Rückbau optischer Veränderung und Nachgenehmigung – „Balkonkraftwerk“
BGH Urteil vom 18.7.2025 – V ZR 29/24
Hier ist eine leicht verständliche Zusammenfassung des BGH-Urteils zum Thema Balkonkraftwerke und optische Veränderungen, die alle wichtigen rechtlichen Aspekte für Sie erklärt.
Der Fall: Streit um eine große Solaranlage am Balkon
In diesem Rechtsstreit ging es um ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE), das an seinem Balkon eine sehr auffällige Solaranlage installiert hatte. Die Anlage bestand aus insgesamt neun Solarplatten, die sich über die gesamte Breite der Balkonbrüstung erstreckten. Die übrigen Eigentümer waren damit nicht einverstanden und verlangten den Rückbau der Anlage, da diese das optische Erscheinungsbild des Hauses massiv störte.
Bereits vor vielen Jahren gab es einen ähnlichen Streit, doch damals wurde das Urteil zur Entfernung nie vollstreckt. Nun kam es zu einer neuen Klage. Der Eigentümer weigerte sich jedoch, die Platten zu entfernen. Er argumentierte unter anderem damit, dass die Anlage früher durch Pflanzen verdeckt und somit gar nicht sichtbar gewesen sei. Erst nachdem die Gemeinschaft die Pflanzen entfernt hatte, sei die Anlage aufgefallen.
Die rechtliche Frage: Altes oder neues Recht?
Ein zentraler Punkt in diesem Verfahren war die Frage, welches Gesetz überhaupt angewendet werden muss. Im Jahr 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundlegend reformiert. Für Sie ist wichtig zu wissen: Wenn eine bauliche Veränderung bereits vor dem 1. Dezember 2020 komplett abgeschlossen war, gilt das alte Recht. Wurde sie danach vorgenommen oder ist der Zeitpunkt unklar, muss geprüft werden, ob sich die Rechtslage nach dem neuen Gesetz unterscheidet.
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte klar, dass es für die Wahl des Gesetzes nicht darauf ankommt, wann die Nachbarn die Veränderung bemerkt haben (zum Beispiel durch das Wegschneiden von Bäumen), sondern wann die Anlage tatsächlich gebaut wurde.
Was gilt als „bauliche Veränderung“?
Ein wichtiger Klärungspunkt des Urteils betrifft die Definition einer baulichen Veränderung. Bisher war oft umstritten, ob man nur dann von einer Veränderung spricht, wenn man die Bausubstanz beschädigt (zum Beispiel durch Bohren in die Wand). Der BGH hat nun entschieden: Auch Maßnahmen, die die Substanz nicht angreifen, können eine bauliche Veränderung sein.
Rückbau optischer Veränderung und Nachgenehmigung – „Balkonkraftwerk“
Entscheidend ist, ob die Maßnahme auf Dauer angelegt ist und das optische Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich verändert. Im vorliegenden Fall waren neun Solarplatten, die das Aussehen des Balkons im Vergleich zu den anderen Wohnungen stark veränderten, eindeutig eine solche wesentliche optische Veränderung. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Platten fest verschraubt sind oder nur stabil auf dem Balkon stehen.
Der Zwang zum Beschluss nach neuem Recht
Nach dem neuen Recht (seit Dezember 2020) gibt es einen sogenannten „Beschlusszwang“. Das bedeutet für Sie: Wenn Sie eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum (dazu gehören auch die Außenseiten von Balkonen) planen, dürfen Sie nicht einfach eigenmächtig handeln. Sie müssen zwingend vorab einen Beschluss der Eigentümerversammlung einholen.
Selbst wenn Sie einen gesetzlichen Anspruch auf eine Genehmigung hätten – etwa weil es sich um eine privilegierte Maßnahme wie Umweltschutz handelt –, dürfen Sie nicht ohne Beschluss bauen. Haben Sie ohne Erlaubnis gebaut, können die anderen Eigentümer den Rückbau verlangen. Sie können sich dann im Prozess nicht einfach darauf berufen, dass die anderen eigentlich hätten zustimmen müssen. Sie hätten in diesem Fall selbst klagen müssen, um die Zustimmung gerichtlich ersetzen zu lassen.
Nachteile und Optik nach altem Recht
Falls das alte Recht Anwendung findet, ist entscheidend, ob den anderen Eigentümern ein erheblicher Nachteil entsteht. Ein solcher Nachteil liegt vor, wenn das optische Gesamtbild der Wohnanlage deutlich gestört wird.
Im vorliegenden Fall bestätigten die Richter, dass die Solaranlage durch ihre Größe und Farbe eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte. Da die Anlage im Vergleich zu den anderen Balkonen sehr stark auffiel, mussten die Nachbarn diesen Zustand nicht akzeptieren. Auch hier half dem Eigentümer das Argument nicht, dass die Anlage früher hinter Büschen versteckt war. Maßgeblich ist der Zustand zum Zeitpunkt der Gerichtsverhandlung – und da war die Anlage für jeden deutlich sichtbar.
Keine Ausrede durch neue Privilegierungen
Inzwischen gibt es Gesetze, die Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) fördern und deren Genehmigung erleichtern. Doch der BGH betonte: Wer bereits eine Anlage rechtswidrig ohne Genehmigung gebaut hat, kann sich nicht nachträglich auf diese neuen Erleichterungen berufen, um einen Rückbau zu verhindern. Der korrekte Weg ist immer die vorherige Abstimmung mit der Gemeinschaft. Wer Tatsachen schafft und die Gemeinschaft übergeht, trägt das Risiko, die Anlage wieder entfernen zu müssen.
Das Fazit des Urteils für Wohnungseigentümer
Das Urteil des BGH zeigt deutlich, dass die Optik einer Wohnanlage rechtlich gut geschützt ist. Wenn Sie Solarmodule an Ihrem Balkon anbringen möchten, sollten Sie immer folgende Punkte beachten:
- Sprechen Sie zuerst mit Ihrer Eigentümergemeinschaft.
- Holen Sie einen offiziellen Beschluss ein, bevor Sie mit der Montage beginnen.
- Achten Sie darauf, dass die Anlage das Gesamtbild des Hauses nicht sprengt.
In diesem Fall wurde der Eigentümer letztlich dazu verurteilt, die Anlage so zurückzubauen, dass sie von außen nicht mehr sichtbar ist. Die Klage der Gemeinschaft hatte also vollen Erfolg, weil der Eigenbau gegen die Regeln der Gemeinschaft verstieß und die Optik des Hauses störte.
