Thema Bewertungsgesetz und Wohnungseigentum

Thema Bewertungsgesetz und Wohnungseigentum

Erläuterung zum Bewertungsgesetz und Wohnungseigentum

Ausgangsfrage: Wie werden Einheitswerte und Grundbesitzwerte für Wohnungseigentum nach dem Bewertungsgesetz (BewG) festgestellt und welche Unterschiede ergeben sich dabei für die Grundsteuer sowie die Erbschaft- und Schenkungsteuer?

Einleitung: Was bedeutet Bewertung von Immobilien?

Wenn Sie eine Wohnung besitzen, möchte der Staat den Wert dieser Immobilie kennen. Das ist wichtig, damit das Finanzamt Steuern berechnen kann. Es gibt zwei große Bereiche, in denen dieser Wert eine Rolle spielt. Der erste Bereich ist die Grundsteuer. Diese Steuer müssen Sie jedes Jahr bezahlen. Der zweite Bereich ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Diese fällt an, wenn Sie eine Wohnung erben oder geschenkt bekommen.

Das Bewertungsgesetz (BewG) gibt die Regeln vor, wie das Finanzamt diesen Wert ermittelt. Dabei unterscheidet das Gesetz heute streng zwischen den alten „Einheitswerten“ und den modernen „Grundbesitzwerten“. In den folgenden Abschnitten erkläre ich Ihnen, was das für Sie bedeutet.

Die Grundsteuer und der Einheitswert

Der Begriff Einheitswert stammt aus einem älteren System. Heute wird er fast nur noch für die Grundsteuer verwendet. Das Gesetz sagt deutlich: Wohnungseigentum gehört zum sogenannten Grundvermögen. Das ist einfach der Fachbegriff für privaten Grundbesitz, der nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

Wann entsteht eine wirtschaftliche Einheit?

Das Finanzamt betrachtet nicht das ganze Haus als Ganzes. Es betrachtet jede Wohnung einzeln. Man nennt das eine wirtschaftliche Einheit.

• Ein Haus wird rechtlich durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt.
• Damit die Wohnung steuerlich als eigene Einheit zählt, muss sie im Wohnungsgrundbuch stehen.
• Erst mit dieser Eintragung im Grundbuch gilt die Wohnung als eigenständiges Objekt für das Finanzamt.

Wie wird der Wert berechnet?

Für die Grundsteuer gibt es ein spezielles Verfahren: das Ertragswertverfahren.

• Das Finanzamt schaut hier vor allem auf die Miete, die man mit der Wohnung erzielen könnte.
• Wenn eine Wohnung zu mehr als 80 % zum Wohnen genutzt wird, ist dieses Verfahren Pflicht.
• Das ist oft ein Vorteil für Sie. Es gibt nämlich noch das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren schaut man auf die Baukosten der Wohnung.
• Wenn eine Wohnung sehr luxuriös und teuer gebaut wurde, wäre das Sachwertverfahren viel teurer.
• Da das Gesetz für Wohnungen das Ertragswertverfahren vorschreibt, sparen Besitzer von Luxuswohnungen oft Grundsteuer.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Der Grundbesitzwert

Wenn Sie eine Wohnung verschenken oder vererben, gelten andere Regeln. Hier nutzt das Finanzamt nicht mehr die alten Einheitswerte. Es nutzt die Grundbesitzwerte. Diese Werte sollen dem echten Marktwert der Wohnung möglichst nahekommen. Man nennt diesen Vorgang auch Bedarfsbewertung. Das bedeutet: Das Finanzamt ermittelt den Wert erst dann, wenn er wirklich gebraucht wird (zum Beispiel nach einem Todesfall).

Thema Bewertungsgesetz und Wohnungseigentum

Das Vergleichswertverfahren

Das wichtigste Verfahren für Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren.

• Das Finanzamt schaut sich an, was ähnliche Wohnungen in der Nachbarschaft gekostet haben.
• Es werden Kaufpreise verglichen, die in der letzten Zeit tatsächlich bezahlt wurden.
• Das ist die fairste Methode, um den aktuellen Marktpreis zu finden.

Das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte

Manchmal wird eine Wohnung als reine Geldanlage genutzt. Man nennt das ein Renditeobjekt.

• Hier geht es dem Besitzer nur um die Mieteinnahmen.
• In diesem Fall nutzt das Finanzamt wieder das Ertragswertverfahren.
• Der Wert der Immobilie leitet sich dann direkt aus den jährlichen Einnahmen ab.

Das Sachwertverfahren als Notlösung

Was passiert, wenn es keine vergleichbaren Wohnungen gibt? Und wenn man den Ertrag nicht gut schätzen kann?

• Dann kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.
• Hier berechnet man, was es kosten würde, die Wohnung heute genau so wieder zu bauen.
• Davon wird ein Teil abgezogen, weil die Wohnung schon älter ist (Abnutzung).
• Dieses Verfahren ist kompliziert und wird meistens nur genutzt, wenn die anderen Methoden nicht funktionieren.

Wichtige Fachbegriffe einfach erklärt

Damit Sie den Text besser verstehen, erkläre ich hier die schwierigsten Wörter:

• Wohnungseigentum: Das ist das Recht, eine ganz bestimmte Wohnung in einem Haus exklusiv zu besitzen. Man besitzt also nicht das ganze Haus, sondern nur einen Teil.
• Teileigentum: Das ist fast das Gleiche wie Wohnungseigentum. Es bezieht sich aber auf Räume, in denen man nicht wohnt. Das kann zum Beispiel ein Laden oder eine Werkstatt im Haus sein.
• Grundvermögen: Das ist der Sammelbegriff für unbebaute Grundstücke und Gebäude (Häuser, Wohnungen).
• Zivilrechtliche Wirkung: Das bedeutet, dass eine Regelung im echten Leben und vor Gericht gültig wird.
• Gesonderte Feststellung: Das Finanzamt erstellt einen extra Bescheid nur über den Wert des Hauses. Dieser Bescheid ist die Grundlage für den späteren Steuerbescheid.

Warum ist das für Sie wichtig?

Die Bewertung einer Immobilie entscheidet darüber, wie viel Geld Sie an den Staat zahlen müssen. Bei der Grundsteuer führt die Aufteilung in Wohnungseigentum oft zu einer Ersparnis. Das liegt an der Wahl des Bewertungsverfahrens. Bei einer Erbschaft kann der Wert hingegen sehr hoch ausfallen, weil das Finanzamt moderne Marktpreise ansetzt.

Es ist daher klug, sich frühzeitig Gedanken über die Gestaltung von Verträgen zu machen. Wenn Sie eine Wohnung kaufen oder übertragen wollen, sollten Sie die steuerlichen Folgen kennen. Das Gesetz ist hier sehr detailliert. Kleine Unterschiede in der Nutzung (Wohnen oder Gewerbe) können große Auswirkungen auf die Steuerlast haben.

Zusammenfassung der Unterschiede

Ihr nächster Schritt

Steuerrecht und Immobilienrecht sind sehr komplexe Themen. Die Regeln im Bewertungsgesetz ändern sich zudem immer wieder durch neue Urteile und Reformen. Es geht oft um sehr viel Geld. Deshalb sollten Sie solche Angelegenheiten nicht ohne Experten regeln.

Für eine individuelle Beratung und rechtssichere Gestaltung Ihrer Verträge sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau aufnehmen.