LG Memmingen 34 O 509/22

LG Memmingen
34 O 509/22

Wirksamkeit der Vereinbarung einer Bauverpflichtung beim Grundstückskauf von der
Gemeinde; Ausübung des Wiederkaufsrechts

Die Gemeinde kann dem Erwerber eines Bauplatzes grundsätzlich auch dann eine
Bauverpflichtung auferlegen, wenn das Grundstück ohne Preisnachlass veräußert wird. Eine
solche Vereinbarung verstößt nicht gegen § 11 Abs. 2 BauGB.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage erweist sich als unbegründet, so dass sie vollumfänglich abzuweisen war.
I.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht Memmingen örtlich ausschließlich gemäß
§ 24 ZPO, und sachlich gemäß § 1 ZPO i.V.m. §§ 23 Nr.1, 71 Abs. 1 GVG zuständig.
Die Klage ist unbegründet, da der geltend gemachte Rückübertragungsanspruch nach § 812 Abs.
1 S. 1 BGB nicht besteht.

1. Zwar erlangte die Beklagte das Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück auf Grund einer
bewussten und zweckgerichteten Mehrung fremden Vermögens, d.h. durch Leistung zur Erfüllung
einer vermeintlichen Verbindlichkeit, nämlich der Rückübereignungspflicht nach ausgeübtern
Wiederkaufrecht.

2. Das ausgeübte VViederkaufrecht stellt jedoch einen wirksamen Rechtsgrund für diese Leistung
dar. Seine dahingehenden Voraussetzungen sind erfüllt, seine Vereinbarung war wirksam.
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a) Der Tatbestand des Wiederkaufrechts, wie es in Ziff. XIX zur Sicherung der Bebauungspflicht
aus Ziffer XVIII des notariellen Kaufvertrages vom 12.06.2015 (vgl. Anlage K1, im Folgenden: notarielle
Urkunde) vereinbart wurde, ist erfüllt. Eine Bebauung binnen der maßgeblichen Frist erfolgte
nicht, ohne dass dies die Beklagte zu verantworten hätte.

b) Die Ausübung des Wiederkaufrechts hatte zur Folge, dass sich die Klägerin der Rückübereignungspflicht
bezüglich des Grundstücks gegenübersah und ihre Verpflichtung auch zu Recht
durch Rückübertragung des Eigentums am streitgegenständlichen Grundstück gemäß notarieller
Urkunde des Notarvertreters Ilium vom 16.09.2021 erfüllte.

c) Die Vereinbarung des VViederkaufrechts ist wirksam.
aa) Mit notariellem Kaufvertrag des Notars vom 12.06.2015 (Anlage K1)
erwarb die Klägerin von der Beklagten das Grundstück Flur-Nr. der Gemarkung
SUP wobei eine Bauverpflichtung (Ziff. XVIII) samt Wiederkaufsrecht
(Ziff. IX) vereinbart wurde. Die notarielle Urkunde.wahrt zudem die nach § 125 S. 1
BGB i.V.m. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, § 11 Abs. 3 BauGB erforderliche Form.

bb) Die Vereinbarung hält auch der inhaltlichen Überprüfung stand.
Diese bemisst sich an den Bestimmungen des § 11 BauGB. Denn vorliegend wurde mit der Bebauungspflicht
gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans, zu deren Absicherung das Wiederkaufrecht
dient, ein städtebaulicher Belang zwischen der Gemeinde und der Klägerin vertraglich
geregelt (§ 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Var. 1, § 1 Abs. 1 BauGB), sodass ein städtebaulicher Vertrag
vorliegt. Im Ausgangspunkt ist festzuhalten, dass es Ausfluss der gemeindlichen Dispositionsfreiheit
ist, Verträge zur Erfüllung ihrer Aufgaben zu schließen. Dabei kommt ihr grundsätzlich Vertragsfreiheit
zu, sodass die Vereinbarung einer Gegenleistung nicht grundsätzlich einer besonderen
Ermächtigung bedarf (Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 15. Aufl. 2022, BauGB, § 11
BauGB, Rn. 1 f., 11 m.w.N.). Beim städtebaulichen Vertrag sind der gemeindlichen Vertragsfreiheit
jedoch durch die allgemeinen Regeln zum öffentlichen Vertrag sowie insbesondere durch §
11 Abs. 2 BauGB Schranken gesetzt (vgl. hierzu: OLG München, Endurteil vom 16.06.2021 —20
U 4632/20; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 15. Aufl. 2022, BauGB, § 11 BauGB, Rn. 2
m.w.N.). Maßgeblich sind bei der Prüfung die Gesamtumstände, so dass es für die objektive Angemessenheit
— anders als bei der Prüfung von AGB — nicht auf einzelne Regelungen ankommt,
sondern auf eine Gesamtbetrachtung der vertraglichen Vereinbarungen und der daraus resultierenden
Belastungen, aber auch auf die Vorteile für den privaten Vertragspartner. Dabei darf es
kein klares Missverhältnis zu Lasten des privaten Vertragspartners geben (vgl. insgesamt OLG
München, a.a.O.).

