Sittenwidrig überhöhter Kaufpreis beim finanzierten Erwerb einer Wohnung
Wenn der Traum von der Immobilie zum Albtraum wird: Ein wegweisendes Urteil zur Bankenhaftung
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 8. Januar 2019 – Aktenzeichen XI ZR 535/17
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Doch was passiert, wenn sich das vermeintliche Schnäppchen als völlig überteuerte „Schrottimmobilie“ entpuppt? Und noch wichtiger: Wenn der Verkäufer pleite ist, kann man dann die Bank, die den Kauf finanziert hat, zur Verantwortung ziehen?
Mit genau diesen Fragen musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall beschäftigen, der exemplarisch für viele gescheiterte Immobilienanlagen steht. Das Urteil ist besonders wichtig, weil es klärt, wie der „wahre Wert“ einer Wohnung ermittelt werden muss und wann eine Bank ihren Kunden warnen muss – und wann nicht.
Im Folgenden wird der Fall, die Vorgeschichte und die Entscheidung der Richter detailliert und in einfacher Sprache aufgeschlüsselt.
1. Die Vorgeschichte: Ein teures Missverständnis
Alles begann im Jahr 2008. Die Kläger (in diesem Fall die Käufer) interessierten sich für eine kleine Eigentumswohnung. Es handelte sich um ein Apartment mit einer Größe von nur 22 Quadratmetern in einer Wohnanlage.
Der Kaufvertrag
Die Käufer ließen sich auf das Geschäft ein und unterzeichneten im Juli 2008 ein notarielles Kaufangebot. Der Preis für die winzige Wohnung: 33.900 Euro.
Das klingt zunächst vielleicht nicht nach einer riesigen Summe, aber man muss den Preis immer in Relation zur Größe und Lage sehen. Die Verkäuferin (eine Firma) versprach den Käufern, dass die Wohnung vermietet sei. Sie gab an, dass pro Quadratmeter 5,11 Euro Miete erzielt würden, und garantierte diese Einnahmen sogar für zwei Jahre. Das Geschäft wurde als sichere Kapitalanlage angepriesen.
Die Finanzierung
Da die Käufer das Geld nicht bar hatten, wandten sie sich an eine Bank (die Beklagte in diesem Prozess). Im Dezember 2008 schlossen sie einen Darlehensvertrag über die volle Kaufsumme von 33.900 Euro ab. Sie verpflichteten sich, den Kredit über viele Jahre hinweg mit monatlichen Raten von knapp 204 Euro zurückzuzahlen.
Das böse Erwachen
Die Realität holte die Käufer schnell ein. Zwar zahlten sie brav ihre Raten an die Bank (bis zum Jahr 2016 insgesamt fast 19.000 Euro), aber die versprochenen Mieteinnahmen blieben aus. Die Wohnung stand leer. Es kam kein Geld herein, um den Kredit zu bedienen. Die Immobilie entpuppte sich als wirtschaftliches Desaster.
2. Der erste Rechtsstreit: Der Sieg gegen den Verkäufer
Die Käufer fühlten sich betrogen. Im Jahr 2010 zogen sie vor das Landgericht Leipzig und verklagten die Verkäuferin der Wohnung. Sie wollten den Kauf rückgängig machen.
Das Gericht in Leipzig holte einen Experten (einen Sachverständigen) hinzu, um zu prüfen, was die Wohnung wirklich wert war. Das Ergebnis war schockierend:
- Kaufpreis: 33.900 Euro
- Tatsächlicher Wert (Verkehrswert) im Jahr 2008: 10.500 Euro
Die Wohnung war also für mehr als das Dreifache ihres eigentlichen Wertes verkauft worden. In der juristischen Fachsprache nennt man so etwas eine „sittenwidrige Überteuerung“.
