KG, Urteil vom 25.01.2005 – 13 U 49/04

KG, Urteil vom 25.01.2005 – 13 U 49/04

– Geltung des Art. 11 Abs. 4 EGBGB für auf Grundstücksveräußerung gerichtete Vorverträge und Abgrenzung eines solchen Vertrages zur Landpacht, Mietkauf und Immobilienleasing,

– Entbehrlichkeit der Fristsetzung nach § 323 Abs. 2 BGB für den Rücktritt vom Vorvertrag über den Erwerb eines ausländischen Grundstücks,

– Voraussetzungen eines Rücktritts nach § 313 Abs. 3 BGB.
Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 22. Juni 2004 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 29 O 727/03 – wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil (Bl. 86 – 92 d.A.) wird Bezug genommen und diese wie folgt ergänzt:

Das Grundstück „Santa Maria“ wurde früher von der verstorbenen Miteigentümerin Andrea P. bewohnt, die dort mit Herrn J. E. lebte, der das Grundstück nach dem Tode der Miteigentümerin zunächst weiternutzte. Bei seinen im Juli und November 2002 erfolgten Reisen nach Mexiko traf der Kläger jeweils die beiden Arbeiter Ivan C. und Jesus P. P. an, die auf dem Grundstück arbeiteten. J. war dabei nicht anwesend.

Der Beklagte hat in seiner persönlichen Anhörung unwidersprochen erklärt, er habe Herrn E. nach dem Tode der Miteigentümerin Andrea P. gebeten, das Grundstück zu verlassen. Dieser habe sich im Ergebnis des mit ihm geführten Gespräches einsichtig gezeigt und – ebenso wie die Arbeiter, die er dort angetroffen habe – das Grundstück geräumt. Allerdings hätten ihm die Arbeiter erzählt, sie seien für ihre Arbeiten nicht entlohnt worden.

Das Landgericht hat die auf Schadensersatz in Höhe von 71.458,15 EUR gerichtete Klage des Klägers mit Urteil vom 22. Juni 2004 abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage des Beklagten zugleich verurteilt, den noch ausstehenden Kaufpreis von 64.500,- EUR nebst Zinsen an den Beklagten zu zahlen. Es hat dabei die Auffassung vertreten, der zwischen den Parteien am 1. März 2004 geschlossene Vertrag sei wirksam zustande gekommen, bisher nicht aufgelöst und rechtfertige einen fälligen Anspruch des Beklagten auf Zahlung des restlichen Kaufpreises für das Grundstück „Santa Maria“. Schadensersatzansprüche des Klägers seien nicht begründet.

Gegen dieses ihm am 5. Juli 2004 zugestellte Urteil hat der Kläger am 23. Juli 2004 Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am 4. Oktober 2004 begründet.

In der Berufungsinstanz wiederholt er im Wesentlichen sein erstinstanzliches Vorbringen. Er ist der Meinung, durch die Verhinderung der wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks sei dem Vertrag vom 23. September 2002 die Grundlage entzogen. Mit diesem habe auch kein vom Abschluss eines Kaufvertrages unabhängiger Anspruch auf Zahlung des Restkaufpreises von 64.500,- EUR vereinbart werden sollen. Zudem macht er geltend, der festgelegte Kaufpreis sei überhöht, da ihm der Beklagte nach Abschluss der ersten Instanz mitgeteilt hätte, andere Interessenten seien bereit, das Grundstück für maximal 30.000,- DM zu kaufen.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 22. Juni 2004 – 29 O 727/03 – den Beklagten zu verurteilen, an ihn 71.458,15 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14. Januar 2004 zu zahlen und die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Auf die Hinweisverfügung des Senates vom 26. Oktober 2004 (Bl. 135 d.A.), auf die wegen der näheren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat der Beklagte in der Berufungsinstanz noch folgendes vorgetragen:

