Sonderwünsche im Bauträgervertrag

Sonderwünsche im Bauträgervertrag

Dieser Text bietet Ihnen eine detaillierte Zusammenfassung der rechtlichen Regelungen zu Sonderwünschen und Eigenleistungen im Rahmen eines Bauträgervertrages. Es wird erläutert, welche formalen Anforderungen bestehen und wie Vereinbarungen mit verschiedenen Beteiligten zu handhaben sind.

Wenn Sie als Erwerber einer Immobilie Sonderwünsche haben oder Eigenleistungen erbringen möchten, gibt es dafür klare rechtliche Spielregeln. Diese hängen vor allem davon ab, mit wem Sie diese Wünsche vereinbaren und zu welchem Zeitpunkt dies geschieht.

Vereinbarungen direkt mit dem Bauträger

Sonderwünsche verändern den Umfang der Leistungen, die der Bauträger erbringen muss. Daher ist die Form der Vereinbarung sehr wichtig:

• Bei Vertragsabschluss: Stehen Ihre Sonderwünsche schon fest, wenn der Bauträgervertrag beim Notar unterschrieben wird? Dann müssen diese Wünsche direkt mit in den notariellen Vertrag aufgenommen werden.
• Nachträgliche Wünsche: Werden Sonderwünsche erst später vereinbart, ändern sie den gesamten Vertrag. Solange das Eigentum noch nicht offiziell auf Sie übertragen wurde (die sogenannte Auflassung), müssen solche Änderungen eigentlich erneut notariell beurkundet werden.
• Das Risiko der Formnichtigkeit: In der Praxis wird die Nachbeurkundung oft weggelassen. Das ist jedoch riskant, da diese Absprachen rechtlich erst einmal unwirksam sind. Sie werden erst dann gültig, wenn Sie später als Eigentümer im Grundbuch stehen.
• Frühzeitige Auflassung: Um diesen Aufwand zu umgehen, erklären vorsichtige Bauträger die Auflassung oft sehr früh. Ab diesem Moment können Änderungen auch ohne Notar wirksam vereinbart werden.

Nutzung einer Sonderwunsch-Liste

Manche Bauträger bieten von Anfang an eine Liste mit festen Preisen für bestimmte Zusatzleistungen an. Wenn diese Liste bereits Teil des notariellen Hauptvertrages ist, haben Sie als Käufer ein sogenanntes Leistungsbestimmungsrecht nach $§ 315 BGB$. In diesem Fall können Sie später einfach aus der Liste wählen, ohne dass Sie für jeden einzelnen Wunsch erneut zum Notar gehen müssen.

Finanzielle Auswirkungen und Zahlungsplan

Jeder Sonderwunsch erhöht in der Regel den Gesamtpreis der Immobilie. Das hat rechtliche Folgen für die Bezahlung:

1. Anpassung des Ratenplans: Der Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung ($§ 3 Abs. 2 MaBV$) muss an den neuen Preis angepasst werden.
2. Prüfung durch den Notar: Wegen des Barzahlungsverbots im Geldwäschegesetz ($§ 16a Abs. 2 S. 3 GwG$) müssen Sie dem Notar nachweisen, dass sich der Kaufpreis geändert hat. Er muss prüfen, ob die Zahlungen schlüssig sind, bevor das Eigentum umgeschrieben werden kann.

Sonderwünsche mit Handwerkern vereinbaren

Es gibt auch die Möglichkeit, dass Sie Ihre Wünsche nicht direkt mit dem Bauträger, sondern mit den ausführenden Handwerkern absprechen.

Sonderwünsche im Bauträgervertrag

Vereinbarungen mit Bauhandwerkern des Bauträgers

Ein Bauträgervertrag kann vorsehen, dass Sie direkt mit den Firmen auf der Baustelle Verträge schließen.

• Preisfindung: Den Preis können Sie entweder frei mit dem Handwerker aushandeln, oder der Bauträger hat ihn bereits vorher mit dem Handwerker festgelegt.
• Keine Beurkundung: Solche direkten Verträge mit den Handwerkern müssen nicht notariell beurkundet werden.
• Haftung und Verantwortung: Für die handwerkliche Ausführung haftet der Handwerker selbst. Der Bauträger bleibt jedoch für die Planung, die Bauaufsicht und die Koordination verantwortlich. Er muss auch prüfen, ob Ihr Sonderwunsch zum restlichen Bauprojekt passt. Für diese Koordinationsleistung kann der Bauträger ein Honorar verlangen, das Sie vorher vereinbaren sollten.

Vereinbarungen mit völlig fremden Handwerkern

Dass Sie Handwerker beauftragen, die gar nicht am Bauprojekt des Bauträgers beteiligt sind, ist eher die Ausnahme. Dies kommt meist nur infrage, wenn Sie Eigenleistungen erbringen, die erst nach der offiziellen Abnahme des Gebäudes durchgeführt werden sollen.

Eigenleistungen als „negative Sonderwünsche“

Wenn Sie Arbeiten selbst übernehmen möchten, spricht man von Eigenleistungen. Diese können auf zwei Arten geregelt sein:

1. Von Anfang an ausgeschlossen: Bestimmte Arbeiten sind gar nicht erst Teil des Kaufpreises und des Vertrages.
2. Abwahl-Option: Sie haben das Recht, durch eine Erklärung bestimmte Leistungen abzuwählen. Der Kaufpreis verringert sich dann um einen vorher festgelegten Betrag.

Wichtiger Hinweis: Wenn Sie viel in Eigenleistung machen, entstehen oft Probleme bei der Bauaufsicht und der Gewährleistung (Garantie). Der Bauträger ist in solchen Fällen verpflichtet, Sie umfassend über die Risiken aufzuklären und Sie entsprechend zu belehren.

Wenn keine Vereinbarung getroffen wurde

Haben Sie im Vertrag nichts zu Sonderwünschen geregelt, haben Sie grundsätzlich keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass der Bauträger solche Wünsche berücksichtigt.

Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn der Wunsch für den Bauträger keine nennenswerte Mehrbelastung darstellt und seine Interessen nicht beeinträchtigt werden, kann sich ein Anspruch aus der sogenannten „Verkehrssitte“ ($§ 242 BGB$) ergeben.

Zusätzliche Leistungen des Bauträgers

Manchmal bietet ein Bauträger neben dem Bau an sich noch weitere Leistungen an, wie zum Beispiel:

• Eine Garantie für Mieteinnahmen über einen gewissen Zeitraum.
• Die Vermittlung einer Finanzierung für den Kaufpreis.

Notwendigkeit der Beurkundung

Solche Zusatzvereinbarungen müssen nach $§ 311b Abs. 1 BGB$ ebenfalls notariell beurkundet werden. Das gilt immer dann, wenn der gesamte Bauträgervertrag ohne diese Zusatzleistungen für Sie oder den Bauträger nicht zustande gekommen wäre.

Bezahlung von Zusatzleistungen

Die Bezahlung für diese speziellen Leistungen (wie die Finanzierungshilfe) unterliegt nicht den strengen Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung ($MaBV$), die normalerweise für den Baufortschritt gelten. Die Vergütung kann also unabhängig vom Ratenplan fällig werden. Das Verbot, Zahlungen ohne entsprechende Gegenleistung zu verlangen (Vorleistungsverbot), muss der Bauträger jedoch trotzdem beachten.

Sollten Sie Fragen zu Ihren Sonderwünschen oder zu Ihrem Bauträgervertrag haben, nehmen Sie bitte Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr auf.