LG Saarbrücken, Urteil vom 07. März 2016 – 9 O 99/15 Haftung des Urkundsnotars: Umfang der Beratungspflichten bei einem Grundstückskaufvertrag; Rücktrittsrecht des Käufers bei mehrmonatiger Verzögerung der Eigentumsumschreibung;

LG Saarbrücken, Urteil vom 07. März 2016 – 9 O 99/15
Haftung des Urkundsnotars: Umfang der Beratungspflichten bei einem Grundstückskaufvertrag; Rücktrittsrecht des Käufers bei mehrmonatiger Verzögerung der Eigentumsumschreibung; Rechtshängigkeit einer nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte Klageerweiterung und Gebotenheit der Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung
1. Der einen Grundstückskaufvertrag beurkundende Notar muss nur über solche Gesichtspunkte der Vertragsdurchführung aufklären, die sich nach seiner Kenntnis im konkreten Fall als problematisch erweisen könnten.
2. Auch wenn im Beurkundungstermin der Brief einer zu löschenden Grundschuld nicht vorliegt, ist der Notar nicht allgemein verpflichtet auf die Folgen hinzuweisen, wenn der Brief nicht mehr auffindbar sein sollte.
3. Der Käufer ist zum Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag berechtigt, wenn sich die Eigentumsumschreibung voraussichtlich um mehrere Monate (hier: Durchführung eines Aufgebotsverfahrens) verzögert. In diesem Fall ist eine weitere Fristsetzung entbehrlich.
4. Eine nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte Klageerweiterung wird nicht rechtshängig. Dies gilt auch, wenn der Partei eine Schriftsatzfrist gewährt worden war.
5. Bezieht sich eine nachträgliche Klageerweiterung auf bereits vor der Verhandlung bekannte Ansprüche, ist eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht geboten.
Tenor
1. Es wird festgestellt, dass der Kläger wirksam von dem mit der Beklagten zu 2) durch Urkunde des Beklagten zu 1), Urkundsnummer … vom 18.08.2014 geschlossene Kaufvertrag bezüglich des im Grundbuch des Amtsgerichts Saarbrücken von …, Bl. 818, Flur … Nr. …, Gebäude und Freifläche, Wohnen, … …, 913 m², zurückgetreten ist.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen zu 8 % der Kläger und zu 92 % die Beklagte zu 2).
Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) trägt der Kläger; die Beklagte zu 2) trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger aber nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Vollstreckung durch den Beklagten zu 1) kann der Kläger abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Beklagte zu 1) vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger verlangt vom Beklagten zu 1) Schadensersatz aufgrund fehlerhafter Beratung bei Beurkundung eines zwischen ihm und der Beklagten zu 2) geschlossenen Grundstückskaufvertrages. Gleichzeitig möchte der Kläger festgestellt haben, dass er von dem Vertrag wirksam zurückgetreten ist. Kern des Rechtsstreits ist eine Verzögerung bei der Durchführung des Vertrages, nachdem erforderliche Grundschuldbriefe nicht vorgelegt werden konnten.
Mit notarieller Urkunde Nr. … vom 18.08.2014 beurkundete der Beklagte zu 1), vertreten durch den Notar a. D. … (in der Folge nur: der Beklagte zu 1), den Verkauf eines Hausgrundstücks … … in … von der Beklagten zu 2) an den Kläger. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen und bei Abschluss des Vertrages wurde die Beklagte zu 2) durch ihren Sohn als gerichtlich bestelltem Betreuer vertreten. Der Kaufpreis betrug 78.000,00 €.
Der notarielle Kaufvertrag enthält die Angabe, dass der Notar das Grundbuch eingesehen hat. Die aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen wurden in den Kaufvertrag wie folgt aufgenommen:

Abteilung III:
– laufende Nr. 3: Grundschuld über DM 5.000,00 nebst Zinsen
– laufende Nr. 5: Grundschuld über DM 10.000,00 nebst Zinsen
– laufende Nr. 6: Briefgrundschuld über DM 13.000,00 nebst Zinsen
– laufende Nr. 8: Grundschuld über DM 20.000,00 nebst Zinsen
– laufende Nr. 9: Grundschuld über DM 50.000,00 nebst Zinsen
alle für die Sparkasse …
– laufende Nr. 10: Sicherungshypothek über € 90.000,00
für den Landkreis … als örtlicher Träger der Sozialhilfe
Nach dem Inhalt des Kaufvertrages sollten die diesen Eintragungen zugrunde liegenden Verbindlichkeiten vom Käufer nicht übernommen werden. Sie sollten mit Hilfe des Kaufpreises abgelöst und die Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden. Der Notar wurde beauftragt, die erforderlichen Löschungsunterlagen bei den Gläubigern einzuholen und für die Vertragsparteien entgegenzunehmen und sie unverzüglich nach Erfüllung etwaiger Auflagen dem Grundbuch zum Vollzug vorzulegen.
Im Vorfeld der Beurkundung waren die im Grundbuch eingetragenen Grundlasten sowie die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten zwischen den Vertragsparteien nicht im Einzelnen besprochen worden. Nach den Regelungen des Vertrages war jedoch klar, dass der Kaufpreis zum wesentlichen Teil zur Ablösung noch bestehender Forderungen, insbesondere des Sozialamtes, benutzt werden musste.
