Rechtswirksamkeit Grundstückskaufvertrag bei Schwarzgeldabrede
BGH Urteil 15.03.2024 – V ZR 115/22
RA und Notar Krau
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 15. März 2024 (Az. V ZR 115/22) behandelt die Rechtswirksamkeit eines Grundstückskaufvertrags,
bei dem ein Teil des Kaufpreises nicht beurkundet wurde, um Steuern zu hinterziehen.
Der Fall betraf einen Vertrag über den Verkauf einer Wohnungseinheit, bei dem der beurkundete Kaufpreis 120.000 € betrug, während tatsächlich 150.000 € vereinbart waren.
Der Differenzbetrag von 30.000 € wurde bereits vor der Beurkundung bar gezahlt.
Die Klägerin, die als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde, verlangte nachträglich die Löschung eines Widerspruchs gegen ihre Eintragung, den der Beklagte hatte eintragen lassen.
Das Landgericht hatte den Vertrag als nichtig eingestuft und die Klage abgewiesen.
Das Oberlandesgericht Braunschweig hob diese Entscheidung auf und verpflichtete den Beklagten zur Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs.
Der BGH bestätigte diese Entscheidung.
Das Gericht stellte fest, dass der beurkundete Kaufvertrag zwar als Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig sei, das verdeckte Geschäft jedoch wirksam bleibe.
Der Formmangel des verdeckten Geschäfts sei durch die Eintragung ins Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt worden.
Auch sei der Vertrag nicht nach § 134 BGB (gesetzliches Verbot) oder § 138 BGB (gute Sitten) nichtig, da die Steuerhinterziehungsabsicht nicht der Hauptzweck des Vertrags gewesen sei.
Entscheidend sei, dass der Leistungsaustausch ernsthaft gewollt war, also die Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks gegen Zahlung des Kaufpreises.
Der BGH machte klar, dass die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH zu Werkverträgen mit „Ohne-Rechnung-Abreden“ nicht auf Grundstückskaufverträge übertragbar sei.
Der Unterschied liege in der Zielrichtung der Gesetze:
Das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verfolgt den Schutz des redlichen Wettbewerbs, während die Vorschriften zur Steuerhinterziehung lediglich das staatliche Steueraufkommen sichern sollen.
Eine Steuerhinterziehung führe daher nicht automatisch zur Nichtigkeit des Kaufvertrags.
Insgesamt bestätigte der BGH, dass die Klägerin rechtmäßig Eigentümerin geworden sei und somit die Löschung des Widerspruchs zu Recht verlangte.
