KG Berlin, Beschluss vom 07. März 2016 – Not 18/15 Pflichtverletzung des Urkundsnotars: Besondere Belehrungspflicht bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages im Anschluss an eine freiwillige Versteigerung mit der Option der Kaufpreiszahlung auf ein Anderkonto des Auktionators

KG Berlin, Beschluss vom 07. März 2016 – Not 18/15
Pflichtverletzung des Urkundsnotars: Besondere Belehrungspflicht bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages im Anschluss an eine freiwillige Versteigerung mit der Option der Kaufpreiszahlung auf ein Anderkonto des Auktionators
Leitsatz
Die dem Ersteher in einem im Anschluss an eine freiwillige Versteigerung geschlossenen notariellen Grundstückskaufvertrag eingeräumte Option, den Kaufpreis – auch – auf einem “Anderkonto” des Auktionators zu hinterlegen, kann eine ungesicherte Vorleistung sein, die bei unterlassener Belehrung hierüber eine Ermahnung der Notarkammer gegenüber dem Notar rechtfertigen kann
Tenor
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 14. Oktober 2014 wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Der Wert des Verfahrens beträgt 5.000,00 EUR.
Gründe
I.
Der Antragsteller betreibt ein liegenschaftsrechtlich orientiertes Notariat, wobei viele Beurkundungen im Zusammenhang mit freiwilligen Versteigerungen der D… G… AG (im Folgenden: Auktionshaus) erfolgen. Grundstücksauktionen des Auktionshauses wurden seit 1984 ausschließlich durch das Notariat des Antragstellers bzw. die Notariate seiner mit ihm verbunden gewesenen Vorgänger beurkundet. Die in diesem Zusammenhang errichteten Urkunden sahen jeweils für die Ersteher eine Option zur Hinterlegung auf einem Anderkonto des Auktionators vor. In der Vergangenheit wurde dies weder durch die Notaraufsicht noch die Antragsgegnerin beanstandet.
Am 23. März 2012 veranstaltete das Auktionshaus eine Versteigerung, in der R… M… (im Folgenden: Ersteher) das Meistgebot für das im Grundbuch des Amtsgerichts Köpenick von Köpenick Blatt 1502N eingetragene Grundstück abgab und von dem öffentlich bestellten und vereidigten Grundstücksversteigerer M… P… (im Folgenden: Auktionator) den Zuschlag erhielt.
Im Anschluss daran schlossen der Ersteher und I… N… zur UR-Nr. 257/2012 des Antragstellers unter ausdrücklicher Abbedingung des § 156 BGB einen Kaufvertrag über dieses Grundstück. I… N… gab ihre Erklärungen nicht im eigenen, sondern im Namen und unter Berufung auf eine ihr erteilte Vollmacht des Auktionshauses und des Auktionators sowie als vollmachtlose Vertreterin für die C … Inc. als Veräußerin (im Folgenden als solche benannt) des Grundstücks ab.
Zu § 2 der Urkunde verpflichtete sich der Ersteher, den vollständigen Kaufpreis in Höhe von 840.000,00 EUR gemäß Anlage 1 auf einem Anderkonto unabhängig vom Vorliegen einer zur Wirksamkeit des Vertrages notwendigen Genehmigung zu hinterlegen. Ebenfalls unabhängig von einer solchen Genehmigung verpflichtete sich der Ersteher gemäß § 3 Abs. 1 der Urkunde, eine sogenannte „Courtage des Auktionshauses“ nach Eintritt der Fälligkeit gemäß Anlage 1 zur Urkunde und nach Rechnungslegung in Höhe von 59.976,00 EUR zu zahlen. Bei endgültiger Verweigerung einer für den Vertrag notwendigen Genehmigung oder bei Rücktritt verpflichtete sich das Auktionshaus zur Rückzahlung der Courtage nebst 2% jährlicher Zinsen, § 3 Abs. 2 der Urkunde. In der Anlage 1 heißt es u.a.:
„Abweichend von den Versteigerungsbedingungen ist der Kaufpreis – mit Ausnahme der Bietungssicherheit – erst einen Monat nach Mitteilung des Notars an den Ersteher über das Vorliegen des Bestandskraftzeugnisses [eines Rückübertragungsbescheids nach dem VermG] zu hinterlegen. Die Courtage wird mit Eintritt der Bestandskraft fällig.
