Unbefristete Fortgeltungsklausel bei Aufspaltung in Angebot und Annahme
In einem Urteil vom 23. Januar 2020 (III ZR 28/19) befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage der Haftung eines Notars
bei Verwendung einer unbefristeten Fortgeltungsklausel in einem Immobilienkaufvertrag.
Im Mittelpunkt stand die Beurteilung, ob und inwieweit der Notar seine Amtspflichten verletzt hat, wenn er die Annahme eines Angebots beurkundet,
das aufgrund einer solchen Klausel möglicherweise unwirksam ist.
Sachverhalt
Die Kläger hatten ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Eigentumswohnung abgegeben, das eine unbefristete Fortgeltungsklausel enthielt.
Diese Klausel sah vor, dass das Angebot über die ursprüngliche Bindungsfrist hinaus so lange gültig bleiben sollte, bis es vom Käufer gegenüber dem Vollzugsnotar widerrufen wird.
Der Beklagte, der als Vollzugsnotar benannt war, beurkundete später die Annahme dieses Angebots durch die Verkäuferin, obwohl die ursprüngliche Bindungsfrist bereits abgelaufen war.
Die Kläger sahen darin eine Amtspflichtverletzung des Notars und forderten Schadensersatz für den gezahlten Kaufpreis.
Unbefristete Fortgeltungsklausel bei Aufspaltung in Angebot und Annahme
Entscheidung des BGH
Der BGH entschied, dass der Notar seine Amtspflichten verletzt hat, indem er die Annahme des Angebots beurkundete, ohne zuvor den Willen der Käufer in Bezug auf das weitere Vorgehen geklärt zu haben.
Der BGH stellte fest, dass die unbefristete Fortgeltungsklausel in dem Angebot unwirksam war, da sie gegen § 308 Nr. 1 BGB verstieß.
Der Notar hätte die Käufer über die Zweifel an der Wirksamkeit des Angebots aufklären und mit ihnen die weitere Vorgehensweise abklären müssen.
Durch die Beurkundung der Annahme des Angebots und die Bestätigung der Fälligkeit des Kaufpreises ohne diese Klärung habe der Notar den Kaufpreisschaden der Kläger verursacht.
Der BGH betonte, dass die Frage, ob der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars entstanden wäre, eine Frage des haftungsausfüllenden Zurechnungszusammenhangs sei.
In diesem Fall trage der Notar die Beweislast für eine hypothetische Reserveursache.
Zentrale Punkte der Entscheidung
Amtspflicht des Notars:
Der Notar hat eine umfassende Betreuungspflicht, die auch die Aufklärung über mögliche Risiken und die Klärung des Willens der Beteiligten umfasst.
Unbefristete Fortgeltungsklauseln:
Solche Klauseln sind in der Regel unwirksam, da sie den Käufer unangemessen benachteiligen.
Beweislast:
Im Falle einer Amtspflichtverletzung trägt der Notar die Beweislast für eine hypothetische Reserveursache, die den Schaden ebenfalls verursacht hätte.
Subsidiaritätsklausel:
Ein Geschädigter muss sich nicht zuerst an Dritte halten, wenn diese ebenfalls in den Schutzbereich der verletzten Notarpflichten einbezogen sind.
Unbefristete Fortgeltungsklausel bei Aufspaltung in Angebot und Annahme
Bedeutung der Entscheidung
Dieses Urteil des BGH verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Sorgfaltspflichten von Notaren bei der Beurkundung von Immobilienkaufverträgen.
Es betont die Notwendigkeit, die Beteiligten umfassend über mögliche Risiken aufzuklären und ihren Willen sorgfältig zu prüfen.
Zudem stärkt es die Rechte von Käufern, die durch fehlerhafte Beurkundungen einen Schaden erleiden.
