OLG Celle, Urteil vom 16.02.2011 – Not 24/10

OLG Celle, Urteil vom 16.02.2011 – Not 24/10

Mit der Bestimmung des § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG hat der Gesetzgeber ein Regel/Ausnahmeprinzip geschaffen. Ein berechtigtes Sicherungsinteresse im Sinne von § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG liegt regelmäßig nur dann vor, wenn die Interessen der Beteiligten bei einer Abwicklung im Wege der Direktzahlungsmethode nicht wenigstens ebenso gut gewahrt werden können. Das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Allein der Wunsch der Beteiligten, Zahlungen über ein Anderkonto abzuwickeln, ist nicht ausreichend.
Tenor

Die Disziplinarverfügung des Beklagten vom 6. August 2010 und der die Verfügung bestätigende Widerspruchsbescheid des Präsidenten des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 27. September 2010 werden im Hinblick auf die Höhe der gegen den Kläger verhängten Maßnahme abgeändert.

Gegen den Kläger wird wegen schuldhafter Verletzung seiner Amtspflichten in Form eines Verstoßes gegen § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG in vier Fällen ein Verweis verhängt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist hinsichtlich der Gerichtskosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Der Gegenstandswert des Verfahrens wird auf 1.000,00 € festgesetzt
Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen eine Disziplinarverfügung, mit der der Beklagte gegen den Kläger eine Geldbuße in Höhe von 1.000,00 € verhängt hat.

Der am … … 1948 geborene Kläger legte am 27. August 1974 die erste juristische Staatsprüfung mit der Note ausreichend ab. Am 4. November 1977 absolvierte er die zweite juristische Staatsprüfung mit der Note vollbefriedigend. Mit Urkunde vom 13. Februar 1978 wurde er als Rechtsanwalt bei dem Amtsgericht Jever und dem Landgericht Oldenburg zugelassen. Durch Urkunde des Präsidenten des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 22. Februar 1991 wurde er zum Notar bestellt.

Der Kläger ist mit Dr. M. S., Dr. J. B. und mit seinem Sohn Dr. H. H. beruflich in einer Bürogemeinschaft verbunden.

Die Urkundenrolle des Notars weist für den Zeitraum 2005 bis 4. März 2009 folgende Zahlen aus (Bl. 9 d. A. H 451 – SA 1 -):

2005: 309 Beurkundungen2006: 308 Beurkundungen2007: 421 Beurkundungen2008: 319 Beurkundungen2009: 54 BeurkundungenDass Massenbuch weist für den o. g. Zeitraum folgende Verwahrungsgeschäfte aus (Bl. 11 d. A. H 451 – SA 1 -):

2005: 21 Massen2006: 21 Massen2007: 36 Massen2008: 32 Massen2009: 5 MassenDer Kläger ist bislang weder disziplinarrechtlich noch strafrechtlich in Erscheinung getreten.

Am 6. März 2009 prüfte Richterin am Landgericht … im Auftrag des Präsidenten des Landgerichts Oldenburg die notarielle Amtsführung des Klägers. In ihrem Prüfbericht vom selben Tag führte sie im Hinblick auf fünf von ihr geprüfte Verwahrungsgeschäfte unter anderem aus, dass insoweit das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses im Sinne von § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG nicht erkennbar sei. Im Grundstückskaufvertrag zur UR-Nr. 87/06 finde sich lediglich der Vermerk, dass die Parteien sich nach ausführlichem Hinweis des Notars für die Zahlung des Kaufpreises auf ein vom Notar zu benennendes Notaranderkonto entschieden hätten. In den weiteren Urkunden sei darüber hinaus der Vermerk enthalten, dass der Veräußerer nicht zu einer Belastung seines Grundstücks mit Grundpfandrechten des Erwerbers bereit sei.

Mit Verfügung vom 13. August 2009 leitete der Präsident des Landgerichts Oldenburg daraufhin gegen den Kläger disziplinarrechtliche Vorermittlungen ein und begründete dies damit, dass im Rahmen der Geschäftsprüfung eine grundsätzliche Abwicklung von Grundstückskaufverträgen über Anderkonto festgestellt worden sei. Bei keiner der stichprobenartig geprüften vier Massen sei aber ein berechtigtes Sicherungsinteresse erkennbar gewesen. Dies begründe den Verdacht eines schuldhaften Dienstvergehens in der Form eines Verstoßes gegen § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG (Bl. 2 – 3 d. A. H 451 – SA 1 -).

Im Rahmen seiner Stellungnahme vom 14. Oktober 2009 (Bl. 36 – 52 d. A. H 451 – SA 1 – ) trat der Kläger dieser Auffassung entgegen. Es erfolge keine grundsätzliche Abwicklung über Anderkonto. Vielmehr seien z. B. im Jahr 2005 von insgesamt 35 Grundstückskaufverträgen nur 21 über Notaranderkonto abgewickelt worden. Darüber hinaus stelle die Abwicklung über Notaranderkonten eine Entscheidung dar, die der sachlichen Unabhängigkeit des Notars unterfalle. Weiter sei der Begriff des berechtigten Sicherungsinteresses auch nicht eindeutig definiert und lasse Raum für unterschiedliche Interpretationen. Darüber hinaus seien bei der Abwicklung im Wege der Direktzahlungsmethode auch zusätzliche Risiken zu berücksichtigen. So werde dem Veräußerer in der Regel zugemutet, bereits vor Kaufpreiszahlung eine Belastung seines Grundstücks mit einer Grundschuld hinzunehmen. Dies in Verbindung mit der Auflassungsvormerkung bedeute eine erhebliche Wertminderung des Grundstücks. Sei der Veräußerer hierzu nicht bereit, bestehe ein objektives Sicherungsunteresse, das die Abwicklung über Notaranderkonto gestatte. Bei einem Notaranderkonto könne demgegenüber auf die Eintragung einer Grundschuld sowie einer Auflassungsvormerkung im Vorwege verzichtet werden. Außerdem sei dies für den Erwerber in der Regel auch kostengünstiger und schneller. Schließlich sei eine etwaige Rückabwicklung bei einem Notaranderkonto auch leichter als bei einer Abwicklung im Wege der Direktzahlungsmethode.

Mit Verfügung vom 4. Februar 2010 teilte der Präsident des Landgerichts Oldenburg dem Kläger mit, sich dessen Auffassung nicht anzuschließen und die Verhängung einer Geldbuße in Höhe von 1.000,00 € zu beabsichtigen (Bl. 64 – 70 d. A. H 451 – SA 1 -).

