LG München I, Urteil vom 11. Mai 2016 – 15 O 10288/15 Amtspflichtverletzung des Urkundsnotars: Haftung bei Nichteinhaltung der Wartefrist vor der Beurkundung eines Wohnungskaufvertrages

LG München I, Urteil vom 11. Mai 2016 – 15 O 10288/15
Amtspflichtverletzung des Urkundsnotars: Haftung bei Nichteinhaltung der Wartefrist vor der Beurkundung eines Wohnungskaufvertrages
1. Einem Wohnungskäufer kann einen Schadensersatzanspruch aus Amtshaftung nach § 19 BNotO wegen eines Verstoßes gegen § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG in der Fassung vom 23. Juli 2002 in haben, wenn ihm der Entwurf des Kaufvertrages nicht 2 Wochen vor der Beurkundung vorlag (Anschluss BGH, 25. Juni 2015, III ZR 292/14, BGHZ 206, 112).
2. Der Notar darf sich aber auf die tatsächlichen Angaben der Beteiligten verlassen. Es fehlt daher an einem Verschulden des Notars, wenn er keine Kenntnis davon hatte, dass dem Käufer der Vertragsentwurf nicht zwei Wochen vor der Beurkundung vorgelegen hat, weil der Käufer ein Merkblatt “Hinweis an den Käufer” unterzeichnet hatte, in dem ausgeführt war, dass dass der Käufer den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor Beurkundung erhalten habe und dieses Angebot erst angenommen werden dürfe, wenn dem Notar eine Finanzierungszusage des Kreditinstituts vorliege.
3. Ein Schadensersatzanspruch ist auch dann ausgeschlossen, wenn – ein schuldhaftes Verhalten des Notars unterstellt – sein Verhalten nicht kausal für den behaupteten Schaden geworden ist. Der Notar kann sich also darauf berufen, der Käufer hätte, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese dann nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen vornehmen lassen. Für diesen hypothetischen Verlauf trifft den Notar die Darlegungs- und Beweislast.

Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 90.500,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin macht mit ihrer am 16.06.2015 eingereichten Klage gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche aus Amtshaftung nach § 19 BNotO geltend.
Der Beklagte beurkundete am 19.11.2007 unter der URNr. 3…8 v. 19.11.2007 ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages mit Auflassung über eine Wohnung (Nr. 5) im Anwesen B.weg 12, B., samt Garagenstellplatz (Nr. 31), eingetragen im Wohnungsgrundbuch und Teileigentumsgrundbuch von B., Blatt 4…8 und Blatt 4…4 zu einem Gesamtkaufpreis von € 90.500,00 (Wohnung € 83.500,00; Stellplatz € 7.000,00).
Am 19.11.2007 unterzeichnete die Klägerin einen „Hinweis für den Käufer von Immobilien“ (im Folgenden: Hinweis für den Käufer), erstellt vom Beklagten (letztes Blatt, Anlage K 3). Dort heißt es:
„Der Käufer bestätigt, daß er zwei Wochen vor Beurkundung den Text der heutigen Urkunde erhalten hat.“
Der Verkäufer nahm das Angebot am 29.11.2007 an. Die Klägerin wurde zwischenzeitlich als Eigentümerin eingetragen.
Die Klägerin bringt vor, sie sei im Wege eines Haustürgeschäfts geworben und zum Kauf der Wohnung sowie dem Abschluss eines Darlehensvertrages bestimmt worden. Das Beratungsgespräch mit dem Anlageberater habe am 19.11.2007 stattgefunden. Für den gleichen Tag sei ein Notartermin vereinbart worden.
Den Entwurf des Kaufangebots habe sie nicht zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Die Wohnung habe einen Verkehrswert, der weit unter dem gezahlten Kaufpreis liege. Auch lägen die von ihr zu bedienenden Darlehensraten über dem mit der Wohnung zu erzielenden Mietertrag.
Die Klägerin wirft dem Beklagten vor, er habe das Kaufangebot beurkundet, obwohl die Klägerin den Entwurf nicht zwei Wochen zuvor erhalten habe. Dies stelle einen Verstoß gegen § 17 Abs. 2 lit.a S. 2 Nr. 2 BeurkG aF dar.
