LG Paderborn, Urteil vom 22. April 2016 – 2 O 404/15 Notarhaftung: Amtspflichtverletzung durch Abweichung von einer Regelfrist

LG Paderborn, Urteil vom 22. April 2016 – 2 O 404/15
Notarhaftung: Amtspflichtverletzung durch Abweichung von einer Regelfrist
Eine Nicht-Wahrung der sich aus § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG in der Fassung vom 23. Juli 2002 ergebenden Zwei-Wochen-Frist durch den Notar, weil der zu beurkundende Text im Vorfeld der Beurkundung dem Auftraggeber nicht zur Verfügung gestellt wurde, stellt keine Amtspflichtverletzung des Notars dar, wenn nachvollziehbare Gründe es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen, mithin ein sachlicher Grund für die Abkürzung besteht und der vom Gesetz bezweckte Übereilungsschutz auf andere Weise, als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet ist (Anschluss BGH, 25. Juni 2015, III ZR 292/14, BGHZ 206, 112).

Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Kläger machen gegen den Beklagten u.a. einen Anspruch auf Schadensersatz wegen angeblicher Verletzungen von Amtspflichten im Zusammenhang mit einem im Jahr 2005 geschlossenen notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Berlin geltend.
Die Kläger erwarben die im T in C gelegene Wohnung seinerzeit von der D GmbH & Co.KG C (im Folgenden: “Verkäuferin”) zu einem Kaufpreis von 77.100,00 Euro. Deren persönlich haftende Gesellschafterin war die Fa. D GmbH. Die D GmbH & Co.KG C firmierte später unter “Dritte D AG & Co.KG” und wurde am 10.03.2014 aus dem Handelsregister gelöscht. Die persönlich haftende Gesellschafterin, die Fa. D GmbH, wurde später in die D AG umgewandelt und besteht, mittlerweile unter “Q AG” firmierend, noch immer fort. Vermittelt wurde den Klägern das Anlageobjekt durch die Fa. U Management GmbH (im Folgenden: “Vermittlerin”). Im Vorfeld des Erwerbs kam es am 15.07.2005 zu einem Notartermin bei dem Beklagten. Dessen amtlich bestellter Vertreter, der Zeuge Rechtsanwalt L, beurkundete in diesem Termin unter UR.-Nr. 582/2005 ein notarielles Kaufangebot der Kläger an die oben genannte Verkäuferin, welchem als Anlage A der Wohnungseigentumskaufvertrag beigefügt war.
Zu Ziffer 4. “Vollzug” des Angebots wurde in den Text maschinenschriftlich eingefügt:
“Über die steuerlichen und wirtschaftlichen Fragen hatte der Angebotsnotar keine Auskünfte zu erteilen. Er hat auf die Inanspruchnahme einer entsprechenden Beratung durch Angehörige der steuerberatenden Berufe hingewiesen. Die Erschienenen erklärten, dass sie die Auskünfte wahrgenommen haben.”
Zu Ziffer 6. “Schlussbestimmungen” heißt es einleitend:
“Der Käufer erklärt im Sinne der Bestimmungen des § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, dass ihm ein Mustertext der heutigen Urkunde zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt worden ist.”
Im Anschluss hieran wurde maschinenschriftlich folgender Passus eingefügt:
“Diese Frist wurde nicht eingehalten. Die Erschienenen wünschten dennoch ausdrücklich die Beurkundung, trotz Hinweis auf die damit verbundenen Gefahren.”
Im Nachgang zu dem Beurkundungsvorgang vom 15.07.2005 nahmen die Kläger am 26.08.2005 zum Zwecke des Erwerbs der Immobilie bei der H Bank GmbH (nunmehr firmierend unter: “B GmbH”) ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises auf, wobei der Darlehensbetrag auf zwei Darlehenskonten aufgeteilt wurde. Am 02.09.2005 kam es zur Beurkundung der notariellen Annahmeerklärung der Verkäuferin. Seit Oktober 2005 leisteten die Kläger – teilweise in variierender Höhe – Zahlungen auf den Darlehensvertrag, vereinnahmten gleichzeitig für die erworbene Wohnung Mietzahlungen, von denen wiederum Verwaltungskosten abzuführen waren, wobei die von den Klägern vorgetragenen Zahlungen, erhaltenen Mieten und Verwaltungskosten allesamt von dem Beklagten mit Nichtwissen bestritten wurden. Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 31.07.2014 forderten die Kläger den Beklagten vergeblich dazu auf, einen zu ihren Gunsten bestehenden Schadensersatzanspruch dem Grunde nach anzuerkennen.