Hierzu nahm der Kläger mit Schreiben vom 21. März 2010 Stellung (Bl. 74 – 93 d. A. H 451 – SA 1 -). Darin wiederholte und vertiefte er im Wesentlichen die Ausführungen in seinem vorangegangenen Schreiben. Dasselbe geschah mit Schreiben des Klägers vom 8. Juli 2010 (Bl. 104 – 107 d. A.).

Mit Verfügung vom 6. August 2010 hat der Präsident des Landgerichts Oldenburg gegen den Kläger eine Geldbuße in Höhe von 1.000,00 € verhängt (Bl. 110 – 116 d. A. H 451 – SA 1 -). Der Kläger habe in vier Fällen trotz fehlenden Sicherungsinteresses Grundstückskaufverträge über ein Anderkonto abgewickelt. Die abweichende Auffassung des Klägers vermöge nicht zu überzeugen. Sie widerspreche insbesondere der auch von den Notarkammern empfohlenen allgemeinen Handhabung. Zwar sei der Notar unabhängiges Organ der Rechtspflege. Er sei aber gleichwohl an geltendes Recht gebunden und habe deshalb auch die sich aus § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ergebenden Einschränkungen bei der Vornahme von Verwahrungsgeschäften zu beachten. Der Wunsch der Beteiligten sei insoweit unmaßgeblich. Das Vorliegen eines Sicherungsinteresses sei vielmehr nach objektiven Kriterien zu bestimmen. Die Verhängung einer Geldbuße von 1.000,00 € sei geboten, weil der Kläger bereits im Prüfbericht vom 16. März 2005 auf diese Problematik hingewiesen worden sei, gleichwohl aber von seiner Praxis auch danach nicht Abstand genommen habe. Die Ausführungen des Klägers in diesem Verfahren ließen darüber hinaus befürchten, dass er auch in Zukunft an einer überwiegenden Abwicklung von Grundstückskaufverträgen über Anderkonto festhalten wolle.

Hiergegen hat der Kläger mit Schreiben vom 3. September 2010 Widerspruch eingelegt (Bl. 122 – 129 d. A. H 451 – SA 1 -). In der Disziplinarverfügung sei der Begriff des berechtigten Sicherungsinteresses in unzulässiger Weise ausgelegt und angewendet worden. Es handele sich hierbei nicht um eine eindeutige Vorschrift, die in der Rechtsprechung und der Literatur unterschiedlich interpretiert werde. Allgemeine Auffassung sei aber, dass ein Sicherungsinteresse dann bestehe, wenn der Verkäufer eine Belastung seines Grundstücks durch eine Grundschuld im Vorwege ablehne.

Der Präsident des Oberlandesgerichts Oldenburg hat den Widerspruch mit Verfügung vom 27. September 2010 zurückgewiesen (Bl. 72 – 76 d. A. I H 477 – SH 1 -). Der Präsident des Landgerichts Oldenburg habe zutreffend einen Verstoß gegen § 54 a Abs. 2 Ziff. 1 BeurkG bejaht. Auch wenn es sich hierbei um eine Sollvorschrift handele, werde dem Notar bei der Beurteilung des Sicherungsinteresses kein Ermessen eröffnet. Darüber hinaus könne sich der Kläger auch nicht darauf berufen, dass es sich bei dem berechtigten Sicherungsinteresse um einen unbestimmten Rechtsbegriff handele. Hierdurch werde es der Notaraufsicht nicht verwehrt, die Beachtung durch den Notar zu überprüfen. Anderenfalls würde die Abwicklung über Anderkonto entgegen der Intention des Gesetzgebers in das nicht zu überprüfende Belieben des Notars gestellt.

Mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2010 hat der Kläger Anfechtungsklage gegen die Disziplinarverfügung des Präsidenten des Landgerichts Oldenburg in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Präsidenten des Oberlandesgerichts Oldenburg erhoben (Bl. 1 – 12 d. A.). Dem Kläger stehe unstreitig ein Beurteilungsspielraum bei der Frage zu, ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben sei. Diesen Spielraum habe der Kläger aber nicht überschritten. Mangels Legaldefinition müsse jede vertretbare Rechtsauffassung dazu führen, dass die Abwicklung über Anderkonto nicht zu beanstanden sei. Der Kläger habe unter Berücksichtigung von § 17 BeurkG stets dem sichersten Weg den Vorzug gegeben. Der Gesetzesbegründung zu § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG könnten aber keine Anhaltspunkte entnommen werden, dass dieser Grundsatz eine Relativierung erfahren sollte.

Der Kläger hat zunächst keinen konkreten Antrag angekündigt und dies erst im Termin zur mündlichen Verhandlung am 7. Februar 2011 nachgeholt.

Der Kläger beantragt,

die Disziplinarverfügung des Beklagten vom 6. August 2010 und den sie bestätigenden Widerspruchsbescheid vom 27. September 2010 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Anfechtungsklage abzuweisen und die Disziplinarverfügung vom 6. August 2010 (Geschäftsnummer H 451 – SA 1 -) in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Präsidenten des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 27. September 2010 (Geschäftsnummer I H 477 – SH 1 -) aufrechtzuerhalten.

Zur Begründung hat der Beklagte auf seine Verfügungen vom 13. August 2009, vom 4. Februar 2010 und vom 6. August 2010 Bezug genommen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Übrigen und im Einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Gründe

Die zulässige Anfechtungsklage ist nur insoweit begründet, als sie zu einer Reduzierung der gegen den Notar verhängten Maßnahme führt. Im Übrigen ist die Anfechtungsklage unbegründet.

1. Die Anfechtungsklage ist gemäß §§ 96 Abs. 1, 111 b BNotO in Verbindung mit § 52 BDG und §§ 42, 74, 82 VwGO zulässig.

a) Der Kläger ist gemäß § 111 b BNotO in Verbindung mit § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Der Kläger macht geltend, durch den belastenden Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein.

b) Die Anfechtungsfrist gemäß § 111 b BNotO in Verbindung mit § 52 Abs. 2 BDG und § 74 Abs. 1 Satz 1 VwGO ist gewahrt. Danach ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids beim Verwaltungsgericht bzw. in verwaltungsrechtlichen Notarsachen im Sinne von § 111 Abs. 1 BNotO dem insoweit gleichgestellten Oberlandesgericht Klage einzureichen. Der Widerspruchsbescheid ist dem Kläger am 29. September 2010 zugestellt worden (Bl. 85 d. A. I H 477 – SH 1 -). Die Anfechtungsklage ist ausweislich des Em-pfangsjournals der Faxeingangsstelle des Oberlandesgerichts Celle am 29. Oktober 2010 und damit rechtzeitig eingegangen.