Im Beurkundungstermin lagen dem Beklagten zu 1) keine Grundschuldbriefe vor. Auf Hinweis an den Vertreter der Beklagten zu 2), dass die Grundschuldbriefe zu besorgen sein würden, sagte dieser die Beschaffung zu. Eine Belehrung hinsichtlich der Konsequenzen, der Erforderlichkeit eines Aufgebotsverfahrens für den Fall, dass die Grundschuldbriefe nicht beschafft werden könnten, erfolgte durch den Notar nicht.
Nach den in den §§ 4, 7 des Vertrages niedergelegten Bestimmungen war vor Besitzübergang und Antrag auf Eigentumsumschreibung der Kaufpreis zu zahlen, die Fälligkeit des Kaufpreises wiederum war abhängig von verschiedenen Voraussetzungen, unter anderen
§ 4 Abs. 1
a) Die betreuungsgerichtliche Genehmigung nebst entsprechendem Rechtskraftzeugnis vorliegt

e) die Lastenfreistellung gesichert ist
Nach der Beurkundung stellte sich heraus, dass entgegen den Eintragungen im Grundbuch alle Grundschulden Briefgrundschulden waren und die diesbezüglichen Grundschuldbriefe unauffindbar waren, wobei der Grund für die Unauffindbarkeit zwischen den Parteien streitig ist. Aufgrund dieser Problematik schlug der Beklagte zu 1) eine Nachtragsbeurkundung dergestalt vor, dass auf den Kaufpreis ein Anteil in Höhe von 70.000,00 € direkt und der Restkaufpreis in Höhe von 8.000,00 € nach Durchführung eines Aufgebotsverfahrens betreffend die abhanden gekommenen Grundschuldbriefe zu zahlen gewesen wären. Diese Abänderung des Vertrages hat der Kläger abgelehnt.
Mit Anwaltsschreiben vom 26.09.2014 setzte der Kläger der Beklagte zu 2) eine Frist von 14 Tagen zur Vornahme der „für eine Eigentumsumschreibung erforderlichen Mitwirkungshandlungen“. Nachdem eine Reaktion ausblieb, erklärte der Kläger mit Schreiben vom 06.11.2014 und vorsorglich erneut mit Schreiben vom 11.12.2014 den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Der Kläger ist der Ansicht,
der Beklagte zu 1) habe es pflichtwidrig unterlassen, die Vertragsparteien auf die Risiken hinzuweisen, die sich aus der Nichtvorlage der Grundschuldbriefe ergeben können. Gemäß § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz sei er zur umfassenden Belehrung verpflichtet. Bei den Vertragsparteien habe es sich um geschäftsunerfahrene Personen gehandelt, weshalb eine umfassende Belehrung erforderlich gewesen sei. Da die Briefe im Beurkundungstermin nicht vorgelegen hätten, sei der Hinweis erforderlich gewesen, dass im Fall der Nichtbeischaffung der Briefe ein mehrere Monate dauerndes Aufgebotsverfahren erforderlich werden würde. Dies wäre für den Kläger von ganz erheblicher Bedeutung gewesen. Da er den Kaufpreis für das Hausanwesen habe finanzieren müssen, seien für ihn die zügige Abwicklung des Vertrages von besonderer Bedeutung und ein mehrmonatiges Zuwarten unzumutbar gewesen. Im Fall einer entsprechenden Belehrung hätte er, der Kläger, den Kaufvertrag nicht abgeschlossen, bevor der oder die Grundschuldbriefe vorgelegt worden wären.
Aufgrund der Unfähigkeit der Beklagte zu 2), durch Vorlage der Grundschuldbriefe für eine zügige Löschung der Grundlasten zu sorgen und damit ihrer Pflicht zur Übertragung lastenfreies Eigentum nachzukommen, sei er zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt gewesen. Im Zeitpunkt des Rücktritts hätten nicht einmal die Löschungsbewilligungen hinsichtlich der im Grundbuch eingetragenen Belastungen vorgelegen. Auf die von dem Beklagten zu 1) vorgeschlagene Abänderungsbeurkundung habe er sich nicht einlassen müssen, da sich diese als deutliche Verschlechterung seiner Rechtsposition durch ungesicherte Zahlung des fast vollständigen Kaufpreises dargestellt hätte. Dies sei ihm zudem gar nicht möglich gewesen, da seitens der Bank eine Kaufpreiszahlung nicht ohne Bestellung einer erstrangigen Grundschuld erfolgt wäre.
Er behauptet, durch den Abschluss des Kaufvertrages seien ihm Kosten für den Makler in Höhe von 2.784,69 €, Beurkundungskosten in Höhe von 1.722,88 €, Rechtsanwaltskosten für die Rücktrittserklärung gegenüber der Beklagten zu 2) in Höhe von 2.085,95 € sowie Kreditfinanzierungskosten in Höhe von 276,00 € entstanden.
Der Kläger beantragt daher,
1. Der Erstbeklagte wird verurteilt, an den Kläger 6.869,52 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz gemäß §§ 288, 247 BGB hieraus seit 17.01.2015 zu bezahlen.
2. Der Erstbeklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.217,45 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 18.01.2015 zu bezahlen.