Sollte die Bestandskraft nicht bis zum 30.09.2012 eingetreten sein, können Ersteher und Veräußerer von diesem Vertrag zurücktreten. Dieses Rücktrittsrecht erlischt sodann mit Eintritt der Bestandskraft, sofern es nicht vorher ausgeübt wurde.“
Zu § 6 der Urkunde erkannten die Beteiligten die ihnen bekannten und in beglaubigter Form ausgehändigten Versteigerungsbedingungen des Auktionshauses und des Auktionators an, die der Antragsteller am 4. Januar 2011 zu seiner UR-Nr. 1/2011 beurkundet hatte. Dort heißt es u.a.:
„11. Der Kaufpreis ist (unter Abzug einer etwa vorher geleisteten Bietersicherheit) durch Zahlung – nach Wahl des Erstehers – auf ein Anderkonto eines vom Auktionshaus beauftragten Auktionators oder des den Kaufvertrag oder das Zuschlagprotokoll beurkundenden Notars zu hinterlegen, und zwar – soweit in den Kaufbedingungen des einzelnen Objekts nichts anderes vorgesehen ist – innerhalb eines Monats ab Versteigerungstermin.
Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt, wenn die ranggerechte Eintragung der Vormerkung zugunsten des Erstehers und – soweit Belastungsvollmachten erteilt sind – die Eintragung etwa erforderlicher Finanzierungsgrundpfandrechte erfolgt oder gewährleistet ist und die für den Vollzug erforderlichen behördlichen und sonstigen Genehmigungen, Zustimmungen und Nachweise (mit Ausnahme der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und etwaiger Vollmachtsbestätigungen des Erstehers) sowie die Negativzeugnisse für etwaige Vorkaufsrechte vorliegen.
Falls Belastungen im Grundbuch zu löschen sind, können Auktionator oder Notar aus dem hinterlegten Kaufpreis die zur Löschung erforderlichen Beträge einschließlich der hierfür entstehenden Gerichtskosten entnehmen.
(…)
Der Auktionator hat für die bei ihm geführten Treuhandkonten Versicherungsschutz abgeschlossen.
(…)
14. (…) Der Ersteher trägt folgende Kosten:
a) die anteilige Courtage (Aufgeld) des Auktionshauses. Diese beträgt (…). Die Courtage ist verdient, fällig und zahlbar mit Beurkundung des Zuschlages bzw. des Kaufvertrages, unabhängig von der weiteren Abwicklung. Eine Rückforderung ist ausgeschlossen, es sei denn, eine für die Wirksamkeit des Vertrages erforderliche Genehmigung wird endgültig versagt.
(…)
17. (…) Der Vollzug des Kaufvertrages und die Einholung der hierfür erforderlichen Zeugnisse und Genehmigungen und ggf. Löschungsunterlagen von den ihm mitgeteilten Gläubigern erfolgt durch den beurkundenden Notar. Dieser Notar überwacht auch die Auszahlungs- und Umschreibungsreife und bei Erteilung einer Belastungsvollmacht deren Ausübung.“
Der Vertrag vom 23. März 2012 wurde in der Folgezeit nicht vollzogen, eine von dem Ersteher gegen die Veräußerin erhobene Klage auf Schadensersatz blieb vor dem Landgericht Berlin ohne Erfolg.