Zwar ist die Durchführung eines Widerspruchsverfahrens in Niedersachsen gemäß § 8 a Abs. 1 Niedersächsischen Ausführungsgesetzes zur Verwaltungsgerichtsordnung – mit Ausnahme der in § 8 a Abs. 3 Nds. AGVwGO und hier nicht einschlägigen Fälle – abgeschafft worden. Dies beschränkt sich allerdings auf die Fälle, in denen sich die Notwendigkeit eines Widerspruchsverfahrens aus § 68 Abs. 1 VwGO ergibt. Im vorliegenden Fall ergibt sich die Notwendigkeit eines Widerspruchsverfahrens demgegenüber aus § 96 Abs. 1 BNotO in Verbindung mit § 41 BDG. Es handelt sich hierbei nicht um eine Wiederholung des allgemeinen in § 68 Abs. 1 VwGO niedergelegten Grundsatzes. Vielmehr stellt § 41 BDG eine eigenständige Regelung des Widerspruchsverfahrens dar mit der Folge, dass die Notwendigkeit eines Vorverfahrens nach Landesrecht auf der Grundlage von § 96 Abs. 4 Satz 1 BNotO nur dann entfällt, wenn die landesrechtliche Regelung ausdrücklich auch auf § 41 BDG verweist. Im vorliegenden Fall bezieht sich § 8 a Abs. 1 Nds. AGVwGO aber ausdrücklich nur auf § 68 Abs. 1 VwGO. Das hat zur Folge, dass die Notwendigkeit eines Widerspruchsverfahrens, soweit diese sich aus anderen Rechtsvorschriften ergibt, unangetastet bleibt. Darüber hinaus hat das Niedersächsische Justizministerium mit Erlass vom 4. September 2009 (Az. 3836-202.27) für den Bereich des notariellen Disziplinarrechts klargestellt, von der Länderöffnungsklausel in § 96 Abs. 4 Satz 1 BNotO keinen Gebrauch machen zu wollen.

c) Die Klageschrift genügt den gesetzlichen Anforderungen im Sinne von § 111 b BNotO in Verbindung mit § 82 Abs. 1 VwGO (vgl. zur Anwendbarkeit des § 82 VwGO Hummel/Köhler/Mayer in: BDG, 4. Aufl., § 52, Rn. 18). Zwar hat der Kläger in seiner Klageschrift weder den Beklagten ausdrücklich bezeichnet noch einen konkreten Antrag angekündigt. Das steht im vorliegenden Fall der Zulässigkeit der Anfechtungsklage aber nicht notwendigerweise entgegen.

Im Hinblick auf die Bezeichnung des Beklagten genügt es, wenn sich aus dem Schriftsatz mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, gegen wen sich das Rechtsschutzbegehren richtet (vgl. Geiger in: Eyermann, VwGO, 13. Aufl., § 82, Rn. 5). Nach § 111 c Abs. 1 Nr. 1 BNotO ist die Klage gegen die Behörde zu richten, deren Verwaltungsakt streitgegenständlich ist. Die Angabe der beklagten Behörde findet sich aber bereits im ersten Satz der Klageschrift, wonach sich die Anfechtungsklage gegen den Bescheid des Präsidenten des Landgerichts Oldenburg in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Präsidenten des Oberlandesgerichts Oldenburg richtet. Das ist für die Bezeichnung des Beklagten grundsätzlich ausreichend. Dass der Kläger neben dem Präsidenten des Landgerichts Oldenburg auch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Oldenburg bezeichnet hat, ist im vorliegenden Fall ebenfalls unschädlich. Als notwendiger Bestandteil der prozessualen Willenserklärung nach § 82 Abs. 1 Satz 1 VwGO ist auch die Bezeichnung des Klagebegehrens der Auslegung zugänglich. Insoweit gelten die für die Auslegung von Willenserklärungen des bürgerlichen Rechts maßgeblichen Rechtsgrundsätze (§§ 133, 157 BGB). Wie allgemein bei der Auslegung von Willenserklärungen kommt es dabei nicht auf den inneren Willen der erklärenden Partei, sondern darauf an, wie ihre prozessuale Erklärung aus der Sicht eines verständigen Empfängers nach der gegebenen Sachlage zu verstehen ist. Dabei tritt der Wortlaut hinter Sinn und Zweck der Prozesserklärung zurück. Maßgebend ist der geäußerte Parteiwille, wie er aus der Erklärung und den sonstigen Umständen erkennbar wird. Auch anwaltliche Prozesserklärungen unterliegen der Auslegung mit der Folge, dass der in ihnen zum Ausdruck kommende wirkliche Wille zu ermitteln ist (vgl. BVerwG NJW 1985, 2258). Zwar kann der Klageschrift selbst nicht entnommen werden, ob der Widerspruchsbescheid des Präsidenten des Oberlandesgerichts Oldenburg eine eigenständige Beschwerde enthält und somit auch (bzw. ausschließlich) dieser beklagte Behörde sein soll, § 79 Abs. 1 Nr. 2 VwGO. Dem als Anlage zur Klageschrift beigefügten Verwaltungsakt nebst Widerspruchsbescheid ist allerdings zu entnehmen, dass der Verwaltungsakt des Präsidenten des Landgerichts Oldenburg im Widerspruchsverfahren keine Änderung erfahren hat und der Kläger insoweit nicht zusätzlich beschwert ist. Dementsprechend richtet sich die Anfechtungsklage erkennbar ausschließlich gegen den Verwaltungsakt des Präsidenten des Landgerichts Oldenburg.

Auch dass der Kläger innerhalb der Klagefrist keinen konkreten Antrag angekündigt hat, steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Bei der Verpflichtung zur Antragstellung handelt es sich gemäß § 82 Abs. 1 Satz 2 VwGO lediglich um eine Sollvorschrift. Das hat zur Folge, dass die unterbliebene Ankündigung eines Antrags nicht zur Unzulässigkeit der Klage führt, wenn das Ziel der Klage aus der Tatsache der Klageerhebung, aus der Klagebegründung und/oder in Verbindung mit den während des Verfahrens abgegebenen Erklärungen hinreichend erkennbar ist (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl., § 82, Rn. 10). Diese Klarstellung ist spätestens im Termin zur mündlichen Verhandlung am 7. Februar 2011 erfolgt.