3. Es wird festgestellt, dass der zwischen dem Kläger und der Zweitbeklagten durch Urkunde des Erstbeklagten, Urkundsnummer … vom 18.08.2014 abgeschlossenen Kaufvertrag bezüglich des im Grundbuch des Amtsgerichts Saarbrücken von …, Bl. 818, Flur … Nr. …, Gebäude und Freifläche, Wohnen, … …, 913 m², abgeschlossenen Kaufvertrag spätestens durch die Rücktrittserklärung des Klägers vom 12.12.2014 erloschen ist.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat der Kläger mit Schriftsatz vom 22.01.2016 seine Klage erweitert (Bl. 151 d. A.), dabei die Schadenersatzansprüche gegenüber dem Beklagten zu 1) um 312,71 € auf nunmehr 7.182,23 € erhöht und sie hilfsweise gegenüber der Beklagten zu 2) geltend gemacht.
Die Beklagten beantragen jeder für sich,
die Klage abzuweisen.
Der Erstbeklagte ist der Ansicht, keinen Verstoß gegen § 17 Abs. 1 BeurkG begangen zu haben. Im Zeitpunkt der Beurkundung sei ihm nicht bekannt gewesen, dass die Grundschuldbriefe abhanden gekommen waren. Es hätten keine Anhaltspunkte dafür vorgelegen, dass sie nicht mehr auffindbar sein würden.
Die Zweitbeklagte behauptet, dass die notwendigen Löschungsbewilligungen hinsichtlich der im Grundbuch eingetragenen Belastungen durch die jeweiligen Gläubiger im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung des Klägers vorgelegen hätten. Die Löschungsbewilligungen seien bereits mit Schreiben der Sparkasse … vom 16.09.2014 an den Kläger übermittelt worden. Gleichzeitig sei, nachdem der Verlust der Grundschuldbriefe offenbar geworden sei, dass erforderliche Aufgebotsverfahren unverzüglich eingeleitet worden. Damit habe die Zweitbeklagte, wie durch den Kläger gefordert, diejenigen Rechtshandlungen vorgenommen, die erforderlich waren, um lastenfreies Eigentum an dem Grundbesitz zu verschaffen. Mehr habe sie zu diesem Zeitpunkt nicht tun können. Eine zum Rücktritt berechtigende Pflichtverletzung habe nicht vorgelegen, insbesondere, da im Kaufvertrag kein Enddatum oder Frist zur Übertragung lastenfreien Eigentums enthalten gewesen sei. Jedenfalls sei die durch den Kläger gesetzte Frist unangemessen kurz gewesen. Dem Kläger sei es zumutbar gewesen, abzuwarten oder, da die den Grundschulden zugrunde liegenden Verbindlichkeiten nicht mehr valutieren hätten, jedenfalls die vom Notar vorgeschlagenen Abänderungsbeurkundung zu unterzeichnen.
Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat der Kläger mit Schriftsatz vom 22.01.2016 dem Vertreter der Beklagten zu 2), Herrn …, den Streit verkündet; dieser ist dem Rechtsstreit bis zum Verkündungstermin nicht beigetreten.
Das Gericht hat die Parteien informatorisch angehört; zum Ergebnis der Anhörung wird auf das Verhandlungsprotokoll vom 11.01.2016 (Bl. 135 d. A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist insgesamt zulässig, jedoch nur hinsichtlich der Feststellung eines wirksamen Rücktritts vom Kaufvertrag begründet; Schadensersatzansprüche gegenüber dem Notar stehen dem Kläger nicht zu.
I.
Hinsichtlich der Zulässigkeit der Klage bestehen keine Bedenken, insbesondere ist das Landgericht sachlich und örtlich zuständig, §§ 23 Nr. 1, 71 GVG; 12, 13 ZPO. Auch das für Feststellungsklagen erforderliche besondere Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO ist auf Seiten des Klägers gegeben, nachdem die Beklagte zu 2) vorgerichtlich weiter die Durchführung des geschlossenen Kaufvertrages verlangt hat.
Zu entscheiden war dabei nur über die in der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2016 gestellten Anträge, nicht auch über die Klageerweiterung durch Schriftsatz vom 22.01.2016. Denn eine nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte Klageerweiterung ist unzulässig. Gemäß § 296a ZPO können nach Schluss der mündlichen Verhandlung neue Angriffs- und Verteidigungsmittel nicht mehr vorgebracht werden. Da die Vorschrift lediglich Angriffsmittel, aber nicht den Angriff und damit die Klage selbst betrifft, werden zwar neue Sachanträge von ihrem Regelungsbereich nicht erfasst. Wie sich jedoch aus den § 256 Abs. 2, § 261 Abs. 2, § 297 ZPO ergibt, ist die Erhebung einer neuen Klageforderung oder einer Klageerweiterung durch einen nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz unzulässig, weil Sachanträge spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden müssen (BGH, Beschluss vom 19.03.2009, IX ZB 152/08; NJW-RR 2009, 853 m.w.N.). Dem steht die gewährte Schriftsatzfrist nicht entgegen, da dem Kläger hierbei allein die Gelegenheit gegeben wurde, im Rahmen der gestellten Anträge zum Inhalt der mündlichen Verhandlung und dem Vortrag der Beklagten Stellung zu nehmen.
Mangels Antragstellung in der mündlichen Verhandlung darf über eine nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichte Klageerweiterung letztlich nicht entschieden werden (BGH, Beschluss vom 09.07.1997, IV ZB 11/97, NJW-RR 1997, 1486; BGH, Beschluss vom 19.03.2009, IX ZB 152/08; NJW-RR 2009, 853)
II.
Der Kläger begehrt von dem Beklagten zu 1) Schadensersatz gemäß §§ 19 Abs. 1 BNotO, 839 BGB. Doch der Beklagte zu 1) hat keine zu einem Schadensersatzanspruch führende Amtspflichtverletzung begangen, insbesondere hat er nicht eine erforderliche Belehrung unterlassen.
