbeit als Investition zählt. Wer also selbst Fliesen verlegt oder Wände streicht, kann sich diese Stunden anrechnen lassen. Im Text wird beispielsweise ein Wert von 15 Euro pro Stunde für handwerkliche Arbeit oder 5 Euro für Hilfe im Haushalt vorgeschlagen.

Schutz im Todesfall

Man kann regeln, dass beim Tod eines Partners der Anteil automatisch an den anderen fällt. So wird verhindert, dass eine Erbengemeinschaft (zum Beispiel entfernte Verwandte) plötzlich Mitspracherecht am Haus hat.

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

In der folgenden Tabelle sehen Sie die Möglichkeiten noch einmal im schnellen Vergleich:

In Google Sheets exportieren

Egal für welchen Weg man sich entscheidet: Es ist wichtig, diese Absprachen schriftlich und am besten notariell festzuhalten. Nur so sind beide Partner wirklich abgesichert, wenn sich die Lebensumstände ändern.

Wenn Sie eine solche Vereinbarung rechtssicher gestalten möchten oder Fragen zu Ihrer persönlichen Situation haben, sollten Sie sich professionell beraten lassen. Für eine individuelle Beratung und die rechtssichere Gestaltung Ihrer Verträge nehmen Sie bitte mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.