Oberlandesgericht Hamm, 15 W 22/17

Oberlandesgericht Hamm, 15 W 22/17

1.

Ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht kann nicht bereits dadurch wirksam übertragen werden, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks der rechtsgeschäftlichen Übertragung von dem bisherigen an den neuen Berechtigten zustimmt.

2.

Es bedarf vielmehr der Eintragung einer Inhaltsänderung des Vorkaufsrechts im Grundbuch.

Tenor:

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf 35.000,- € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1) ist die alleinige Eigentümerin des im vorstehenden Rubrum bezeichneten Grundbesitzes. Sie hatte den Beteiligten zu 4) und 5) mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31. Mai 2013 (UR-Nr. 344/2013 des Notars T in I) ein „nicht vererbliches und nicht übertragbares dingliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall durch [die Beteiligte zu 1)], einen Gesamt- oder Sonderrechtsnachfolger, bei dem das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann“ eingeräumt. Das Vorkaufsrecht ist im Grundbuch in Abteilung II unter laufender Nr.3 unter Bezugnahme auf die im notariell beurkundeten Vertrag vom 31. Mai 2013 erklärte Bewilligung eingetragen worden.

Alle Beteiligten trafen zusammen am 12. Mai 2016 „Vereinbarungen über die Übertragung eines Vorkaufsrechts“, die notariell beurkundet wurden (UR-Nr. 217/2016 des Notars Dr. N in I). Nach zusammenfassender Darstellung des Grundbuchstandes in § 1 der Vereinbarungen heißt es in § 2 der Vereinbarungen vom 12. Mai 2016:

„1. [Die Beteiligten zu 1) bis 5)] sind sich darüber einig, dass das vorgenannte Vorkaufsrecht von den [Beteiligten zu 4) und 5)] auf die [Beteiligten zu 2) und 3)] als neue Berechtigte gemäß § 472 BGB übertragen wird.

2. [Die Beteiligten zu 1) bis 5)] bewilligen und beantragen, die Änderung der Vorkaufsberechtigten im Grundbuch einzutragen.“

Der Urkundsnotar reichte mit Schriftsatz vom 26. August 2016 eine Ausfertigung seiner Urkunde vom 12. Mai 2016 beim Grundbuchamt ein mit dem Antrag „auf Eintragung der Änderung der Vorkaufsberechtigten im Grundbuch“. Das Grundbuchamt hat diesen Antrag mit dem angegriffenen Beschluss zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, das dingliche Vorkaufsrecht sei mangels einer inhaltsändernden Einigung über die Übertragbarkeit sowie mangels Eintragung dieser Einigung im Grundbuch nicht übertragbar. Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgen die Beteiligten den gestellten Eintragungsantrag weiter. Sie vertreten die Auffassung, für die beantragte Eintragung sei keine Vereinbarung über eine Übertragbarkeit erforderlich, sondern es genüge die Zustimmung des Vorkaufsverpflichteten zu der Übertragung.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 71 Abs.1 GBO statthafte und auch im Übrigen gem. § 73 GBO zulässige, nicht fristgebundene Grundbuchbeschwerde der Beteiligten bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Das Grundbuchamt hat mit dem angegriffenen Beschluss zu Recht den Antrag der Beteiligten zurückgewiesen, an Stelle der Beteiligten zu 4) und 5) die Beteiligten zu 2) und 3) als Berechtigte des im Grundbuch in Abteilung II zu laufender Nr.3 eingetragenen beschränkten persönlichen Vorkaufsrechts einzutragen. Lediglich ergänzend zu den zutreffenden Ausführungen des Grundbuchamtes merkt der Senat Folgendes an:

Die Beteiligten zu 1), 4) und 5) hatten in § 7 des notariell beurkundeten Vertrages vom 31. Mai 2013 (UR-Nr. 344/2013 des Notars T in I) das darin zugunsten der Beteiligten zu 4) und 5) begründete Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall des im vorstehenden Rubrum bezeichneten Grundstücks ausdrücklich als nicht übertragbar bezeichnet. Damit haben sie den gesetzlichen Normalfall, vgl. §§ 1098 Abs.1, 473 S.1 BGB, für die Rechtsbeziehung zwischen ihnen nochmals zusätzlich betont und hervorgehoben.