1.
Die Beurkundung des streitgegenständlichen Vertrages erfolgte durch den Notar a. D. … … aus … als amtlich bestellten Vertreter des Beklagten. Gemäß § 46 BNotO haftet der Notar für Pflichtverletzungen seines Vertreters als Gesamtschuldner. Eine Unterscheidung unterbleibt in der Folge aus Gründen der Lesbarkeit.
2.
Der Kläger wirft dem Beklagten zu 1) einen Verstoß gegen seine Belehrungspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG vor. Wie der Kaufvertragsurkunde zu entnehmen sei aus dem Grundbuch ersichtlich gewesen, dass es sich bei mindestens einer der im Zuge der Erfüllung des Vertrages zu löschenden Grundschulden um eine Briefgrundschuld handelte. Da der Grundschuldbrief im Beurkundungstermin nicht vorgelegen habe, hätte der Beklagte zu 1) auf die Folgen, insbesondere die zeitliche Verzögerung der Vertragsdurchführung für den Fall hinweisen müssen, dass der oder die Grundschuldbriefe nicht vorgelegt würden.
Unstreitig ist eine entsprechende Belehrung nicht erfolgt, diese war – jedenfalls im Streitfall – jedoch auch nicht erforderlich.
a)
Der Notar soll gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Er hat darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.
Für die Sachverhaltsaufklärung hat der Notar den Tatsachenkern des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts aufzuklären. Dabei kann er sich allerdings grundsätzlich auf die Tatsachenangaben der Beteiligten verlassen, ohne sie nachprüfen zu müssen (BGH, Urteil vom 19.12.1991, IX ZR 8/91, WM 1992, 527). Nicht ohne weiteres gilt dies etwa bei Äußerungen von Laien über damit verbundene rechtliche Verhältnisse (BGH, Urteil vom 06.11.1986, IX ZR 125/85, NJW 1987, 1266) und zum anderen nicht für offenkundig falsche Angaben (BGH, Urteil vom 05.11.1962, III ZR 91/61, WM 1963, 60).
Der Umfang der Belehrungspflichten und deren Grenzen sind damit einerseits vom Gegenstand der Beurkundung abhängig und andererseits von den beteiligten Personen (Eylmann/Vaasen, BeurkG, § 17 Rn. 15). Im Ausgangspunkt muss der Notar die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen und über die unmittelbaren rechtlichen Bedingungen für den Eintritt des beabsichtigten Rechtserfolges aufklären (BGH, Urteil vom 19.12.1991, IX ZR 8/91, WM 1992, 527). Der Notar muss allerdings nicht ins Blaue hinein mechanisch und ohne Rücksicht auf ein schutzwürdiges Interesse der Beteiligten belehren (BGH, Urteil vom 09.07.1992, IX ZR, 209/91, WM 1992, 1662; Armbrüster/Preuss/Renner, BeurkG, § 17 Rn. 26; Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 979 m.w.N.). Eine Belehrungspflicht des Notars beginnt grundsätzlich erst bei Vorliegen einer erkennbar problematischen Regelung im Vertrag (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.1991, IX ZR 8/91, WM 1992, 527).
Die Rechtsprechung des BGH zu den Belehrungspflichten eines Notars bezieht sich etwa bei unerfahrenen und ungewandten Beteiligten, deren Fürsorge dem Notar durch § 17 Abs. 1 S. 2 BeurkG besonders aufgegeben wird, in erster Linie auf rechtlich gefährliche Fallgestaltungen. Insbesondere die Belehrung über ungesicherte Vorleistungen wurde in der Rechtsprechung regelmäßig in Blick genommen (BGH, Urteil vom 21.03.1989, IX ZR 155/88, NJW-RR 89, 1492; BGH, Beschluss vom 08.07.1994, NotZ 14/93, NJW 1995, 530; BGH, Urteil vom 02.07.1996, IX ZR 299/95, WM 1996, 2071; BGH, Urteil vom 15.01.1998, IX ZR 4/97, WM 1998, 783; Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1033 ff.; weitere Fallgestaltungen finden sich bei Eylmann/Vaasen, BeurkG, § 17 Rn. 21).
Den dort beschriebenen Fallgestaltungen ist die dem Streitfall zu Grunde liegende Situation aber nicht vergleichbar. Hinsichtlich der rechtlichen Gestaltung entspricht der streitgegenständliche Kaufvertrag dem allgemein üblichen und ist rechtlich insgesamt unbedenklich; die von dem Kläger vorgebrachten Gesichtspunkte beziehen sich allein auf die tatsächlichen Umstände der Vertragsdurchführung.
b)
Aus dem Wortlaut und der Bedeutung des § 17 Abs. 1 BeurkG folgt auch, dass der Notar über die unmittelbaren rechtlichen Bedingungen für den Eintritt des beabsichtigten Rechtserfolges aufklären und diese in gewissem Umfang überprüfen muss. Dies umfasst insbesondere alle Momente, die nach dem Willen der Parteien für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich sind (BGH, Urteil vom 16.06.1988, WM 1988, 1454; Eylmann/Vaasen, BeurkG, § 17 Rn. 9). Umfasst werden dabei etwa Formgesichtspunkte, die Geschäftsfähigkeit, die Vertretungsbefugnis und die Vertretungsmacht (Eylmann/Vaasen, BeurkG, § 17 Rn. 10 m.w.N.).