Nach § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist ein Geschäft nichtig, wenn Wucher vorliegt oder es gegen die „guten Sitten“ verstößt. Das ist in der Regel der Fall, wenn der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert (eine Überteuerung von knapp 100 %). Hier war der Preis sogar mehr als 300 % des Wertes.
Die Käufer gewannen diesen Prozess. Das Problem war jedoch: Die Verkäuferfirma meldete Insolvenz an. Sie war pleite. Von dort war also kein Geld mehr zu holen.
3. Die Klage gegen die Bank: Wer muss zahlen?
Da bei der Verkäuferin nichts mehr zu holen war, richteten die Käufer ihren Blick auf die Bank. Ihre Argumentation war wie folgt: Die Bank habe den Kauf finanziert. Sie hätte wissen müssen, dass die Wohnung völlig überteuert ist. Indem die Bank den Kredit vergab, ohne die Kunden zu warnen, habe sie sich mitschuldig gemacht. Die Käufer forderten von der Bank:
- Rückzahlung aller bisher geleisteten Kreditraten (fast 19.000 Euro).
- Die Feststellung, dass sie den Rest des Kredits nicht mehr zurückzahlen müssen.
- Im Gegenzug würden sie der Bank die (wertlose) Wohnung überlassen.
Der rechtliche Hintergrund: Die Aufklärungspflicht der Bank
Grundsätzlich gilt in Deutschland: Eine Bank ist kein Vermögensberater. Wenn Sie einen Kredit für ein Auto oder ein Haus aufnehmen, ist es normalerweise nicht die Aufgabe der Bank zu prüfen, ob der Preis fair ist. Das ist Ihr Risiko als Käufer.
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme, die der Bundesgerichtshof entwickelt hat. Eine Bank muss ihre Kunden warnen, wenn:
- eine sittenwidrige Überteuerung vorliegt (Kaufpreis ist rund doppelt so hoch wie der Wert), UND
- die Bank einen sogenannten Wissensvorsprung hat. Das heißt, die Bank wusste von dem Wucher oder er war so offensichtlich, dass sich dieses Wissen der Bank geradezu aufdrängen musste.
Sittenwidrig überhöhter Kaufpreis beim finanzierten Erwerb einer Wohnung
4. Das Urteil der Vorinstanz (Kammergericht Berlin)
Der Fall landete zunächst beim Landgericht Berlin, das die Klage abwies. In der nächsten Instanz, beim Kammergericht (dem Oberlandesgericht in Berlin), hatten die Käufer jedoch Erfolg.
Das Kammergericht gab den Käufern recht. Es begründete dies damit, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht gewesen sei und die Bank dies hätte merken müssen.
Doch hier machte das Kammergericht einen entscheidenden Fehler bei der Berechnung des Wohnungswertes.
Um festzustellen, ob der Preis „sittenwidrig“ (also doppelt so hoch wie der Wert) war, musste das Gericht den Wert der Wohnung im Jahr 2008 bestimmen. Es gab ein Gutachten eines Sachverständigen. Dieser nutzte das sogenannte Vergleichswertverfahren. Er schaute sich an, für welche Preise ähnliche Wohnungen in der Gegend verkauft wurden.
Das Gericht war jedoch der Meinung, dass man zusätzlich den sogenannten Ertragswert berücksichtigen müsse – also wie viel Miete man mit der Wohnung einnehmen kann. Da die Mieteinnahmen schlecht waren, wäre der Ertragswert sehr niedrig. Das Gericht bildete einfach einen Mittelwert aus dem (höheren) Vergleichswert und dem (niedrigen) Ertragswert. Durch diesen Rechentrick sank der errechnete „wahre Wert“ der Wohnung so weit ab, dass der Kaufpreis von 33.900 Euro mathematisch gesehen als „sittenwidriger Wucher“ eingestuft werden konnte.
Gegen dieses Urteil wehrte sich die Bank und zog vor den Bundesgerichtshof.
5. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH)
Der BGH hob das Urteil des Berliner Gerichts auf und verwies den Fall zurück. Die Richter in Karlsruhe stellten klar, dass das Vorgehen der Vorinstanz rechtlich nicht haltbar war. Die Begründung des BGH ist sehr lehrreich, da sie zwei wesentliche Punkte klärt: Wie man Immobilien bewertet und was eine Bank wissen muss.
Punkt 1: Richter sind keine Immobiliengutachter
Der BGH kritisierte scharf, wie das Berliner Gericht den Wert der Wohnung berechnet hatte.
Wenn es darum geht, den Verkehrswert einer Eigentumswohnung zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren die Standardmethode. Das bedeutet: Eine Wohnung ist so viel wert, wie andere Leute für vergleichbare Wohnungen bezahlen. Wenn es genügend vergleichbare Verkäufe gibt, ist dies die verlässlichste Methode.
Der vom Gericht bestellte Sachverständige hatte genau diese Methode gewählt. Das Berliner Gericht aber entschied eigenmächtig, diese Methode zu ändern und einen Mix aus Vergleichswert und Ertragswert zu bilden.
Der BGH stellte dazu folgende Regeln auf:
- Keine eigenmächtigen Berechnungen: Ein Richter darf nicht einfach schlauer sein wollen als der bestellte Sachverständige. Wenn ein Experte sagt „Methode A ist richtig“, kann der Richter nicht ohne Weiteres Methode B anwenden oder Methoden mischen.
- Fehlende Sachkunde: Wenn ein Gericht von der Meinung des Experten abweichen will, muss es beweisen, dass es selbst über „eigene besondere Sachkunde“ verfügt. Das ist bei Juristen in der Regel nicht der Fall. Alternativ müsste das Gericht ein neues Gutachten einholen.
- Keine Mischmasch-Werte: Der BGH betonte, dass es unzulässig ist, einfach einen schematischen Mittelwert aus Vergleichswert und Ertragswert zu bilden, nur um auf ein Ergebnis zu kommen, das einem „gefühlt“ richtiger erscheint.
Der BGH sagte deutlich: Wenn der Vergleich mit anderen Verkäufen zeigt, dass der Preis zwar hoch, aber nicht „doppelt so hoch“ ist, dann liegt keine Sittenwidrigkeit vor. Man darf den Wert nicht künstlich kleinrechnen, indem man schlechte Mieteinnahmen (Ertragswert) mit einbezieht, wenn es eigentlich um den Verkaufswert geht.
Punkt 2: Was die Bank prüfen muss (und was nicht)
Der zweite wichtige Punkt des Urteils betrifft die Rolle der Bank. Das Berliner Gericht hatte argumentiert, die Bank hätte eine „einfache Überschlagsrechnung“ machen müssen. Sie hätte sehen müssen, dass die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis zu niedrig waren (Ertragswert), und hätte daraus schließen müssen, dass der Kaufpreis Wucher ist.
Auch hier widersprach der BGH vehement.
Keine Nachforschungspflicht für Banken: Der BGH stellte klar: Eine Bank ist nicht verpflichtet, Nachforschungen über den Wert einer Immobilie anzustellen, nur um den Kunden zu schützen.
- Die Bank prüft den Wert der Immobilie zwar intern (Beleihungswert), aber nur zu ihrer eigenen Sicherheit – damit sie weiß, wie viel Geld sie im Falle einer Zwangsversteigerung zurückbekäme.
- Die Bank muss diese internen Berechnungen nicht dem Kunden mitteilen.
- Die Bank muss auch nicht prüfen, ob sich die Immobilie für den Kunden rentiert (Wirtschaftlichkeitsprüfung).
Wann haftet die Bank dann? Die Bank haftet nur bei positivem Wissen. Das bedeutet:
- Der zuständige Bankmitarbeiter wusste tatsächlich, dass der Kaufpreis sittenwidrig überhöht war (Wucher).