Die Kläger behaupten, die von ihnen erworbene, im Vorfeld nicht besichtigte Wohnung sei ihnen deutlich überteuert verkauft worden. Es seien pro qm etwa 1.600,00 EUR bis 1.700,00 EUR bezahlt worden, während Wohnungen in unmittelbarer Umgebung lediglich einen Wert in Höhe von höchstens 800,00 EUR pro qm gehabt hätten. Die Verkäuferin ihrerseits habe die Wohnungen für nur 530,00 EUR pro qm erworben. Sie meinen, dass hierin eine sittenwidrige Überteuerung der Wohnung liege und behaupten, dass ihnen die vollständige Fremdfinanzierung des Kaufvertrages durch den Vertrieb “im Paket” mit angeboten worden sei. Die Kläger behaupten weiter, sie hätten vor dem Beurkundungstermin vom 15.07.2005 keine Gelegenheit gehabt, den konkreten Vertragsinhalt vorab und in Ruhe prüfen zu können. Der Beklagte habe nicht sichergestellt, dass den Klägern ausreichend Zeit zur Prüfung verbleibe. Die Kläger meinen, dass der amtlich bestellte Vertreter des Beklagten seine notariellen Amtspflichten am 15.07.20105 dadurch verletzt habe, dass er die Beurkundung vorgenommen habe, obwohl die in § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG vorgesehene Zwei-Wochen-Frist nicht gewahrt worden sei, was sich der Beklagte nach § 46 Satz 1 BNotO zurechnen lassen müsse. Der amtliche bestellte Vertreter hätte vielmehr darauf hinwirken müssen, dass die Kläger als Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhielten, sich vor der Beurkundung mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Zudem habe er nicht gewährleistet, dass den Klägern zwei Wochen vor der Beurkundung der abzuschließende Vertrag zur Verfügung gestellt worden sei. Hätten die Kläger ausreichend Zeit zur eingehenden Prüfung, insbesondere zur Prüfung der Angemessenheit des Kaufpreises gehabt, hätten sie von dem streitgegenständlichen Geschäft Abstand genommen und insbesondere nicht den Darlehensvertrag vom 26.08.2015 unterzeichnet. Es wäre dann auch nicht zu einer Übertragung des Wohneigentums auf sie gekommen. Darüber hinaus habe der amtlich bestellte Vertreter das Angebot beurkundet, obwohl es eine überlange und damit unwirksame Bindungsfrist vorsehe. Die Kläger meinen, dass sie über keine anderweitigen Ersatzmöglichkeiten verfügen würden. Die Inanspruchnahme der Verkäuferin sei aus wirtschaftlichen Gründen nicht möglich. Die seit dem 20.01.2016 unter “Q AG” firmierende D AG habe in den Jahren 2011 bis 2014 ungedeckte Fehlbeträge in sich aufsummierender Millionenhöhe produziert. Eine Klage gegen die darlehensgebende Bank sei durch Urteil des Kammergerichts Berlin vom 04.05.2015 abgewiesen worden. Infolge der Amtspflichtverletzung des Beklagten sei ihnen ein Gesamtschaden in Höhe von 97.792,60 Euro entstanden, welcher ihnen der Beklagte zu ersetzen habe. So schulde ihnen der Beklagte zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von insgesamt 85.593,38 Euro. Dieser Betrag sei erforderlich, um das Darlehen bei der Bank abzulösen. Des Weiteren schulde der Beklagte Ersatz jener Zahlungen, welche die Kläger im Zeitraum Oktober 2005 bis Oktober 2015 auf die Darlehenskonten an die Bank geleistet hätten, insgesamt 30.898,37 Euro, wobei von diesem Betrag die Differenz zwischen vereinnahmten Mieten und geleistetem Hausgeld und Hausverwaltungskosten in Höhe von 18.699,15 Euro in Abzug zu bringen sei. Darüber hinaus sei der Beklagte zum Ersatz weiterer Schadenspositionen verpflichtet, die durch die Rückabwicklung noch entstehen würden in Form von Vorfälligkeitsentschädigung, Notarkosten und Grundbuchberichtigungskosten. Diesbezüglich bestünde ein Feststellungsinteresse.