Gerade dieser Gesichtspunkt lag auch der von dem Kläger zitierten Entscheidung des BGH zu Grunde (Beschluss vom 22.10.2009, III ZR 250/08, DNotZ 2010, 710). Anders als hier betraf die Vorlage der Grundschuldbriefe in dem dort entschiedenen Fall die unmittelbare Verfügungsbefugnis des Veräußerers und damit die unmittelbare Wirksamkeit des bewilligten Rangrücktritts. Nach den wiedergegebenen tatsächlichen Feststellungen wurde dem dort beklagten Notar insbesondere angelastet, er habe aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls nicht ohne weiteres von der Verfügungsbefugnis des Grundstückseigentümers ausgehen und die Beurkundung nicht ohne gesonderte Belehrung durchführen dürfen. Dies ist ohne weiteres nachvollziehbar, unterscheidet die dortige Fallgestaltung jedoch maßgeblich vom Streitfall.
c)
Von diesen Gesichtspunkten, die die unmittelbare Wirksamkeit des Vertrages betreffen, weshalb selbstverständlich ein unmittelbares Interesse der Vertragsparteien an der Überprüfung besteht, sind solche Gesichtspunkte zu unterscheiden, die lediglich die spätere Durchführung des Vertrages betreffen. Es würde die Anforderungen an die Belehrungspflichten eines Notars überspannen und die praktische Durchführung des Beurkundungsverfahrens ohne Not überfrachten, sollte eine Pflicht des Notars angenommen werden, über alle Punkte aufzuklären, die bei der Durchführung eines (Grundstückskauf-)Vertrages möglicherweise problematisch werden könnten.
Gründe, die die ordnungsgemäße Durchführung eines Grundstückskaufvertrages hindern würden, sind in unüberschaubarer Vielzahl gegeben. Die bei Störung der Durchführung sich ergebenden rechtlichen Konsequenzen sind für den vertragsschließenden Laien teilweise überschaubar, teilweise nicht. Dennoch erscheint offensichtlich, dass seitens des Notars keine anlasslose Belehrung über die Folgen notwendig ist, wenn etwa außerhalb des Grundbuchs zu berücksichtigende Rechte Dritter an dem Vertragsgegenstand bestehen oder auch für den Fall, dass der Kaufpreis nicht gezahlt wird. Eine übermäßig umfangreiche Belehrung würde letztlich zu Lasten der Beteiligten gehen, da lediglich die Aufmerksamkeit nur von den wesentlichen Punkten abgelenkt würde (BGH, Urteil vom 09.07.1992, IX ZR 209/91, WM 1992, 1662; Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 979).
Eine allgemeine Belehrungspflicht des Notars ist im Ausgangspunkt daher nur dann anzunehmen, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Vertragsstörung bereits bei Beurkundung abzeichnen.
d)
Eine abweichende Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht im Hinblick auf das konkrete Problem der Vorlage von Grundschuldbriefen.
Allerdings hat der Notar bei Grundstückskaufverträgen regelmäßig auf die vorhandenen Belastungen des Grundstücks, deren Bedeutung und die Voraussetzungen einer Löschung hinzuweisen. Die Klärung der Frage, ob Belastungen bestehen, gehört allgemein zu der Belehrung über die rechtliche Tragweite eines Grundstückskaufs (BGH, Urteil vom 19.12.1991, IX ZR 8/91, WM 1992, 527 m.w.N.). Im vorliegenden Fall entsprach es dem Willen der Beteiligten, das Grundstück lastenfrei zu veräußern (§ 4 d. V.); dieser Erfolg war von der rechtlichen Tragweite des Geschäfts im Sinne des § 17 Abs. 1 BeurkG mit erfasst.
Dennoch existiert keine allgemeine Voraussetzung, dass der handelnde Notar aufgrund der besonderen Bedeutung der Grundschuldbriefe für die Löschung bestehender Belastungen bei Handlungen in diesem Bereich den Grundschuldbrief stets in den Händen halten muss (vgl. OLG München, Urteil vom 17.06.2010, 1 U 3256/09). Schon § 21 Abs. 2 BeurkG lässt sich eine Begrenzung der Belehrungspflichten in Bezug auf verbriefte Grundpfandrechte entnehmen. Dieser bestimmt ausdrücklich, unter welchen Voraussetzungen der Notar in der Niederschrift vermerken soll, ob der Grundschuldbrief vorgelegen hat. Hintergrund der Vorschrift ist die Möglichkeit, Pfandrechte außerhalb des Grundbuchs allein durch schriftliche Erklärung und Übergabe des Briefs abzutreten oder zu belasten. Der Nachweis der Verfügungsbefugnis kann daher (nur) mit einer Kette von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen und Vorlage des Briefs geführt werden. Das Gesetz nimmt damit gerade die Konstellation in Blick, dass die unmittelbare Verfügung über das Grundpfandrecht erfolgt und der Notar entsprechend gehalten ist, die Verfügungsbefugnis des Verfügenden sicherzustellen (vgl. Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 926). Eine allgemeine Vorlagepflicht verlangt das Gesetz gerade nicht.
e)
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze war eine Belehrungspflicht des Notars nicht anzunehmen. Die Parteien hatten sich über die lastenfreie Übertragung des Grundeigentums geeinigt. Im Vertrag war aufgenommen, dass die bestehenden Verbindlichkeiten und Grundpfandrechte mit dem Kaufpreis abgelöst werden sollten; die Löschung war erst für die Zukunft in Aussicht genommen. Die Grundschuldbriefe konnten demgemäß im Zeitpunkt der Beurkundung naturgemäß noch nicht vorliegen.
