LG Chemnitz, Beschluss vom 17. März 2016 – 3 OH 6/14 Notarkosten: Hinweispflicht des Notars auf Mehrkosten für die Aufnahme einer “Miteigentümervereinbarung” im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag

LG Chemnitz, Beschluss vom 17. März 2016 – 3 OH 6/14
Notarkosten: Hinweispflicht des Notars auf Mehrkosten für die Aufnahme einer “Miteigentümervereinbarung” im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag
1. Grundsätzlich ist ein Notar nicht verpflichtet, auf die Entstehung und die Höhe der gesetzlich festgelegten Kosten hinzuweisen (Anschluss BGH, 20. Oktober 2009, VIII ZB 13/08, BGHZ 183, 28).
2. Allein der Umstand, dass im Rahmen der Beurkundung eines Hausgrundstückskaufs die Kostenhöhe bei Entfallen einer Miteigentümerklausel niedriger ausfallen würde, führt nicht zu einer notariellen Belehrungspflicht.
3. Haben mehrere Erwerber ein Mehrfamilienhaus gekauft, die nicht miteinander verheiratet sind, ist es nicht von vornherein fehlerhaft, eine Miteigentümerschaft nach § 1010 BGB anzuregen, insbesondere das Verlangen auf jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft auszuschließen und eine Nutzungs- und Kostenregelung zu treffen. Denn anders als in der Ehe gibt es hier keine gesetzliche Regelung über einen Ausgleich im Falle der Trennung. Eine unrichtige Sachbehandlung durch den Notar i.S.d. § 21 Abs. 1 S. 1 GNotKG liegt daher nicht vor.

Tenor
Der Kostenprüfungsantrag der Antragstellerin gegen die Kostenrechnung der Notarin … vom 18.12.13, UR-Nr. 1652/13, und vom 12.03.2014, UR-Nr. 289 a/14, wird
zurückgewiesen.
Gründe
I.
Die Antragstellerin und der am Verfahren beteiligte Lebensgefährte beauftragten die Antragsgegnerin mit der Beurkundung eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus. In den notariellen Vertrag wurde unter VII. “Miteigentümervereinbarung” aufgenommen:
“1. Die Erschienenen zu 2. und 3. als zukünftige Miteigentümer des vorstehend bezeichneten Flurstückes vereinbaren untereinander:
a) Sämtliche Fläche, Räume und Anlagen werden von den Miteigentümern gemeinsam genutzt. Die Miteigentümer tragen die Kosten der Unterhaltung, insbesondere Reparaturarbeiten und die öffentlichen Lasten des Grundstücks (wie Grundsteuer) im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
b) Für die Lebensdauer des Längerlebenden kann kein Miteigentümer – außer aus wichtigem Grund – die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.
c) Jeder Miteigentümer räumt dem anderen Miteigentümer das dingliche Vorkaufsrecht für jeden Verkaufsfall an seinem Miteigentumsanteil ein.”
Am 18.12.13 übermittelte die Notarin der Antragstellern ihre Kostenrechnungen. Sie legte hierbei einen erhöhten Geschäftswert von 327.267,00 EUR zugrunde, im Hinblick auf die Miteigentümervereinbarung (zu a) und b) 30 % vom Kaufpreis, zu c) 50 % vom höheren Kaufpreisanteil sowie der Maklerklausel als Vertrag zugunsten Dritter) zugrunde. Zu den Einzelheiten wird auf die Rechnungen vom 18.12.13 und 12.03.14 Bezug genommen.
Am 26.03.14 hat die in der Kostenrechnung aufgeführte Kostenschuldnerin beim Landgericht Chemnitz einen Antrag auf Überprüfung der notariellen Kostenrechnung gestellt. Sie rügt, dass ohne vorherigen Hinweis auf die entstehenden erheblichen Mehrkosten die Notarin einen Miteigentümerordnung in den Kaufvertrag aufgenommen habe; diese sei nicht im Interesse der Käufer bzw. der Antragstellerin gewesen. So sei die gemeinschaftliche Nutzung des Objektes durch die Miteigentümer gesetzliche Folge der Gemeinschaft und nicht gesondert zu vereinbaren gewesen, das Verbot zur Aufhebung der Gemeinschaft nicht interessengerecht und beuge des Vorkaufsrecht lediglich einer theoretischen Gefahr vor, erschwere zudem noch die Beleihung des Anwesens. Wesentlich sei, dass die Notarin ohne Sachverhaltsaufklärung den Parteien eine Regelung “untergeschoben habe”, ohne Einzelheiten zu thematisieren und ohne über die höheren Kosten zu belehren.