Vor Abschluss des notariell beurkundeten Vertrages vom 23. September 2002 habe er dem Notar einen mit dem Kläger abgestimmten Vertragsentwurf übergeben, der die Vereinbarung enthalten

habe, dass der Kaufpreis unabhängig von in Mexiko abzuschließenden Verträgen fällig sein sollte. Diese Klausel sei aber dann in den vom Notar zunächst gefertigten Vertragsentwurf nicht eingefügt gewesen, was beide Parteien gegenüber dem Notar moniert hätten. Daraufhin habe der Notar die in § 4 getroffene Regelung aufgenommen. Hintergrund sei gewesen, dass sich der Kläger auf jeden Fall das Eigentum am Grundstück sichern und das Grundstück früh wirtschaftlich verwerten wollte, die Kaufpreiszahlungen aber etwas gestreckt werden sollten. Deshalb sei er unabhängig vom weiteren Vollzug der notariellen Vereinbarung vom 23. September 2002 bereit gewesen, auf jeden Fall bis spätestens 1. März 2004 den Kaufpreis zu zahlen. Der Beklagte habe verhindern wollen, dass der Kläger den Abschluss des Übertragungsvertrages und damit auch die Kaufpreiszahlung hinauszögere. Im Übrigen sei man davon ausgegangen, dass nur noch ein Eigentumsübertragungsvertrag nach mexikanischem Recht abgeschlossen werden sollte.

Der Senat hat Beweis erhoben über die vom Beklagten behaupteten Vorgänge beim Abschluss der notariellen Vereinbarung vom 23. September 2002 durch uneidliche Vernehmung des Zeugen Klaus G. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 11. Januar 2005 (BL. 201, 202 d.A.) verwiesen.

Die Berufung ist nach §§ 511 Nr. 2, 517, 519, 520 ZPO zulässig. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

a. Ein Anspruch auf Rückzahlung der vom Kläger geleisteten Anzahlung besteht nicht, denn der Vertrag vom 23. September 2002 ist wirksam zustande gekommen und weder durch Kündigung noch durch Rücktritt des Klägers beendet.

aa. Das Landgericht geht zunächst ebenso wie beide Parteien zutreffend davon aus, dass das Vertragsverhältnis entgegen der Vermutungsregel des Art. 28 Abs. 3 EGBGB aufgrund einer nach Art. 27 Abs. 1 EGBGB getroffenen Rechtswahl deutschem Recht unterliegt. Die Parteien haben zwar keine ausdrückliche, wohl aber eine stillschweigende Rechtswahl getroffen, die sich aus den Umständen, insbesondere aus Anhaltspunkten in dem Vertrag selbst ergibt. Es handelt sich um deutsche Parteien mit inländischem Wohnsitz, die Deutsch als Vertragssprache und deutsche Rechtsbegriffe als Vertragsinhalt benutzt haben. Die Kaufpreisbestimmung erfolgte in deutscher Währung, Zahlungen sollten in Deutschland erfolgen. Die vertraglichen Formulierungen z.B. hinsichtlich der Rücktrittsfolgen, der Kostentragungspflicht, der salvatorischen Klausel entsprechen deutschen Gepflogenheiten. Neben dem Umstand, dass auch beide Parteien übereinstimmend von der Anwendbarkeit deutschen Rechts ausgehen, sind dies alles gewichtige Indizien für den Willen der Parteien, den Vertrag der deutschen Rechtsordnung zu unterstellen.

Auch der Bundesgerichtshof hat es wiederholt gebilligt, dass die Instanzgerichte unter derartigen Umständen, wie sie hier gegeben sind, eine stillschweigende Wahl des deutschen Schuldvertragsrechts angenommen haben (vgl. BGHZ 53, 189: ausdrücklich auch für den Vorvertrag über den Verkauf einer in Holland gelegenen Eigentumswohnung; im Übrigen BGHZ 52, 239; BGHZ 57, 337, 339; BGHZ 73, 391; OLG München OLGZ 1974, 19; OLG München NJW-RR 1989, 663; OLG Nürnberg NJW-RR 1997, 1484).

Da die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen den Parteien dem deutschen Recht unterliegen, war auch die deutsche Beurkundungsform nach § 311 b Abs. 1 BGB zu wahren. Das gilt nicht nur nach dem sog. Geschäftsstatut (Art. 11 Abs. 1 S 1 BGB), sondern auch nach dem sog. Ortsstatut (Art. 11 Abs. 1 S 2 BGB), die hier zusammenfallen, weil der Vertrag im Inland abgeschlossen worden ist. Da § 311 b Abs. 1 BGB vor allem vor übereilten Bindungen schützen soll (sog. Warnfunktion) findet diese Formvorschrift auch auf Vorverträge, die auf eine Grundstücksveräußerung abzielen, Anwendung (BGH NJW 1999, 2806; BGH NJW 1986, 2820; OLG Hamburg NJW-RR 1992, 20). Die nach § 311 b BGB vorgeschriebene Form ist hier gewahrt.