Schriftsätzlich hatte die Klägerin vorgebracht, hätte der Beklagte am 19.11.2007 von der Beurkundung abgesehen, so hätte die Klägerin die Wohnung nicht gekauft.
Die Klägerin beantragt daher,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger (gemeint ist wohl: die Klägerin) 90.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten hieraus über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen lastenfreie Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung mit der Nr. 5 im Objekt B.weg 15 (gemeint ist wohl: 12), … B., eingetragen im Grundbuch des Amtsgericht Bergheim, Blatt 4…8.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Der Beklagte bringt vor, die Klägerin müsse schon früher Überlegungen zum Kauf angestellt haben, da der Darlehensvertrag vom 16.10.2007 datiere. Er sieht keinen Verstoß gegen das Beurkundungsgesetz. Die Klägerin habe den „Hinweis an den Käufer” unterzeichnet. Ferner bestreitet der Beklagte die Kausalität sowie den behaupteten Schaden. Er wendet die Subsidiarität der Notarhaftung ein, und erhebt im Übrigen die Einrede der Verjährung.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Einvernahme des Zeugen L. sowie die informatorische Anhörung beider Parteien. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.03.2016 Bezug genommen. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 16.03.2016 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
A.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemacht Anspruch nicht zu.
I.
Grundsätzlich kommt ein Anspruch nach § 19 BNotO wegen eines Verstoßes gegen § 17 Abs. 2 lit.a S. 2 Nr. 2 BeurkG in Betracht (BGHZ 206, 112).
Nach § 17 Abs. 2 lit.a S. 2 Nr. 2 BeurkG in der Fassung vom 23.07.2002 sollte der Notar das Beurkundungsverfahren so gestalten, dass die Einhaltung der Pflichten nach den Absätzen 1 und 2 gewährleistet ist. Bei Verbraucherverträgen sollte der Notar darauf hinwirken, dass
1. […]
2. der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen; bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs unterliegen, geschieht dies im Regelfall dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.
Die Kammer geht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass der Entwurf des Kaufangebots der Klägerin nicht zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorlag. Gründe, warum hier vom Regelfall abgewichen werden konnte, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Darauf kommt es letztlich aber nicht an.
Der Anspruch ist schon deshalb ausgeschlossen, weil es an einem schuldhaften Verstoß des Beklagten fehlt.
Zwar kann der Notar den Willen der Vertragspartner nur dann richtig erfassen und in die passende rechtliche Form kleiden, wenn er den Tatsachenkern des zu beurkundenden Geschäfts aufgeklärt hat; der Notar darf sich aber regelmäßig auf die tatsächlichen Angaben der Beteiligten ohne eigene Nachprüfung verlassen (BGH MDR 1999, 833).
Die Klägerin selbst hat bei ihrer Anhörung angegeben, dass sie den „Hinweis für den Käufer” unterzeichnet habe. Ihr sei – von ihrem eigenen Berater – vermittelt worden, das sei schon in Ordnung. Es sei ihr erster Immobilienkauf gewesen. Sie habe unterzeichnet, weil ihr Berater gesagt habe, das passe so.
Der Beklagte gab an, er beginne mit der Beurkundung immer erst dann, wenn ihm das vom Käufer unterzeichnete Merkblatt vorgelegt werde. Wenn dieses nicht vorliege, verschiebe er die Beurkundung um 14 Tage.
