Rechtslage nach dem Sachenrechtsänderungsgesetz und dem Erbbaurechtsgesetz

Rechtslage nach dem Sachenrechtsänderungsgesetz und dem Erbbaurechtsgesetz

Ausgangsfrage: Wie wirkt sich die aktuelle Rechtslage nach dem Sachenrechtsänderungsgesetz (SachenRÄndG) auf den Erbbauzins und dessen Absicherung im Grundbuch aus?

Einführung in das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht wird oft als „verkauftes Grundstück“ bezeichnet. Sie bauen ein Haus auf einem fremden Grundstück. Dafür zahlen Sie dem Eigentümer eine Art Miete. Diese Miete nennt man Erbbauzins.

Damit der Eigentümer sicher sein Geld bekommt, wird eine Reallast im Grundbuch eingetragen. Eine Reallast ist ein Recht an einem Grundstück. Sie verpflichtet den jeweiligen Besitzer des Grundstücks (oder hier des Erbbaurechts) zu einer Leistung. In diesem Fall ist die Leistung die Zahlung des Geldes.

Das Problem der Zwangsversteigerung

Früher gab es ein großes Problem bei Zwangsversteigerungen. Wenn ein Gläubiger die Versteigerung forderte, löschte das Gericht oft die Rechte im Grundbuch. Das betraf auch den Erbbauzins. Der Eigentümer des Bodens verlor dann seinen Anspruch auf das Geld.

Stellen Sie sich vor, eine Bank will ihr Geld zurück. Sie versteigert das Haus. Bisher konnte der Anspruch des Bodeneigentümers dabei untergehen. Das war für den Eigentümer ein riesiges Risiko. Deshalb wollte kaum ein Eigentümer zulassen, dass Banken im Rang vor ihm stehen.

Die Lösung durch § 9 Abs. 3 ErbbauRG

Der Gesetzgeber hat das Gesetz geändert. Er hat den Paragrafen § 9 Absatz 3 im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) eingeführt. Diese Regelung ist für Sie sehr wichtig.

Rechtslage nach dem Sachenrechtsänderungsgesetz und dem Erbbaurechtsgesetz

Die Versteigerungsfestigkeit

Man kann nun vereinbaren, dass der Erbbauzins „bestehen bleibt“. Das bedeutet: Selbst wenn das Haus versteigert wird, bleibt die Pflicht zur Zahlung bestehen. Der neue Käufer des Hauses muss den Erbbauzins weiterzahlen.

Das nennt man versteigerungsfest. Der Anspruch des Eigentümers ist also sicher. Er ist nun unabhängig vom Rang im Grundbuch. Der Rang bestimmt normalerweise, wer zuerst Geld bekommt. Durch die neue Regelung spielt der Rang für das Bestehenbleiben keine Rolle mehr.

Der Schutz bei Wohnungserbbaurechten

Es gibt eine Besonderheit bei Wohnungen. Wenn ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, gibt es eine Gemeinschaft. Das ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Manchmal zahlt ein Bewohner sein Hausgeld nicht. Dann kann die Gemeinschaft die Versteigerung dieser Wohnung verlangen.

Seit dem Jahr 2007 gibt es hierfür eine spezielle Regelung. Man muss ausdrücklich vereinbaren, dass der Erbbauzins auch in diesem Fall bestehen bleibt. Wenn man das vergisst, droht der Verlust des Zinses. Experten empfehlen deshalb, diese Regelung immer aufzunehmen. Man weiß schließlich nie, ob ein Haus später einmal in Wohnungen aufgeteilt wird.

Der Rangvorbehalt für Banken

Ein Hausbau kostet viel Geld. Meistens brauchen Sie einen Kredit von einer Bank. Die Bank möchte eine Sicherheit haben. Sie will eine Grundschuld im Grundbuch. Die Bank verlangt fast immer den ersten Platz im Grundbuch. Das nennt man den Vorrang.

Durch die neue Rechtslage kann der Eigentümer der Bank diesen Vorrang geben. Er hat keine Angst mehr, seinen Erbbauzins zu verlieren. Er ist ja durch die neue Regelung geschützt.

Im Vertrag kann ein Rangvorbehalt stehen. Das bedeutet: Der Hausbesitzer darf später Kredite aufnehmen. Er darf die Bank im Grundbuch vor den Erbbauzins setzen. Das Limit für diese Kredite wird vorher genau festgelegt. Das gibt dem Hausbesitzer Flexibilität für die Finanzierung.

Die Wertsicherung des Erbbauzinses

Geld verliert mit der Zeit an Wert. Das nennt man Inflation. Deshalb möchte der Eigentümer, dass der Erbbauzins steigt, wenn alles andere teurer wird. Man vereinbart dafür eine Wertsicherungsklausel.