2. Die Anfechtungsklage ist hinsichtlich der erhobenen Vorwürfe allerdings unbegründet. Der Kläger verstieß in vier Fällen gegen § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG, indem er Geldbeträge in Verwahrung nahm, obwohl es an einem hierfür erforderlichen berechtigten Sicherungsinteresse fehlte. Im Einzelnen:

a) Masse Nr. 5/05

Zur UR-Nr. 112/05 beurkundete der Kläger am 12. Mai 2005 einen Kaufvertrag betreffend die in den Grundbüchern von R. Blatt … und Blatt … eingetragenen Grundstücke zum Gesamtkaufpreis von 249.000,00 €. Verkäufer des im Grundbuch von R. Blatt … eingetragenen Grundstücks war Herr I. H. Verkäuferin des im Grundbuch von R. Blatt … eingetragenen Grundstücks war Frau M. H.

Zugunsten der Volksbank … eG waren in beiden Grundbüchern in Abteilung III drei Grundschulden zur Gesamthaft eingetragen, die durch Zahlung des Kaufpreises an die Grundschuldgläubigerin abgelöst werden sollten. Ein nach Ablösung etwaig verbleibender Restkaufpreis sollte gemäß § 3 (9) des Vertrags ausschließlich an Herrn I. H. gezahlt werden.

Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung sollte über ein notarielles Anderkonto erfolgen. Hinsichtlich der Einzahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (2) des Vertrags:

“Die Entgelte … sind von dem Erwerber binnen 10 Tagen nach Mitteilung des Notars, dass sämtliche Voraussetzungen für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung (…) vorliegen, frühestens jedoch bis zum 1. Juni 2005, zu zahlen… Das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Grunderwerbsteuerstelle) ist keine Fälligkeitsvoraussetzung.”

Hinsichtlich der Auszahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (8) des Vertrags:

“Der amtierende Notar wird von den Vertragsparteien unwiderruflich angewiesen, über das auf sein Anderkonto eingezahlte Entgelt erst dann zu verfügen, sobald er gemäß § 8 den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingereicht und sich vergewissert hat, dass nach der eventuellen Auflassungsvormerkung entweder keine Eintragungsanträge vorliegen oder ggf. nur solche, an denen der Erwerber mitgewirkt hat.”

Zum Zeitpunkt des Umschreibungsantrags heißt es in § 8 des Vertrags unter anderem:

“Der beurkundende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt erst zu stellen, sobald das Entgelt vertragsgemäß gezahlt oder die Zahlung ggf. nachgewiesen worden ist und – mit Ausnahme der für die vertragsgemäße grundbuchliche Umschreibung erforderlichen Zahlungen an die Gerichtskasse – alle sonstigen Voraussetzungen dieses Vertrags für die vertragsgemäße Umschreibung des Vertragsobjekts nach seiner Auffassung erfüllt sind. Es reicht jedoch aus, wenn der Veräußerer dem amtierenden Notar schriftlich erklärt, dass die Eigentumsumschreibung vorgenommen werden könne.”

Der Kaufpreis sollte fremdfinanziert und die Forderung des Kreditgebers durch die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld gesichert werden.

Dieser Vertragskonstellation lag kein berechtigtes Sicherungsinteresse der Par-teien an einer Abwicklung über Notaranderkonto im Sinne von § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG zugrunde.

Gemäß § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG darf ein Notar Gelder zur Verwahrung nur dann entgegen nehmen, wenn hierfür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Der Gesetzgeber hat von der Definition des Begriffs des berechtigten Sicherungsinteresses abgesehen und die nähere Ausgestaltung der Rechtsprechung anheim gestellt. Allerdings lässt bereits der Wortlaut eindeutig erkennen, dass notarielle Verwahrungsgeschäfte nur (noch) unter bestimmten Voraussetzungen gestattet sind. Dies wird gestützt durch die Gesetzesbegründung zu § 54 a Abs. 2 BeurkG, wonach durch die Neuregelung einer formularmäßig vorgesehenen Verwahrung entgegen gewirkt werden soll (vgl. BT-Drucks. 13/4184 vom 21. März 1996, S. 37, 38; OLG Bremen OLGR Bremen 2004, 414; Renner in: Armbrüster/Preuss/Renner, BeurkG/BNotO, 5. Aufl., § 54 a BeurkG, Rn. 5).

Mit dem Erfordernis eines berechtigten Sicherungsinteresses wird damit sowohl nach dem Wortlaut der Norm als auch nach der Gesetzesbegründung ein Regel-/Ausnahmeprinzip geschaffen. Bei der näheren Bestimmung des Ausnahmefalles ist allerdings nicht nur dem Gesetzeszweck Rechnung zu tragen. Einzubeziehen sind vielmehr auch die mit § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG in einem Spannungsverhältnis stehenden Normen. Neben § 14 Abs. 2 BNotO ist dabei insbesondere § 17 Abs. 1 BeurkG Rechnung zu tragen. Danach hat der Notar den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in Niederschrift wiederzugeben. Die Belehrung über die rechtliche Tragweite beinhaltet unter anderem die Pflicht, die Voraussetzungen zu schaffen, von denen der beabsichtigte rechtliche Erfolg abhängt. Für die Fälle einer ungesicherten Vorlei-stung hat der Bundesgerichtshof beispielsweise entschieden, dass der Notar zum einen über die Folgen zu belehren hat, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten. Zum anderen hat er Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (vgl. BGH DNotZ 2008, 925; BGH DNotZ 2008, 280; BGH DNotZ 2004, 841).

Eine nicht in Widerspruch zu § 17 Abs. 1 BeurkG stehende Auslegung des Be-griffs des berechtigten Sicherungsinteresses muss dementsprechend gleichzeitig der Pflicht des Notars Rechnung tragen, den für die Parteien sichersten Weg zu wählen. Dementsprechend muss eine Abwicklung über Anderkonto jedenfalls dann zulässig bleiben, wenn kein anderweitiger, ebenso sicherer Weg zur Verfügung steht.

Eine weitergehende Definition des Begriffs des berechtigten Sicherungsinteresses ist angesichts der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Konstellationen kaum möglich und würde lediglich die Gefahr begründen, dass der Notar in Einzelfällen abermals in einen nicht auflösbaren Konflikt mit § 17 Abs. 1 BeurkG geriete. Insbesondere für die Abwicklung von Grundstückskaufverträgen lassen sich allerdings Fallgruppen entwickeln, die eine nähere Eingrenzung des berechtigten Sicherungsinteresses durchaus erlauben.

