Schadensersatz gegen WEG-Verwalter

Schadensersatz gegen WEG-Verwalter

BGH V ZR 34/24

Urteil vom 05.07.2024

RA und Notar Krau

Sachverhalt:

Ein Wohnungseigentümer (Kläger) verlangte von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft (Beklagte) Schadensersatz in Form von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

Hintergrund war die verspätete Auszahlung eines Teils der Versicherungsleistung nach einem Wasserschaden, der auf das Sondereigentum des Klägers entfiel.

Die Versicherungssumme war zunächst an die Gemeinschaft ausgezahlt worden.

Problematik:

• Kein direkter Anspruch: Zwischen dem Kläger und der Verwalterin bestand kein direkter vertraglicher Anspruch, da der Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen wurde.
• Schutzwirkung zugunsten Dritter: Fraglich war, ob der Verwaltervertrag eine Schutzwirkung zugunsten des Klägers als einzelnen Wohnungseigentümer entfaltete und ihm so einen Anspruch gegen die Verwalterin verschaffte.
• Änderung durch WEMoG: Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat die Rechtslage zum 1. Dezember 2020 geändert.
• Es stellte sich die Frage, ob die bisherige Rechtsprechung des BGH zur Schutzwirkung des Verwaltervertrags nach dem WEMoG noch Bestand hat.

Schadensersatz gegen WEG-Verwalter

Entscheidung des BGH:

Der BGH wies die Revision des Klägers zurück.

Ihm standen keine Ersatzansprüche gegen die Verwalterin zu.

Begründung:

• Keine Schutzwirkung nach WEMoG: Der BGH entschied, dass der Verwaltervertrag nach Inkrafttreten des WEMoG keine Schutzwirkung mehr zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet.
• Haftungskonzentration bei der Gemeinschaft: Mit dem WEMoG wurde eine Haftungskonzentration bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeführt.
• Der einzelne Wohnungseigentümer hat nun einen gleichwertigen Anspruch gegen die Gemeinschaft.
• Schutzbedürftigkeit entfällt: Da der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft hat, ist er nicht mehr schutzbedürftig im Sinne der Rechtsprechung zu Verträgen mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.
• Es besteht keine Schutzlücke, die durch eine Haftung des Verwalters geschlossen werden müsste.
• Gleichwertiger Anspruch: Der Anspruch des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft ist dem früheren Anspruch gegen den Verwalter gleichwertig, da er ebenfalls auf die vollständige Kompensation des Schadens gerichtet ist.
• Keine deliktischen Ansprüche: Auch deliktische Ansprüche gegen die Verwalterin kamen nicht in Betracht, da die verspätete Auszahlung kein Recht oder Rechtsgut des Klägers verletzte.

Schadensersatz gegen WEG-Verwalter

Auswirkungen des Urteils:

• Klärung der Rechtslage: Das Urteil klärt die umstrittene Frage, ob der Verwaltervertrag nach dem WEMoG noch Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet.
• Stärkung der Gemeinschaft: Die Entscheidung stärkt die Position der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als zentrale Anlaufstelle für die Wohnungseigentümer bei Ansprüchen im Zusammenhang mit der Verwaltung.
• Prozessökonomie: Die Konzentration der Haftung bei der Gemeinschaft kann zu einer Vereinfachung und Beschleunigung von Gerichtsverfahren führen.

Fazit:

Der BGH hat mit seinem Urteil die Rechtsprechung zur Haftung des Verwalters an die durch das WEMoG geänderte Rechtslage angepasst.

Die Schutzwirkung des Verwaltervertrags zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer ist entfallen.

Ansprüche wegen Verletzung von Pflichten des Verwalters bestehen nun nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.