Der Zeuge L., der bei der streitgegenständlichen Beurkundung nicht anwesend war, gab an, die 14-Tage-Frist habe wegen des gewählten Vorgehens beim Verkauf eigentlich nie eingehalten werden können. Hinsichtlich des „Hinweises für den Käufer” sei es so gewesen, dass hier ist als letzter Absatz ganz fett (Anmerkung des Gerichts: kursiv) aufgedruckt sei, dass dieses Angebot erst angenommen werden dürfe, wenn dem Notar eine Finanzierungszusage des Kreditinstituts vorliege. Dann verschwimme der obige Hinweis. Auf Frage des Gerichts, dass der Zeuge ja selbst Kunden vermittelt habe und es ihm dann offensichtlich auch egal gewesen sei, dass die 2-Wochen-Frist nicht eingehalten war, erklärte der Zeuge, egal war es ihm nicht gewesen, aber er hätte die Kaufverträge auch oft selbst nicht bekommen. Heute sei dies anders. Er könne nicht sagen, ob dem Beklagte das bekannt gewesen sei, seinen Mitarbeitern hätte dies aber auffallen müssen. Natürlich habe er das Merkblatt auch gelesen. Schwerpunkt sei eben gewesen, dass darauf hingewiesen wurde, dass das Angebot erst angenommen werden dürfe, wenn eine Finanzierungszusage vorliege. Da habe es dann halt auch den entsprechenden Druck von der Verkäuferfirma gegeben, wo es dann geheißen habe, lieber Käufer, Du siehst ja, das steht hier entsprechend im Vertrag, und auf die oberen Regelungen sei dann nicht mehr so genau geschaut worden. Die Hinweise für den Käufer habe man entweder selbst schon als Kopiervorlage gehabt, sie seien auch manchmal von der Verkäuferin gekommen oder hätten im Wartezimmer ausgelegen. Diese seien dann immer vor der Beurkundung unterzeichnet worden, man habe halt den Käufer das unterschreiben lassen.
Unabhängig, inwieweit den globalen Angabe des Zeugen L. im hier vorliegenden Streitfall gefolgt werden kann, ergibt sich jedenfalls aus seiner Aussage und den Angaben der Klägerin, dass der „Hinweis für den Käufer” vom Käufer auf Drängen seines eigenen Beraters unterzeichnet wurde. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass sich dem Beklagte hätte aufdrängen müssen, dass die Erklärung eines offensichtlich Geschäftsfähigen unrichtig ist.
III.
Der Anspruch ist auch deshalb ausgeschlossen, weil – ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten unterstellt – das Verhalten des Beklagten nicht kausal für den behaupteten Schaden geworden ist.
Der Beklagte hätte, da am 19.11.2007 die Regelfrist von zwei Wochen nicht abgelaufen war und die Zwecke dieser Wartefrist auch nicht anderweitig erfüllt waren, die ihm angetragene Beurkundung ablehnen müssen. Seine Amtspflichtverletzung liegt mithin entscheidend darin, dass er die Beurkundung, obwohl der Zweck der Wartefrist auch nicht anderweitig erfüllt war, trotzdem durchgeführt hat. Zwischen dieser Amtspflichtverletzung und dem von der Klägerin geltend gemachten Schaden – Abschluss des notariellen Kaufvertrags – besteht notwendigerweise ein kausaler Zusammenhang (BGHZ 206, 112). Allerdings geht der Zweck des Gesetzes zu verhindern, dass der Verbraucher durch einen übereilten Entschluss ein ihm nachteiliges Geschäft abschließt, nicht soweit, den Notar zum „Ausfallbürgen” des Verbrauchers für fehlgeschlagene wirtschaftliche Investitionen zu machen. Der Notar kann sich also darauf berufen, der Käufer hätte, wenn der Notar die Beurkundung abgelehnt hätte, diese dann nach Ablauf der Regelfrist genauso wie geschehen vornehmen lassen. Für diesen hypothetischen Verlauf trifft den Notar die Darlegungs- und Beweislast, das heißt Zweifel gehen zu seinen Lasten (BGHZ 206, 112). Allerdings dürfen die Anforderungen an die Beweisführung nicht überspannt werden; auch insoweit gilt (zugunsten des Schädigers) das herabgesetzte Beweismaß des § 287 ZPO.
Die Klägerin hat in ihrer Anhörung dazu angegeben, sie hätte, wenn die Beurkundung verschoben worden wäre, das wahrscheinlich schon zum Anlass genommen, sich die Wohnung mal anzusehen. Vermutlich wäre die Beurkundung dann auch etwas länger hinausgeschoben worden, sie arbeite als Krankenschwester, habe natürlich auch einen Dienstplan und könne nicht jedesmal so weit zur Beurkundung fahren. Außer mit dem Herrn G. habe sie sich vor der Beurkundung mit niemanden über die Sache beraten. Sie habe allenfalls mal mit Freunden gesprochen, was sie denn so zur Altersvorsorge machten, aber eine konkrete Beratung habe sie nicht gehabt.
