Steuerbefreiung für Familienheim – unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung bei testamentarisch einem Dritten eingeräumtem Wohnrecht

September 14, 2025
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Steuerbefreiung für Familienheim – unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung bei testamentarisch einem Dritten eingeräumtem Wohnrecht

Zusammenfassung des Urteils FG Niedersachsen (3. Senat), Urteil vom 14.05.2025 – 3 K 80/24

RA und Notar Krau

Dieses Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen betrifft die Frage, wann eine Immobilie als Familienheim gilt und somit von der Erbschaftsteuer befreit werden kann. Kernpunkt ist die Bedingung, dass das geerbte Haus unverzüglich zur Selbstnutzung durch den Erben bestimmt sein muss.

Der Fall

Ein Mann erbt nach dem Tod seines Vaters ein Haus. Der Vater hatte seiner Mutter (also der Witwe) per Testament ein lebenslanges Wohnrecht an diesem Haus eingeräumt. Die Mutter wohnte dort auch zunächst allein, musste jedoch wenige Monate nach dem Tod des Vaters in ein Pflegeheim ziehen. Da sie nicht zurückkehren konnte, zogen der Erbe und seine Ehefrau schließlich in das Haus ein. Allerdings vergingen nach dem Tod des Vaters fast zwei Jahre, bis der endgültige Einzug stattfand, da das Haus umfassend saniert werden musste.

Das Finanzamt verweigerte die Steuerbefreiung, weil der Erbe das Haus nicht „unverzüglich“ selbst genutzt habe.

Die Begründung:

Der Erbe war durch das Wohnrecht der Mutter von Anfang an daran gehindert, das Haus selbst zu nutzen.

Die über zwei Jahre dauernde Verzögerung durch die Renovierung sei nicht als „unverzüglich“ anzusehen.

Steuerbefreiung für Familienheim – unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung bei testamentarisch einem Dritten eingeräumtem Wohnrecht

Die Entscheidung des Gerichts

Das Finanzgericht Niedersachsen gab dem Erben Recht und entschied, dass die Steuerbefreiung gewährt werden muss.

Das Gericht argumentierte wie folgt:

Wohnrecht als Hinderungsgrund:

Ein testamentarisch eingeräumtes Wohnrecht für einen Dritten gilt als rechtliches Hindernis für den Erben, das Haus unverzüglich zur Selbstnutzung zu bestimmen. Solange die Mutter ihr Wohnrecht ausübte, konnte der Erbe rechtlich nicht über die Nutzung des Hauses entscheiden. Die Frist für die „unverzügliche“ Bestimmung beginnt daher erst zu laufen, wenn dieses Hindernis wegfällt – in diesem Fall, als die Mutter endgültig ins Pflegeheim zog.

Renovierung und Unverzüglichkeit:

Die „Unverzüglichkeit“ bedeutet, dass man eine Handlung ohne schuldhaftes Zögern ausführt. Eine Frist von sechs Monaten gilt dabei als Richtwert. Das Gericht stellte fest, dass der Erbe sich nach dem Auszug der Mutter unverzüglich um die Sanierung kümmerte. Er hatte bereits kurz nach dem Erbfall Handwerker kontaktiert und die Arbeiten so schnell wie möglich in Auftrag gegeben.

Keine Schuld des Erben:

Die lange Dauer der Renovierung war durch unverschuldete Umstände bedingt, wie die angespannte Lage am Markt für Handwerksbetriebe und Baumaterialien (wegen des Ukraine-Kriegs und der Nachwirkungen der Corona-Pandemie). Solche Verzögerungen müssen dem Erben nicht angelastet werden. Die umfassende Sanierung war außerdem notwendig, da das Haus seit den 1970er Jahren nicht modernisiert worden war.

Absicht zur Selbstnutzung:

Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Erbe und seine Ehefrau von Anfang an die Absicht hatten, in das Haus einzuziehen. Dies wurde durch die familiäre Situation (Übergabe des eigenen Hofes an den Sohn) und die zeitnahe Beauftragung von Handwerkern untermauert.

Was bedeutet das Urteil?

Dieses Urteil ist ein wichtiges Signal für Erben von Immobilien, die mit einem Wohnrecht belastet sind. Es macht deutlich, dass die Frist für die „unverzügliche“ Selbstnutzung nicht zwingend mit dem Tod des Erblassers beginnt, sondern erst, wenn der Erbe rechtlich in der Lage ist, das Haus selbst zu nutzen. Auch eine lange Dauer der Renovierung kann unschädlich sein, wenn sie auf unverschuldeten Umständen beruht und der Erbe sich nachweislich zügig um die Arbeiten gekümmert hat. Dieses Urteil stärkt die Position von Erben und sorgt für mehr Klarheit bei der Anwendung der Erbschaftsteuerbefreiung für Familienheime.

RA und Notar Krau
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