Sachmangel bei Wandfeuchtigkeit zu Wohnzwecken verkaufter Räume
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21.06.2024 (Az. V ZR 79/23) befasst sich mit der Frage eines Sachmangels bei erheblicher Wandfeuchtigkeit in als Wohnung verkauften Souterrainräumen und den Grenzen des Haftungsausschlusses im Kaufvertrag.
Worum ging es?
Die Käufer (Kläger) erwarben Souterrain-Eigentumswohnungen in einem Altbau von 1904. Die Räume wurden den Klägern als kernsanierte Wohnungen verkauft. Es gab bereits vor dem Kauf mehrfach Feuchtigkeitsprobleme.
Im Kaufvertrag wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen und festgehalten, dass die Käufer den Feuchtigkeitsschaden an einer spezifischen Außenwand kennen.
Es hieß auch, es könne nicht ausgeschlossen werden, dass zukünftig Feuchtigkeitsprobleme auftreten. Die Käufer besichtigten die Wohnungen mehrfach mit einem Architekten, wobei offene Bauteile und Bohrlöcher sichtbar waren.
Nach dem Kauf mussten die Käufer umfangreiche Sanierungsarbeiten zur Beseitigung der Feuchtigkeitsursache durchführen und konnten nicht wie geplant einziehen.
Sie verlangten von den Verkäufern (Beklagten) Schadensersatz für die Miete ihrer alten Wohnung und Nebenkosten für die neuen Wohnungen während der Bauzeit.
Die Vorinstanzen (LG und OLG) wiesen die Klage ab, da sie keinen Sachmangel oder kein arglistiges Verhalten der Verkäufer sahen.
Die Entscheidung des BGH im Überblick
Der BGH hat entschieden, dass die Räume aufgrund der erheblichen Wandfeuchtigkeit einen Sachmangel darstellen und dass die Haftung der Verkäufer nicht allein wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses abgelehnt werden durfte.
Er hob das Urteil des OLG auf und verwies die Sache zur weiteren Klärung zurück.
1. Sachmangel (Leitsatz 1)
Der BGH stellte klar: Als Wohnung verkaufte Souterrain-Räume, die bei Übergabe erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind mangelhaft.
Vertragszweck:
Eine Wohnung muss trocken sein, da die vertraglich vorausgesetzte und gewöhnliche Verwendung das Wohnen ist. Eine erhebliche Feuchtigkeit steht dem entgegen.
Abgrenzung zu Kellerräumen:
Im Gegensatz zu reinen Kellerräumen in Altbauten, bei denen nicht jede Feuchtigkeit automatisch ein Mangel ist, darf ein Käufer einer als Wohnung verkauften Souterrain-Wohnung regelmäßig erwarten, dass diese trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau liegt.
Die Verkäufer hatten argumentiert, die Wohnungen entsprächen dem üblichen Zustand eines Gebäudes von 1904. Dem widersprach der BGH, da hier die Nutzung als Wohnraum vereinbart war.
Sachmangel bei Wandfeuchtigkeit zu Wohnzwecken verkaufter Räume
2. Keine Beschaffenheitsvereinbarung durch Exposé (Leitsatz 2)
Der BGH bestätigte, dass die Angaben im Exposé (z. B. „kernsaniert“) in der Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung werden, wenn sie nicht im notariellen Kaufvertrag festgehalten sind. Im vorliegenden Fall war eine Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag sogar ausdrücklich ausgeschlossen.
3. Haftungsausschluss und Arglist (Leitsatz 3)
Ein im Kaufvertrag vereinbarter allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel (§ 444 BGB in der alten Fassung) gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
Offenbarungspflicht:
Für offensichtliche Mängel, die ein Käufer bei Besichtigung ohne Weiteres erkennen kann, muss der Verkäufer nicht aufklären. Die Kläger kannten den Feuchtigkeitsschaden an einer Wand.
Arglist trotz Erkennbarkeit:
Ein arglistiges Verschweigen liegt aber auch dann vor, wenn der Verkäufer bekannte, offenbarungspflichtige Tatsachen bagatellisiert oder über den wahren Umfang der Mängel täuscht.
Täuschung/Bagatellisierung im Fall:
Der BGH sah Anhaltspunkte für Arglist, die das OLG klären musste
Aussage des Verkäufers:
Die Kläger behaupteten, die Verkäufer hätten die sichtbaren Mängel als behoben dargestellt. Das OLG hätte diesen Beweis (Zeugen) nicht ohne Weiteres ablehnen dürfen.
Selektive Hinweise:
Die Hinweise im Exposé und Vertrag auf einen konkreten Schaden an einer Wand und die Gefahr zukünftiger Probleme (Rheinnähe) waren geeignet, die Käufer in der Erwartung zu bestärken, dass die Wohnungen ansonsten und im relevanten Zeitpunkt der Übergabe trocken waren. Diese selektiven Informationen konnten eine Bagatellisierung darstellen, da sie den wahren, erheblichen Umfang der Feuchtigkeitsprobleme nicht offenbarten.
Da das OLG die Klärung der Arglist (insbesondere die behauptete falsche Aussage der Verkäufer und die Übergabe eines Sanierungsgutachtens) versäumt hatte, hob der BGH das Urteil auf.
Die tatsächlichen Umstände, ob die Verkäufer arglistig gehandelt haben, müssen nun in der neuen Verhandlung geklärt werden.
Fazit
Wer eine Immobilie kauft, die als Wohnung dienen soll, darf erwarten, dass die Räume, auch im Souterrain eines Altbaus, grundsätzlich trocken sind.
Eine erhebliche Feuchtigkeit stellt in diesem Fall einen Sachmangel dar.
Ein Verkäufer kann die Haftung für Mängel zwar im Vertrag ausschließen, dieser Ausschluss gilt aber nicht, wenn er einen ihm bekannten Mangel arglistig verschweigt oder dessen Ausmaß bagatellisiert.
Selbst wenn der Käufer Teile des Schadens sieht, muss der Verkäufer über den ihm bekannten, wahren Umfang und die Ursache der Mängel aufklären, sofern diese nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Wer nur einen konkreten Schaden nennt, riskiert, den Gesamtzustand zu beschönigen.