Unter dem 30. April 2014 teilte der Ersteher die Umstände des Vertragsschlusses mit der Bitte um Prüfung u.a. der Antragsgegnerin mit, die zunächst keinen Anlass sah, gegen den Antragsteller standesrechtlich vorzugehen, jedoch auf Anregung der Bundesnotarkammer vom 22. Mai 2014 erneut in die Prüfung eintrat.
Mit Bescheid vom 14. Oktober 2014 hat die Antragsgegnerin dem Antragsteller eine Ermahnung erteilt und den dagegen eingelegten Einspruch vom 11. November 2014 mit am 27. Februar 2015 zugestelltem Bescheid vom 26. Februar 2015 zurückgewiesen. Dem Antragsteller sei vorzuwerfen, er habe den Ersteher nicht über mit der Vertragsgestaltung verbundene Risiken ungesicherter Vorleistungen belehrt. Hiergegen wendet sich der Antragsteller mit seinem am 27. März 2015 bei Gericht eingegangen Antrag auf gerichtliche Entscheidung.
Der Antragsteller trägt vor, die Verpflichtung zur Rückzahlung der Courtage durch den Auktionator ergebe sich bei fehlender Genehmigung des Veräußerers unmittelbar aus dem zwischen den Urkundsbeteiligten geschlossenen Vertrag. Die Zahlung der Courtage sei keine Vorleistung des Erstehers, Maklerrecht sei insoweit nicht anzuwenden. Dass eine Hinterlegung bei einem Notar ggf. sicherer sei, mache die Hinterlegung bei einem öffentlich bestellten Auktionator nicht ungesichert. Tatsächlich wäre die volle Hinterlegungssumme bei Hinterlegung auf einem Notaranderkonto sowohl bei Berücksichtigung der gesetzlichen Mindestversicherungssumme als auch der ersten Stufe des Vertrauensschadensfonds nicht gedeckt. Im Gegensatz hierzu sei bei Hinterlegung auf dem Treuhandkonto des Auktionators die volle Summe durch dessen Haftpflichtversicherung gedeckt gewesen.
Der Antragsteller beantragt,
über die Ermahnung der Notarkammer Berlin vom 14. Oktober 2014 und den Einspruchsbescheid der Notarkammer Berlin vom 26.02.2015 – 2014/… – zu entscheiden und diese aufzuheben.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Aufhebungsantrag zurückzuweisen.
Sie trägt vor, die Vertragsgestaltung könne dazu führen, dass der Ersteher einen möglicherweise bestehenden Anspruch auf Rückzahlung der Courtage gegen das Auktionshaus nicht durchzusetzen in der Lage sei. Dieses habe eindeutig eigene Interessen verfolgt, so dass der Antragsteller entweder die Hinterlegung bei einem tatsächlich unabhängigen Treuhänder hätte vorsehen oder seiner doppelten Belehrungspflicht nachkommen müssen. Bei Hinterlegung auf einem Notaranderkonto wäre auch bei Annahme der Mindestversicherungssumme der Kaufpreis durch die sog. Gruppenanschlussversicherung gedeckt gewesen. Im Falle wissentlicher Verletzung von Verwahrungsanweisungen bliebe der Ersteher bei Hinterlegung auf einem Anderkonto des Auktionators im Gegensatz zu einer solchen bei einem Notar ohne Versicherungsschutz.
II.
1. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist statthaft, weil der Vorstand der Notarkammer den Einspruch des Antragstellers gegen die Ermahnung zurückgewiesen hat, § 75 Abs. 5 S. 1 BNotO.
Der Antrag ist auch zulässig, insbesondere ist er form- und fristgerecht gestellt worden, § 75 Abs. 5 S. 2 BNotO. Der Senat entscheidet ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss, § 75 Abs. 5 S. 3 BNotO, weil der Sachverhalt hinreichend geklärt ist und die Beteiligten keine mündliche Verhandlung beantragt haben (vgl. OLG Schleswig, Beschluss vom 31. Mai 2010 – Not 5/09 – juris).