Die Kläger beantragen,
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 97.792,60 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von monatlich jeweils 100,82 Euro seit dem 01.10.2005 bis zum Letzten des jeweiligen Folgemonats, einschließlich des 31.10.2015 sowie aus dem Gesamtbetrag seit Rechtshängigkeit zu zahlen, und zwar
Zug um Zug
gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Kläger:
“Wir sind Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts U, Grundbuch von M eingetragenen Miteigentumsanteils von 47/10.000 an der im Grundbuch eingetragenen Wohnanlage Gebäude- und Freifläche H 69, 70, 71, T 2 – 2 E, 4 – 4C, 6 – 6 D, 8 – 8 C, Flurstück 136/44 der Flur 1, eingetragen in Blatt …, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 54 bezeichneten Wohnung und dem Kellerraum K 54.
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbenannte Wohnungseigentum auf Herrn F zu übertragen.
Wir erteilen Herrn F die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Wir bewilligen die Eintragung des Herrn F als Eigentümer im Grundbuch.
Wir verpflichten uns hiermit, sämtliche weiteren Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um Herrn F das Eigentum an der vorbenannten Eigentumswohnung zu verschaffen.”,
2. festzustellen, dass sich der Beklagte mit der Annahme des Angebots auf Übereignung des in Ziffer 1.) genannten Wohnungseigentums im Verzug befindet.
3. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche künftig noch entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Rückabwicklung der in Ziffer 1.) genannten Immobilie stehen.
4. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zum Ersatz der außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten 2.723,67 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Auffassung vertretend, anlässlich der Beurkundung vom 15.07.2005 bereits keine Amtspflicht verletzt zu haben, behauptet der Beklagte, dass die Kläger im Notartermin vom 15.07.2005 auf Nachfrage seines Vertreters erklärt hätten, sich eingehend mit dem Rechtsgeschäft befasst zu haben, bevor sie zu dem Notartermin erschienen seien. Sein Vertreter habe mit den Klägern eingehend geklärt, dass diese sich über die Auswirkungen ihres Handelns bewusst seien und im Vorfeld genügend Zeit gehabt hätten, sich mit dem beabsichtigten Geschäft auseinanderzusetzen. Hierbei habe sein Vertreter auch Informationen zu den im Vorfeld der Beurkundung mit den Klägern geführten Verkaufs- und Beratungsgesprächen erfragt. Der Beklagte behauptet weiter, dass die Kläger die Beurkundung auch bei Einhaltung der Zwei-Wochen-Frist vorgenommen lassen hätten und meint deshalb, dass eine etwaige Amtspflichtverletzung nicht kausal für den Schaden geworden sei. Eine plausible und substantiierte Darlegung der Kläger, warum sie bei einer Verschiebung des Termins den Vertrag nicht in der gleichen Form geschlossen hätten, fehle. Sein amtlich bestellter Vertreter treffe an einer etwaigen Amtspflichtverletzung auch kein Verschulden. Einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Tragweite der Vorgaben der Zwei-Wochen-Frist sei erst in den Jahren ab 2013 ergangen. Der Schaden sei zudem nicht plausibel dargelegt. Die Kläger müssten sich zumindest ihre gezogenen Kapitalnutzungen und Steuerersparnisse anrechnen lassen. Schließlich sei die Klage auch allein schon deshalb abzuweisen, weil die Kläger es versäumt hätten, anderweitige Ersatzmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen. Die Kläger hätten nicht den Versuch unternommen die Verkäuferin in Anspruch zu nehmen. Insbesondere sei nicht vorgetragen, aus welchen Gründen die Inanspruchnahme der Vermittlerfirma und deren Vertreter sowie der Verkäuferin vor deren Löschung nicht in Betracht gekommen sei. Dasselbe gelte für die persönliche haftende Gesellschafterin der Verkäuferin und ihrer Rechtsnachfolgerin. Schließlich enthalte das beurkundete Angebot auch keine überlange Bindungsfrist. Die Frist sei ausgehandelt worden und erreiche die in der Rechtsprechung vorgesehene Höchstfrist nicht.
