Schaden des Wohnungseigentümers infolge Verletzung von Verwaltungspflichten

Schaden des Wohnungseigentümers infolge Verletzung von Verwaltungspflichten

BGH Urteil vom 27.2.2026 – V ZR 18/25

Hier ist eine präzise und leicht verständliche Zusammenfassung des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. Februar 2026 (V ZR 18/25).

Worum geht es in diesem Urteil?

Dieses Urteil befasst sich mit den Rechten von Wohnungseigentümern, wenn die Eigentümergemeinschaft ihre Pflichten vernachlässigt. Wenn das Gemeinschaftseigentum Mängel aufweist und dadurch Schäden am Privateigentum entstehen, stellt sich die Frage nach Schadensersatz. Der BGH klärt hier wichtige Regeln zum Schadensersatz bei Mietausfällen und zur Haftung der Gemeinschaft.

Der konkrete Fall: Was war passiert?

Die Situation im Gebäude

Eine Wohnungseigentümerin besitzt eine Einheit, die sich über das Obergeschoss und das Dachgeschoss erstreckt. Laut der offiziellen Teilungserklärung darf das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Räume im Dachgeschoss sind gut ausgestattet. Es gibt dort eine Küche, ein Bad, einen Wasseranschluss sowie eine eigene Klingel und einen Briefkasten. Allerdings gibt es ein großes Problem: Es fehlt ein zweiter Rettungsweg, der für den Brandschutz vorgeschrieben ist.

Die Vermietung und das Verbot

Die Eigentümerin verpachtete das Dachgeschoss an eine GmbH. Diese GmbH vermietete die Räume weiter an eine andere Firma (eine GmbH & Co. KG). Am 20. April 2021 passierte es: Die Behörden untersagten die Nutzung des Dachgeschosses. Der Grund war der fehlende Rettungsweg. Die Eigentümerin kündigte daraufhin den Vertrag mit der GmbH zum 31. Mai 2021.

Die Klage auf Schadensersatz

Wegen des Nutzungsverbots verlor die Eigentümerin viel Geld. Sie forderte von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Schadensersatz. Insgesamt verlangte sie 20.550 Euro für den Ausfall der Pacht über einen Zeitraum von 27 Monaten. Das Amtsgericht Wolfsburg und das Landgericht Braunschweig wiesen ihre Klage jedoch ab. Die Richter der ersten Instanzen meinten, die Verpachtung an eine Firma sei sowieso keine echte Wohnnutzung gewesen. Deshalb habe sie auch keinen Anspruch auf Ersatz. Die Eigentümerin zog vor den BGH.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben. Die Sache wurde zur neuen Verhandlung zurückverwiesen. Die Begründung der Vorinstanzen war laut BGH rechtlich falsch.

Der Begriff „Wohnen“ ist weitsichtig zu verstehen

Das Landgericht dachte, dass eine juristische Person (wie eine GmbH) nicht wohnen kann. Das stimmt zwar, ist aber laut BGH nicht der entscheidende Punkt. Der Begriff des Wohnens im Wohnungseigentumsrecht ist sehr weit gefasst. Er beschränkt sich nicht nur auf das klassische Familienleben.

Schaden des Wohnungseigentümers infolge Verletzung von Verwaltungspflichten

Auch die Vermietung an wechselnde Feriengäste oder an Wohngemeinschaften gehört dazu.

Auf den Endnutzer kommt es an

Es kommt nicht darauf an, ob der direkte Vertragspartner eine Firma ist. Entscheidend ist allein, wie die Räume am Ende tatsächlich genutzt werden oder genutzt werden sollen. Wenn der Vertrag vorsieht, dass am Ende Menschen in den Räumen wohnen, dann ist das eine erlaubte Wohnnutzung. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag über mehrere Zwischenmieter läuft. Da das Landgericht hierzu keine genauen Prüfungen gemacht hatte, musste der BGH davon ausgehen, dass eine Wohnnutzung der Endnutzer geplant war.

Aufteilung der Wohnung ist erlaubt

Die Eigentümerin durfte das Dachgeschoss auch separat verpachten. Jeder Eigentümer darf mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Man darf die Wohnung als Ganzes oder auch nur einzelne Räume und Etagen vermieten. Der fehlende Rettungsweg wurde nicht durch die Trennung der Räume nötig, sondern weil im Dachgeschoss Aufenthaltsräume liegen.

Die Pflichten der Eigentümergemeinschaft

Der BGH nutzte das Urteil, um grundlegende Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu klären. Seit einer Gesetzesreform im Jahr 2020 gelten hier strengere Regeln.

Die Doppelnatur der Verwaltungspflicht

Die Gemeinschaft hat eine doppelte Pflicht gegenüber den einzelnen Eigentümern:

• Die Leistungspflicht: Sie muss das Gemeinschaftseigentum ordentlich verwalten und instand halten.
• Die Schutzpflicht: Sie muss die Rechte und das Eigentum der einzelnen Mitglieder schützen.

Wenn die Gemeinschaft notwendige Reparaturen oder Baumaßnahmen schuldhaft verzögert, verletzt sie ihre Schutzpflicht. Ein zweiter Rettungsweg gehört zwingend zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Wenn eine Nutzung behördlich verboten wird, muss die Gemeinschaft sofort handeln.

Wann haftet die Gemeinschaft?

Es gibt jedoch keine automatische Garantiehaftung für jeden Mangel. Die Gemeinschaft haftet erst ab dem Zeitpunkt, an dem die Maßnahme bei schnellem und pflichtgemäßem Handeln hätte beschlossen und umgesetzt werden können. Dafür müssen folgende Schritte vorliegen:

1. Die Gemeinschaft muss Kenntnis von dem Mangel haben oder hätte davon wissen müssen.
2. Ab dieser Kenntnis muss sie die Maßnahmen in angemessener Zeit beschließen und durchführen.
3. Schadensersatz gibt es nur für den Schaden, der bei pünktlichem Handeln vermieden worden wäre. Die normale Zeit für Planung und Beschlüsse geht also nicht zulasten der Gemeinschaft. Eine Mahnung durch den betroffenen Eigentümer ist für diesen Anspruch nicht zwingend erforderlich.

Mögliches Mitverschulden des Eigentümers

Im weiteren Verfahren muss das Landgericht nun prüfen, ob die Eigentümerin selbst eine Mitschuld an der Verzögerung trägt.

Ein Eigentümer kann eine Mitschuld haben, wenn er selbst untätig bleibt. Er muss versuchen, eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung einzufordern. Eine Mitschuld gibt es aber nur dann, wenn der Eigentümer die Entscheidung der Gemeinschaft auch wirklich hätte beeinflussen können. Die Zeit, die eine normale Entscheidungsfindung im Verband braucht, darf man dem einzelnen Eigentümer nicht vorwerfen.

Falls Sie Fragen zu Ihren Rechten als Wohnungseigentümer haben oder Unterstützung bei Streitigkeiten in Ihrer Eigentümergemeinschaft benötigen, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns. Bitte nehmen Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.