2. In der Sache hat der Antrag auf gerichtliche Entscheidung keinen Erfolg. Die Ermahnung der Antragsgegnerin ist nicht zu beanstanden.
a) Die Notarkammer ist befugt, Notaren bei ordnungswidrigem Verhalten leichterer Art eine Ermahnung auszusprechen, § 75 Abs. 1 BNotO. Hiervon ist in solchen Fällen Gebrauch zu machen, in denen eine Beanstandung nicht mehr ausreichend erscheint, Anlass zu einem Einschreiten der Aufsichtsbehörde nach § 94 BNotO oder durch Disziplinarmaßnahmen aber noch nicht besteht (Püls, in: Schippel/Bracker, BNotO, 9. Aufl., § 75, Rdn. 5). Erfasst werden geringfügige Verstöße gegen das notarielle Amts- und Berufsrecht.
b) Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben, § 17 Abs. 1 BeurkG. Hat eine Vertragspartei bei einem gegenseitigen Vertrag eine ungesicherte Vorleistung zu erbringen, ist sie danach von dem Notar in zweifacher Hinsicht zu belehren: der Notar hat erstens über die Folgen zu belehren, die im Fall der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten, und zweitens Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (BGH, MittBayNot 2012, 241, 242).
Ungesicherte Vorleistungen sind nur dann gegeben, wenn dem einen Vertragsteil nach der rechtlichen Anlage des Geschäfts angesonnen wird, seine Leistung zu erbringen, ohne dass sichergestellt ist, dass er die Gegenleistung des anderen Vertragsteils erhält (Ganter, in: Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 3. Aufl., Rdn. 1049).
Gegenstand der Belehrungspflicht wegen ungesicherter Vorleistungen sind typischerweise Austauschgeschäfte, in denen Leistung und Gegenleistung unmittelbar miteinander verknüpft sind. Die Belehrungspflicht trägt hierbei dem Umstand Rechnung, dass – etwa beim Grundstückserwerb – ein Leistungsaustausch Zug um Zug naturgemäß wegen des Erfordernisses der Eintragung im Grundbuch, deren Vollzug die Parteien nur beschränkt beeinflussen können, ausgeschlossen ist, so dass sich Vorleistungspflichten für die eine oder die andere Vertragsseite ergeben können, ohne dass dies jedenfalls für den Laien eindeutig erkennbar wird (BGH, DNotZ 2006, 912, 913).
Hiernach sind es grundsätzlich Hauptleistungspflichten, die ungesicherte Vorleistungen im Sinne der o.g. Rechtsprechung sein können (Krebs, DNotZ 2008, 927). Betrifft die Vorleistung dagegen bloße Nebenpflichten, scheidet eine Belehrungspflicht aus (Ganter, a.a.O., Rdn. 1058).
aa) Nach dem zur UR-Nr. 257/2012 des Antragstellers beurkundeten Vertrag war der Ersteher im Verhältnis zur Veräußerin zu Vorleistungen mit ihm obliegenden Hauptleistungspflichten, § 433 Abs. 2 BGB, verpflichtet. Die Auskehrung des zunächst auf einem Anderkonto zu hinterlegenden Kaufpreises sollte vor Übergang des Eigentums an dem Grundstück auf den Erwerber, § 433 Abs. 1 S. 1 BGB, erfolgen, § 6 Abs. 1 der UR-Nr.257/2012 in Verbindung mit Nr. 11 der Versteigerungsbedingungen, UR-Nr. 1/2011.
