Teileigentümer als Störer – Herausreißen tragender Wand durch Pächter
BGH Urteil vom 21.3.2025 – V ZR 1/24
Bauliche Änderungen in der Eigentümergemeinschaft: Was Sie wissen sollten!
Stellen Sie sich vor, Sie leben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Was passiert, wenn jemand im Haus größere Umbauten plant oder sogar schon vorgenommen hat?
Dürfen Eigentümer oder ihre Mieter einfach machen, was sie wollen? Und welche Folgen hat das? Diese Fragen beantwortet Ihnen RA und Notar Krau.
Wenn Mieter einfach loslegen: Wer ist verantwortlich?
Manchmal führt ein Mieter bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durch, ohne vorher die Eigentümergemeinschaft zu fragen.
In so einem Fall ist der vermietende Wohnungseigentümer dafür verantwortlich. Das gilt, wenn er den Umbau erlaubt hat oder wenn er davon wusste und trotzdem nichts unternommen hat.
Auch wenn er ahnen musste, dass der Mieter etwas ändern will und ihn nicht auf nötige Genehmigungen hingewiesen hat, trägt er die Verantwortung.
Wenn ein Eigentümer umbaut: Geht das ohne Erlaubnis?
Nein, ein Wohnungseigentümer darf nicht einfach ohne Genehmigung der Gemeinschaft bauliche Veränderungen vornehmen.
Solche Umbauten sind rechtswidrig, wenn es keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft gibt, der sie erlaubt.
Die Gemeinschaft kann dann verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.
Was tun, wenn die Gemeinschaft den Umbau ablehnt?
Wenn ein Eigentümer ohne Genehmigung umgebaut hat und die Gemeinschaft die Rückgängigmachung fordert, kann der Eigentümer nicht einfach sagen: „Aber ich hätte doch eigentlich das Recht auf diese Änderung gehabt!“
Denn seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes muss man vorab einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft einholen.
Teileigentümer als Störer – Herausreißen tragender Wand durch Pächter
Wenn dieser abgelehnt wird, kann man diesen Beschluss gerichtlich ersetzen lassen.
Der Fall einer tragenden Wand: Ein aktuelles Urteil
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich einen Fall entschieden, in dem es um eine Gewerbeeinheit ging.
Die Pächterin hatte ohne statische Berechnung eine tragende Wand entfernt. Dadurch entstanden Risse im Haus.
Später wurden weitere Umbauten für eine Lüftungsanlage vorgenommen, und die Fassade wurde durchbohrt.
Das Gericht stellte klar: Die Pächterin hat das Gemeinschaftseigentum unerlaubt verändert. Die Eigentümerin der Gewerbeeinheit ist dafür verantwortlich, weil sie die Bauarbeiten duldete.
Der Unterschied zwischen „altem“ und „neuem“ Recht
Wichtig ist die Unterscheidung, wann der Umbau erfolgte. Bei der entfernten Wand kam noch das „alte“ Wohnungseigentumsgesetz zur Anwendung, da die Wand bereits 2020 entfernt wurde.
Damals konnte man einem Beseitigungsanspruch entgegenhalten, dass man einen Anspruch auf die Genehmigung der baulichen Maßnahme gehabt hätte.
Ob die anderen Eigentümer durch die fehlende Wand beeinträchtigt sind, hing davon ab, ob die Stabilität des Gebäudes gesichert war.
Die späteren Umbauten (ab Juli 2021) fallen aber unter das „neue“ Gesetz.
Hier ist die Lage anders: Wer ohne Genehmigung umbaut, kann sich nicht einfach nachträglich auf einen Anspruch auf Genehmigung berufen.
Man muss die Genehmigung vorher einholen, im Zweifel auch gerichtlich.
Was das für Sie bedeutet
Wenn Sie als Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen planen, holen Sie sich immer vorab die notwendigen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ein.
Nur so sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite und vermeiden teure Rückbauten oder Streitigkeiten.
Sie haben Fragen zu diesem Thema? Sprechen Sie uns an!
Mit freundlichen Grüßen, Ihr RA und Notar Krau