Es sind keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder sonstwie ersichtlich, dass der Notar mit Problemen hätte rechnen können oder dies auch nur in Erwägung ziehen müssen. Gerade unter Berücksichtigung der beabsichtigten Ablösung der Grundpfandrechte war nach der Vereinbarung der Parteien davon auszugehen, dass sich die Grundschuldbriefe bis zur Zahlung noch beim Gläubiger, d. h. der Sparkasse …, befanden. Übernimmt der Notar aber, wie regelmäßig und auch hier, im Rahmen der Fälligkeitsvoraussetzungen der Kaufpreiszahlung in der notariellen Urkunde die Verpflichtung, die Löschungsunterlagen und damit die Grundschuldbriefe durch die jeweiligen Gläubiger zu treuen Händen für den Verkäufer entgegenzunehmen, besteht keine Verpflichtung seinerseits, im Vorfeld die Existenz der Briefe bei dem oder den Gläubigern zu überprüfen. Dies gilt vorliegend umso mehr, als nach den durch den Notar ein gesehenen Eintragungen im Grundbuch lediglich eine der Grundschulden als Briefgrundschuld ausgewiesen war und sich demgemäß die Wahrscheinlichkeit weiter reduzierte, dass aufgrund der Nichtvorlage des einen Grundschuldbriefes die Vertragsdurchführung verzögern oder gar scheitern könnte.
3.
Die unterlassene Belehrung hat zudem nicht verursacht, dass der Kläger den Vertrag vom 18.08.2014 abgeschlossen hat. Obwohl der Kläger im Rahmen seiner informatorischen Anhörung angegeben hat, im Fall einer entsprechenden Belehrung den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht zu diesem Zeitpunkt geschlossen zu haben, ist das Gericht im Beweismaß des für die haftungsausfüllende Kausalität einschlägigen § 287 ZPO davon überzeugt, dass sich eine fehlende Belehrung nicht kausal auf den Vertragsschluss ausgewirkt hat.
a)
Zwar greift im Fall einer nachgewiesenen Amtspflichtverletzung eines Notars zugunsten des Klägers die tatsächliche Vermutung ein, dass der von einem Notar Gewarnte in der Regel die Warnung beherzigt hätte (BGH, Urteil vom 23.05.1960, III ZR 110/59, WM 1960, 1150; BGH, Urteil vom 12.07.1968, VI ZR 91/66, DNotZ 1969, 173), doch greift eine entsprechende Vermutung zugunsten des Klägers vorliegend nicht durch. Die Vermutung, dass sich ein über Risiken belehrter Vertragsschließender insoweit beratungskonform verhält, dass er das Risiko im Rahmen rechtlich möglicher Gestaltungsmöglichkeiten zu vermeiden sucht, erstreckt sich nicht so weit, dass er den Abschluss des beabsichtigten Vertrages allein aufgrund einer theoretisch bestehenden Möglichkeit einer Störung für einen möglicherweise nicht unerheblichen Zeitraum hinaus schiebt.
b)
Wie aufgezeigt, bestanden keinerlei tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass eine Vertragsdurchführung tatsächlich problematisch werden würde. Im Rahmen der Beurkundung wurde die Frage der Grundschuldbriefe durch den Notar angesprochen und eine Beischaffung durch den Vertreter der Beklagten zu 2) zugesagt. Eine Belehrung des Notars über mögliche Probleme bei der bei Beschaffung der Grundschuldbriefe unterstellt, ist anzunehmen, dass der Kläger den Vertreter der Beklagten zu 2) noch einmal nach den Briefen gefragt und dieser ihm, wie in der mündlichen Verhandlung vom 11.01.2016 auch gegenüber dem Gericht überzeugend dargelegt, erklärt hätte, dass die den Grundschulden zugrunde liegenden Verbindlichkeiten bereits seit langer Zeit nicht mehr valutiert hatten und die Grundschuldbriefe bei der Sparkasse … einfach angefordert werden könnten.
Dass der Kläger auf eine solche Zusicherung die Vertragsunterzeichnung tatsächlich verschoben hätte, scheint abwegig. Für ihn wäre es die Abwägung einer sicheren Verzögerung von mehreren Wochen gegenüber einer möglichen Verzögerung von einigen Monaten gewesen. Im Hinblick auf die dargestellte anzunehmende Zusicherung über die alsbaldige Beibringung der Grundschuldbriefe ist davon auszugehen, dass der Kläger den von ihm geschilderten Interesse an einer alsbaldigen Renovierung und Beziehung des Hausanwesens den Vorzug eingeräumt hätte. Nach Auffassung der Kammer wäre es in jedem Fall zum Abschluss des Vertrages gekommen.
4.
Die pflichtwidrige Unterlassung einer erforderlichen Belehrung lag insgesamt damit nicht vor. Auf die Höhe der geltend gemachten Schadenspositionen kam es mithin nicht mehr an.
III.
Gegenüber der Beklagten zu 2) ist die Klage aber begründet. Der Kläger ist gemäß § 323 Abs. 1 BGB wirksam von dem Grundstückskaufvertrag zurückgetreten.
1.
