Unpfändparkeit und Vermieterpfandrecht

Unpfändparkeit und Vermieterpfandrecht

In Deutschland gab es eine wichtige Gesetzesänderung, die viele Vermieter von Geschäftsräumen und Werkstätten kalt erwischen könnte. Es geht um das sogenannte Vermieterpfandrecht und die Frage, welche Gegenstände ein Vermieter als Sicherheit behalten darf, wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt.

Seit Anfang 2022 gelten neue Regeln in der Zivilprozessordnung (ZPO), speziell im § 811 ZPO. Diese Regeln bestimmen, welche Dinge „unpfändbar“ sind – also Dinge, die dem Mieter nicht weggenommen werden dürfen, damit er weiterleben und arbeiten kann. Da das Gesetz vorschreibt, dass das Vermieterpfandrecht nur für pfändbare Sachen gilt, hat jede Änderung hier direkte Folgen für Vermieter.

Die enge Verbindung zwischen Pfändungsschutz und Vermietern

Normalerweise hat ein Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an den Sachen, die der Mieter in die Räume einbringt. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter diese Sachen verwerten. Doch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt dem eine klare Grenze: Alles, was ein staatlicher Gerichtsvollzieher nicht pfänden dürfte, darf auch der Vermieter nicht als Pfand nutzen.

Warum gibt es diesen Schutz?

Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass Menschen durch Schulden ihre Existenzgrundlage komplett verlieren. Wer keine Werkzeuge mehr hat, kann kein Geld verdienen, um seine Schulden jemals zurückzuzahlen. Dieser soziale Schutzgedanke wurde nun deutlich ausgeweitet.

Die wichtigste Neuerung: Schutz für alle Erwerbstätigen

Früher war die Regelung sehr streng: Nur wer mit seiner eigenen körperlichen oder geistigen Arbeit sein Geld verdiente (zum Beispiel ein Handwerker oder ein kleiner Künstler), genoss besonderen Schutz für seine Arbeitsmittel. Wer hingegen eine Fabrik besaß oder mit viel Kapital arbeitete, galt als „kapitalistischer“ Betrieb und hatte diesen Schutz kaum.

Wegfall der persönlichen Leistung

Im neuen § 811 Absatz 1 Nummer 1b ZPO steht nun einfach, dass Sachen unpfändbar sind, die für die „Ausübung einer Erwerbstätigkeit“ benötigt werden. Das Wort „persönlich“ ist verschwunden. Das bedeutet im Klartext:

• Es ist egal, ob jemand nur mit den Händen arbeitet oder ein großes Unternehmen führt.
• Die Art des Berufs spielt keine Rolle mehr.
• Entscheidend ist nur noch, ob die Sache für die Arbeit gebraucht wird.

Was bedeutet das für Maschinen und Waren?

Das hat massive Auswirkungen. Früher konnte ein Vermieter zum Beispiel teure Fitnessgeräte in einem Fitnessstudio oder große Druckmaschinen in einer Druckerei problemlos als Pfand beanspruchen. Heute zählen diese Dinge zur Erwerbstätigkeit. Wenn sie für den Betrieb notwendig sind, fallen sie unter den Pfändungsschutz. Der Vermieter geht in diesem Fall leer aus.

Unpfändparkeit und Vermieterpfandrecht

Werden auch Firmen geschützt?

Eine der spannendsten Fragen der neuen Rechtslage ist, ob auch juristische Personen (wie eine GmbH oder eine AG) geschützt sind. Bisher sagte man: Eine Firma hat keine „Menschenwürde“ und braucht keinen sozialen Schutz.

Doch da das Gesetz jetzt nicht mehr auf die persönliche Leistung eines Menschen abstellt, sondern auf die Fortführung des Betriebs, spricht vieles dafür, dass auch eine GmbH ihre wichtigsten Maschinen behalten darf. Der Zweck ist schließlich, dass das Unternehmen weiterarbeiten kann, um später vielleicht doch noch die Schulden zu bezahlen. Wenn diese Ansicht Schule macht, verliert das Vermieterpfandrecht bei Gewerbemietern massiv an Wert.

Wie viel Schutz ist nötig? Das „Benötigen“ einer Sache

Nur weil ein Mieter etwas für seine Arbeit nutzt, ist es nicht automatisch geschützt. Das Gesetz sagt, er muss es „benötigen“.

Keine totale Unverzichtbarkeit

Früher musste eine Sache fast „lebensnotwendig“ für den Beruf sein. Heute wird das etwas lockerer gesehen. Es reicht, wenn die Sache für die konkrete Art, wie der Mieter seinen Beruf ausübt, eine echte Bedeutung hat.

Ein praktisches Beispiel: Der Warenbestand

Ein Händler braucht Waren, um sie zu verkaufen.

1. Grundbestand: Ein gewisser Vorrat an Waren im Laden ist geschützt, damit der Laden nicht sofort schließen muss.
2. Zusatzlager: Ein riesiges Außenlager mit Paletten voller Reserveware hingegen wird oft weiterhin pfändbar sein, weil der Betrieb auch ohne dieses riesige Lager erst einmal weiterlaufen kann.

Es kommt also immer auf den Einzelfall an. Bei Fitnessstudios könnte man sagen: Wenn 50 Geräte da sind, darf der Vermieter vielleicht 10 pfänden, aber die restlichen 40 müssen bleiben, damit die Kunden noch trainieren können.

Folgen für die Praxis: Was Vermieter jetzt tun sollten

Vermieter haben sich lange Zeit auf ihr Pfandrecht verlassen. In Innenstädten, wo hohe Mieten für Läden oder Restaurants gezahlt werden, war das Inventar oft eine Sicherheit in Höhe von vielen tausend Euro. Diese Sicherheit ist nun löchrig geworden.

Neue Sicherheiten suchen

Da das gesetzliche Pfandrecht schwächelt, sollten Vermieter umdenken. Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

• Mietkaution: Diese ist im Gewerberecht nicht wie bei Wohnungen auf drei Monatsmieten begrenzt. Man kann höhere Summen vereinbaren.
• Bankbürgschaft: Der Mieter bringt eine Garantie von seiner Bank. Das ist für den Vermieter die sicherste Variante, da er im Ernstfall Bargeld sieht.
• Anpassung der Miete: Wenn das Risiko eines Mietausfalls steigt, könnte dies bei neuen Verträgen zu höheren Mietpreisen führen.

Bestehende Verträge

Für alte Verträge ist es schwierig, nachträglich neue Sicherheiten zu fordern. Nur in extremen Ausnahmefällen, wenn durch die Gesetzesänderung die gesamte Grundlage des Vertrages erschüttert ist, könnte ein Vermieter eine Nachbesserung verlangen.

Zusammenfassung und Ausblick

Die Reform der ZPO im Jahr 2021 hatte eigentlich das Ziel, Gerichtsvollzieher besser zu schützen und das Gesetz moderner zu machen. Doch „nebenbei“ wurde das Vermieterpfandrecht im Gewerbebereich erheblich geschwächt.

Vielen Juristen und Vermietern ist noch gar nicht bewusst, dass teure Maschinen, IT-Systeme oder Ladeneinrichtungen heute viel öfter unpfändbar sind als noch vor drei Jahren. Wer heute einen Gewerbemietvertrag abschließt, sollte sich nicht mehr allein auf das Gesetz verlassen, sondern zusätzliche Sicherheiten im Vertrag festschreiben.