Der Verbraucherpreisindex

Man koppelt den Zins an den Verbraucherpreisindex. Das ist eine Zahl vom Statistischen Bundesamt. Sie zeigt, wie sich die Preise für Lebenshaltung in Deutschland verändern. Steigt der Index um einen bestimmten Wert, steigt auch der Erbbauzins.

Rechtslage nach dem Sachenrechtsänderungsgesetz und dem Erbbaurechtsgesetz

Der Schutz vor Unbilligkeit (§ 9a ErbbauRG)

Das Gesetz schützt den Hausbesitzer aber auch. Bei Wohngebäuden darf der Zins nicht grenzenlos steigen. Eine Erhöhung darf nicht unbillig sein. Unbillig bedeutet hier „ungerecht“ oder „unangemessen“.

Es gibt zwei wichtige Regeln für den Mieterschutz:

1. Der Zins darf meistens erst nach 3 Jahren erhöht werden.
2. Die Erhöhung muss fair sein. Sie muss zur allgemeinen wirtschaftlichen Lage passen.

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

Damit Sie alles verstehen, hier eine kurze Übersicht der Begriffe:

• Reallast: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Es zwingt den Eigentümer zu regelmäßigen Zahlungen.
• Zwangsversteigerung: Ein gerichtlicher Verkauf einer Immobilie. Er findet statt, wenn Schulden nicht bezahlt werden.
• Hauptanspruch: Das ist der Kernbetrag des Erbbauzinses ohne Zinsen oder Rückstände.
• Grundpfandrecht: Eine Sicherheit für die Bank (z.B. eine Hypothek oder Grundschuld).
• Rang: Die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch. Wer weiter oben steht, wird bei einem Verkauf zuerst bezahlt.
• Insolvenz: Wenn eine Person oder Firma zahlungsunfähig ist.
• Heimfall: Das Ende des Erbbaurechts. Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer zurück.

Was passiert bei einer Insolvenz?

Es gibt eine kleine Einschränkung beim Schutz des Erbbauzinses. Bei einer Insolvenz kann es Probleme geben. Es gibt einen Paragrafen in der Zivilprozessordnung (§ 174a ZVG). Dieser kann unter extremen Umständen dazu führen, dass der Zins doch verloren geht.

Das passiert aber selten. Trotzdem ist die neue Rechtslage ein riesiger Fortschritt. Sie bietet viel mehr Sicherheit als die alten Verträge.

Warum man alte Verträge anpassen sollte

Viele alte Verträge nutzen noch die alte Rechtslage. Dort fehlen die modernen Schutzklauseln. Früher musste man komplizierte Stillhaltevereinbarungen unterschreiben. Das waren Verträge zwischen dem Eigentümer und der Bank. Diese sind heute oft nicht mehr nötig.

Wenn Sie einen alten Vertrag haben, sollten Sie ihn prüfen lassen. Eine Anpassung bringt Vorteile für beide Seiten. Der Eigentümer ist besser geschützt. Der Hausbesitzer kann leichter Kredite bei der Bank bekommen.

Für eine solche Änderung müssen andere Beteiligte zustimmen. Das sind zum Beispiel Banken, die schon im Grundbuch stehen. Das Gesetz sagt aber, dass dies meistens kein Problem ist.

Zusammenfassung der Vorteile

Die neue Rechtslage nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG bietet Ihnen folgende Punkte:

• Sicherheit: Der Erbbauzins bleibt bei einer Versteigerung fast immer erhalten.
• Finanzierung: Banken akzeptieren das Erbbaurecht leichter als Sicherheit.
• Klarheit: Die Regeln für Preisanpassungen sind gesetzlich klarer gefasst.
• Flexibilität: Der Hausbesitzer kann seinen Rangvorbehalt mehrfach nutzen.

Die Vereinbarungen müssen aber ganz präzise im Grundbuch stehen. Ein kleiner Fehler in der Formulierung kann den Schutz zerstören. Der Notar muss diese Klauseln genau in die Urkunde schreiben. Nur dann sind sie wirksam. Ohne Eintragung im Grundbuch gibt es keinen Schutz gegen Dritte.

Das Thema Erbbaurecht ist rechtlich sehr anspruchsvoll. Die Texte im Grundbuch sind für Laien oft schwer zu lesen. Es geht um sehr viel Geld und um Ihr Zuhause. Eine gute Beratung ist daher unverzichtbar.

Bitte nehmen Sie für weitere Fragen und eine individuelle Beratung mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau Kontakt auf.