Anhaltspunkte bietet in diesem Zusammenhang das Rundschreiben der Bundesnotarkammer vom 11. Januar 1996 (abgedruckt in: Weingärtner/Gassen, DONot, 11. Aufl., Anhang 5). In diesem Schreiben hat die Kammer Fallkonstellationen gebildet, in denen nach Auffassung der Kammer regelmäßig von einem Sicherungsinteresse auszugehen sein dürfte. Darunter fallen:

– Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditinstitute, die nicht untereinander koordiniert werden können.

– Keine Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglich.

– Keine Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit möglich.

– Besitzübergang vor Kaufpreisfälligkeit.

– Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.

– Der Brief eines abzulösenden Grundpfandrechts ist nicht auffindbar.

Keine dieser Konstellationen war bei dem zur UR-Nr. 112/05 beurkundeten Kaufvertrag aber gegeben. Auch im Übrigen ist das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses nicht ersichtlich. Zwar heißt es unter § 3 (4) des Kaufvertrags:

“Nach ausdrücklichem Hinweis auf die Vor- und Nachteile einer Abwicklung über Notaranderkonto – insbesondere die Probleme hinsichtlich der dinglichen Absicherung – sowie dem Hinweis auf andere Möglichkeiten zur wechselseitigen Absicherung und deren Konsequenzen entschieden die Parteien, dass die Zahlung auf ein vom Notar zu benennendes Anderkonto zu erfolgen habe.”

Hierdurch wird ein berechtigtes Sicherungsinteresse aber nicht begründet. Bei der Prüfung der Hinterlegungsvoraussetzungen ist nicht allein auf die Erklärung der Parteien abzustellen. Zwar ist jedenfalls in der Vergangenheit teilweise die Auffassung vertreten worden, dass § 54 a BeurkG den Schutz der Parteien verfolge und es deshalb in deren Ermessen gestellt bleiben müsse, auf welche Weise der Vertrag abgewickelt werde (vgl. Weingärtner, DNotZ 1999, 393). Dieser Standpunkt ist nach Auffassung des Senats allerdings mit der Gesetzesbegründung nicht vereinbar. Darin wird ein “ein – nach objektiven Kriterien – vorliegendes berechtigtes Sicherungsinteresse” gefordert (vgl. BT-Drucks. 13/4184 vom 21. März 1996, S. 37; Winkler, BeurkG, 16. Aufl., § 54 a, Rn. 10). Darüber hinaus begründet § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG eine Amtspflicht des Notars. Zweck der Vorschrift ist es, das Ansehen des Notariats zu wahren und die Allgemeinheit der Notare vor den Haftungsfolgen amtspflichtwidrig übernommener Verwahrung zu schützen (vgl. Sandkühler in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl., § 23, Rn. 44). Amtspflichten des Notars stehen aber nicht zur Disposition der Vertragsparteien. Ebenso wenig, wie der Notar bei anwaltlicher Vorbefassung in derselben Angelegenheit mit dem Einverständnis der Parteien eine Beurkundung vornehmen darf, ist er berechtigt, eine Abwicklung über Anderkonto vornehmen, nur weil die Parteien dies verlangen (vgl. Sandkühler a. a. O.; Brambring DNotZ 1999, 381).

Dementsprechend besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse jedenfalls dann nicht, wenn lediglich eine Finanzierungsgrundschuld zugunsten eines Kreditinstituts eingetragen und im Zusammenhang mit der Sicherungsabrede vereinbart wird, dass dem Kreditinstitut die Geltendmachung der aus der Grundschuld resultierenden Rechte erst nach Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer gestattet ist (vgl. Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, 2. Aufl., § 54 a BeurkG, Rn. 15, Fn. 31).

Der Kläger wendet sich hiergegen mit dem Argument, dass für den Verkäufer einer Immobilie die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld auch in objektiver Hinsicht von Nachteil sei. Die Eintragung sei mit einer Wertminderung des Grundstücks verbunden und verhindere eine anderweitige Verwertung des Grundstücks durch den Verkäufer (Bl. 44 d. A. H 451 – SA 1 -). Hierdurch kann aber kein objektives berechtigtes Sicherungsinteresse begründet werden. Die mit der Eintragung einer Grundschuld verbundene Wertminderung ist für den Verkäufer regelmäßig ohne Belang, sofern er nur in Form des Kaufpreises den entsprechenden Gegenwert und damit eine wirtschaftlich annähernd gleichwertige Kompensation erhält. Erhält der Verkäufer den Gegenwert demgegenüber nicht, ist das Kreditinstitut durch die Sicherungsabrede an einer Geltendmachung von Rechten aus der Grundschuld gehindert (s. o.). Zwar besteht noch die Möglichkeit, dass der Kaufvertrag nach Eintragung der Finanzierungsgrundschuld scheitert und rückabge-wickelt werden muss. Aber auch diese Konstellation begründet bei Beachtung naheliegender Vorsichtsmaßnahmen kein berechtigtes Interesse des Verkäufers an der Abwicklung über Notaranderkonto. Die Löschung der Grundschuld bei Scheitern des Vertrags kann problemlos auf Antrag des Verkäufers erfolgen. Die entsprechende Bewilligung des begünstigten Kreditinstituts wird bei einem Scheitern des Vertrags regelmäßig erteilt, wenn sie nicht bereits Bestandteil der Sicherungsabrede ist.

Unabhängig hiervon kann sich der Kläger im vorliegenden Fall auf das von ihm herangezogene Argument bereits deshalb nicht stützen, weil die Verkäufer mit der Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor dem endgültigen Eigentumsverlust einverstanden waren und die Grundschuld auch noch vor Eigentumsübergang eingetragen wurde. Die Abwicklung über Anderkonto konnte dementsprechend auch keinen weitergehenden Schutz für die Verkäufer begründen, denn die nach Auffassung des Klägers mit der Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld verbundenen Gefahren konnten durch die Abwicklung über Anderkonto nicht vermieden werden.