Daneben ordnet Art. 11 Abs. 4 EGBGB für Verträge, die ein dingliches Recht an einem Grundstück oder ein Recht zur Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand haben, auch die Geltung zwingender Formvorschriften des Staates an, in dem das Grundstück belegen ist, sofern diese nach dem Recht des Staates ohne Rücksicht auf den Ort des Abschlusses des Vertrages und auf das Recht, dem er unterliegt, anzuwenden sind. Gemeint sind hiermit alle schuldrechtlichen Verträge oder einseitigen Rechtsgeschäfte, die Ansprüche auf Übertragung oder Einräumung dinglicher Rechte an einem Grundstück und auf Nutzung des Grundstücks (z.B. durch Miete, Pacht oder Nießbrauch) geben, übertragen oder aufheben (Münchner-Kommentar-Spellenberg, IPR, 3. Aufl., Rdnr. 89 zu Art. 11 EGBGB; Staudinger-Winkler von Mohrenfels, EGBGB/IPR, 2000, Rdnr. 229 f zu Art. 11 EGBGB). Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass es sich hierbei um Rechtsgeschäfte handeln muss, die unmittelbar auf eine dingliche Rechtsänderung oder die Begründung eines Nutzungsrechts am Grundstück abzielen, und bloße Vorverträge hiervon nicht erfasst werden, denn ratio legis des Art. 11 Abs. 4 EGBGB ist der Gedanke, dass es angesichts des im internationalen Sachenrecht geltenden lex rei sitae-Grundsatzes wenig sinnvoll erscheint, Rechte zu begründen, die wegen Formmangels vor Ort nicht durchgesetzt werden können. Diese Gefahr besteht aber nicht bei einem Vortrag, der gerade auf den Abschluss eines dem Recht der Belegenheit des Grundstücks entsprechenden schuldrechtlichen Vertrages abzielt. Die Erfüllung des nach mexikanischem Recht abzuschließenden Grundstückskaufvertrages wird jedenfalls nicht daran scheitern, dass das solchermaßen eingegangene Verpflichtungsgeschäft i.S.d. Art. 11 Abs. 4 EGBGB nicht die nötige Form für die ebenfalls nach mexikanischem Recht vorzunehmende Grundstücksübereignung aufweist.

§ 311 b BGB, der – wie gesagt – auch Vorverträge zu einem Grundstückskaufvertrag erfasst, hat hingegen eine ganz andere Funktion als die Regelung des Art. 11 Abs. 4 EGBGB. Bei ihm geht es wesentlich darum, die Vertragsparteien vor einer übereilten Bindung zu schützen (vgl. Münchner Kommentar-Einsele, 4. Aufl. Rdnr. 6 zu § 125 BGB) und nicht darum, den dinglichen Vollzug des Verpflichtungsgeschäfts sicherzustellen.

Die Parteien haben entgegen der Auffassung des Klägers auch keinen Vertrag über die Nutzung des Grundstücks abgeschlossen, sondern im Hinblick auf den noch abzuschließenden Grundstückskaufvertrag und die Übereignung des Grundstücks dessen vorzeitige Übergabe geregelt. Mit dieser Vereinbarung ist nach deutschem Recht gemäß § 446 Abs. 1 BGB auch das Recht des Käufers verbunden, das Grundstück zu nutzen. Dies stellt sich jedoch als rechtliche Folge der nach deutschem Recht zur Erfüllung des Kaufvertrages erforderlichen Übergabe dar, ohne dass es hierfür eines entsprechenden rechtsgeschäftlichen Willens der Parteien bedarf.

Letztlich kann jedoch dahin stehen, ob in der Vereinbarung einer im Vorgriff auf die spätere Eigentümerstellung vereinbarten Übergabe zugleich die schuldrechtliche Verpflichtung zur Gestattung der Fruchtziehung und Gebrauchsgewährung i.S.d. § 100 BGB zu sehen ist, denn das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass selbst eine nach zwingenden mexikanischen Formvorschriften unwirksame Übergabevereinbarung nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen würde. Die Folgen eines Formverstoßes richten sich nach h.M. nach der Rechtsordnung, die die mildere Sanktion für die Formverletzung vorsieht (Staudinger-Winkler von Mohrenfels, aaO, Rdnr. 197 zu Art. 11 EGBGB). Dies wäre hier das deutsche Recht, denn danach wäre der Vertrag gleichwohl wirksam. Die Zweifelsregelung des § 139 BGB ist hier nämlich durch die unter § 8 des Vertrages enthaltene salvatorische Klausel aufgehoben.

