Rückzahlungsklausel im Maklervertrag unwirksam

Rückzahlungsklausel im Maklervertrag wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam

29.01.2026 Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper: 18. Zivilsenat
Entscheidungsart: Urteil
Aktenzeichen: 18 U 53/25

Hier finden Sie eine präzise Zusammenfassung des Urteils des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm vom 29.01.2026 (Aktenzeichen: 18 U 53/25). In diesem Rechtsstreit ging es um die Frage, ob ein Immobilienmakler seine bereits erhaltene Provision zurückzahlen muss, wenn der Kaufvertrag später scheitert.

Das Urteil des OLG Hamm zur Maklerprovision

In diesem Fall hat das Oberlandesgericht Hamm eine wichtige Entscheidung für die Immobilienbranche getroffen. Es hat klargestellt, dass Makler ihre Provision im Regelfall auch dann behalten dürfen, wenn der Kaufvertrag später rückabgewickelt wird. Klauseln in Standardverträgen, die etwas anderes vorschreiben, sind oft unwirksam.

Der Hintergrund des Streits

Die Klägerin wollte ein geplantes Seniorenpflegeheim kaufen. Der Beklagte vermittelte diesen Kontakt als Makler. Im Oktober 2020 schlossen beide eine Maklervereinbarung. Kurz darauf wurde auch der notarielle Kaufvertrag für das Heim unterzeichnet. Die Klägerin zahlte dem Makler daraufhin eine Provision in Höhe von 232.000 €.

Jahre später, im April 2024, trat die Klägerin jedoch vom Kaufvertrag zurück. Der Grund war, dass es Probleme mit dem Pachtvertrag des Objekts gab. Die Klägerin verlangte nun vom Makler die gesamte Provision zurück. Sie stützte sich dabei auf einen Satz im Maklervertrag: Dieser besagte, dass die Provision zurückgezahlt werden muss, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG Hamm hat die Klage der Käuferin abgewiesen. Der Makler darf die 232.000 € behalten. Das Gericht änderte damit ein vorheriges Urteil des Landgerichts Bielefeld ab.

Warum die Rückzahlungsklausel unwirksam ist

Das Gericht entschied, dass die Klausel zur Rückzahlung eine sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) war. Da sie den Makler unangemessen benachteiligt, ist sie unwirksam.

• Verstoß gegen das Gesetz: Nach dem Gesetz (Paragraf 652 BGB) hat ein Makler seinen Lohn verdient, sobald ein wirksamer Kaufvertrag durch seine Hilfe zustande kommt. Ob dieser Vertrag später auch tatsächlich durchgeführt wird, ist normalerweise das Risiko des Käufers oder Verkäufers, nicht das des Maklers.
• Kein echter Verhandlungsspielraum: Die Käuferin hatte den Vertrag vorformuliert. Auch wenn einzelne Worte während der Verhandlungen geändert wurden, blieb der Kern der Regelung gleich: Der Makler sollte das Risiko tragen, falls der Kauf scheitert. Das Gericht sah darin kein echtes „Aushandeln“ auf Augenhöhe.

Das Risiko der Vertragsdurchführung

Das Gericht betonte, dass der Makler nur für das Zustandekommen des Vertrages verantwortlich ist. Wenn der Vertrag später wegen Leistungsstörungen (z. B. Bauverzögerungen oder geplatzte Pachtverträge) scheitert, ist das ein Risiko, das die Kaufvertragsparteien unter sich klären müssen. Eine Klausel, die dieses Risiko einfach auf den Makler abwälzt, widerspricht dem Leitbild des deutschen Rechts.

Wichtige Details zur rechtlichen Bewertung

Individualvereinbarung oder AGB?

Die Käuferin behauptete, die Klausel sei individuell ausgehandelt worden. Das Gericht sah das anders. Ein echtes Aushandeln setzt voraus, dass der Verwender (hier die Käuferin) bereit ist, den Kern der Regelung wirklich aufzugeben. Das war hier nicht der Fall. Die Käuferin bestand darauf, dass die Provision nur bei erfolgreicher Durchführung des Kaufs endgültig beim Makler verbleiben sollte. Damit blieb es eine kontrollpflichtige AGB-Klausel.

Vergleich mit früheren Urteilen

Interessant ist, dass das OLG Hamm ausdrücklich von seiner eigenen früheren Rechtsprechung aus dem Jahr 2001 abgerückt ist. Früher hielt das Gericht solche Klauseln teilweise noch für zulässig, um Streit über die Ursachen des Scheiterns zu vermeiden. Heute sieht das Gericht den Schutz des Maklers vor einseitiger Risikoverlagerung als wichtiger an.

Zusammenfassung für die Praxis

Wenn Sie einen Maklervertrag unterschreiben, sollten Sie genau prüfen, welche Bedingungen für die Provision gelten. Standardklauseln, die eine Rückzahlung bei jedem Scheitern des Hauptvertrages vorsehen, sind nach diesem aktuellen Urteil rechtlich kaum haltbar.

• Der Provisionsanspruch entsteht mit der notariellen Beurkundung.
• Nachträgliche Rücktritte vom Kaufvertrag ändern daran nichts.
• Ausnahmen gelten nur bei sehr speziellen, bereits im Kaufvertrag angelegten Unsicherheiten (z. B. fehlende Genehmigungen), die hier aber nicht vorlagen.

Wenn Sie Fragen zu Maklerverträgen, Immobilienrecht oder der Gestaltung von rechtssicheren Verträgen haben, sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Bitte nehmen Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt auf.