Der Beklagte erhebt zudem auch die Einrede der Verjährung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Kammer hat die Parteien nach § 141 Abs. 1 ZPO persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf den Inhalt des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 22.04.2016 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 97.792,60 Euro Zug um Zug gegen Abgabe der sich aus dem Klageantrag ergebenden notariellen Erklärung. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus den §§ 19 Abs. 1 S. 1, 46 S. 1 BNotO noch aus einem sonstigen Rechtsgrund.
Nach § 19 Abs. 1 S. 1 BNotO hat der Notar, der vorsätzlich oder fahrlässig die ihm einem anderen gegenüber obliegende Amtspflicht verletzt, diesem den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen, wobei er dann, wenn ihm nur Fahrlässigkeit zur Last fällt, nur dann in Anspruch genommen werden kann, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Dabei bestimmt § 46 S. 1 BNotO, dass der Notar auch für eine Amtspflichtverletzung seines amtlich bestellten Vertreters haftet. Die Voraussetzungen der Haftungsnorm des § 19 Abs. 1 S. 1 BNotO liegen hier nicht vor.
Der amtliche bestellte Vertreter des Beklagten hat im Rahmen der Beurkundung des Angebots am 15.07.2005 schon keine Amtspflichten verletzt.
Zwar ist unstreitig, dass bei Vornahme der Beurkundung die sich aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG ergebende Zwei-Wochen-Frist nicht gewahrt wurde. Aus dieser Vorschrift in der zum Zeitpunkt der Beurkundung geltenden Fassung vom 01.08.2002 bis 30.09.2013 ergab sich, dass der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken soll, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen, bei Verbraucherverträgen, die – wie vorliegend – der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches unterliegen, soll dies im Regelfall dadurch geschehen, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird. Diese Regelfrist wurde nicht eingehalten, da den Klägern nach ihrem Vortrag, der von dem Beklagten nicht widerlegt wurde, der zu beurkundende Text im Vorfeld der Beurkundung nicht zur Verfügung gestellt wurde. Gleichwohl liegt trotz der Nichteinhaltung der Regelfrist eine Amtspflichtverletzung nicht vor.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Zweck der Vorschrift des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BNotO, den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen, zwar regelmäßig nur dann erreicht, wenn dem Verbraucher nach Mitteilung des Textes des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts eine Überlegungsfrist von zwei Wochen bleibt. Ein Abweichen von der Regelfrist – die auch im Spannungsverhältnis zu der in § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotO vorgesehenen Verpflichtung des Notars zu sehen ist, die Urkundstätigkeit nicht ohne ausreichenden Grund verweigern zu dürfen – kommt aber dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen, mithin ein sachlicher Grund für die Abkürzung besteht und der vom Gesetz bezweckte Übereilungsschutz auf andere Weise, als durch die Einhaltung der Regelfrist gewährleistet ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14, zit. nach juris).
