AG Mannheim, Urteil vom 11.07.2008 – 9 C 180/08

AG Mannheim, Urteil vom 11.07.2008 – 9 C 180/08

1. Klauseln in Erbbaubestellungsverträgen und Erbbaureallasten mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren sind nicht genehmigungspflichtig.

2. Eine Klausel über die Erhöhung des Erbbauzinses bei Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse ist nicht überraschend iSd § 305c BGB.

3. Als Klausel ohne Angabe eines Mindestbetrages der Erhöhung ist sie nicht intransparent.

Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, mit Wirkung ab dem 11.11.2007 (Martini) einer Erhöhung des jährlich am 11.11. (Martini) im Voraus zahlbaren Erbbauzinses für das Erbbaurecht an dem Grundstück Flst.Nr. zum Aufteilungsplan Nr. 12, eingetragen im Erbbaugrundbuch von bisher jährlich 592,08 EUR auf jährlich 735,96 EUR zuzustimmen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, die Eintragung einer Reallast zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers an nächst bereiter Stelle im Erbbaugrundbuch, , zahlbar jeweils am 11.11. (Martini) eines jeden Jahres im Voraus, beginnend mit dem 11.11.2007, in Höhe des Erbbauzinsmehrbetrages von 143,88 EUR zu bewilligen.

3. Der Beklagte wird verurteilt, mit Wirkung ab dem 11.11.2007 (Martini) einer Erhöhung des jährlich am 11.11. (Martini) im Voraus zahlbaren Erbbauzinses für das Erbbaurecht, eingetragen im Erbbaugrundbuch, von bisher jährlich 112,48 EUR auf jährlich 139,81 EUR zuzustimmen.

4. Der Beklagte wird verurteilt, die Eintragung einer Reallast zugunsten des jeweiligen Grundstückseigentümers an nächst bereiter Stelle im Erbbaugrundbuch, zahlbar jeweils am 11.11. (Martini) eines jeden Jahres im Voraus, beginnend mit dem 11.11.2007, in Höhe des Erbbauzinsmehrbetrages von 27,33 EUR zu bewilligen.

5. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand
Urteil ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO

Gründe
I.

Die zulässige Klage erwies sich als begründet.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Erbbauzinses für das Erbbaurecht an dem Grundstück, eingetragen im Erbbaugrundbuch mit Wirkung ab dem 11.11.2007 zum Aufteilungsplan Nr. 12 von bisher jährlich EUR 592,08 auf jährlich EUR 735,96 bzw. zum Aufteilungsplan Nr. 51 von bisher jährlich EUR 112,48 auf jährlich EUR 139,81 aus § 3 Abs. 4 des Vertrages über die Bestellung eines Erbbaurechtes vom 4.11.1994, in welchen der Beklagte gemäß des von ihm am 14.1.2000 geschlossenen Kaufvertrages über Wohnungs- und Teileigentum an einem Erbbaurecht eingetreten ist.

a) Entgegen der Ansicht des Beklagten ist die Vertragsklausel in § 3 Abs. 4, welche folgenden Wortlaut hat:

Ändern sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, die Geldwährung oder der Gründstückwert in dem Maße, dass der vereinbarte Erbbauzins nicht mehr angemessen sein sollte, so kann jede Partei verlangen, dass der Erbbauzins neu festgesetzt wird; bei einer Wohnbebauung bleiben die Grundstückwerte unberücksichtigt. Die persönlichen Verhältnisse der Erbbauberechtigten bleiben dabei außer Betracht

wirksam. Insbesondere ist eine Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft nach § 2 PaPKG nicht erforderlich, da das streitgegenständliche Erbbaurecht nach § 1 des Vertrages vom 4.11.1994 auf 99 Jahre bestellt ist und damit § 1 Nr. 4 PrKV greift, der für Klauseln in Erbbaurechtsbestellungsverträgen und Erbbauzinsreallasten mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren Genehmigungsfreiheit konstatiert.