Ein solches Missverhältnis ist im streitgegenständlichen Fall nicht ersichtlich.

(1) Zunächst ist festzuhalten, dass es als Ausfluss der gemeindlichen Vertragsfreiheit grundsätzlich
keiner Subventionierung bedarf, damit die Gemeinde überhaupt Erwartungen an den Vertragspartner,
welche sich in Vertragskonditionen ausdrücken, stellen darf. Insbesondere hat damit
die Marktüblichkeit des Preises per se kein allein entscheidendes Gewicht in der umfassenden
Abwägung.

(2) Der Zweck der Bedingung weist deutlich in Richtung der Angemessenheit. Mit der Vereinbarung
einer durch Wiederkaufrecht gesicherten Bebauungspflicht sichert sich die Beklagte die Verwirklichung
ihrer Planvorstellungen, was Konsequenz der ihr ureigenen Planungshoheit ist. Zur
Sicherung der tatsächlichen Bebauung binnen angemessener Frist könnte sie sich alternativ
auch einer einseitigen Regelung gemäß § 176 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB durch Bescheid bedienen,
wofür lediglich das Vorliegen eines Bebauungsplans erforderlich wäre. Insoweit nutzt sie hier
das ihr zur Sicherung ihrer Aufgaben und redlichen Interessen an die Hand gegebene Feinsteuerungspotential
der Handlungsform des städtebaulichen Vertrags situationsgemäß.
Zu berücksichtigen ist, dass die Beklagte diese Bedingung mit der Übereignung eines Grundstückes
von ihr an die Klägerin verband und nicht erst auf bestehendes Eigentum der Klägerin regelnd
einwirkte, was die belastende Wirkung der Regelung abschwächt.
Darüber hinausgehende, gar sachfremde Nebenziele der Gemeinde, welche die so gefundene
Angemessenheit erodierten, sind nicht erkennbar.
Zudem sind die Voraussetzungen der Ausübungen klar an diesem Ziel ausgerichtet und allein auf
dessen Verwirklichung beschränkt, sodass sich die Klägerin eindeutig dem redlichen Anliegen
gegenüber und keinem Einfallstor für Willkür ausgesetzt sah.
Die Homogenität der Regelungen, welche im gesamten Plangebiet von der Beklagten nach unbestrittenem
Vortrag so praktiziert wurden, bezeugt die Ernsthaftigkeit des Regelungsanliegens und
unterstreicht erneut die Angemessenheit.

(3) Auch in zeitlicher Hinsicht ist die Regelung angemessen, eng am Vertragszweck ausgerichtet
und trägt so den beiderseitigen Interessen, wie sie nach dem gemeinsam gefundenem Vertragszweck
beachtlich sind, Rechnung.
Zunächst erscheinen die grundsätzlich vereinbarten fünf Jahre (vgl. Ziff. XVIII der notariellen Ur-
kunde) angemessen, um eine Bebauung des Grundstücks durchzusetzen. Die für die private
Bau- und Finanzierungsplanung, die behördliche Genehmigung sowie den Bau erforderliche Zeit
findet damit ausreichende Berücksichtigung. Die früher übliche 3-jährige Bauverpflichtung wäre
inzwischen wohl schon fast zu knapp bemessen.

Zudem stärkt die Möglichkeit der Klägerin, die Beklagte zur Ausübung des Wiederkaufrechts mit
einer Frist von drei Monaten verbindlich und endgültig aufzufordern (Ziff. XIX der notariellen Urkunde),
ihre Dispositionsfreiheit im Rahmen der vertraglichen Zwecksetzung. So relativiert sich die
an sich gegebene dreißig jährige Ausübungsfrist des Wiederkaufsrechts auf drei Monate ab
schriftlicher Aufforderung durch die Klägerin.

Deshalb wirkt die Frist nicht als übermäßige Belastung, sondern als Mittel, um Unsicherheiten der
Parteien zu verkürzen. Vorliegend schwebt nicht ohne den Willen der Klägerin ein Damoklesschwert
über Jahrzehnte hinweg über einer Grundstücksnutzung, die nach dem vertraglichen
Zweck gar nicht schutzwürdig wäre. Vielmehr ist die Regelung auf zügige Erreichung des Vertragszwecks
konzentriert und bedeutet keine unangemessene Benachteiligung oder gar Härte für
die Klägerin.