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze liegt eine Amtspflichtverletzung nicht vor. Zur Überzeugung der Kammer steht fest, dass ein sachlicher Grund für die Nichteinhaltung der Frist bestand und der Übereilungsschutz auf andere Weise sichergestellt worden ist. Wie sich Ziffer 6.) des beurkundeten Angebots entnehmen lässt, hat der Zeuge L die Kläger ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ihnen der zu beurkundende Text grundsätzlich 2 Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden muss. Ziffer 6.) wurde insoweit maschinenschriftlich hinzugefügt, dass diese Frist nicht eingehalten wurde, die Erschienenen aber dennoch ausdrücklich die Beurkundung wünschten, trotz Hinweises auf die damit verbundenen Gefahren. Unter Ziffer 4.) ist ferner maschinenschriftlich aufgenommen worden, dass der Angebotsnotar über die steuerlichen und wirtschaftlichen Fragen keine Auskünfte zu erteilen hatte, er auf die Inanspruchnahme einer entsprechenden Beratung durch Angehörige der steuerberatenden Berufe hingewiesen und die Erschienenen erklärt hatten, dass sie die Auskünfte wahrgenommen haben. Der Zeuge L hat darüber hinaus, wenngleich er an den Beurkundungstermin keine konkreten Erinnerungen mehr hatte, glaubhaft bestätigt, dass er üblicherweise auf die Zwei-Wochen-Frist hinweise, auch auf den Hintergrund und die Bedeutung der Frist, insbesondere den Schutz des Verbrauchers vor einem voreiligen Abschluss eines Vertrages. Er hat insoweit weiter bekundet, dass er bei Nichteinhaltung der Frist erfrage, welcher Grund vorliege und ob eine entsprechend fundierte Kaufentscheidung getroffen worden sei unter Hinweis darauf, dass man sich ansonsten gegebenenfalls in 2 Wochen nochmals treffen könne. Ferner hat er glaubhaft bestätigt, dass die aufgenommene Erklärung, dass die Beteiligten Auskünfte der steuerberatenden Berufe wahrgenommen haben, im Rahmen der Beurkundung von den Beteiligten gekommen sein müsse. Die Kammer hält den Zeugen L auch für glaubhaft. Wenngleich er am Ausgang des Rechtsstreits ein Eigeninteresse hat, war für die Kammer nicht feststellbar, dass er sich hiervon in seinem Aussageverhalten hat leiten lassen, zumal er offen eingeräumt hat, an den konkreten Beurkundungstermin aufgrund des Zeitablaufs keine konkreten Erinnerungen mehr zu haben.
Vor dem Hintergrund des eindeutigen Inhalts der notariellen Urkunde, insbesondere der eingefügten maschinenschriftlichen Zusätze und der glaubhaften Aussage des Zeugen L, der den üblichen Beurkundungsablauf samt der Belehrungen plausibel geschildert hat, steht für die Kammer fest, dass dem amtlich bestellten Notarvertreter bei sachgerechter Abwägung zwischen der grundsätzlich einzuhaltenden Zwei-Wochen-Frist und der ihn grundsätzlich treffenden Beurkundungspflicht, keine Amtspflichtverletzung vorzuwerfen ist und die diesbezüglich abweichenden Angaben der Kläger in der persönlichen Anhörung widerlegt sind. Insoweit wurde dem amtlich bestellten Notarvertreter zu verstehen gegeben, dass die Beteiligten sich mit dem Geschäft im Vorfeld hinreichend beschäftigt und Auskünfte eingeholt hatten, so dass er vertretbarer Weise davon ausgehen konnte, dass der Übereilungsschutz anderweitig sichergestellt worden ist. Auf die von den Beteiligten ihm gegenüber gemachten Angaben hierzu, die in den vorbenannten Ziffern mit beurkundet worden sind und deren Richtigkeit die Beteiligten durch Unterzeichnung der Urkunde bestätigt haben, durfte der Zeugen L als amtlich bestellter Vertreter des Beklagten vertrauen.