Abgesehen davon, gibt es auch keine zwingenden Formvorschriften des mexikanischen Rechts, gegen die der Vertrag verstößt, denn das Kollisionsrecht Mexikos lässt für die Form von Rechtshandlungen das Recht des Ortes, an dem sie vorgenommen werden, genügen, es sei denn, die Parteien unterwerfen die Rechtshandlung kraft Rechtswahl mexikanischen Rechtsvorschriften (vgl. Art. 13 Abs. 4 des Código Civil para el Distrito Federal [CCDF] del 30.8.1928 i.d.F. des Dekretes vom 7.1.1988, Diario Oficial, in deutscher Übersetzung abgedruckt bei v. Sachsen-Gessaphe, Neues IPR in Mexico, IPRax 1989,119 m. Anm.). Erkennt aber das IPR des Belegenheitsstaates die Form des Ortsstatutes ohne Einschränkung an, können eventuelle mexikanische Formvorschriften für Verträge der vorliegenden Art nicht als zwingend i.S.d. Art. 11 Abs. 4 EGBGB angesehen werden.

Sonstige Gründe für die Nichtigkeit des am 23. September 2002 geschlossenen Vertrages sind nicht ersichtlich. Soweit der Kläger in der Berufungsinstanz erstmals darauf verweist, der ins Auge gefasste Kaufpreis sei überhöht gewesen, wird dieser Vortrag allein mit dem Hinweis auf das Kaufangebot eines weiteren Interessenten nicht substantiiert, abgesehen davon, dass es etwa für die Frage einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises auch auf die Verhältnisse bei Abschluss des Vertrages vom 23. September 2002 ankäme. Der für den Einwand der Sittenwidrigkeit darlegungs- und beweisbelastete Kläger teilt nichts dazu mit, wie hoch der objektive Verkehrswert des Grundstücks zum damaligen Zeitpunkt tatsächlich war.

bb. Ein Kündigungsrecht nach §§ 594 e, 543 BGB steht dem Kläger nicht zu, denn die Parteien haben aus den völlig überzeugenden Gründen der erstinstanzlichen Entscheidung kein Pacht- oder Mietverhältnis vereinbart. Dies ergibt sich zunächst aus dem Wortlaut des Vertrages, in dem nur vom Kaufpreis und der auf diesen zu leistenden Anzahlung sowie von einer Übergabe des „Kaufobjektes“ die Rede ist, nicht aber von einer den Mietvertrag prägenden Gebrauchsüberlassung auf Zeit gegen Zahlung eines Miet- oder Pachtzinses. Da der Vorvertrag notariell beurkundet ist, kommt dem Wortlaut des Vertrages eine erhebliche Bedeutung zu, denn es ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien unter notarieller Beratung einen Vertrag abschließen wollten, der in der Vertragsurkunde unzutreffend oder nur lückenhaft bezeichnet wird. Darüber hinaus ist auch die unter § 5 des Vertrages geregelte Übergabe des „Kaufobjektes“ im kaufrechtlichen Sinne, d.h. i.S.d. § 446 BGB und nicht im Sinne einer miet- oder pachtvertraglichen Gebrauchsüberlassung zu verstehen, da anders die Versicherung des Beklagten, dass öffentliche Lasten nicht bestehen, unverständlich wäre, denn für solche Lasten hätte ein Mieter oder Pächter gar nicht einzustehen. Zutreffend weist das Landgericht zudem darauf hin, dass nichts dafür ersichtlich ist, dass der Beklagte nach der Übergabe mit den beim Miet- und Pachtvertrag üblichen Gewährleistungs- und Erhaltungspflichten belastet bleiben sollte.

Der Vertrag entspricht auch nicht dem vom Kläger angeführten Mietkauf, der im Regelfall nur eine Kaufoption des Mieters vorsieht, d.h. das Recht, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (vgl. BGH WM 1990,1307). Im Unterschied dazu haben sich hier beide Vertragsparteien zum Abschluss eines Kaufvertrages bereits verbindlich verpflichtet.