(4) Letztlich greift der Einwand, der Klägerin seien Investitionschancen entgangen, nicht. Vielmehr
ist es ihre eigene Investitionsentscheidung, sich auf das — soweit beanstandungsfreie — Geschäft
mit der Beklagten einzulassen und das Grundstück entsprechend den baurechtlichen Vorgaben
zu bebauen. Das Verstreichen anderweitiger Investitionsmöglichkeiten geht auf diese Entscheidung
zurück. Zu reinen Investitionszwecken war dieses Grundstücksgeschäft nach dem Vertragszweck
nicht gedacht, sodass es auch keine Härte bedeuten kann, wenn die Klägerin nun auf
die Rückzahlung des vollständigen Kaufpreises verwiesen ist und nicht eine etwaige Wertsteigerung
des unbebauten Grundstücks abgreifen kann. Dass grundsätzlich lediglich der Kaufpreis
nach näherer Ausgestaltung in Ziff. XIX der notariellen Urkunde zurückzuerhalten ist, erscheint als
geringe, von der Eigenverantwortlichkeit der Klägerin umfasste Chanceneinbuße, welche keine
Härte begründet. Insbesondere ist es ein legitimes Interesse der Gemeinde, Grundstücksspekulationen
mit kommunalen Grundstücken auch in der vorliegenden Fallgestaltung bei Nichterfüllung
der Bauverpflichtung von vorneherein auszuschließen.

(5) Die Angemessenheit der Regelung wird nach Auffassung des Gerichts auch durch einen Verkauf
des Grundstücks ohne Preisnachlass zu einem marktüblichen Preis nicht in Frage gestellt,
sodass es auf die Frage einer etwaigen Subventionierung in dieser Abwägungslage nicht entscheidend
ankommt und kein Verkehrswertgutachten erholt werden musste. Wie bereits ausge-
führt, könnte die Gemeine die streitgegenständliche Bauverpflichtung auch durch einen Verwaltungsakt
gemäß § 176 Abs. 1 S. 1 BauGB gegenüber den Grundstückskäufern anordnen, ohne
dass es – mit Ausnahme des Bestehens eines rechtsgültigen Bebauungsplans – weiterer Voraussetzungen
bedarf. Sollte der Grundstückseigentümer in diesem Fall der Bauverpflichtung nicht
nachkommen, kann die Gemeinde nach Ablauf der gesetzten Fristen und Durchführung erfolgloser
Vollstreckungsmaßnahmen sogar gemäß § 176 Abs. 8 BauGB das Enteignungsverfahren
nach § 85 Abs. 1 Nr. 5 BauGB einleiten. Aus diesen Regelungen ist mehr als deutlich erkennbar,
welchen hohen Stellenwert der Bundesgesetzgeber der gemeindlichen Planungshoheit und deren
Umsetzung einräumt. Obwohl diese Regelungen bereits Jahrzehnte alt sind, erlangen sie durch
den derzeitigen Wohnraummangel neue Bedeutung und können von den Gemeinden entsprechend
angewendet werden. Waren die Baugrundstücke bereits im Eigentum der Gemeinde,
macht es durchaus Sinn und stellt im Übrigen auch den rechtlich und tatsächlich einfacheren
Weg dar, die Bauverpflichtung bereits im notariellen Kaufvertrag zu verankern und mit einem
VViederkaufrecht der vorliegenden Form abzusichern. Das Gericht verkennt dabei natürlich nicht,
dass die Bauverpflichtung grundsätzlich auch in die Gesamtabwägung miteinzustellen ist und
insbesondere deren überlange Verpflichtungszeit durch einen Preisnachlass ausgeglichen werden
kann (vgl. BGH, Urteil vom 16.04.2010 – V ZR 175/09, der bei einer Kaufpreisverbilligung von
50 % eine 20-jährige Verpflichtung des Käufers, das Grundstück selbst zu nutzen, noch als angemessen
erachtet hat). Vorliegend kann jedoch die Verpflichtungszeit – wie bereits erläutert – durch
die Klägerin auf 5 Jahre 3 Monate verkürzt werden, so dass kein Preisnachlass zum Ausgleich
„notwendig“ war.

3. Sonstige Anspruchsgrundlagen wurden weder vorgetragen noch sind solche sonst ersichtlich.

4. Die geltend gemachten Nebenforderungen (vorgerichtliche Anwaltskosten und Zinsen) teilen
das Schicksal der nicht bestehenden Hauptforderung.

Ill.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

IV.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, S. 2 ZPO.

V.
Der Streitwert wurde nach §§ 63, 39 if. GKG, 3 if. ZPO festgesetzt.

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