Auch die Auflassungsvormerkung kann im Fall einer notwendig werdenden Rückabwicklung des Vertrags ohne größere Probleme gelöscht werden, wenn die Parteien bereits im Kaufvertrag deren Löschung für den Fall eines Scheiterns des Kaufvertrags beantragen. Die vom Kläger angesprochenen Probleme im Zusammenhang mit der Beurkundung der der Löschungsbewilligung durch Notariatsangestellte auf der Grundlage einer entsprechenden Vollmacht (Bl. 44, 45 d. A. H 451 – SA 1 -) stellen sich in dieser Konstellation nicht. Hinzu kommt, dass entgegen der vom Kläger geäußerten Auffassung (Bl. 46 d. A. H 451 – SA 1 -) auch bei einer Abwicklung über Notaranderkonto grundsätzlich eine Auflassungsvormerkung einzutragen ist (und der Kläger zur UR-Nr. 112/05 auch hat eintragen lassen) und dieses System insoweit gegenüber der Direktzahlungsmethode keine Vorteile besitzt. Der Kläger verkennt in diesem Zusammenhang, dass der Erwerber nicht allein vor dem Verlust des Kaufpreises zu schützen ist. Der Erwerber ist vielmehr auch im Hinblick auf sein Interesse an dem Erhalt lastenfreien Eigentums schützenswert. So hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 6. Oktober 1988 darauf hingewiesen, dass die Hinterlegung des Kaufpreises auf ein Anderkonto das Risiko einer anderweitigen Verfügung über das Grundstück nicht auszuschließen vermag (vgl. BGH DNotZ 1989, 449).

Soweit das Oberlandesgericht Köln mit Beschluss vom 1. Oktober 2007 (OLGR Köln 2008, 58) die Auffassung vertreten hat, dass der Notar vor einer Verwendung der vorsorglich erteilten Löschungsbewilligung die Voraussetzungen des Scheiterns des Vertrags zu prüfen habe und dass ihm dies regelmäßig nicht zuzumuten sei, ist das nicht notwendigerweise immer der Fall. Unter welchen Umständen der Notar von einer Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf, ist in erster Linie von den seitens der Parteien im Kaufvertrag insoweit getroffenen Vereinbarungen abhängig. Auch insoweit ist aber wieder Sache des Notars, auf entsprechend klare Regelungen hinzuwirken.

Würde man die Möglichkeit einer Rückabwicklung des Vertrags demgegenüber als ausreichend zur Bejahung eines berechtigten Sicherungsinteresses ansehen, würde die Abwicklung über Anderkonto unter Verstoß gegen den Gesetzeszweck und unter Missachtung der Gesetzesbegründung zum Regelfall werden, denn die Möglichkeit eines Scheiterns der Vertragsdurchführung kann theoretisch nie ganz ausgeschlossen werden. Damit käme es aber gerade zu der formularmäßigen Abwicklung über Notaranderkonto, die der Gesetzesbegründung zufolge vermieden werden soll.

Im Übrigen kann sich der Kläger auf die mit einer Auflassungsvormerkung verbundenen angeblichen Gefahren im vorliegenden Fall bereits deshalb nicht berufen, weil der Kläger diese Gefahren mit der Einrichtung eines Anderkontos nicht ausräumte. Vielmehr vereinbarten die Parteien in § 7 des Vertrags ausdrücklich die Eintragung einer solchen Vormerkung. Wenn nach Auffassung des Klägers eine Abwicklung über Anderkonto aber (nur) durch den Verzicht auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gerechtfertigt wird und ein solcher Verzicht im vorliegenden Fall nicht erfolgte, hätte der Kläger auch unter Berücksichtigung seiner eigenen Auffassung nicht über Anderkonto abwickeln dürfen.

Die weitergehenden Ausführungen des Klägers gegen die generelle Abwicklung von Grundstückskaufverträgen im Wege der Direktzahlungsmethode sind nicht tragfähig und betreffen darüber hinaus auch nicht die Frage eines besonderen , sondern überwiegend nur die Frage eines allgemeinen Sicherungsinteresses:

– Der Kläger hat zunächst vorgetragen, dass die Parteien bei einer Abwicklung im Wege der Direktzahlungsmethode häufig Schwierigkeiten hätten, den Ablösebetrag zu berechnen und dass eine solche Vorgehensweise fehleranfällig sei (Bl. 45, 46 d. A. H 451 – SA 1 -). Hierbei übersieht der Kläger allerdings, dass es in erster Linie ihm selbst im Rahmen der Direktzahlungsmethode obliegt, dem Käufer des Grundstücks nach Einholung der Löschungsbewilligungen und Vorliegen der Treuhandaufträge den zu zahlenden Betrag mitzuteilen. Wenn auf der Grundlage des Treuhandauftrags ab einem bestimmten Zeitpunkt auf die Ablösesumme Zinsen zu entrichten sind, dann kann diese Berechnung darüber hinaus auch unproblematisch vom finanzierenden Kreditinstitut vorgenommen werden. Selbst wenn diese Berechnungen fehlerhaft sein sollten, wäre dies nicht mit Gefahren für eine der Parteien verbunden. Vielmehr würde der Notar in dem Fall vom Grundschuldgläubiger die Mitteilung einer nur unzureichenden Ablösesumme erhalten, verbunden mit der Aufforderung, einen bestimmten Betrag nachzuentrichten. Im Ergebnis hätte dies lediglich zur Folge, dass sich die Einreichung des Umschreibungsantrags etwas verzögert. Das ist für den Erwerber aber nicht mit weitergehenden Risiken verbunden, weil er durch die eingetragene Auflassungsvormerkung hinreichend geschützt ist.

– Weiter hat der Kläger ausgeführt, dass die Abwicklung über ein Notaranderkonto in der Regel kostengünstiger für den Erwerber sei (Bl. 46 d. A. H 451 – SA 1 -). Auch diese Auffassung ist unzutreffend. Bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags nach der Direktzahlungsmethode erhält der Notar neben der Beurkundungsgebühr und der Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO für die Überwachung der Fälligkeit des Kaufpreises eine zusätzliche Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO (vgl. BGH DNotZ 2005, 867). Der dabei abhängig vom Aufwand zugrunde zu legende Gegenstandswert ist in der Regel mit 20 % – 30 % des Kaufpreises in Ansatz zu bringen (vgl. Hartmann, Kostengesetze, 37. Aufl., § 30 KostO, Rn. 32). Bei der Abwicklung über Notaranderkonto fällt demgegenüber pro Auszahlung eine Gebühr gemäß § 149 Abs. 1 KostO an. Wird also beispielsweise ein Kaufpreis in Höhe von 100.000,00 € auf einem Notaranderkonto hinterlegt und wird dieser in Raten von mehr als jeweils 10.000,00 € ausbezahlt, fallen gemäß § 149 Abs. 1 KostO Gebühren in Höhe von 150,00 € an (ohne Mehr-wertsteuer). Die beiden (halben) Gebühren gemäß § 147 Abs. 2 KostO belaufen sich unter Zugrundelegung eines Geschäftswertes von 30.000,00 € (30 %) demgegenüber nur auf 96,00 €. Legt man lediglich einen Geschäftswert von 20 % des hinterlegten Betrags zugrunde, würden sich die Gebühren des Notars sogar nur auf 72,00 € belaufen (abermals ohne Mehrwertsteuer).