Auch beim sog. Immobilienleasing, das sich im Gegensatz zum hier vorliegenden Vertrag durch eine lange Laufzeit auszeichnet, wird dem Leasingnehmer in der Regel nur eine Kaufoption eingeräumt, nicht aber eine entsprechende Verpflichtung begründet (Palandt-Weidenkaff, 63. Aufl. Rdnr. 41 Einf. v. § 535 BGB).

Unerheblich für die rechtliche Einordnung des Vertrages ist es schließlich, dass der Kläger den Kaufpreis durch die Bewirtschaftung des Grundstücks verdienen wollte. Die unter § 6 des Vertrages enthaltene Regelung, dass dem Beklagten beim Erlöschen der Vertragsbeziehung die geleisteten Anzahlungsraten als Nutzungsentschädigung zustehen sollen, stellt letztlich nichts anderes als eine Konkretisierung der sich aus dem Rückabwicklungsschuldverhältnis ergebenden Rechtsfolgen dar, wie sie z.B. auch § 346 BGB vorsieht.

cc. Dem Kläger steht auch kein Kündigungsrecht nach § 314 BGB zu, denn die Parteien haben vorliegend kein Dauerschuldverhältnis vereinbart, welches durch ständig neu entstehende Leistungspflichten gekennzeichnet ist, sondern einen Vertrag mit einmaligen Leistungspflichten, nämlich dem Abschluss eines Grundstücksübertragungsvertrages, der Übergabe des Grundstücks und – wie sich zeigen wird – der Kaufpreisanzahlung. Der Umstand, dass dem Kläger die Anzahlung auf den Kaufpreis in Raten gestattet wurde, macht das Vertragsverhältnis nicht zu einem Dauerschuldverhältnis, es handelt sich vielmehr um eine besondere Modalität der Erfüllung einer einmaligen Zahlungspflicht. Im Übrigen steht das Kündigungsrecht wegen Verletzung einer Vertragspflicht – hier der vom Kläger geltend gemachten Pflicht zur Besitzverschaffung – gemäß § 314 Abs. 2 BGB unter den gleichen Voraussetzungen wie das Rücktrittsrecht nach § 323 Abs. 1, Abs. 2 BGB, die aus den nachstehend noch aufzuzeigenden Gründen nicht eingehalten sind.

dd. Rücktrittsrechte des Klägers nach § 323 und § 326 Abs. 5 BGB wegen Nichterfüllung der Übergabeverpflichtung bestehen nicht.

Allerdings scheitern sie nicht an einem wirksamen vertraglichen Ausschluss.

Es wird zwar vertreten, dass diese Rücktrittsrechte dispositiver Natur sein sollen (vgl. Palandt-Heinrichs, aaO, Rdnr. 2 zu § 323; Rdnr. 6 zu § 326 BGB). Da es sich aber um grundlegende Bestimmungen des allgemeinen Leistungsstörungsrechts handelt, mag eine inhaltliche Modifikation der Rücktrittsvoraussetzungen zulässig sein, nach Auffassung des Senates jedoch kein vollständiger Ausschluss.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der für die Erfüllung seiner unter § 5 des Vertrages vom 23. September 2002 übernommenen Übergabeverpflichtung darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nicht hinreichend dargetan, dass der Kläger am 2. Februar 2003 wirklich schon i.S.d. § 854 Abs. 1 BGB die tatsächliche Gewalt über das Grundstück ergriffen hatte bzw. hierzu vereinbarungsgemäß ab dem 1. Februar 2003 in der Lage gewesen wäre. Besitzer einer Sache, insbesondere auch einer Immobilie ist nämlich nur, wer zu der Sache nach den Umständen und der Verkehrsanschauung willentlich eine nach außen erkennbare räumliche Herrschaftsbeziehung von gewisser Festigkeit und Dauer ausübt (vgl. KG NJW-RR 1994, 713; Palandt/Bassenge, aaO § 854 Rdn. 2 ff.; Soergel/Mühl, BGB, 12. Aufl., § 854 Rdn. 4 ff.). Insbesondere die notwendigen Verfestigung und Dauer des Besitzerwerbes war hier noch nicht gegeben, wenn der Kläger entsprechend seinem Vorbringen bereits nach zwei Tagen, in denen er sich auf dem Grundstück zu Werke machte, von diesem ausgeschlossen wurde. Jedenfalls erscheint es angesichts des vom Kläger vorgetragenen Umstandes, dass bei seinen Besuchen in Mexiko ständig die beiden Arbeiter auf dem Grundstück beschäftigt waren, zweifelhaft, dass dem Kläger bereits der für eine Übergabe nach § 5 des Vertrages erforderliche Alleinbesitz verschafft wurde.