Um sicherzustellen, dass der damit vorleistungspflichtige Ersteher die ihm geschuldete Gegenleistung auch erhalten würde, sah der Vertrag zunächst die Einzahlung des Kaufpreises auf einem Anderkonto und bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen die Auszahlung an die Veräußerin vor. Soweit dem Ersteher die Option zur Einzahlung auf einem Notaranderkonto offenstand, ist dagegen grundsätzlich nichts zu erinnern. Jedoch sind die zum Gegenstand des Kaufvertrags gemachten Bedingungen des Auktionshauses und des Auktionators, UR-Nr. 1/2011, geeignet, den Anschein einer Gleichwertigkeit der Abwicklung des Kaufvertrags über ein Notaranderkonto mit einer Abwicklung über ein von dem Auktionator eröffnetes „Anderkonto“ zu erwecken. Eine Gleichwertigkeit ist hingegen nicht gegeben. Vielmehr bestand bei Einzahlung auf einem solchen Konto des Auktionators ein höheres Verlustrisiko als bei einem Notaranderkonto.
(1) Der Notar hat anvertraute Gelder unverzüglich einem Sonderkonto für fremde Gelder zuzuführen, § 54b Abs. 1 S. 1 BeurkG. Solche Notaranderkonten müssen entsprechend den von der Vertreterversammlung der Bundesnotarkammer beschlossenen Bedingungen eingerichtet und geführt werden, § 27 Abs. 2 S. 1 DONot. Dem gemäße Bedingungen sind am 2. April 2004 und 24. September 2010 beschlossen worden (DNotZ 2004, 401; 2011, 481). Notaranderkonten gehören bei Insolvenz des Notars nicht zur Insolvenzmasse. Dem Treugeber steht insoweit ein Aussonderungsrecht zu, § 47 InsO (Brinkmann, in: Uhlenbruck, InsO, 14. Aufl., § 47, Rdn. 97).
Der Notar hat eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000,00 EUR zu unterhalten, wobei die Leistungen des Versicherers für alle innerhalb eines Versicherungsjahres verursachten Schäden auf den doppelten Betrag begrenzt werden dürfen, § 19a Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 und 2 BNotO. In Ergänzung hierzu hat die Notarkammer eine sog. Gruppenanschlussversicherung abzuschließen, deren Mindestversicherungssumme ebenfalls 500.000,00 EUR zu betragen hat, wobei die Leistungen des Versicherers für alle innerhalb eines Versicherungsjahres von einem Notar verursachten Schäden auf den vierfachen Betrag dieser Summe begrenzt werden darf, § 67 Abs. 3 Nr. 3 BNotO. Darüber hinaus hat die Notarkammer in gewissem Umfang Schäden aus wissentlichen Pflichtverletzungen der Notare durch Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung abzusichern, § 67 Abs. 3 Nr. 3 BNotO.
(2) Die Eröffnung eines für die Ersteher entsprechend abgesicherten Anderkontos ist einem Auktionator schon deshalb nicht möglich, weil er nicht zum Notar bestellt ist. Aber auch ansonsten dürfen Anderkonten nur für Angehörige genau bestimmter Berufsgruppen eingerichtet werden. Neben Notaren sind dies Rechtsanwälte, Notare, Patentanwälte, Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Steuerberater und Steuerbevollmächtigte. Sie verwalten als Treuhänder fremde Vermögenswerte, die ihnen von Mandanten zu vollem Recht übertragen worden sind. Sie unterliegen dabei einem eigenen Standesrecht und einer entsprechenden Standesaufsicht. Für Angehörige anderer Berufsgruppen dürfen Anderkonten, deren Inhaber der Bank gegenüber voll berechtigt sind, nicht eingerichtet werden (BGH, NJW-RR 1988, 1259, 1260; Sinz, in: Uhlenbruck, InsO, 14. Aufl., § 149, Rdn. 13; Brinkmann, ebenda, § 47, Rdn. 97; Depré, in: Kreft, Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 7. Aufl., § 149, Rdn. 7; Merz/Peterek, in: Kümpel/Wittig, Bank- und Kapitalmarktrecht, Rdn. 6.802ff).