Die Klägerin hat damit schon selbst nicht behauptet, dass es bei einer Verschiebung des Beurkundungstermin nicht mehr zur Abgabe des streitgegenständlichen Angebots gekommen wäre. Vielmehr hätte sich die Beurkundung länger verschoben. Dass die Klägerin zeitnah dann von einer Beurkundung abgesehen hätte, bringt sie selbst nicht vor, unabhängig davon, dass dafür auch keinerlei plausible Gründe behauptet wurden.
IV.
Der Anspruch ist zudem verjährt.
Soweit der geltend gemachte Anspruch bestehen sollte, wäre er im Jahr 2007 entstanden. Sowohl die behauptete Amtspflichtverletzung als auch der Vertragsabschluss fanden im Jahr 2007 statt.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Sie beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Klägerin von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
Dabei setzt der Verjährungsbeginn aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit nur die Kenntnis der den Anspruch begründenden Umstände voraus. Nicht erforderlich ist in der Regel, dass der Gläubiger aus den ihm bekannten Tatsachen die zutreffenden rechtlichen Schlüsse zieht (BGH NJW 2014, 3713; NJW 2009, 2046; NJW 2013, 1077; Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 38. Edition, Stand: 01.02.2016, § 199 Rn. 21). Nur ausnahmsweise kann die Rechtsunkenntnis des Gläubigers den Verjährungsbeginn hinausschieben, wenn eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage vorliegt, die selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag. In diesen Fällen fehlt es an der Zumutbarkeit der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn (BGHZ 203, 115; BGHZ 179, 260; NJW 2014, 3092). Zumutbar ist die gerichtliche Geltendmachung eines Anspruchs nach allgemeinen Grundsätzen, sobald sie hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. Nicht erforderlich ist, dass die Rechtsverfolgung risikolos möglich ist (BGH NJW 2016, 629; NJW 2010, 1195; Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 38. Edition, Stand: 01.02.2016, § 199 Rn. 19 m.w.N.). Die Rechtsprechung zum Hinausschieben des Verjährungsbeginns bei unklarer und zweifelhafter Rechtslage ist nur nicht auf Fälle beschränkt, in denen – wie bei Notar- oder Amtshaftungsansprüchen – Unsicherheit über die Person des Schuldners besteht.
Die Klägerin hatte – ihren Vortrag als zutreffend unterstellt – sofort nach der Beurkundung Kenntnis davon, dass ihr der Entwurf des Kaufangebots nicht vorgelegen hatte. Dass der Verstoß gegen § 17 Abs. 2 lit.a S. 2 BeurkG aF eine Pflichtverletzung des beurkundenden Notars darstellt, war jedenfalls seit dem Jahr 2008 ständige Rechtsprechung der Obergerichte (vgl. KG DNotZ 2009, 47). Spätestens ab diesem Zeitpunkt hätte die Klägerin eine Klage gegen den Beklagte erheben können, wenn sie entsprechenden Rechtsrat eingeholt hätte.
Damit ist ein etwaiger Anspruch jedenfalls mit Ablauf des Jahres 2011 verjährt.
V.
Im Übrigen ist ein Anspruch der Klägerin auch deshalb ausgeschlossen, weil sie – eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten unterstellt – am Eintritt des Schadens ein weit überwiegende Mitverschulden trifft. Hätte die Klägerin entweder den „Hinweis für den Käufer” nicht unterzeichnet oder den Notar darauf hingewiesen, dass diese Angabe – entgegen der von ihr geleisteten Unterschrift – nicht zutreffe, so wäre – nach dem Vorbringen des Beklagten – der Beurkundungstermin verschoben worden und die Pflichtverletzung dann entfallen.
VI.
Insoweit kann offenbleiben kann, inwieweit die Klägerin überhaupt den gesamten Kaufpreis zurückfordern kann, der auch einen Kaufpreisanteil für den Garagenstellplatz Nr. 31 enthält, wenn sie Übereignung der Garage nicht zugleich anbietet. Ferner kann dahinstehen, ob der Beklagte zurecht den Einwand der Subsidiarität der Haftung nach § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO erhoben hat, weil die Klägerin von einer Inanspruchnahme ihres Beraters abgesehen hat.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO.
C.
Für die Bemessung des Streitwerts war die klägerische Hauptforderung maßgebend.