Allerdings kann zur Bestimmung eines Rücktrittsgrundes nicht auf die Verpflichtung der Beklagten zu 2) abgestellt werden, an den Kläger lastenfreies Eigentum an dem veräußerten Hausgrundstück zu verschaffen. Aus den Gesamtregelungen des Kaufvertrages zu den Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises (§ 4 d. V.), der Erteilung einer Belastungsvollmacht (§ 6 d. V.) zum Besitzübergang (§ 7 d. V.) sowie den Grundbucherklärungen zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 12 d. V.) ergibt sich in der Gesamtschau, dass der Anspruch des Käufers zur Eigentumsübertragung erst mit Zahlung des Kaufpreises bzw. Ablösung bestehender Verbindlichkeiten durch den Kaufpreis fällig wurde (§ 1 d. V. am Ende). Den Kaufpreis hat der Kläger aber nie bezahlt, ein fälliger Anspruch auf Eigentumsverschaffung war damit nie gegeben. Soweit der Kläger als Gläubiger vor Eintritt der Fälligkeit eine Frist zur Vertragserfüllung gesetzt hat, kann diese ein gesetzliches Rücktrittsrecht nach § 323 Abs. 1 BGB nicht begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2012, VII ZR 148/10, BGHZ 193, 315).
2.
Der Kläger war jedoch berechtigt, gemäß § 323 Abs. 4 BGB von dem Vertrag zurückzutreten. Die Norm gewährt dem Gläubiger bereits vor dem Eintritt der Fälligkeit ein Rücktrittsrecht, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Damit hat der Gesetzgeber im Falle der Erfüllungsgefährdung dem Gläubiger eine gesetzliche Möglichkeit verschafft, den Rücktritt schon vor der Fälligkeit zu erklären (MüKo/Ernst, BGB, § 323, Rn. 32). Für einen solchen Rücktritt muss mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststehen, dass die Voraussetzungen des Rücktritts eintreten werden. Bloße Zweifel an der Leistungsfähigkeit des Schuldners rechtfertigen den Rücktritt nicht (Palandt, BGB, § 323, Rn. 23).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Nach den vertraglichen Regelungen sollten die im Grundbuch eingetragenen Belastungen von dem Kläger nicht übernommen und gelöscht werden. Ihrer Pflicht zur Übertragung lastenfreien Eigentums wäre die Beklagte zu 2) auch dann nicht innerhalb einer angemessenen Frist nachgekommen, wenn der Kläger den Kaufpreis – wie in der von dem Beklagten zu 1) vorgesehenen Nachtragbeurkundung – im Voraus gezahlt hätte. Dabei kommt es auf die tatsächlichen Gegebenheiten und insbesondere auf eine Nachfristsetzung nicht an; diese ist im Rahmen des § 323 Abs. 4 BGB entbehrlich. Erforderlich und ausreichend ist, wenn – hypothetisch – feststeht, dass der Schuldner die Leistung bis zum Ende der nach Fälligkeit zu bestimmenden Nachfrist nicht hätte erbringen können (Palandt, BGB, § 323, Rn. 23). Im Streitfall steht aber fest, dass die zur Löschung der eingetragenen Belastungen und damit zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung zur Übertragung lastenfreien Eigentums erforderlichen Grundschuldbriefe von der Beklagten zu 2) nicht vorgelegt werden konnten, die vertragliche Verpflichtung damit auch innerhalb einer angemessenen Frist von max. wenigen Wochen nicht zu erreichen war. Dass dem Kläger seinerseits die Zahlung des Kaufpreises bis zuletzt gar nicht möglich war, spielt im Rahmen der hypothetischen Betrachtung des § 323 Abs. 4 BGB keiner Rolle.
3.
Darüber hinaus war der Kläger gem. § 323 Abs. 1 BGB zum Rücktritt berechtigt, weil die Beklagte zu 2) die weiteren von ihr übernommenen Vertragspflichten, nämlich die Herbeiführung der Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß § 4 des Vertrages, nicht erfüllt hat.
a)
Gemäß § 4 lit. e) des Vertrages sollte die Lastenfreistellung gesichert werden. Bei verständiger Auslegung setzt dies die Beibringung der Löschungsbewilligungen der Gläubiger der den Grundschulden zugrunde liegenden Verbindlichkeiten und eben auch die Vorlage der jeweiligen Grundschuldbriefe voraus. Diese Voraussetzungen hätte die Beklagten zu 2) schaffen müssen. Darüber hinaus folgte aus der Gesamtregelung des Vertrages die Pflicht der Beklagten zu 2), dem Kläger die Bestellung einer erstrangigen Grundschuld auf dem Grundstück und damit überhaupt erst die Finanzierung des Kaufpreises zu ermöglichen. Das Erfordernis der Fremdfinanzierung war im Vertrag ausdrücklich niedergelegt worden. Bei diesen Anforderungen handelte es sich um wesentliche Vertragspflichten, deren Verletzung zum Rücktritt berechtigt.
b)
Nach Abschluss des Vertrages stellte sich heraus, dass die Grundschuldbriefe nicht auffindbar waren. Der Grund ist letztlich streitig geblieben, jedenfalls konnten die Briefe auch auf zweifache Nachfrist nicht vorgelegt werden. Da die eingetragenen Belastungen im Grundbuch ohne Vorlage der Briefe nicht zu löschen waren, die Beklagte zu 2) ihre vertraglichen Pflichten somit nicht erfüllen konnten, musste ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung der Briefe durchgeführt werden. Die hierdurch eingetretene Verzögerung der Vertragsdurchführung von mehreren Monaten berechtigte den Kläger zum Rücktritt.