– Der Kläger hat darüber hinaus darauf hingewiesen, dass die Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto in der Regel schneller sei, als bei der Direktzahlungsmethode. Das ist zwar grundsätzlich zutreffend, begründet aber kein berechtigtes Sicherungsinteresse. Unabhängig hiervon belaufen sich die Verzögerungen im Wege der Direktzahlungsmethode allenfalls auf wenige Tage. Sowohl bei der Direktzahlungsmethode als auch bei der Abwicklung über Anderkonto hat der Notar zunächst die für die Umschreibung erforderlichen Unterlagen (mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung) einzuholen. Liegen ihm diese Unterlagen vor, veranlasst er entweder vom Notaranderkonto die Überweisung der jeweiligen Beträge oder gibt dem Erwerber die entsprechende Zahlung auf. Letzteres führt lediglich im Hinblick auf die Postlaufzeiten zu geringfügigen weiteren Verzögerungen.

– Darüber hinaus hat der Kläger als Argument angeführt, dass eine etwaig erforderliche Rückabwicklung an der Liquidität des Verkäufers scheitern könne, wenn der Kaufpreis bereits an diesen gezahlt worden sei (Bl. 48 d. A. H 451 – SA 1 -). Dieses Problem kann allerdings durch eine Abwicklung über No-taranderkonto nicht vermieden werden. Wenn nach Auffassung des Klägers über das Notaranderkonto in der Regel eine schnellere Zahlungsabwicklung erfolgt, als im Wege der Direktzahlungsmethode, würde der Kaufpreis bei einer Abwicklung über Anderkonto nur schneller an den Verkäufer fließen, als im Fall einer Direktzahlungsmethode. Allenfalls würde das Argument des Klägers damit für die Direktzahlungsmethode sprechen, nicht über für eine Abwicklung über Anderkonto.

– Weiter hat der Kläger auf das Risiko einer Inanspruchnahme des gesamtschuldnerisch haftenden Verkäufers für die mit der Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld verbundenen Kosten hingewiesen (Bl. 84 d. A. H 451 – SA 1 -). Die Möglichkeit einer solchen Inanspruchnahme besteht grundsätzlich, realisiert sich allerdings in der Regel nur bei Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers, wogegen aber bereits die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld spricht. Unabhängig hiervon begründet dies aber kein besonderes, sondern lediglich ein allgemeines Sicherungsinteresse des Verkäufers an der Verwahrung. Darüber hinaus wird das der Direktzahlungsmethode zugrunde liegende Zug-um-Zug-System dadurch nicht in Frage gestellt. Weiter stellt die Sichtweise des Klägers auch einseitig auf die Kostenrisiken des Verkäufers ab, berücksichtigt aber nicht hinreichend die Kosteninteressen des Käufers. Der Käufer ist seinerseits regelmäßig daran interessiert, den Kaufpreis nicht vorzeitig zu finanzieren oder nicht auf Zinseinkünfte verzichten zu müssen (vgl. BGH DNotZ 2009, 789). Dieser Wunsch des Erwerbers ist Ausdruck seines vom Notar gleichfalls gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG zu beachtenden rechtlichen Interesses. Eben dieses Interesse wird bei einer im Vergleich zur Direktzahlungsmethode aber regelmäßig früheren Zahlung des Kaufpreises auf ein Anderkonto aber beeinträchtigt. Dass der Kläger auch diesem Interesse ausreichend Rechnung getragen hat, kann seinen Ausführungen nicht entnommen werden.

Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen lag aber jedenfalls zum Zeitpunkt der Einzahlung des Kaufpreises auf das Anderkonto kein berechtigtes Sicherungsinteresse vor. Der Käufer hatte sich im Kaufvertrag zur Zahlung des Kaufpreises auf Anderkonto erst nach Vorliegen der Umschreibungsvoraussetzungen verpflichtet. Wenn aber zum Zeitpunkt der Einzahlung diese Voraussetzungen gegeben waren, hätte eine Zahlung im Wege der Direktzahlungsmethode auch unmittelbar an die Verkäufer erfolgen können. Diese wären durch den Eingang des Kaufpreises hinreichend abgesichert gewesen und ein Eigentumsübergang auf den Käufer war ebenfalls gewährleistet. Soweit die Unbedenklichkeitsbescheinigung noch fehlte, wäre deren Beibringung ausschließlich Sache des Käufers gewesen, hätte also keine vom Käufer nicht zu beeinflussende Gefahr begründet. Weshalb der Notar gleichwohl durch die Abwicklung über Anderkonto eine weitere Verzögerung der Kaufpreiszahlung vorsah, kann dem Vertrag nicht entnommen werden. Den Interessen der Parteien diente dies jedenfalls nicht. Inwieweit den Verkäufern durch die verspätete Weiterleitung des Kaufpreises auch noch ein Zinsschaden entstand, mag an dieser Stelle offen bleiben.

Nur am Rande weist der Senat darauf hin, dass der Kläger bei der Abwicklung des Grundstückskaufvertrags mehrfach gegen die ihm erteilten Treuhandauflagen verstieß. So hatte die Landessparkasse zu O. den Kläger ermächtigt, über den auf Anderkonto eingezahlten Betrag von 269.000,00 € erst zu verfügen, wenn die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der Landessparkasse sichergestellt war. Der Kläger verfügte am 8. Juli 2005 über den hinterlegten Betrag. Eine Eintragung der Grundschuld über 250.000,00 € war zu diesem Zeitpunkt allerdings nicht möglich, weil in der Grundschuldbestellungsurkunde das zu belastende Grundstück nicht korrekt bezeichnet worden war. Hinzu kam, dass dem Kläger eine Berichtigung der Grundschuldbestellungsurkunde mangels Mitwirkung des Erwerbers zunächst nicht gelang. Erst am 22. August 2005 konnte die Urkunde berichtigt und die Eintragung der Grundschuld im Anschluss sichergestellt werden. Darüber hinaus verstieß der Kläger auch gegen die vertraglichen Treuhandauflagen, weil zum Zeitpunkt der Auszahlung des Kaufpreises die Löschung der in beiden Grundbüchern in Abt. III Nr. 1 eingetragenen Grundschuld nicht erfolgen konnte. Erst nach einer entsprechenden Berichtigung der Löschungsbewilligung durch den Altgläubiger konnte die Löschung vorgenommen werden. Damit lagen zum Zeitpunkt der Auszahlung des Kaufpreises aber die Voraussetzungen für eine vertragsgemäße und damit lastenfreie Eigentumsumschreibung nicht vor.

