Sanierungspflicht nicht beurkundet – Auflassungsvormerkung entsteht nicht

Sanierungspflicht nicht beurkundet – Auflassungsvormerkung entsteht nicht

Zusammenfassung des Beschlusses des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13. März 2025 – V ZR 59/24

RA und Notar Krau

Die Klägerin erwarb im Jahr 2017 mehrere Wohnungen von einer GmbH (Verkäuferin).

Der Kaufvertrag wurde Ende 2016 notariell beurkundet, und im Januar 2017 wurden Auflassungsvormerkungen zugunsten der Klägerin im Grundbuch eingetragen.

Eine Nachtragsvereinbarung zum Kaufvertrag reduzierte den Kaufpreis.

Im Mai 2017 wurden Zwangssicherungshypotheken

zugunsten des Beklagten wegen einer Forderung gegen die Verkäuferin eingetragen.

Die Klägerin forderte die Löschung dieser Hypotheken.

Entscheidung des Land- und Kammergerichts

Das Landgericht gab der Klage statt und ordnete die Löschung der Zwangssicherungshypotheken an.

Das Kammergericht wies die Berufung des Beklagten zurück und ließ die Revision nicht zu.

Das Kammergericht sah den Kaufvertrag als wirksam an, da keine beurkundungspflichtige Sanierungsverpflichtung vereinbart worden sei.

Die Wohnungen seien „im gegenwärtigen Zustand“ verkauft worden, und eine Sanierung sei aufgrund der Vermietung ohnehin nicht möglich gewesen.

Sanierungspflicht nicht beurkundet – Auflassungsvormerkung entsteht nicht

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hob die Entscheidung des Kammergerichts auf. Er begründete dies mit einer Verletzung des Anspruchs des Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

Das Kammergericht habe den Beweisantrag des Beklagten auf Vernehmung eines Zeugen (des ehemaligen Geschäftsführers der Verkäuferin)

zu einer angeblich vereinbarten Sanierungsverpflichtung zu Unrecht abgelehnt.

Begründung des BGH

Verletzung des rechtlichen Gehörs:

Der BGH stellte fest, dass die Ablehnung des Beweisangebots des Beklagten eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung darstelle.

Das Kammergericht hätte sich aufgrund des Beweisantrags des Beklagten eine eigene Überzeugung bilden müssen.

Beurkundungspflicht:

Der BGH betonte, dass alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien Bestandteil des Vertrags sind, beurkundungsbedürftig sind.

Wäre eine Sanierungsverpflichtung vereinbart worden, wäre der Kaufvertrag formunwirksam, da diese Verpflichtung nicht beurkundet wurde.

Dies hätte zur Folge, das die Auflassungsvormerkung nicht vor Eintragung der Zwangssicherungshypotheken entstanden wäre,

und somit kein Anspruch auf Löschung derer bestehen würde.

Auslegung von Verträgen:

Der BGH stellte klar, dass die Regel, wonach im Zweifel die Auslegung vorzuziehen ist, die die Nichtigkeit eines Vertrags vermeidet,

nicht dazu berechtigt, die Feststellung einer mündlichen Vereinbarung ohne Beweisaufnahme abzulehnen.

Es ist gerade nicht zulässig, das Vorliegen einer mündlichen Abrede, lediglich anhand der notariellen Urkunde auszuschliessen.

Sanierungspflicht nicht beurkundet – Auflassungsvormerkung entsteht nicht

Folgen der Entscheidung

Der BGH verwies den Fall zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurück.

Das Kammergericht muss nun den Beweisantrag des Beklagten berücksichtigen und die behauptete Sanierungsverpflichtung aufklären.

Bedeutung der Entscheidung

Die Entscheidung des BGH unterstreicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs im Zivilprozess und stellt klar, dass Gerichte Beweisanträge nicht ohne stichhaltige Gründe ablehnen dürfen.

Darüber hinaus betont sie die Notwendigkeit der Beurkundung aller wesentlichen Vertragsbestandteile bei Grundstückskaufverträgen.