Unabhängig vom Fehlen von Amtspflichtverletzungen ist die Unterschreitung der Regelfrist für den von den Klägern geltend gemachten Schaden aber letztlich auch nicht ursächlich geworden. Die Kammer geht davon aus, dass die Kläger das beurkundete Rechtsgeschäft auch nach Ablauf der Regelfrist in gleicher Form abgeschlossen hätten. Die Kammer verkennt nicht, dass den Beklagten die Darlegungs- und Beweislast für diesen von ihm vorgebrachten Einwand fehlender Kausalität und des behaupteten hypothetischen Verlaufs im Falle der Terminverschiebung trifft. Gleichwohl obliegt den Klägern insoweit eine sekundäre Darlegungslast, als dass diese plausibel darlegen müssen, warum sie das Rechtsgeschäft bei einer Verschiebung des Notartermins nicht in der vorgesehenen Form abgeschlossen hätten. Denn den Klägern ist ohne weiteres zuzumuten, zu den einzelnen Umständen, der Motivation und den sonstigen Hintergründen des Geschäftsabschlusses, die ihren eigenen Wahrnehmungsbereich betreffen und die der Gegenseite nicht zugänglich sind, nähere Angaben zu machen.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind die Kläger ihrer sekundären Darlegungslast schon nicht hinreichend nachgekommen, ihr Vortrag hierzu ist jedenfalls nicht plausibel.
Die Kläger haben im Rahmen ihrer Anhörung ausgeführt, dass ihnen die Immobilie unter Vermittlung der Fa. U im Rahmen eines Steuersparmodells angeboten worden sei, wobei die telefonische Kontaktaufnahme im März 2005 begonnen habe. Bei einem ersten Termin bei der Vermittlerin sei ihnen das Wohnungseigentumsmodell vorgestellt worden und ihnen eine entsprechende Broschüre ausgehändigt worden. Bei einem weiteren Termin sei es um die Vorlage bestimmter Unterlagen, wie Verdienstbescheinigungen gegangen. Im Anschluss an den dritten Termin sei es zu der notariellen Beurkundung gekommen. In der Zwischenzeit bis zur Beurkundung habe man auch mal mit Bekannten über das Geschäft gesprochen, wobei ihnen das ein oder andere Mal Zweifel gekommen sei. Der Vermittler habe sie aber beruhigt. Nach dem Erwerb sei es so gewesen, dass sich das Objekt in den ersten 3 bis 4 Jahren durchaus finanziell getragen habe, danach die Steuerauswirkungen aber nachgelassen hätten und auch mal Mietausfälle zu verzeichnen gewesen seien, woraufhin die Fa. U sie vertröstet habe. Nach etwa vier Jahren hätten sie bemerkt, dass sich das Geschäft finanziell nicht rechne. Bei einer Verschiebung des Notartermins um zwei Wochen hätten sie sich in ihrem Bekanntenkreis und bei ihrer Hausbank näher erkundigt, auch wenn sich bezüglich der Immobilie in diesen zwei Wochen nichts Neues ergeben habe. Aufgrund der Unstimmigkeiten im Urkundstermin und weil sie den Vertragstext nicht als Entwurf bekommen hätten, wären sie dieses Geschäft wahrscheinlich nicht eingegangen.
Dieser pauschale Vortrag zum Verhalten bei hypothetischer Terminverschiebung um zwei Wochen genügt nach Auffassung der Kammer nicht den Anforderungen, die an ein Vorbringen zur Erfüllung der sekundären Darlegungslast zu stellen sind und ist vor dem Hintergrund des vor- und nachvertraglichen Verhaltens der Kläger auch nicht plausibel. Das von den Klägern geschilderte Verhalten im Vorfeld und im Nachgang zu der Beurkundung lassen in keiner Weise plausibel erscheinen, dass bei Verschiebung des Notartermins das Rechtsgeschäft nicht zwei Wochen später genauso beurkundet worden wäre. Die Kläger haben sich in der Zeit zwischen erstmaliger Kontaktaufnahme im März 2005 und den anschließenden Terminen bei der Vermittlerin bis zur Beurkundung nach ihren eigenen Angaben nicht fachlich, auch nicht steuerfachlich, beraten lassen, das Objekt entgegen der Angaben in der