Für einen Rücktritt fehlt es jedoch an der nach § 323 Abs. 1 BGB grundsätzlich erforderlichen Fristsetzung. Diese war auch nicht nach § 323 Abs. 2 BGB entbehrlich.

Der Beklagte hat seine Leistung bisher nicht ernsthaft und endgültig verweigert. Soweit er der Meinung ist, eine vertragsgerechte Übergabe des Grundstücks an den Kläger habe bereits stattgefunden, stellt dies noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung auch für den Fall dar, dass sich diese Rechtsauffassung als falsch erweist.

Mit der Vereinbarung des Übergabetermins haben die Parteien auch keine sog. Fixabrede des Inhalts getroffen, dass der Vertrag mit Einhaltung der Leistungszeit stehen und fallen soll. Es ist insbesondere nicht erkennbar, warum die Einhaltung des Übergabetermins unabdingbare Voraussetzung für die Finanzierung des Kaufpreises gewesen sein soll und diese keine Fristsetzung mehr zuließ. Der Kläger legt seine diesbezüglichen Überlegungen nicht offen, und es ist auch nicht ersichtlich, dass sie dem Beklagten beim Abschluss des Vertrages vom 22. September 2002 im Einzelnen bekannt waren und so zur Vertragsgrundlage wurden.

Weder bei Abgabe der persönlichen Erklärung des Klägers am 8. Februar 2003 noch bei Zugang des Anwaltsschreibens vom 28. März 2003 war ein sofortiger Rücktritt unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt, denn es war keineswegs klar, dass sich die vom Kläger behauptete Besetzung des Grundstücks nicht doch noch in der vom Beklagten mit Schreiben vom 8. und 9. Februar 2003 vorgeschlagenen Vorgehensweise, die der Kläger offensichtlich noch nicht einmal versuchte, friedlich beenden lässt. Auch die Not des Klägers, der sein Saatgut dringend einpflanzen musste, rechtfertigte keinen sofortigen Rücktritt vom Vertrag, da ihm damit in Bezug auf seine Pflanzen auch nicht geholfen war, zumal er ja auf ein Pachtgrundstück ausweichen konnte.

Aus den vom Landgericht zutreffend aufgeführten Gründen ist es auch nicht offensichtlich, dass der Beklagte zu einer Übergabe des Grundstücks und zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und dessen Erfüllung nicht in der Lage sein wird und der Kläger deshalb gemäß § 323 Abs. 4 BGB bzw. nach §§ 326 Abs. 5, 275 Abs. 1 BGB zum Rücktritt berechtigt ist. Selbst wenn der Lebensgefährte oder Witwer der verstorbenen Miteigentümerin Andrea P. kraft Erbrechts einen Eigentumsanteil am Grundstück erworben hätte oder Pflichtteilsansprüche gegen die Erbin der Frau P. geltend machen könnte, heißt das nicht, dass er nicht gegen eine Beteiligung am Verkaufserlös bereit wäre, an einem Verkauf und einer Übereignung des Grundstücks an den Kläger mitzuwirken.

ee) Der Kläger war auch nicht nach §§ 324, 241 Abs. 2 BGB zum Rücktritt berechtigt, denn es kann dem Beklagten nicht unterstellt werden, dass er mit dem Verhalten des Herrn E. und der mexikanischen Landarbeiter rechnen musste, und dies dem Kläger in pflichtwidriger Weise nicht offenbarte. Jedenfalls bietet der Kläger insoweit weder einen schlüssigen Tatsachenvortrag noch einen Beweisantritt an. Der Beklagte hat schlüssig vorgetragen, dass Herr E. die Nutzung des Grundstücks auf seine Intervention hin eingestellt hatte. Auch der Kläger hat ihn bei seinen Besuchen in Mexiko nicht mehr auf dem Grundstück gesehen, wohl aber die beiden dort arbeitenden Mexikaner, die ihm nach seinem Vorbringen später den Zutritt zum Grundstück verwehrten. In dieser Situation hätte es am Kläger gelegen, den Beklagten auf diesen Umstand hinzuweisen und nachzufragen, auf welcher Grundlage sich die beiden Arbeiter denn auf dem Grundstück zu schaffen machen. Dass dem Beklagten die Fortsetzung der Aktivitäten der beiden Arbeiter auf dem Grundstück bekannt gewesen war, ist nicht ersichtlich.