Die Notarin hat im gerichtlichen Verfahren eine Stellungnahme abgegeben. Sie habe insbesondere den Abschnitt VII. mit einem hervorgehobenen Hinweis “nachfolgender Regelungsvorschlag an die Käufer, bei Fragen und Änderungswünschen bitte rechtzeitig vor Beurkundung im Notariat melden” gekennzeichnet. Weder vor dem Termin noch im Beurkundungstermin sei indes ein Einwand erhoben worden. Letztlich stelle der Entwurf ein Gesprächsangebot dar, das durch die Antragstellerin nicht genutzt worden sei.
Im Kostenprüfungsverfahren wurde die Ländernotarkasse beteiligt. Auf die Stellungnahme vom 05.10.15 wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen. Der Präsident als vorgesetzte Dienstbehörde der Notarin hat von einer Stellungnahme abgesehen.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Verfahrens wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Antragstellerin ist unbegründet.
1. Die Antragstellerin kann dem Kostenanspruch nicht entgegenhalten, die Antragsgegnerin hätte sie auf die mit der Aufnahme der Klausel VII. “Miteigentümervereinbarung” einhergehende Kostensteigerung hinweisen müssen.
a) Grundsätzlich ist ein Notar nicht verpflichtet, über die Entstehung und die Höhe der gesetzlich festgelegten Kosten hinzuweisen. Hintergrund hierfür ist, dass der Notar zur Kostenerhebung gesetzlich verpflichtet ist, er über den Anfall und die Höhe daher ohnehin nicht in Abstimmung mit dem Mandanten disponieren kann und die Kostenpflicht notarieller Tätigkeit generell als im Bürgerbewusstsein vorhanden eingeschätzt wird (BGHZ 183, 28; OLG Dresden, Beschluss vom 15.05.15, 17 W 417/15).
Ausnahmen von diesem Grundsatz können sich lediglich aufgrund besonderer Umstände ergeben, nämlich daraus, dass der Mandant konkret nachgefragt hat oder ihm eine kostenfreie bzw. günstigere Variante vom Notar aufzuzeigen war, oder der Mandant sich in einem für den Notar erkennbaren Irrtum über die Kostenpflicht und/oder die Kostenhöhe befand (OLG Dresden, a.a.O.).
b) Hier greift keine der genannten Ausnahmen ein.
(1) Die Antragstellerin hat sich nicht ausdrücklich nach den anfallenden Gebühren erkundigt. Sie befand sich auch nicht in einem für die Antragsgegnerin erkennbaren Irrtum über die Kostenhöhe. Zwar ging die Antragstellerin nach ihrem Vorbringen davon aus, dass ein Kosteneffekt nicht entsteht. Hiervon wusste aber mangels entsprechender Nachfragen die Antragsgegnerin nichts. Allein der Umstand, dass die Kostenhöhe bei Entfallen der streitigen Klausel niedriger ausgefallen wäre, führt nicht zu einer notariellen Belehrungspflicht. Würde man das anders sehen, wäre mit jeder Änderung des notariellen Vertrages eine Belehrungspflicht über die Kosten verbunden. Die Kammer geht also davon aus, dass bei einer zweckentsprechenden Gestaltung des Vertrages nicht für jede einzelne Klausel auf die Kostenfolge hingewiesen werden muss. Dies wäre vorliegend sicherlich umsichtig und begrüßenswert gewesen. Eine Verpflichtung mit der Folge des Entfalls der höheren Gebühr besteht indes nicht. Hier greift insbesondere nicht der Einwand, dass bei der Urkundengestaltung der günstigste Weg zu wählen ist. Ein günstigerer Weg für eine Regelung gemäß VII. des Vertrages ist nämlich nicht aufgezeigt; vielmehr wird in der Sache eingewendet, die getroffene Regelung sei verfehlt oder entbehrlich gewesen.