Urkunde nicht besichtigt und allenfalls mal mit Bekannten über das Geschäft gesprochen. Hinsichtlich aufkommender Zweifel seien sie durch die Vermittlerin seinerzeit beruhigt worden. Aus welchem Grunde bei dieser Sachlage eine Verschiebung des Notartermins um zwei Wochen zu einer abweichenden Entscheidung geführt hätte, ist nicht nachvollziehbar. Die Kläger haben ganz offensichtlich auf die Richtigkeit der Angaben der Vermittlerin und des von ihr vorgetragenen Konzepts samt angebotener Finanzierung vertraut und aufkommende Zweifel aufgrund der Erklärungen der Vermittlerin zurückgestellt. Aber auch das nachvertragliche Verhalten spricht gegen eine abweichende Entscheidung der Kläger im Falle einer Terminverschiebung. Im Zeitraum zwischen Beurkundung des Angebots und der Annahme der Verkäuferin haben die Kläger offenbar ebenfalls keine weitere Überprüfung des Geschäfts vorgenommen oder durch außenstehende Dritte vornehmen lassen, sondern etwa 6 Wochen nach notarieller Beurkundung des Angebots am 26.08.2005 zur Kaufpreisfinanzierung einen entsprechenden Darlehensvertrag auf Veranlassung der Vermittlerin abgeschlossen. Nach Abschluss des Geschäfts haben die Kläger sodann die Verträge nach ihren eigenen Angaben etwa 4 Jahre beanstandungslos vollzogen, bis ihnen dann erstmals nach etwa 4 Jahren aufgefallen sei, dass sich das Geschäft finanziell nicht rechne. Nach alledem ergibt sich aus dem gesamten Ablauf des Geschäfts, dass die Kläger die Beurkundung auch bei Verschiebung des Termins um zwei Wochen in gleicher Art und Weise vorgenommen und eine näheren Prüfung des Geschäfts, ggfls. unter Einschaltung Dritter, auch in diesem Fall unterlassen hätten, da sie auf die Angaben der Vermittlerin vertrauten und von dem Anlagekonzept überzeugt waren.
Schließlich scheidet aber ein Schadensersatzanspruch der Kläger gegen den Beklagten schon deswegen aus, weil den Klägern anderweitige Ersatzmöglichkeiten im Sinne des § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO zur Verfügung standen. Hiernach kann der Notar für den Fall, dass ihm lediglich Fahrlässigkeit – wie hier bei unterstellter Annahme einer Amtspflichtverletzung – zur Last fällt, nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag. Es handelt sich um eine negative Anspruchsvoraussetzung, bei dem der Geschädigte schlüssig darzulegen und zu beweisen hat, dass anderweitige Ersatzmöglichkeiten fehlen, also eine Haftung Dritter ausscheidet (vgl. BGH, Urteil vom 03.03.2005, III ZR 353/04, zit nach juris). Als anderweitige Ersatzmöglichkeiten kommen alle Möglichkeiten tatsächlicher und rechtlicher Art in Betracht. Die anderweitige Ersatzmöglichkeit setzt lediglich voraus, dass sie ihre Grundlage in demselben Tatsachenkreis findet, der für das Entstehen des Amtshaftungsanspruchs maßgebend ist und dass die anderweitige Ersatzmöglichkeit rechtlich und wirtschaftlich begründete Aussicht auf Erfolg bietet, wobei der Geschädigte weitläufige, unsichere und im Ergebnis zweifelhafte Wege hingegen nicht einzuschlagen braucht (vgl. BGH, Urt. v. 11.11.2004, Az. III ZR 101/03, Rn. 12, zit. n. juris, m.w.N.). Die Vorschrift gilt auch dann, wenn früher vorhandene Ersatzmöglichkeiten versäumt worden sind und der Geschädigte dies zu vertreten hat.
Im vorliegenden Fall haben die Kläger schon nicht schlüssig vorgetragen, dass anderweitiger Ersatz gegen die weiteren Beteiligten des zugrunde liegenden Geschäfts nicht zu erlangen war. Nach dem eigenen klägerischen Vorbringen kommen Ansprüche sowohl gegen die Verkäuferin, deren persönlich haftende Gesellschafterin sowie gegen die kreditfinanzierende Bank und gegen die Vermittlerin und deren Vertreter in Betracht.
