LG München I, Urteil vom 30. September 2015 – 15 O 2197/15 Notarhaftung: Nachfragepflicht des Notars zur Mitübertragung eines Tiefgaragenstellplatzes bei Beurkundung eines Wohnungskaufs

LG München I, Urteil vom 30. September 2015 – 15 O 2197/15
Notarhaftung: Nachfragepflicht des Notars zur Mitübertragung eines Tiefgaragenstellplatzes bei Beurkundung eines Wohnungskaufs
Ein Notar ist im Rahmen der Beurkundung eines Wohnungskaufs nicht verpflichtet, nachzufragen, ob ein etwaiger, zur Wohnung “gehörender”, Tiefgaragenstellplatz mitübertragen werden soll, wenn die Existenz der Stellplatzes nicht angesprochen wurde und sich auch sonst keine Anzeichen dafür aufdrängten, nachzufragen, ob auch ein Stellplatz übertragen werden soll.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Klägerin macht Schadensersatzansprüche aus § 19 BNotO geltend.
Die Klägerin war Anfang des Jahres 2007 Miteigentümerin zu 2/3 einer Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil 13,1/1000 an dem vereinigten Grundstück der Gemarkung M Flst. Nr. … und Flst. Nr. … verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung, Speicherabteil, Hobbyraum Nr. … in Haus … laut Aufteilungsplan, … M, eingetragen im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von M, Bl. … ). Miteigentümer zu 1/3 an der Wohnung war ihr Vater F.
Ferner waren zu diesem Zeitpunkt die Klägerin, ihr Vater und ihre Mutter als Miteigentümerin zu je 1/3 an einem Tiefgaragenstellplatz (Miteigentumsanteil 0,7/1000 an dem vereinigten Grundstück der Gemarkung M, Flst. Nr. … und Flst. Nr. …, verbunden mit dem Sondereigentum an Tiefgaragenstellplatz Nr. … in Haus … laut Aufteilungsplan, …, M, eingetragen im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von M, Bl. …) eingetragen.
Hintergrund war, dass die Mutter der Klägerin im Jahr 2005 ihren ursprünglichen Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung von 1/3 auf die Klägerin übertragen hatte. Dabei war aber übersehen worden, den Miteigentumsanteil an dem Tiefgaragenstellplatz mit zu übertragen.
Die Klägerin und ihr Vater beabsichtigten, den dem Vater gehörenden Miteigentumsanteil an Wohnung und Stellplatz auf die Klägerin zu übertragen.
Am 20.03.2007 beurkundete der Beklagte den Übertragungsvertrag (UR-Nr. …). In dem Vertrag wurde lediglich die Übertragung des Miteigentumsanteils an der Wohnung, nicht jedoch am Tiefgaragenstellplatz beurkundet.
Die Klägerin bringt vor, den Beteiligten sei nicht bewusst gewesen, dass die Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes vom Vertrag nicht erfasst sei. Dass dies nicht der Fall gewesen sei, sei erst im Jahr 2012 aufgefallen, als die Klägerin mit notarieller Urkunde vom … (UR-Nr. … des Notars … in M) die Wohnung samt Stellplatz an einen Dritten verkauft habe.
In der Folgezeit habe für den Käufer keine Auflassungsvormerkung eingetragen werden können, da die Klägerin nicht Alleineigentümerin des Stellplatzes gewesen sei. Da der Vater der Klägerin zwischenzeitlich verstorben sei, habe die Eigentumsfrage nicht ohne weiteres geklärt werden können. Ihr Vater sei von ihr und ihrem Bruder beerbt worden, dieser sei aber ebenfalls verstorben gewesen. Die Klägerin habe letztlich für den Erwerb der auf ihren Vater (und ihre Mutter) entfallenden Miteigentumsanteile am Tiefgaragenstellplatz € 5.000,00 an den Nachlasspfleger des Nachlasses nach ihrem Bruder bezahlt. Von diesem Betrag mache sie € 1.666,50 vorliegend geltend. Ferner seien ihr Kosten für die Erteilung des Erbscheins sowie die Eigentumsumschreibung hinsichtlich des Tiefgaragenstellplatzes entstanden (Einzelheiten in der Klage, S. … = Bl. … der Akten).
Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte habe seine Amtspflichten im Zusammenhang mit der Beurkundung des Übertragungsvertrages verletzt. Die Klägerin wisse nicht mehr, ob die Beteiligten explizit den Auftrag auf Beurkundung der Übertragung des Tiefgaragenstellplatz erteilt hätten. Der Beklagte hätte aber von sich aus nachfragen müssen. Die Übertragung nur der Wohnung mache keinen Sinn. Für den Beklagten sei dies auch erkennbar gewesen. Bereits aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ergebe sich, dass zu dem Anwesen eine Tiefgarage gehöre. Es sei absolut üblich, dass zu jeder Eigentumswohnung auch ein Tiefgaragenstellplatz gehöre. Auch baurechtlich hätte in München zu jeder Wohnung ein Stellplatz nachgewiesen werden müssen. Schließlich ergebe sich aus Abteilung … Nr. … des Grundbuchblattes der Wohnung, dass für die dort eingetragene Grundschuld ein weiteres Grundstück (nämlich der Tiefgaragenplatz) mithafte.
Der Beklagte hätte daher nachfragen müssen, ob zu der Wohnung ein Stellplatz gehöre und ob dieser mitübertragen werden solle, was die Beteiligten bejaht hätten.
Die Klägerin beantragt daher,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.913,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 255,85 € zu zahlen.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Der Beklagte behauptet, weder die Klägerin noch ihr Vater hätten anlässlich der Übertragung der Wohnung geäußert, dass ein ebenfalls im Eigentum der Familie stehender Tiefgaragenstellplatz mitübertragen werden solle. Der Beklagte habe von der Existenz des Stellplatzes auch keine Kenntnis gehabt. Er bestreitet die Schadenskausalität sowie den behaupteten Aufwand zum Erwerb des Miteigentumsanteils aus dem Nachlass des Bruders.
Der Beklagte meint, er sei zu einer weiteren Nachfrage nicht verpflichtet gewesen. Bei der Übertragung des Miteigentums an einer Wohnung und eines Stellplatzes handele es sich rechtlich und auch nach dem allgemeinen Verständnis um unterschiedliche Vorgänge. Der Beklagte habe nicht nachforschen müssen, ob der Vater der Klägerin noch weitere Objekte übertragen wolle. Aus der Mithaft des Stellplatzes für die Grundschuld ergebe sich nichts anderes, da diese bereits im Jahr 2005 gelöscht worden sei.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 30.09.2015 Bezug genommen. Beweise wurden nicht erhoben.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der beurkundende Notar hat keine ihm obliegenden Amtspflichten verletzt
I. Der Notar war nicht von den Beteiligten mit der Beurkundung der Übertragung des Stellplatzes beauftragt.
Zwar erklärte die Klägerin, ihrer Erinnerung nach habe sie angesprochen, dass zur Wohnung ein Stellplatz gehöre. Der Beklagte hat dies bestritten. Beweis für ihre Behauptung hat die Klägerin – die insoweit beweisbelastet ist – nicht angeboten. Dagegen spricht auch, dass die Klägerin immer wieder betont, ihr und ihrem Vater sei gar nicht bewusst gewesen, dass bei Übertragung der Wohnung der Stellplatz nicht ohne weiteres mitübertragen werde. Wenn der Klägerin und ihrem Vater diese Problematik angeblich also nicht bekannt war, ist es wenig plausibel, dass sie gleichwohl den -gesonderten – Auftrag zur Übertragung des Stellplatzes erteilt haben will.