b) Selbst wenn man die oben genannte Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB ansieht, hält sie den dort festgelegten Anforderungen stand, insbesondere handelt es sich hierbei nicht um eine nach § 305 c Abs. 1 BGB überraschende Klausel. Weder befindet sich die Vertragsbestimmung an einer Stelle im Vertrag, an der man sie nicht erwarten würde, noch lässt sich alleine aus der Tatsache, dass die Klägerin den Erbbauzins seit 1994 und damit mehr als 14 Jahre unberührt gelassen hat ableiten, dass die nunmehr geltend gemachte Erhöhung eine Überrumpelung des Beklagten darstellt. Dieser musste vielmehr bei Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wie in der Klausel angegeben, stets damit rechnen, dass sich auch der Erbbauzins erhöht, da derartige Anpassungsklauseln vorrangig den Erhalt der Kaufkraft des ursprünglich vereinbarten Erbbauzinses gewährleisten sollen, worauf sich der Beklagte nicht nur wegen der insoweit klaren Vertragsklausel, sondern vor allem auch wegen des auch für ihn im täglichen Leben spürbaren Anstiegs der Lebenshaltungskosten und der Preisindizes einstellen konnte.

c) Die auf die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse abstellende Klausel ist auch nicht intransparent im Sinne des AGB-Rechts, da das ebengenannte Merkmal wertausfüllungsbedürftig und damit bestimmbar ist. Die Kriterien, die die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ausmachen, wurden in mehreren Entscheidungen des BGH dahingehend konkretisiert, dass einerseits auf die Entwicklung der Lebenshaltungskosten und andererseits auf die Entwicklung der Einkommensverhältnisse abzustellen ist. Für erstere sei auf die auf der Grundlage eines sogenannten Warenkorbes erstellten Preisindizes für die Lebenshaltungskosten abzustellen, für letztere Komponente sei die Veränderung im Bruttoverdienst der Arbeiter und Angestellten ausschlaggebend (vgl. hierzu beispielhaft BGH, Urteil vom 18.5.1979 – V ZR 237/77 – NJW 1980, 181 ff.).

Dass die Parteien anders als in der dortigen Entscheidung des BGH in der Anpassungsklausel selbst keinen Mindestanstieg dieser Indices vereinbart haben, ab dem erstmals von einer relevanten Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse auszugehen ist, die dann auch zu einem Anpassungsanspruch führt, ist für die Wirksamkeit der Klausel unschädlich, da eine solche Zusatzregelung lediglich der Streitvermeidung zwischen den Vertragsschließenden dient, jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung einer Anpassungsklausel ist. Der BGH hat vielmehr auch Klauseln ohne konkreten Mindestanstieg, wie die hier vorliegende, ausdrücklich für wirksam erachtet (vgl. hierzu Urteil vom 20.12.2001 – V ZR 260/00 – NJW 2002, 14, 24 ff., Urteil vom 18.5.1979 – 5 ZR 237/77 – NJW 1980, 181 unter II 2 c der Gründe).

Insoweit zeitigt auch die Vorschrift des § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB kein anderes Ergebnis. Zum einen gilt diese Vorschrift lediglich für die zur Absicherung des Erbbauzinsanspruches einzutragende Reallast, zum anderen genügt auch hierfür ausweislich des eindeutigen Wortlauts die Bestimmbarkeit der Klausel (und wird Bestimmtheit) gerade nicht verlangt.

d) Es ist für die Wirksamkeit der Klausel weiter unerheblich, dass diese selbst mit der Verwendung des Merkmals der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse gleichzeitig die in § 9 a Abs. 1 Satz 2 Erbbaurechtsgesetz eingezogene gesetzliche Obergrenze als Erhöhungsmaßstab benutzt.

Zum einen sind derartige Klauseln vom BGH nicht beanstandet worden (dazu oben c), zum anderen stellt § 9 a Abs. 1 Satz 2 Erbbaurechtsgesetz lediglich eine Deckelung des vertraglich vereinbarten Anpassungsbegehrens dar. Es ist zunächst zu prüfen, ob vertraglich überhaupt eine Anpassung möglich ist und in welcher Höhe diese nach dem Vertrag verlangt werden kann. Erreicht die vertraglich vereinbarte Obergrenze nicht die Deckelung durch die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, so hat § 9 a Abs. 1 Satz 2 Erbbaurechtsgesetz für diesen Fall keine Bedeutung, geht die vertraglich vereinbarte Anpassungsmöglichkeit allerdings darüber hinaus, zieht das Gesetz die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse als Obergrenze und damit Deckelung des vertraglich eigentlich noch weitergehenden Anpassungsanspruches ein (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 18.5.1979 a.a.O. unter II. 2. b) der Gründe). Im Anschluss daran finden Billigkeitsgesichtspunkte dahingehend Berücksichtigung, dass bei einer dennoch begehrten Überschreitung dieser gesetzlichen Obergrenze bzw. bei einem Herangehen bis zu dieser Obergrenze von unten weitere Billigkeitserwägungen anzustellen sind.