Auch bestand aus den vom Landgericht zutreffend angeführten Gründen keine Hinweispflicht des Beklagten auf die rechtlichen und sozialen Verhältnisse in Mexiko und die damit einher gehenden Probleme, Rechtspositionen durchzusetzen.

ff) Schließlich scheidet auch ein Rücktrittsrecht nach § 313 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage aus. Es gehörte zwar zu den im Vertrag vom 23. September 2002 und der nachfolgend getroffenen Vereinbarung zur vorzeitigen Übergabe des Grundstücks erkennbar gewordenen Erwartungen des Klägers, das Grundstück in Mexiko so früh wie möglich wirtschaftlich nutzen zu können. Dass ihm das infolge der Besetzung des Grundstücks bis zu seiner Anfang April 2003 erfolgten Rückreise nach Deutschland nicht möglich war, führt jedoch unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage nicht dazu, dass ihm ein weiteres Festhalten an dem Vertrag unzumutbar geworden ist. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, dass das Verhandlungspotential mit den Besetzern bei Abreise des Klägers bereits erschöpft war und sich keine Möglichkeit zur Lösung des Problems anbot. So hätte der Kläger die Ansprüche der Landarbeiter, die offensichtlich – egal von wem – ihren Lohn für geleistete Arbeiten auf dem Grundstück haben wollten, befriedigen und die ausgezahlte Summe dann entsprechend dem Angebot des Beklagten mit dem Kaufpreis verrechnen können. Dass er dies nicht einmal versuchte, sondern bereits nach 6 Tagen von dem mit dem Beklagten abgeschlossenen Vertrag zurücktrat, steht der Annahme eines unzumutbaren Festhaltens an diesem Vertrag entgegen. Soweit der Kläger auf seine heutige wirtschaftliche Lage verweist, kann dies keine Unzumutbarkeit der weiteren Vertragsdurchführung begründen, denn er hat diese Situation selbst herbeigeführt, in dem er bereits Anfang April 2003 wieder aus Mexiko abreiste, ohne vorher die Verhandlungsmöglichkeiten mit den Besetzern auszuschöpfen oder auch nur dem Beklagten eine Frist zur Besitzverschaffung zu setzen. Vor diesem Hintergrund kann er dem Beklagten auch nicht vorwerfen, er habe die Durchführung des Vertrages, von dem sich der Kläger bereits am 8. Februar 2003 ohne weitere Fristsetzung losgesagt hatte, vereitelt.

b. Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, dass ein Schadensersatzanspruch des Klägers nach §§ 586 Abs. 2, 536 a BGB bzw. §§ 281, 280 Abs. 1 BGB, §§ 282, 280 Abs. 1 BGB oder §§ 283, 280 Abs. 1 BGB nicht besteht. Es steht weder fest, dass eine Übergabe bzw. Übereignung des Grundstücks aus vom Beklagten zu vertretenen Umständen unmöglich geworden ist, noch ist dem Beklagten die Verletzung einer Pflicht i.S.d. § 241 Abs. 2 BGB anzulasten bzw. eine nach § 281 Abs. 1 BGB erforderliche Frist zur Leistung gesetzt worden. Er hat eine Leistung bisher auch weder ernsthaft und endgültig verweigert noch ist der Kläger i.S.d. § 281 Abs. 2 BGB aufgrund besonderer Umstände zur sofortigen Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches berechtigt. Abgesehen davon, dass der Schaden aus den bereits vom Landgericht zutreffend angeführten Gründen der Höhe nach im Wesentlichen unsubstantiiert bzw. derzeit noch gar nicht entstanden ist.