II. Der Notar war auch nicht verpflichtet nachzufragen, ob ein etwaiger, zur Wohnung “gehörender”, Stellplatz übertragen werden soll.
a. Dass die Klägerin den Beklagten auf die Existenz des Stellplatzes hingewiesen hätte, hat sie nicht unter Beweis gestellt (s.o.).
b. Eine Verpflichtung des Beklagten, hinsichtlich des Stellplatzes nachzufragen, ergibt sich auch nicht aus den sonstigen Umständen.
Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet (BGH WM 1986, 1283).
Ein Notar kann den Willen der Beteiligten nur dann richtig erfassen und in die passende rechtliche Form kleiden, wenn er den zugrundeliegenden Sachverhalt kennt. Er muss deshalb den Tatsachenkern des Geschäfts aufklären. Dabei ist er zwar auf die Angaben der Beteiligten angewiesen. Er muss sie aber belehren, warum es auf bestimmte Tatsachen ankommen kann, und muss sie entsprechend befragen. Der Notar darf zwar regelmäßig die tatsächlichen Angaben der Beteiligten ohne eigene Nachprüfung als richtig zugrundelegen. Er muss aber bedenken, dass Beteiligte entscheidende Gesichtspunkte, auf die es für das Rechtsgeschäft ankommen kann, möglicherweise nicht erkennen oder rechtliche Begriffe, die auch unter Laien gebräuchlich sind, und die sie ihm als Tatsachen vortragen, möglicherweise falsch verstehen (BGH NJW 1987, 1266; BGH, Urteil vom 15. März 1990, Az. IX ZR 145/89, zitiert nach juris).
Weder aus der Tatsache, dass sich in der Wohnanlage, in der die zu übertragende Wohnung lag, eine Tiefgarage befindet noch daraus, dass ein weiteres Grundstück für eine Grundschuld mithaftet, musste sich dem Beklagten aufdrängen, nachzufragen, ob auch ein Stellplatz übertragen werden soll.
Grundsätzlich darf sich der Notar auf die Angaben der Beteiligten verlassen. Nach den Feststellungen der Kammer wurde die Existenz der Stellplatzes nicht angesprochen.
Entgegen der Auffassung der Klägerin besteht kein zwingender Schluss, in München müsste zu jeder Eigentumswohnung ein Tiefgaragenstellplatz gehören. Selbst unterstellt, die Auffassung der Klägerin wäre zutreffend, dass zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnanlage für jede Wohnung der Baugenehmigungsbehörde ein Stellplatz nachgewiesen wurde (was im Hinblick auf die Möglichkeit der Stellplatzablösung sowieso fraglich ist), bedeutet dies nicht, dass jeder Erwerber einer Eigentumswohnung auch einen Stellplatz erwirbt. Dies ist regelmäßig ein gesonderter Erwerbsvorgang. Auch kann ein Erwerber an dem Erwerb eines Stellplatzes kein Interesse haben, z.B. weil er über kein Fahrzeug verfügt, während ein anderer Erwerber mehrere Stellplätze benötigt.
Auch die Mithaftung eines weiteren Grundstücks für eine im August 1983 eingetragene und im September 2005 gelöschte Grundschuld lässt nicht ohne weiteres den Schluss zu, zu der Wohnung “gehöre” ein Stellplatz. Dass im Jahr 1983 einmal eine Mithaft bestand, sagt nichts darüber aus, wie sich das Eigentum dieses mithaftenden Teils entwickelt hat, zumal aus der Eintragung selbst nicht erkennbar ist, dass es sich um einen Stellplatz handelt. Ebenso gut hätte es sich um eine weitere Wohnung handeln können.
Der Notar musste daher nach Auffassung der Kammer vorliegend nicht von sich aus nachfragen, ob die Übertragung weiterer Miteigentumsanteile, insbesondere eines Tiefgaragenstellplatzes gewollt war.
3. Auf die weiteren Einwendungen des Beklagten kam es daher nicht mehr an.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zu vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.