Dabei bleibt zugunsten des Klägers unschädlich, dass eine konkrete Frist für die Vornahme dieser Vertragspflichten nicht bestimmt worden war. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, bestimmt sich die Leistungszeit und mithin die Fälligkeit einer vertraglichen Leistung nach § 271 BGB, die Leistung ist damit im Zweifel sofort zu bewirken. Soweit die unter § 4 des Vertrages genannten Fälligkeitsvoraussetzungen, etwa die betreuungsgerichtliche Genehmigung nebst entsprechendem Rechtskraftzeugnis, und auch die hier maßgeblich in Betracht kommende Lastenfreistellung naturgemäß einen längeren Vorlauf benötigen, kann dies nicht zu Lasten des Käufers zu einer unbegrenzten Verzögerung der Vertragsdurchführung führen. Der Kläger hat unwidersprochen angegeben, dass der Notar im Rahmen der Vertragsunterzeichnung eine Zeitspanne von ca. einem Monat angegeben hat. Gleichfalls war auch für die Verkäuferin bekannt, dass aufgrund fehlender Heizung im Hausanwesen eine entsprechende Renovierung und Sanierung bis Einbruch des Winters erforderlich geworden wäre. Spätestens nach Ablauf von zwei Monaten war hier von einer verzögerten Leistung auszugehen.
c)
Bei diesem Rücktritt war auch eine (weitere) Fristsetzung nicht erforderlich. Da für den Kläger ein monatelanges Zuwarten in jedem Fall unzumutbar im Sinne des § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB war, konnte er nach Bekanntwerden des Störungsgrundes unverzüglich zurücktreten. Damit kann offen bleiben, ob die von dem Prozessbevollmächtigten des Klägers mit Fristsetzung vom 26.09.2014 gestellte Forderung, „diejenigen Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Übertragung lastenfreien Eigentums erforderlich sind“, durch die Einleitung eines Aufgebotsverfahrens die Grundschuldbriefe betreffend erfüllt wurde.
4.
Im Ergebnis erweist sich der gestellte Feststellungsantrag als begründet.
IV.
Den klägerischen Schriftsatz vom 29.02.2016 hat die Kammer zur Kenntnis genommen, einen Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, hat sich hieraus nicht ergeben.
Der Kläger missversteht den gerichtlichen Hinweis vom 26.01.2016 als unzulässige Einschränkung seiner Rechte. Tatsächlich liegt es in der Natur der Sache, dass im Rahmen einer mündlichen Verhandlung lediglich über die bis dahin gestellten Anträge verhandelt werden kann. Die Prüfung und Festlegung, ob und inwieweit dem Kläger weitergehende Ansprüche zustehen können und diese durch erweiterte Klageanträge geltend gemacht werden können, ist aber zunächst ureigene Aufgabe der Parteien. Eine Hinweispflicht des Gerichts besteht insoweit nicht. Im Übrigen verbleibt es bei den gesetzlichen Regelungen, wonach die Erhebung einer neuen Klageforderung oder einer Klageerweiterung durch einen nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz unzulässig ist, weil Sachanträge spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden müssen (BGH, Beschluss vom 19.03.2009, IX ZB 152/08; NJW-RR 2009, 853 m. w. N.). Dass dem Kläger gegenüber hierdurch das Recht auf ein faires Verfahren oder der Grundsatz rechtlichen Gehörs verletzt worden wäre, ist nicht ersichtlich.
Darüber hinaus bleibt die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung durch § 156 Abs. 1 ZPO in das Ermessen des Gerichts gestellt. Hierdurch hat sich die Kammer auch durch den klägerischen Schriftsatz vom 22.01.2016 nicht veranlasst gesehen. Dem Kläger war Gelegenheit gegeben worden, zum Ergebnis und Inhalt der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2016 Stellung zu nehmen. Die mit nachgelassenem Schriftsatz vom 22.01.2016 erklärte Klageerweiterung folge jedoch nicht aus dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung. Die mit diesem Schriftsatz neu in den Prozess eingeführten Schadensersatzpositionen gegenüber dem Beklagten zu 1) waren dem Kläger bereits zuvor bekannt und hätten bereits im Vorfeld geltend gemacht werden können. Auch im Hinblick auf die nunmehr gegenüber der Beklagten zu 2) geltend gemachten Schadensersatzpositionen ist eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht angezeigt. Die Frage der Beurteilung einer Schadensersatzpflicht auch der Beklagten zu 2) war – im Hinblick auf die Subsidiarität der Notarhaftung gem. § 19 BNotO richtigerweise – von Beginn an Gegenstand des Verfahrens (Bl. 8 d. A.). Dabei kann sich der Kläger nicht darauf berufen, ein fahrlässiges Handeln des Betreuers der Beklagten zu 2) sei ihm erst im Rahmen der informatorischen Anhörung in der Verhandlung vom 11.01.2016 bekannt geworden. Denn bei den Vertragsverhandlungen und der notariellen Beurkundung war er selbst anwesend. Er wusste also von Anfang an, dass der Betreuer der Beklagten zu 2) – woran er jetzt anknüpfen möchte – auf die entsprechende Aufforderung des Notars die Beischaffung der Grundschuldbriefe zusagte. Entsprechend hätte sich bei sorgfältiger Sachverhaltsaufklärung die Klage von Anfang an auch gegen seinen Vertragspartner richten können.
Allein aufgrund der neuen Anträge war für sich genommen ein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung aber nicht gegeben (vgl. Zöller, ZPO, § 296a Rn. 2a).
V.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.