Teilweise Nichtigkeit einer Dienstbarkeit bei zeitlich unbefristetem Belegungsrecht (BGH, Urteil vom 8.2.2019 – V ZR 176/17)
Der Bundesgerichtshof (BGH) befasste sich in seinem Urteil vom 8. Februar 2019 mit der Frage der (teilweisen) Nichtigkeit einer Dienstbarkeit,
die ein zeitlich unbefristetes Belegungsrecht für Sozialwohnungen sicherte.
Der Fall betraf die Klage einer Wohnungsbaugesellschaft gegen eine Stadt auf Feststellung, dass sie Wohnungen frei vermieten könne
und die Stadt die Löschung einer entsprechenden Dienstbarkeit bewilligen müsse.
Sachverhalt:
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin (Reichsbund) erwarb von der beklagten Stadt Grundstücke, um darauf im Rahmen des § 88d des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) Sozialwohnungen zu errichten.
Die Stadt gewährte ein zinsgünstiges Darlehen.
Im Gegenzug verpflichtete sich der Reichsbund schuldrechtlich und sicherte dies durch Eintragung einer beschränkten persönlichen
Dienstbarkeit zugunsten der Stadt, die Wohnungen unbefristet nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen zu vermieten.
Die Klägerin erwarb später die Grundstücke und übernahm die Verpflichtungen.
Sie begehrte nun die Feststellung, dass die Belegungsrechte ab einem bestimmten Zeitpunkt entfallen seien und die Stadt die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen müsse.
Entscheidung des BGH:
Der BGH hob die vorinstanzliche Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.
Er stellte fest, dass die zeitlich unbefristete schuldrechtliche Verpflichtung zur Vermietung an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen gemäß § 134 BGB nichtig ist,
da sie gegen die Vorgaben des § 88d II Nr. 2 II. WoBauG verstößt.
Teilweise Nichtigkeit einer Dienstbarkeit bei zeitlich unbefristetem Belegungsrecht
Diese Norm sah für die vereinbarte Förderung keine unbefristeten Belegungsrechte vor.
Auch die Überlassung kostengünstigen Baulands durch die Kommune rechtfertige keine unbefristete Bindung.
Solche Bindungen seien zudem mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit im Verwaltungsrecht unvereinbar,
da sie den Subventionsempfänger auch dann belasten würden, wenn die Vorteile der Subvention aufgebraucht seien.
Hinsichtlich der dinglichen Sicherung durch die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestätigte der BGH zwar, dass eine solche Dienstbarkeit
zugunsten einer juristischen Person auch ohne zeitliche Befristung bestellt werden kann.
Die Nichtigkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung könne jedoch dazu führen, dass die Stadt die Dienstbarkeit ohne Rechtsgrund erlangt habe
und gemäß § 812 I 1 Alt. 1 BGB zur Bewilligung der Löschung verpflichtet sei.
Der BGH wandte jedoch § 139 BGB (Teilnichtigkeit) entsprechend an. Da anzunehmen sei, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit der unbefristeten Regelung eine Belegungsbindung für einen
möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten, sei die Dienstbarkeit nicht insgesamt nichtig.
Es bedürfe weiterer Feststellungen, um diesen zulässigen Zeitraum zu bestimmen, insbesondere im Hinblick auf die Laufzeit des vergünstigten Kredits und die damit verbundenen Vorteile.
Kernpunkte der Entscheidung:
Zeitlich unbefristete schuldrechtliche Belegungsrechte im Rahmen der Förderung nach § 88d II. WoBauG sind nichtig.
Dies gilt auch bei Überlassung kostengünstigen Baulands.
Solche unbefristeten Bindungen verstoßen gegen § 88d II Nr. 2 II. WoBauG und den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit im Verwaltungsrecht.
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zur Sicherung von Belegungsrechten kann grundsätzlich unbefristet zugunsten einer juristischen Person bestellt werden.
Die Nichtigkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung kann einen Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit gemäß § 812 I 1 Alt. 1 BGB begründen.
Gemäß § 139 BGB ist im Zweifel anzunehmen, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit eine Belegungsbindung für einen
möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten (entsprechende Anwendung).
Dieser Zeitraum ist unter Berücksichtigung der gewährten Vorteile (insbesondere Laufzeit des Kredits) zu ermitteln.
Teilweise Nichtigkeit einer Dienstbarkeit bei zeitlich unbefristetem Belegungsrecht
Bedeutung der Entscheidung:
Das Urteil des BGH präzisiert die Grenzen zulässiger Belegungsbindungen im geförderten Wohnungsbau und im Kontext verwaltungsrechtlicher Verträge.
Es betont die Bedeutung der zeitlichen Begrenzung solcher Bindungen und die Einhaltung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes.
Gleichzeitig bestätigt es die grundsätzliche Zulässigkeit unbefristeter beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten zugunsten juristischer Personen,
schränkt deren Wirkung aber durch die Möglichkeit der teilweisen Nichtigkeit und des Anspruchs auf Löschung bei Fehlen eines Rechtsgrundes ein.
Die analoge Anwendung des § 139 BGB ermöglicht es, die mit der Förderung verbundenen Ziele zumindest für einen rechtlich zulässigen Zeitraum aufrechtzuerhalten.
