Stundung und Sicherung des Kaufpreises beim Immobilienkauf

Stundung und Sicherung des Kaufpreises beim Immobilienkauf

In diesem Text geht es um eine spezielle Form des Immobilienkaufs. Dabei wird ein Teil des Kaufpreises nicht sofort bezahlt, sondern gestundet. Das bedeutet, der Käufer darf den Restbetrag erst zu einem späteren Zeitpunkt bezahlen. Zur Sicherheit für den Verkäufer wird eine sogenannte Restkaufpreishypothek im Grundbuch eingetragen. Erfahren Sie hier, warum dieses Modell in der Praxis selten ist und welche Alternativen es gibt.

Warum die Stundung mit Hypothek selten genutzt wird

Die beschriebene Art der Vertragsgestaltung kommt in der Praxis kaum vor. Das hat mehrere gute Gründe, die vor allem mit dem Risiko für den Verkäufer zu tun haben. In der Regel möchte ein Verkäufer sein Geld sofort erhalten und nicht über einen langen Zeitraum auf einen Teil des Preises warten. Wenn er sich doch auf eine Stundung einlässt, entstehen für ihn gefährliche Situationen.

Risiken bei der Eigentumsumschreibung

Ein großes Problem entsteht, wenn das Eigentum bereits auf den Käufer übertragen wurde. Wenn der Käufer den restlichen Betrag zum vereinbarten Termin nicht zahlt, hat der Verkäufer ein Problem. Er kann zwar vom Kaufvertrag zurücktreten, aber die Rückabwicklung ist kompliziert.

Oft hat der Käufer den ersten Teil des Kaufpreises über eine Bank finanziert. Diese Bank hat dann bereits eigene Rechte im Grundbuch eintragen lassen. Wenn der Verkäufer das Grundstück zurückbekommt, ist es also mit Schulden belastet. Es kann sogar sein, dass neben der eigenen Hypothek noch weitere Sicherungshypotheken von anderen Gläubigern hinzugekommen sind.

Das Problem mit der Zwangsversteigerung

Ein Verkäufer möchte normalerweise einfach sein Geld sehen. Er hat meistens kein Interesse daran, sein Geld mühsam über eine Zwangsversteigerung des Grundstücks einzutreiben. Dieser Weg ist zeitaufwendig und unsicher. In manchen Einzelfällen kann man den Anspruch des Verkäufers auf Rückgabe des Grundstücks durch eine Vormerkung absichern. Das bietet einen gewissen Schutz, falls der Rücktritt vom Vertrag nötig wird.

Wann diese Gestaltung sinnvoll sein kann

Obwohl das Modell selten ist, gibt es bestimmte Situationen, in denen man darüber nachdenken kann. Das gilt vor allem dann, wenn ein Teil des Kaufpreises für eine sehr lange Zeit gestundet wird. Auch wenn der Käufer den Restbetrag in laufenden Raten abbezahlt, kann diese Form der Sicherung gewählt werden.

Stundung und Sicherung des Kaufpreises beim Immobilienkauf

Die Alternative bei kurzen Zeiträumen

Wenn der Käufer den Restbetrag nur für kurze Zeit schuldet, gibt es eine bessere Lösung. In diesem Fall sollte man nicht sofort das Eigentum umschreiben und eine Hypothek eintragen. Stattdessen nutzt man die sogenannte „Vorlagesperre“. Das bedeutet, dass das Eigentum erst dann auf den Käufer übertragen wird, wenn der gesamte Kaufpreis vollständig bezahlt wurde. So bleibt der Verkäufer geschützt, bis er sein gesamtes Geld erhalten hat.

Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek

Wenn man sich für eine langfristige Stundung entscheidet, gibt es ein besseres Werkzeug als die Hypothek: die Grundschuld. Eine Grundschuld hat den großen Vorteil, dass sie später für andere Zwecke wiederverwendet werden kann. Das macht sie flexibler und spart langfristig Kosten.

Schutz durch Abtretungsbeschränkung

Damit der Käufer geschützt ist, sollte bei der Grundschuld eine besondere Vereinbarung getroffen werden. Es wird festgelegt, dass der Verkäufer diese Grundschuld nur mit der Zustimmung des Käufers an andere Personen oder Banken übertragen darf. Diese Regelung findet sich im Gesetz in Paragraf 399 BGB. Damit dieser Schutz auch wirklich gilt, muss die Abtretungsbeschränkung offiziell im Grundbuch eingetragen werden.

Einfache Abwicklung bei Fälligkeit

Wenn der restliche Kaufpreis am Ende fällig wird, bietet die Grundschuld einen praktischen Weg. Der Käufer nimmt oft einen Kredit bei einer Bank auf, um den Restbetrag zu bezahlen. Die Grundschuld des Verkäufers kann dann direkt an diese finanzierende Bank übertragen werden. Das passiert „Zug um Zug“ gegen die Zahlung des Geldes.

Dafür muss lediglich die vorher vereinbarte Abtretungsbeschränkung wieder aufgehoben werden. Dieses Vorgehen ist sehr effizient. Es spart dem Käufer und dem Verkäufer bares Geld. Man spart sich nämlich die Kosten für die Löschung der alten Hypothek und die teure Neueintragung einer Finanzierungsgrundschuld für die Bank.

Bei weiteren Fragen zu diesem Thema oder für eine rechtliche Beratung sollten Sie mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr Kontakt aufnehmen.