Der Berechtigte und der Verpflichtete eines nicht übertragbaren subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechtes können zwar jederzeit nachträglich vereinbaren, dass das Vorkaufsrecht – generell oder auf eine oder mehrere bestimmte Personen -übertragen werden kann. Hierbei handelt es sich um eine Inhaltsänderung des Rechts, die dem Formzwang des § 311 b BGB – bzw. bis zum 31. Dezember 2001 dem des § 313 BGB a.F. – unterliegt (vgl. bereits RGZ 148, 105, 108; OLG Nürnberg, Rpfleger 2013, 502) und für ihre Wirksamkeit gemäß §§ 877, 873 Abs.1 BGB der Eintragung im Grundbuch bedarf. Erst im Falle einer solchen Inhaltsänderung ist sodann die Erklärung der Übertragung rechtstechnisch möglich (vgl. OLG Nürnberg a.a.O.; Palandt/Herrler, BGB, 76. Auflage, § 1094 Rn.6); der Wechsel der Person des oder der Berechtigten muss wiederum gemäß § 873 Abs.1 BGB im Grundbuch eingetragen werden. Sowohl die inhaltsändernde Vereinbarung über die Übertragbarkeit des subjektiv-persönliche Vorkaufsrechts als auch die Vereinbarung der Übertragung sind für die jeweilige Eintragung in das Grundbuch dem Grundbuchamt gegenüber in der zwingend vorgeschriebenen Form des § 29 GBO nachzuweisen.

Eine solche Inhaltsänderung des Vorkaufrechts ist hier nach dem Inhalt der notariellen Urkunde vom 12. Mai 2016 weder erklärt noch zur Eintragung im Grundbuch beantragt worden. Die Beteiligten halten stattdessen die in der notariellen Urkunde vom 12. Mai 2016 erklärte Zustimmung der Beteiligten zu 1) für ausreichend, um die Übertragung des Vorkaufrechts wirksam werden zu lassen. Dieser Weg ist den Beteiligten jedoch aus rechtlichen Gründen verschlossen:

Allerdings ist in der älteren Rechtsprechung angenommen worden, die Abtretung eines nicht übertragbaren schuldrechtlichen Vorkaufsrechts führe lediglich zur relativen Unwirksamkeit der Übertragung gegenüber dem Schuldner gemäß § 135 BGB. Die einseitige Zustimmung des Schuldners begründe demgemäß die Wirksamkeit der Übertragung ohne eine Veränderung des Inhalts des Vorkaufrechts (RGZ 148, 105; ebenso MK/BGB-Westermann, 7. Aufl., § 1094, Rdnr. 12). Die Rechtsprechung des BGH zu der Wirkung von Abtretungsverboten nach § 399 BGB hat sich jedoch in eine gegenteilige Richtung entwickelt. Danach lässt eine Abrede über den Ausschluss der Abtretbarkeit einer Forderung diese von vornherein als ein unveräußerliches Recht entstehen mit der Folge, dass eine der Vereinbarung zuwiderlaufende Abtretung schlechthin gegenüber jedem Dritten unwirksam ist und keine Gläubigerrechte übertragen kann (BGHZ 40, 156 = NJW 1964, 243; BGHZ 70, 299 = NJW 1978, 813; BGHZ 108, 172 = NJW 1990, 109). Auf das erklärte Einverständnis des Schuldners mit der Abtretung einer nicht übertragbaren Forderung finden die §§ 182, 184 BGB keine Anwendung. Die Zustimmung des Schuldners hat lediglich die rechtliche Bedeutung seines Einverständnisses mit der Aufhebung des vertraglichen Abtretungsverbotes (so insbes. BGHZ 108, 172; ebenso Staudinger/Busche, BGB (2012), § 399, Rdnr. 63; Palandt/Grüneberg, BGB, 76. Aufl., § 399, Rdnr. 12).

Die Wirkung eines Abtretungsverbotes nach § 399 BGB und die dem gesetzlichen Regelfall entsprechende Unveräußerlichkeit eines Vorkaufsrechtes können nicht unterschiedlich beurteilt werden. In beiden Konstellationen ist die Verkehrsfähigkeit des Rechts seinem Inhalt nach ausgeschlossen. Die fehlende Verkehrsfähigkeit des Rechts ist der tragende Grund für die Annahme, dass die Übertragung des Rechts nicht lediglich relativ dem Schuldner, sondern jedem Dritten gegenüber unwirksam ist (BGHZ 40, 156). Soweit es um die Übertragung einer schuldrechtlichen Forderung geht, wird regelmäßig das Einverständnis des Schuldners mit einer Übertragung des Rechts zugleich zu einer vertraglichen Inhaltsänderung des Rechts führen, die die Übertragung allgemein oder in dem betreffenden Einzelfall ermöglicht. Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht sind jedoch die zwingenden Vorschriften der §§ 873, 877 BGB zu berücksichtigen. Die Rechtsänderung kann danach nur wirksam werden, wenn sie über die Einigung der Beteiligten hinausgehend auch im Grundbuch eingetragen wird. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt die Unveräußerlichkeit des Rechts bestehen.

Bei der Wertfestsetzung folgt der Senat den Angaben der Beteiligten in § 5 der Urkunde vom 12. Mai 2016. Hierbei ist ersichtlich die Vorschrift des § 51 Abs.1 S.2 GNotKG berücksichtigt.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.