(3) Danach fehlte es vorliegend an Vereinbarungen der Vertragsbeteiligten hinsichtlich der näheren Bedingungen eines von dem Auktionator einzurichtenden „Anderkontos“. Abgesehen davon, dass für jedes versteigerte Objekt ein gesondertes Konto einzurichten war und der Auktionator hierfür einen Versicherungsschutz abgeschlossen hatte, lassen sich den Versteigerungsbedingungen keine weiteren Anforderungen an ein solches Konto entnehmen. Somit war vor allem nicht gewährleistet, dass die besonderen Anforderungen an ein zur Aussonderung berechtigendes Treuhandkonto (vgl. BGH, NJW-RR 2003, 1375, 1376) erfüllt würden.
Welcher Art der von dem Auktionator abgeschlossene Versicherungsschutz war, lässt sich den Versteigerungsbedingungen nicht entnehmen. Tatsächlich war er gegen fahrlässige Pflichtverletzungen mit einer Versicherungssumme über 1.500.000,00 EUR versichert. Allerdings unterhält auch der Antragsteller eine über der Mindestversicherungssumme liegende Haftpflichtversicherung. Zudem blieb der Ersteher bei wissentlichen Pflichtverletzungen des Auktionators – etwa bei wissentlichem Verstoß gegen Treuhandauflagen (vgl. Zimmermann, in: Würzburger Notarhandbuch, 4. Aufl., Teil 1 Kap. 5, Rdn. 286) – ohne anderweitige Kompensationsmöglichkeit, falls der Auktionator zur Zahlung nicht in der Lage wäre.
Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, dass mit der Zahlung auf ein Ander- oder Treuhandkonto ohne besondere Abrede regelmäßig nicht bereits die dem Käufer obliegende Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises erfüllt wird, weil es insoweit an der Bewirkung des Leistungserfolgs fehlt (vgl. BGH, NJW 1983, 1605, 1606). Nicht ausreichend sichergestellt war jedenfalls, dass der – auf einem Konto des Auktionators – hinterlegte Kaufpreis bei Eintritt der Auszahlungsreife noch vorhanden war.
bb) Mit den von dem Antragsteller beurkundeten Vereinbarungen zur Zahlung der „Courtage (Aufgeld)“ des Auktionshauses waren hingegen keine ungesicherten Vorleistungen des Erwerbers verbunden.
(1) Allerdings hätte dies der Fall sein können, wenn die insoweit von dem Erwerber übernommenen Verpflichtungen in das zwischen ihm und der Veräußerin begründete Austauschverhältnis von Leistung und Gegenleistung aufgenommen worden wären (vgl. Suppliet, DNotZ 2012, 270, 282), etwa bei Übernahme in der Person des Vertragspartners begründeter Leistungspflichten aus einem Vertrag mit einem Dritten (zur dann bestehenden Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB vgl. Althammer, ZflR 2012, 765, 770; Wälzholz, MittBayNot 2000, 357, 358). Anders ist es bei eigenen im Vertrag geregelten schuldrechtlichen Leistungen, die hinsichtlich der Person des Verpflichteten keine Veränderung erfahren. Schuldet ein Vertragspartner entsprechende Leistungen einem Dritten und soll sich durch den zu beurkundenden (Kauf-)Vertrag hieran nichts ändern, werden diese Leistungen nicht zum Gegenstand des Austauschverhältnisses. So ist es hier.
Die im Rahmen einer Versteigerung zwischen dem Auktionshaus bzw. dem Auktionator und einem Erwerber bestehenden Rechtsbeziehungen sind bislang weder höchstrichterlich noch in der Literatur abschließend geklärt. Der Bundesgerichtshof hat es bislang offen gelassen, ob insoweit ein Makler- oder ein Geschäftsbesorgungsvertrag geschlossen werde (BGH, NJW 1996, 527, 528; Urteil vom 19. Dezember 1984 – VIII ZR 286/83 – juris; vgl. auch v. Hoyningen-Huene, EWiR 1985, 125; ders. NJW 1973, 1473). Das OLG Hamburg ist von letzterem ausgegangen (MDR 1967, 124, 125), während der 12. Zivilsenat des Kammergerichts diese Rechtsbeziehungen mit denjenigen eines Nachweismaklers für vergleichbar erachtet hat (KG, Urteil vom 15. Januar 2001 – 12 U 4687/99 – juris).