Die Kläger haben insoweit allein die kreditfinanzierende Bank gerichtlich in Anspruch genommen, wobei die Klage ausweislich des eingereichten Urteils des Kammergerichts C am 04.05.2015 abgewiesen wurde. Zu den weiteren Ersatzmöglichkeiten fehlt indes hinreichender Sachvortrag, worauf der Beklagte in den vorbereitenden Schriftsätzen mehrfach hingewiesen hat. Soweit die Kläger vortragen, dass die Verkäuferin als Ersatzmöglichkeit ausscheide, weil sie am 10.03.2014 aus dem Handelsregister gelöscht worden sei, so fehlt substantiierter Vortrag dazu, warum diese nicht vor Löschung in Anspruch genommen worden ist, wenn die Kläger, wie sie in der persönlichen Anhörung bekundet haben, nach Ablauf von 4 Jahren, also ab 2009 bemerkt haben wollen, dass sich das Geschäft finanziell nicht trägt. Insoweit hätte die Verkäuferin bereits ab diesem Zeitpunkt wegen der behaupteten sittenwidrigen Überteuerung des Objekts aus den §§ 280 Abs. 1, 812, 826 BGB in Anspruch genommen werden können. Dasselbe gilt für die persönlich haftende Gesellschafterin der Verkäuferin, die unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrages ebenfalls über § 128 HGB hätte mit in Anspruch genommen werden können und die auch aktuell noch als “Q AG” firmierend rechtlich existent ist. Der Einwand, dass die persönlich haftende Gesellschafterin ab 2011 ungedeckte Fehlbeträge in Millionenhöhe produziert habe, ist vor dem Hintergrund der ab dem Jahr 2009 bestehenden Kenntnis der Kläger unzureichend. Unabhängig hiervon fehlt aber auch jeder Sachvortrag dazu, aus welchen Gründen gegenüber der Vermittlerin – der Fa. U GmbH – die mit der Abwicklung des Geschäfts ganz wesentlich befasst war, keine Schadensersatzansprüche aus § 280 Abs. 1 wegen fehlerhafter Anlageberatung geltend gemacht wurden.
Der amtlich bestellte Notarvertreter hat auch nicht gegen andere Amtspflichten verstoßen, die zu einer Schadensersatzverpflichtung führen können. Entgegen der Auffassung der Kläger weist das beurkundete Angebot eine überlange Bindungsfrist nicht auf. Ein Verstoß gegen § 147 Abs. 2 BGB i.V.m. § 308 Nr. 1 BGB liegt nicht vor. Die Kläger haben insoweit schon nicht vorgetragen, dass es sich bei der Bindungsfrist um eine von der Verkäuferin gestellten allgemeinen Geschäftsbedingung handelt. Den Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 15.04.2016, wonach es sich um eine individuell ausgehandelte Bindungsfrist handele, haben sie vielmehr schon nicht bestritten. Aber auch dann, wenn man von einer allgemeinen Geschäftsbedingung ausginge, läge kein Verstoß gegen die genannten Vorschriften vor. Die Bindungsfrist war vor dem Hintergrund, dass die Finanzierung bei Beurkundung des Angebots noch nicht gesichert und das Darlehen erst am 26.08.2005 aufgenommen wurde, nicht unangemessen lang. Die sich aus der Rechtsprechung ergebende Höchstfrist von bis zu 3 Monaten wird zudem unterschritten (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2013, V ZR 52/12; OLG Nürnberg, Urteil vom 31.01.2012, 1 U 1522/11, zit. nach juris).
Im Übrigen geht die Kammer davon aus, dass der Vertrag auch bei unterstelltem Hinweis des Notars auf eine überlange Angebotsbindungsfrist ebenfalls in der beabsichtigten Form zustande gekommen wäre. Insofern kann auf die obigen Ausführungen, auch zu den anderweitigen Ersatzmöglichkeiten, Bezug genommen werden.
Da ein Schadensersatzanspruch der Kläger nicht besteht, war auch nicht festzustellen, dass der Beklagte zum Ersatz sämtlicher künftig aufgrund des Erwerbs noch entstehender Schäden verpflichtet ist und er sich im Annahmeverzug entsprechend des Klageantrages zu Ziffer 2.) befindet. Die Kläger können mangels Anspruches in der Hauptsache auch nicht Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Zinsen verlangen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.