LG Frankfurt, Urteil vom 21. Dezember 2017 – 2-07 O 280/17 Reservierungsvereinbarung mit dem Immobilienmakler: Formbedürftigkeit der Vereinbarung über ein “Bindungsentgelt”

LG Frankfurt, Urteil vom 21. Dezember 2017 – 2-07 O 280/17
Reservierungsvereinbarung mit dem Immobilienmakler: Formbedürftigkeit der Vereinbarung über ein “Bindungsentgelt”
Überschreitet ein “Bindungsentgelt” eine kritische Grenze von 10% der ortüblichen Maklerprovision, ist eine Reservierungsvereinbarung formnichtig.

Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 25.000,00 EUR zu zahlen, nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.07.2017.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin war am Erwerb des Grundstücks … (nachfolgend: “Grundstück”) zum Preis von 1.350.000,00 EUR interessiert, dessen Eigentümer der Beklagte war. Die Klägerin und der Beklagte trafen am 07.06.2017 eine “Reservierungsvereinbarung” hinsichtlich des Grundstücks.
Ausweislich der Präambel der “Reservierungsvereinbarung” stand diese vor dem Hintergrund, dass dem Käufer (der Klägerin) noch keine schriftliche Finanzierungszusage vorlag. In der Präambel findet sich des Weiteren die Erklärung, dass die Parteien sich über einen Kaufpreis in Höhe von 1.350.000,00 EUR geeinigt hätten und beabsichtigten einen Kaufvertrag bis spätestens zum 30.06.2017 abzuschließen und zu beurkunden. Dahingehend und wegen der weiteren Einzelheiten der “Reservierungsvereinbarung” wird auf deren Ablichtung in der Akte Bezug genommen (Anl. K1, Bl. 5 f. d.A.).
Die Klägerin zahlte wenige Tage nach Abschluss der “Reservierungsvereinbarung” an den Beklagten das vereinbarte “Bindungsentgelt” i.H.v. 25.000,00 EUR.
Die Klägerin legte dem Beklagten in der Folge ein Schreiben der … unter dem 23.06.2017 vor, wonach die … der Klägerin bestätigte, dass deren Vermögensverhältnisse eine Finanzierung des Grundstücks ermöglichten. Weiter hieß es:
“Unter banküblichen Vorbehalt der Genehmigung durch die Gremien unseres Hauses und eine positive Bonitätsprüfung vorausgesetzt, stehen wir Ihnen gerne zur Finanzierung zur Verfügung.”
Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf dessen Ablichtung in der Akte Bezug genommen (Bl. 27 d.A.).
Zu der für den 23.06.2017 vorgesehenen Beurkundung des Kaufvertrags kam es nicht.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 12.07.2017 forderte die Klägerin vom Beklagten unter Fristsetzung bis zum 18.07.2017 (ohne Erfolg) die Rückzahlung des “Bindungsentgelts”. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf dessen Ablichtung in der Akte Bezug genommen (Anl. K2, Bl. 6 d.A.).
Die Klägerin behauptet, dem Beklagten habe lediglich der Wortlaut der von ihr vorgelegten Finanzierungszusage der … nicht gefallen, weshalb es nicht zum Vertragsschluss hinsichtlich des Grundstücks gekommen sei. Die Klägerin sei nach Ablauf der “Reservierungspflicht” in der Lage gewesen, die gewünschte Finanzierungszusage vorzulegen. Der Beklagte sei allein deshalb nicht mehr am Abschluss eines Kaufvertrags zu den ursprünglichen Bedingungen interessiert gewesen, weil er die Immobilie bereits anderweitig zu einem höheren Preis veräußert habe.
Die Klägerin ist insbesondere der Ansicht, dass die “Reservierungsvereinbarung” wegen Verstoßes gegen § 311b Abs. 1 S. 2 BGB nichtig sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 25.000,00 EUR zu zahlen nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.07.2017.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist insbesondere der Ansicht, dass das Schreiben, das die Klägerin als “Finanzierungszusage” vorgelegt habe, in Ermangelung einer Verbindlichkeit keine Finanzierungszusage sei. Die Klägerin habe die Bedingung für den Abschluss des Kaufvertrags, eine verbindliche Finanzierungszusage vorzulegen, nicht erfüllt. Einen Zwang zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags begründe die “Reservierungsvereinbarung” mit Blick auf die Höhe des Bindungsentgelts nicht.
Mit insoweit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 15.12.2017 trägt der Beklagte vor, es habe mindestens drei andere Kaufinteressenten gegeben, denen er habe absagen müssen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Akteninhalt, insbesondere die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung in Höhe von 25.000,00 EUR folgt aus § 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB. Der Beklagte hat den mit der Zahlung von 25.000,00 EUR durch die Klägerin einhergehenden Vermögensvorteil ohne Rechtsgrund erlangt, denn die Reservierungsvereinbarung vom 07.06.2017 war nichtig (§ 125 S. 1 BGB), weil sie nicht die durch das Gesetz vorgeschriebene Form wahrte.
§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB regelt zunächst ausdrücklich, dass ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Formbedürftig sind in diesem Zusammenhang aber auch solche Vereinbarungen, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen Druck bzw. Zwang zu Veräußerung oder zum Erwerb begründen (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.1979 – VII ZR 313/78 = NJW 1980, 829 m.w.N.; Urt. v. 19.09.1989 – XI ZR 10/89 = NJW 1990; 390 m.w.N.; Urt. v. 25.01.2008 – V ZR 118/07 = NJW-RR 2008, 824 m.w.N.).