(2) Für den vorliegenden Fall muss nicht entschieden werden, welcher Art die rechtlichen Beziehungen zwischen dem Auktionshaus bzw. dem Auktionator und dem Ersteher letztlich waren. Jedenfalls kommt nach allen Auffassungen zwischen ihnen ein selbständiger, von den Beziehungen des Auktionshauses zum Veräußerer und denjenigen des Veräußerers zum Ersteher unabhängiger Vertrag zustande. Zu ungesicherten Vorleistungen hat sich der Ersteher in keinem Fall verpflichtet.
Wird dieser Vertrag als Maklervertrag eingeordnet, wofür durchaus die Bezeichnung der Vergütung des Auktionshauses als „Courtage“ und dessen Rückzahlungsverpflichtung im Falle einer endgültigen Verweigerung einer für den Vertrag notwendigen Genehmigung sprechen können (vgl. KG, a.a.O.), lag schon kein typisches Austauschgeschäft vor, bei dem die beiderseitigen Leistungen unmittelbar miteinander verknüpft wären. Der Maklervertrag ist kein gegenseitiger Vertrag in diesem Sinn (vgl. Palandt/Sprau, BGB 75. Aufl., Einf v § 652, Rdn. 1).
Bei Annahme eines Geschäftsbesorgungsvertrags hätte das Auktionshaus bzw. der Auktionator hingegen die ihm obliegenden Hauptleistungspflichten bereits erfüllt: er hatte seine Einrichtungen und Dienste – auch – dem Ersteigerer zur Verfügung gestellt, damit der Vertrag über das Grundstück zwischen diesem und der Veräußerin zustande kommen konnte (vgl. OLG Hamburg, a.a.O.). Die zur UR-Nr. 257/2012 beurkundete Zahlungspflicht des Ersteigerers gegenüber dem Auktionshaus folgte diesen Leistungen.
c) Vor diesem Hintergrund hat die Antragsgegnerin im Rahmen ihrer Rechtszuständigkeit nach § 75 Abs. 1 BNotO die Ermahnung gegen den Antragsteller im Ergebnis zu Recht ausgesprochen. Durch die Gestaltung der UR-Nr. 257/2012 hat er den Ersteigerer den Gefahren einer ungesicherten Vorleistung ausgesetzt, ohne ihn entsprechend zu belehren. Der Antragsteller hat damit schuldhaft gegen seine aus § 17 Abs. 1 BeurkG folgenden Amtspflichten verstoßen.
Im Hinblick auf die Schwere der Verfehlung ist die Ermahnung sowohl gerechtfertigt als auch geboten. Dabei verkennt der Senat nicht, dass nicht sämtliche Vorwürfe der Antragsgegnerin zutreffend sind und die Urkundspraxis des Antragstellers den Aufsichtsbehörden seit längerem bekannt war, ohne dass diese Anlass zu Beanstandungen gesehen haben. Gleichwohl gehört die Pflicht, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite eines vor dem Notar zu beurkundenden Geschäfts zu belehren und Bedenken mit den Beteiligten zu erörtern, zu den Grundpflichten eines Notars (OLG Köln, VersR 2013, 1438, 1440), deren Verletzung eine ledigliche formlose Beanstandung nicht mehr als ausreichend erscheinen lässt.
3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 75 Abs. 5 S. 4 BNotO, 77 Abs. 1 BDG, 154 Abs. 1 VwGO. Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 111g Abs. 1 BNotO, 52 Abs. 2 GKG.