Übertragung von Miteigentumsanteilen innerhalb Wohnungseigentümergemeinschaft
Kernaussagen des Beschlusses des Oberlandesgerichts Hamm vom 29. November 2022 (15 W 271/22) zur Übertragung von Miteigentumsanteilen
innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der kraft Gesetzes erfolgenden Erstreckung von Grundpfandrechten
Übertragung von Miteigentumsanteilen und Erstreckung von Grundpfandrechten innerhalb der WEG
Der Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm befasst sich mit zwei zentralen Fragen im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG):
Erstens, der Zulässigkeit der isolierten Übertragung von Miteigentumsanteilen innerhalb einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft, ohne dass gleichzeitig das zugehörige Sondereigentum mitübertragen wird.
Zweitens, der Frage, ob sich auf dem bereits belasteten Miteigentumsanteil lastende Grundpfandrechte kraft Gesetzes auf einen durch Zukauf erworbenen weiteren Miteigentumsanteil desselben Wohnungseigentümers erstrecken.
Der konkrete Fall betraf eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Z, bei der eine Teileigentümerin mit einem Miteigentumsanteil von 12,86/1.000 im Grundbuch eingetragen war.
Dieses Teileigentum sollte durch eine notarielle Vereinbarung in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden.
Übertragung von Miteigentumsanteilen innerhalb Wohnungseigentümergemeinschaft
Der zugehörige Miteigentumsanteil sollte anteilig auf verschiedene andere Wohnungseigentümer der Gemeinschaft übertragen werden.
Das Grundbuchamt lehnte die beantragte Eintragung der Eigentumsübertragung und die Schließung des Teileigentumsgrundbuchs zunächst ab.
Es argumentierte, dass für die übertragenen Miteigentumsanteile eine sogenannte Nachverpfändung der bereits auf den erwerbenden Wohnungseigentümeranteilen lastenden Grundpfandrechte erforderlich sei
und sich die erwerbenden Wohnungseigentümer zudem erneut der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen müssten.
Das Oberlandesgericht Hamm wies die Auffassung des Grundbuchamts zurück und gab der Beschwerde der Wohnungseigentümer statt.
In seiner Begründung stellte das Gericht zunächst fest, dass die isolierte Übertragung von Miteigentumsanteilen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur grundsätzlich zulässig ist.
Dies bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer seinen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft auf einen anderen bereits in der Gemeinschaft befindlichen Wohnungseigentümer übertragen kann, ohne dass das
mit seinem Anteil verbundene Sondereigentum (z.B. die Wohnung oder der Stellplatz) ebenfalls übertragen werden muss.
Hinsichtlich der zweiten, entscheidenden Frage der Erstreckung von Grundpfandrechten schloss sich das Oberlandesgericht Hamm der
Auffassung des Oberlandesgerichts Karlsruhe an und entschied, dass eine solche Erstreckung kraft Gesetzes erfolgt.
Das Gericht stützte sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), der die Änderung der mit einem bestimmten
Sondereigentum verbundenen Miteigentumsquote als eine Inhaltsänderung des Rechts im Sinne von § 877 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ansieht.
Übertragung von Miteigentumsanteilen innerhalb Wohnungseigentümergemeinschaft
§ 877 BGB regelt die Wirkung von Rechtsänderungen an einem Grundstück auf bestehende Belastungen.
Nach dieser Vorschrift erstrecken sich dingliche Rechte, die an einem Grundstück oder einem Recht an einem Grundstück bestehen, auch auf den veränderten Gegenstand oder das veränderte Recht,
soweit sich aus dem Gesetz oder dem Rechtsgeschäft nichts anderes ergibt.
Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die bereits auf den Miteigentumsanteilen der erwerbenden Wohnungseigentümer lastenden Grundpfandrechte
sich automatisch auch auf den hinzuerworbenen, vergrößerten Miteigentumsanteil erstrecken.
Es bedarf keiner zusätzlichen rechtsgeschäftlichen Handlung, insbesondere keiner erneuten Verpfändungserklärung (Nachverpfändung)
oder einer erneuten Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gemäß § 800 der Zivilprozessordnung (ZPO).
Das Gericht argumentierte, dass diese automatische Erstreckung der Grundpfandrechte für die Gläubiger der Grundpfandrechte in der Regel rechtlich vorteilhaft sei, da sich ihre Sicherheit auf einen größeren Anteil am Grundstück erstreckt.
Aus diesem Grund sei auch keine Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger zu dieser Erstreckung erforderlich.
Ebenso sei eine erneute Abgabe der Unterwerfungserklärung entbehrlich, da sich diese bereits auf den ursprünglichen Miteigentumsanteil bezog und nun kraft Gesetzes den erweiterten Anteil umfasst.
Das Oberlandesgericht Hamm hob hervor, dass seine Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung einiger anderer Oberlandesgerichte abweicht,
die in solchen Fällen eine rechtsgeschäftliche Nachverpfändung für erforderlich hielten.
Das Gericht stellte jedoch klar, dass es sich der Linie des Bundesgerichtshofs anschließt und die Änderung der Miteigentumsquote
als eine Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB betrachtet, die eine automatische Erstreckung der bestehenden Grundpfandrechte zur Folge hat.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass das Oberlandesgericht Hamm entschieden hat, dass Miteigentumsanteile innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft isoliert übertragen werden
können und dass bei einer Vergrößerung des Miteigentumsanteils eines Wohnungseigentümers sich die auf seinem ursprünglichen Anteil lastenden Grundpfandrechte kraft Gesetzes auf den hinzukommenden Anteil erstrecken.
Eine zusätzliche Nachverpfändung oder erneute Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist in solchen Fällen nicht erforderlich.
Diese Entscheidung erleichtert die Übertragung von Miteigentumsanteilen innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften und vermeidet unnötigen bürokratischen Aufwand.