(2) Dieser letztgenannte Einwand betrifft die Frage der unrichtigen Sachbehandlung i.S.d. § 21 I Satz 1 GNotKG, der den eigentlichen Kern des Vorbringens der Antragstellerin darstellen dürfte.
Eine solche unrichtige Sachbehandlung liegt vor, wenn dem Notar ein offen zutage tretender Verstoß gegen gesetzliche Normen oder ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist, das Vorliegen ist also beschränkt auf eindeutige Sachverhalte, die das Kostenerhebungsverfahren von rechtlich oder tatsächlich zweifelhaften Fragen freihalten soll (KG, 25.5.04, 1 W 472/01, zu den weiteren Nachweisen siehe die Stellungnahme der Ländernotarkasse). Der Notar muss also die begehrte Amtstätigkeit so ausführen, dass der mit ihr verfolgte Zweck nach den Regeln der notariellen Kunst in rechtlich einwandfreier Weise so kostengünstig wie möglich erreicht wird. Unnötige oder gänzlich überflüssige Kosten sind daher zu vermeiden (Tiedtke in: Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 21 – Rz. 23; Tiedtke a.a.0., Rz. 73 ff.). Vorliegend einschlägig ist beispielsweise das Veranlassen eines überflüssigen gebührenpflichtigen Nebengeschäfts (a.a.O., OLG Frankfurt, DNotZ 65, 309; OLG Hamm, Rechtspfleger 64, 384; BayObLG, Rechtspfleger 1980, 316; LG Osnabrück, JurBüro 84, 430). Folge der unrichtigen Sachbehandlung ist im Übrigen nicht ein Entfallen der Kosten, sondern Erhebung derjenigen Kosten, die auch bei richtiger Sachbehandlung entstanden wären.
(3) Zur Frage der Überflüssigkeit ist vorliegend maßgeblich, dass mehrere Erwerber gekauft haben, die nicht miteinander verheiratet sind. Anders als in der Ehe gibt es hier keine gesetzliche Regelung über einen Ausgleich im Falle der Trennung. Dies führt auch die Antragstellerin so an. Es ist daher nicht von vornherein fehlerhaft, eine Miteigentümerschaft nach § 1010 BGB anzuregen, insbesondere das Verlangen auf jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft auszuschließen und eine Nutzungs- und Kostenregelung zu treffen.
Diese Erwägungen allgemein zum Schutz eines oder beider Teilhaber werden nicht dadurch entkräftet, dass die Antragstellerin dies in ihrem Fall für unzutreffend hält. Dies hätte sie – hingewiesen – gegenüber der Notarin offenlegen können und müssen. Gleiches gilt für die Frage der gemeinschaftlichen Nutzung und Kostentragung. Die Notarin hat insoweit einen Vorschlag unterbreitet, wollte die Antragstellerin eine Kostentragung anhand anderer Maßstäbe als dem Miteigentumsanteil, beispielsweise anhand der Einkommensverhältnisse, anhand der Nutzungsanteile oder ähnliches, war sie ebenfalls nicht gehindert, dies bei der Beurkundung kundzutun und eine Änderung anzuregen. Die Antragstellerin kann sich also nicht darauf berufen, die Vereinbarung hätte nicht ihrem – nicht offengelegten – Willen entsprochen. Sie kann sich auch nicht darauf berufen, die Miteigentümervereinbarung unter VII. des Vertrages sei grundsätzlich überflüssig oder verfehlt.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei, §§ 130 II Satz 3 GNotKG, 81 I und II FamFG.
Die Beteiligten haben ihre Kosten jeweils selbst zu tragen. Es entsprach nicht der Billigkeit, einem der Beteiligten die weitergehenden Kosten zum Verfahren aufzuerlegen. Eine Festsetzung eines Geschäftswerts war nicht veranlasst, da keine Gerichtsgebühr entsteht.