2. Soweit sich die Berufung gegen die Stattgabe der Widerklage richtet, hat sie ebenfalls keinen Erfolg, denn dem Beklagten steht aus der unter § 4 3. Absatz des Vertrages vom 23. September 2002 getroffenen Regelung ein fälliger Anspruch auf Zahlung eines Restkaufpreises von 64.500,- EUR zu. Dem steht auch nicht die möglicherweise noch nicht erfolgte Besitzübertragung des Grundstücks auf den Kläger entgegen, denn dieser beruft sich nicht auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages i.S.d. § 320 BGB. Er macht vielmehr die Unwirksamkeit des Vertrages bzw. eine wirksame Vertragsbeendigung geltend, d.h. er möchte selbst nicht mehr am Vertrag festhalten.

Zwar ist es nach dem reinen Wortlaut der Vereinbarung nicht ganz eindeutig, ob in § 4 des Vertrages vom 23. September 2002 bereits ein unmittelbarer Zahlungsanspruch begründet werden oder es sich lediglich um eine Regelung handeln sollte, die gemäß § 2 Abs. 2 erst Inhalt „des noch abzuschließenden Kaufvertrages“ werden soll, wofür grundsätzlich, allerdings nicht zwingend auch der Charakter der vertraglichen Vereinbarung als sog. Vorvertrag spricht. Nach den von dem seinerzeit beurkundenden Notar, dem Zeugen G., bestätigten Umständen des Vertragsschlusses muss der Senat jedoch davon ausgehen, dass die Parteien mit der unter § 4 3. Absatz des Vertrages getroffenen Regelung tatsächlich bereits einen zum 1. März 2004 unabhängig von weiteren, nach mexikanischem Recht zur Grundstücksübertragung erforderlichen Vereinbarungen fällig werdenden Zahlungsanspruch des Beklagten begründen wollten. Der Zeuge hat glaubhaft bestätigt, dass die Klausel vom Beklagten vorformuliert und dem Kläger bekannt gewesen sei, er die von ihm selbst als kritisch eingestufte Fälligkeitsregelung mit den Parteien intensiv diskutiert, im Ergebnis aber in den Vertrag aufgenommen, dabei aber auf die damit zusammenhängenden Gefahren hingewiesen habe.

Damit hat der Notar selbst die Vertragspassage so wie sie auch vom Beklagten gemeint war, nämlich als unmittelbare Fälligkeitsregelung wahrgenommen, sonst hätte er mit den Parteien nicht über deren Risiken diskutieren müssen. Wenn sich auch der Kläger mit der Aufnahme der ihm solchermaßen erläuterten Klausel einverstanden erklärt, muss sie als unmittelbare Anspruchsgrundlage für einen Zahlungsanspruch des Beklagten verstanden werden. Demgemäß hat auch der Zeuge G. in seiner Vernehmung erklärt, der Kläger habe aus seiner Sicht akzeptiert, dass der Kaufpreis ohne Rücksicht auf die weitere Vertragsgestaltung in Mexiko zum 1. März 2004 fällig werde. Der in § 4 benannte Fälligkeitstermin ist mittlerweile verstrichen. Auf den Abschluss eines nach mexikanischem Recht formgültigen Übertragungsvertrag kommt es nach der Regelung nicht an, wobei nach den Aussagen des Zeuge G. letztlich keiner der Beteiligten wusste, welche Vereinbarungen in Mexiko für eine Eigentumsübertragung noch zu treffen waren, woraus sich ergibt, dass der Begriff „Übertragungsvertrag“ auch nicht auf das reine Erfüllungsgeschäft im Sinne des deutschen Abstraktionsprinzipes reduziert werden kann.

Der durch die Beweisaufnahme letztlich bestätigte, allerdings erst in der Berufungsinstanz erfolgte Vortrag des Beklagten zu den Umständen des Vertragsschlusses war nach §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zu berücksichtigen, da das erstinstanzliche Gericht offensichtlich keinen Zweifel daran hatte, dass mit der Vereinbarung vom 23. September 2002 bereits unmittelbar ein Anspruch auch auf die Zahlung des Restkaufpreises geregelt werden sollte, und entgegen der Auffassung des Senates insoweit keinen weiteren Aufklärungsbedarf sah.

Der mit der Widerklage geltend gemachte Zinsanspruch ist nach §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1 ZPO, 708 Nr. 10, 711, 543 Abs. 2 ZPO. Gründe für eine Revisionszulassung bestehen nicht.

Diesen Beitrag teilen