Aber auch Reservierungsvereinbarungen sind formbedürftig, wenn sie einem Vorkaufsrecht nahekommen oder wegen der Höhe des Bindungsentgelts auf den Interessenten einen Druck zum Erwerb des Grundstücks ausüben, wobei die “kritische Grenze” (für einen indirekten Erwerbszwang) von der Rechtsprechung regelmäßig bei 10 % der üblichen Maklerprovision angesetzt wird (vgl. zur “Obergrenze”: BGH, Urt. v. 02.07.1986 – IVa ZR 102/85 = DNotZ 1987, 745; Urt. v. 10.02.1988 – IVa ZR 268/86 = BGHZ 103, 235 m.w.N.; zum Überblick: Stadler, in: Jauernig, BGB, 16. Aufl. 2015, § 311b Rn. 11, 25; Grüneberg, in: Palandt, BGB, 76. Aufl. 2017, § 311b Rn. 13 m.w.N.; Schulze, in: Schulze, BGB, 9. Aufl. 2017, § 311b Rn. 7; Gehrlein, in: BeckOK, BGB, 43. Ed., § 311b Rn. 14; zur Entwicklung der Rechtsprechung: Ludwig in: jurisPK, BGB, 8. Aufl. 2017, § 311b BGB, Rn. 113 m.w.N.).
Das Bindungsentgelt überschreitet hier die “kritische Grenze” von 10 % der ortsüblichen Maklerprovision erheblich. So hätte die ortsübliche Maklerprovision unstreitig 5,95 % (konkret: 80.325,00 EUR) betragen. 10 % davon hätten sich auf 8.032,50 EUR belaufen. Die Reservierungsvereinbarung sah allerdings die Zahlung von 25.000,00 EUR vor (was sogar noch eine Grenze von 15 % der ortsüblichen Maklerprovision erheblich überschreiten würde, vgl. dazu OLG Dresden, Hinweisbeschl. v. 23.08.2016 – 8 U 964/16 = NZM 2017, 451). Daraus folgt die Formnichtigkeit der Reservierungsvereinbarung.
Zur Überzeugung des Gerichts kommt es bei der Bemessung der “kritischen Grenze” weder entscheidend auf die Frage an, ob es sich um einen gewerblichen Kauf handelt, noch ob ein Makler eingeschaltet ist oder ob gar und gegebenenfalls in welchem Umfang konkret anderweitige Kaufinteressenten vorhanden sind. Dies folgt aus der Interessengewichtung zugunsten des von der Reservierungsvereinbarung betroffenen potenziellen Erwerbers, auf der die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beruht. Der Bundesgerichtshof hat dabei sogar das berechtigte Interesse eines Maklers, sich den Vermittlungserfolg (und die aufgewandte Mühe und Arbeit) zu sichern, hinter dem Schutz des potenziellen Erwerbers anstehen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 18.12.1970 – IV ZR 1155/68 = NJW 1971, 557; BGH, Urt. v. 02.07.1986 – IVa ZR 102/85 = DNotZ 1987, 745).
In Bezug auf den Schutzzweck der Formvorschrift und das Strafversprechen steht lediglich die Frage danach im Fokus, wie hoch der Kaufdruck ist, der erzeugt wird (vgl. BGH, Urt. v. 06.02.1980 – IV ZR 141/78 = NJW 1980, 1622). Doch selbst wenn man die vom Oberlandesgericht Dresden (für Fälle des gewerblichen Geschäfts) erwogene (aber letztlich nicht angenommene) kritische Grenze bei 1 % des Kaufpreises sähe (vgl. OLG Dresden, a.a.O. Rn. 15 ff. m.w.N.), wäre diese hier gleichwohl deutlich überschritten: Vorliegend beläuft sich das Bindungsentgelt aber auf 1,85 % des vereinbarten Kaufpreises. Bei Ansatz der “10 %-Quote” läge es bei 0,59 %.
Die gefestigte Rechtsprechung zu der “kritischen Grenze” nimmt im Übrigen eine weitergehende Differenzierung nicht vor. Dementsprechend verfängt auch der Einwand der Beklagten dahingehend nicht, dass der sich aus den absoluten Beträgen der Bindungsentgelte im Vergleich zwischen geringen und hohen Kaufpreisen ergebende Druck bei höheren Kaufpreisen geringer sei. Weil sowohl die Maklerprovision in Euro als auch die daran angesetzte “kritische Grenze” sich im Wege der Prozentrechnung ermitteln, entwickeln sie sich schlicht analog des jeweiligen Kaufpreises.
Nichts Anderes lässt sich aus der kurzen Laufzeit der Vereinbarung (vom 07.06.2017 bis zum 30.06.2017) begründen. Unabhängig der Frage, ob eine kurze Laufzeit überhaupt ein höheres Bindungsentgelt zu begründen geeignet sein könnte, lässt sich eine kurze Laufzeit jedenfalls auch als Argument für ein geringeres Bindungsentgelt anführen.
Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 15.12.2017 über die Stellungnahme zum Vergleichsvorschlag des Gerichts hinaus neue Tatsachen vorgetragen hat (mindestens drei andere Kaufinteressenten hinsichtlich des Grundstücks) enthält der Schriftsatz kein entscheidungserhebliches Vorbringen, weil es auf die Frage nach weiteren Kaufinteressenten nicht ankommt. Insofern liegen auch keine Gründe vor, aufgrund derer gemäß § 156 Abs. 2 ZPO die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen gewesen wäre.
Die Entscheidung hinsichtlich der Zinsen folgt aus §§ 286 Abs. 1; 288 Abs. 1 S. 1, 2 BGB. Die Klägerin hat den Beklagten durch anwaltliches Schreiben vom 12.07.2017 in Verzug gesetzt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.