- Oder: Die Überteuerung war so extrem offensichtlich, dass der Mitarbeiter die Augen davor verschlossen hat („sich aufdrängen“).
Aber: Die Bank musste sich dieses Wissen nicht durch eigene Berechnungen (wie eine Ertragswertberechnung anhand der Mieten) erarbeiten. Das Argument des Berliner Gerichts, die Bank hätte doch einfach mal rechnen können, wies der BGH zurück. Da die Bank nicht rechnen musste, kann man ihr auch nicht vorwerfen, dass sie das Ergebnis dieser Rechnung nicht kannte.
6. Zusammenfassung und Bedeutung für Verbraucher
Der Bundesgerichtshof hat den Fall an das Gericht in Berlin zurückverwiesen. Das bedeutet, das Berliner Gericht muss den Fall neu verhandeln, darf dabei aber nicht mehr die falschen Bewertungsmethoden anwenden.
Für Laien und Immobilienkäufer lassen sich aus diesem komplexen Urteil drei zentrale Lehren ziehen:
1. Verlassen Sie sich nicht auf die Bank: Viele Käufer glauben, wenn die Bank den Kredit genehmigt, sei der Kaufpreis der Immobilie „geprüft“ und „in Ordnung“. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Bank prüft nur ihre eigene Sicherheit. Selbst wenn die Bank intern denkt „Das Haus ist den Preis nicht wert, aber der Kunde hat ein gutes Einkommen, also geben wir den Kredit“, muss sie den Kunden nicht warnen. Eine Warnpflicht besteht nur in extremen Ausnahmefällen von kriminellem Wucher, die schwer zu beweisen sind.
2. Der Wert einer Wohnung bestimmt sich durch Vergleich: Wenn Sie wissen wollen, ob eine Wohnung zu teuer ist, schauen Sie auf die Vergleichspreise (Vergleichswertverfahren). Was kosten andere Wohnungen in der gleichen Straße? Das ist der Maßstab, der auch vor Gericht zählt. Ob sich die Wohnung durch Vermietung „rechnet“ (Ertragswert), ist eine ganz andere Frage. Eine Wohnung kann marktüblich teuer sein (hoher Vergleichswert), sich aber trotzdem kaum vermieten lassen (niedriger Ertragswert). Das ist dann Ihr unternehmerisches Risiko, kein Beweis für Wucher.
3. Gerichte brauchen Experten: Das Urteil stärkt die Rolle von Sachverständigen. Ein Richter kann nicht einfach „nach Gefühl“ entscheiden, was eine Immobilie wert ist. Er muss sich an anerkannte Methoden halten. Für Käufer bedeutet das: In einem Prozess hängt fast alles von einem guten, methodisch sauberen Gutachten ab.
Sittenwidrig überhöhter Kaufpreis beim finanzierten Erwerb einer Wohnung
Das Fazit
Die Kläger haben in diesem Fall einen Rückschlag erlitten. Da der BGH die künstliche Kleinrechnung des Wohnungswertes durch das Berliner Gericht verboten hat, wird es nun viel schwieriger nachzuweisen, dass der Kaufpreis von 33.900 Euro „sittenwidrig überhöht“ (also doppelt so hoch wie der wahre Wert) war. Wenn der „wahre Wert“ nach der Vergleichsmethode höher liegt als die ursprünglich angenommenen 10.500 Euro (z.B. bei 18.000 Euro), dann wäre der Kaufpreis nicht mehr doppelt so hoch. Damit fiele der Vorwurf der Sittenwidrigkeit weg, und die Bank müsste keinen Schadenersatz zahlen.
Das Urteil ist eine Mahnung an alle Immobilienkäufer: Prüfen Sie den Preis und den Wert einer Immobilie vor dem Kauf selbstständig oder mit einem eigenen Gutachter. Warten Sie nicht darauf, dass die Bank Sie warnt – denn dazu ist sie in den allermeisten Fällen rechtlich nicht verpflichtet.