Wenn aber vertraglich ein höherer Anpassungsanspruch vereinbart werden kann als ihn die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hergeben und dieser lediglich grundsätzlich durch § 9 a Abs. 1 Satz 2 Erbbaurechtsgesetz unter bestimmten Bedingungen gedeckelt wird, so muss es erst recht möglich sein, den vertraglichen Erhöhungsanspruch lediglich bis zu dieser gesetzlichen Obergrenze zu vereinbaren.

e) Die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse haben sich seit dem Zeitpunkt der letzten Erhöhung bzw. im vorliegenden Fall der Bestellung des Erbbaurechts im Jahre 1994 auch erheblich geändert. So stieg der Bruttoverdienst der Arbeiter in der Industrie von 87,0 Punkten im Jahr 1994 auf 109,7 Punkte im Jahr 2006, was eine Punktedifferenz von 22,7 bzw. 26,09 % ausmacht, der Bruttoverdienst der Angestellten in Industrie und Handel stieg von 86,3 Punkten im Jahr 1994 auf 114,6 Punkte im Jahr 2006 (Differenz 28,3 Punkte oder 32,79 %). Der Verbraucherpreisindex hingegen stieg um 17,7 Punkte vom 1994er Wert (92,4 Punkte) auf 110,1 Punkte) im Jahr 2006, was eine prozentuale Steigerung von 19,16 % ausmacht, so dass nach der vom BGH aufgestellten Berechnungsformel die durchschnittliche Steigerung der Löhne bei 29,44 -% -Punkten (26,09 + 32,79 = 58,88, davon die Hälfte), der durchschnittliche Anstieg der Lebenshaltungskosten bei 19,16-%-Punkten liegt, so dass sich ein Mittelwert von 24,3 % ergibt. Diese Daten sind offenkundige Tatsachen i. S. v. § 291 ZPO und bedurften daher keiner Beweiserhebung (vgl. BGH, Urteil vom 24.04.1992 – V ZR 52/91 – NJW 1992, 2088).

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist durch diese Steigerung auch der im Jahre 1994 vereinbarte Erbbauzins nicht mehr angemessen, so dass die Klägerin dessen Anpassung verlangen konnte. Wie der BGH in seinem Urteil vom 3.2.1995 (V ZR 22/93 – WM 1995, 1149 ff. unter II. 2. der Gründe) festgestellt hat, gilt eine Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse um mehr als 10 % als erheblich.

Da auch keine Billigkeitsgesichtspunkte, die eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Anpassungsmöglichkeit bzw. ein Absehen an das Herangehen an die gesetzliche Obergrenze des § 9 a Abs. 1 Satz 2 Erbbaurechtsgesetz rechtfertigen würden, vorgetragen oder ersichtlich sind, waren die Voraussetzungen des § 3 Abs. 4 des Erbbaurechtsvertrages erfüllt.

f) Der sich daraus ergebende Anpassungsanspruch ist auch nicht verjährt.

Die Verjährung kann erst zu dem Zeitpunkt beginnen, zu dem der Anspruch entstanden und fällig geworden ist. Da der in § 3 Abs. 4 des Erbbaurechtsvertrages normierte Anpassungsanspruch aber an die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse gekoppelt ist und damit (ab einer Steigerung von mehr 10 %) täglich neu entsteht und erst mit dem Zugang des von der Anpassungsberechtigten ausgesprochenen Anpassungsverlangens beim Schuldner fällig wird, seit Zugang der Erhöhungsverlangens vom 19.6.2007 aber die dreijährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen war, geht die erhobene Einrede der Verjährung ins Leere.

2. Die Klägerin hat gegen die Beklagten weiter aus § 5 Abs. 2 des Vertrages über die Bestellung eines Erbbaurechts vom 4.11.1994, in den der Beklagte ausweislich des von ihm 14.1.2000 geschlossenen Kaufvertrages über Wohnungs- und Teileigentum an einem Erbbaurecht eingetreten ist, Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Reallast in Höhe des jeweiligen Erbbauzinsmehrbetrages zur Sicherung desselben in Höhe von EUR 143,88 bezüglich Aufteilungsplan Nr. 12 und in Höhe von EUR 27,33 bezüglich Aufteilungsplan Nr. 51 hinsichtlich des im Erbbaugrundbuch eingetragenen Erbbaurechtes.

Damit war der Klage vollumfänglich stattzugeben.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 711, 713 ZPO.

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