b) Masse Nr. 8/06

Zur UR-Nr. 135/06 beurkundete der Kläger am 30. Juni 2006 einen Grundstückskaufvertrag zwischen Frau I. L. auf Verkäufer- und Frau M. R. auf Käuferseite. Gegenstand des Kaufvertrags war das im Grundbuch von O… Blatt … eingetragene Grundstück zum Kaufpreis von 58.900,00 €. Belastungen waren in Abt. III nicht eingetragen.

Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung sollte über ein notarielles Anderkonto erfolgen. Hinsichtlich der Einzahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (2) des Vertrags:

“Das Entgelt ist von dem Erwerber binnen 10 Tagen nach Mitteilung des Notars, dass sämtliche Voraussetzungen für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung vorliegen, zu zahlen (Fälligkeit)… Das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Grunderwerbsteuerstelle) ist keine Fälligkeitsvoraussetzung.”

Hinsichtlich der Auszahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (8) des Vertrags:

“Der amtierende Notar wird von den Vertragsparteien unwiderruflich angewiesen, über das auf sein Anderkonto eingezahlte Entgelt erst dann zu verfügen, sobald er gemäß § 8 den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingereicht und sich vergewissert hat, dass nach der eventuellen Auflassungsvormerkung entweder keine Eintragungsanträge vorliegen oder ggf. nur solche, an denen der Erwerber mitgewirkt hat.”

Zum Zeitpunkt des Umschreibungsantrags heißt es in § 8 des Vertrags unter anderem:

“Der beurkundende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt erst zu stellen, sobald das Entgelt vertragsgemäß gezahlt oder die Zahlung ggf. nachgewiesen worden ist und – mit Ausnahme der für die vertragsgemäße grundbuchliche Umschreibung erforderlichen Zahlungen an die Gerichtskasse – alle sonstigen Voraussetzungen dieses Vertrags für die vertragsgemäße Umschreibung des Vertragsobjekts nach seiner Auffassung erfüllt sind. Es reicht jedoch aus, wenn der Veräußerer dem amtierenden Notar schriftlich erklärt, dass die Eigentumsumschreibung vorgenommen werden könne.”

Eine Belastung des Grundstücks durch die Eintragung einer Grundschuld im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung sollte nicht erfolgen.

Auch diese Vertragskonstellation begründete kein berechtigtes Sicherungsinteresse der Parteien an einer Abwicklung über Notaranderkonto im Sinne von § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG. Im vorliegenden Fall war der Sachverhalt vielmehr besonders einfach gelagert. Weder mussten Grundschulden gelöscht werden, noch war es erforderlich, zur Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld einzutragen. Weil die Verkäuferin darüber hinaus mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung einverstanden war, kann der Notar die Abwicklung über Anderkonto auch nicht mit der fehlenden Möglichkeit einer solchen Eintragung rechtfertigen. Unabhängig hiervon fehlte es an einem berechtigten Sicherungsinteresse zum Zeitpunkt der Einzahlung des Kaufpreises auf dem Anderkonto bereits deshalb, weil zu diesem Zeitpunkt abermals eine Zahlung unproblematisch auch direkt an die Verkäuferin hätte erfolgen können. Abermals hatte die Abwicklung über Anderkonto damit nur eine Verzögerung der Kaufpreiszahlung an die Verkäuferin zur Folge, ohne dass hiermit für eine der beiden Parteien eine zusätzliche Absicherung erreicht worden wäre. Im Übrigen nimmt der Senat auf seine Ausführungen unter Lit. a) Bezug.

c) Masse Nr. 35/07

Zur UR-Nr. 365/07 beurkundete der Kläger am 1. November 2007 einen Grundstückskaufvertrag zwischen der T.-V. GmbH & Co. KG … auf Verkäufer- und den Eheleuten J. und M. M. auf Käuferseite. Gegenstand des Kaufvertrags war das im Grundbuch von … Blatt … eingetragene Grundstück zum Kaufpreis von 140.000,00 €. Belastungen waren in Abt. III nicht eingetragen.

Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung sollte über ein notarielles Anderkonto erfolgen. Hinsichtlich der Einzahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (2) des Vertrags:

“Das Entgelt ist von dem Erwerber binnen 10 Tagen nach Mitteilung des Notars, dass sämtliche Voraussetzungen für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung vorliegen, frühestens jedoch bis zum 10. November 2007 zu zahlen (Fälligkeit)… Das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Grunderwerbsteuerstelle) ist keine Fälligkeitsvoraussetzung.”

Hinsichtlich der Auszahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (9) des Vertrags:

“Der amtierende Notar wird von den Vertragsparteien unwiderruflich angewiesen, über das auf sein Anderkonto eingezahlte Entgelt erst dann zu verfügen, sobald er gemäß § 8 den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingereicht und sich vergewissert hat, dass nach der eventuellen Auflassungsvormerkung entweder keine Eintragungsanträge vorliegen oder ggf. nur solche, an denen der Erwerber mitgewirkt hat.”

Zum Zeitpunkt des Umschreibungsantrags heißt es in § 8 des Vertrags unter anderem:

“Der beurkundende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt erst zu stellen, sobald das Entgelt vertragsgemäß gezahlt oder die Zahlung ggf. nachgewiesen worden ist und – mit Ausnahme der für die vertragsgemäße grundbuchliche Umschreibung erforderlichen Zahlungen an die Gerichtskasse – alle sonstigen Voraussetzungen dieses Vertrags für die vertragsgemäße Umschreibung des Vertragsobjekts nach seiner Auffassung erfüllt sind. Es reicht jedoch aus, wenn der Veräußerer dem amtierenden Notar schriftlich erklärt, dass die Eigentumsumschreibung vorgenommen werden könne.”

Auch diese Vertragskonstellation begründete kein berechtigtes Sicherungsinteresse der Parteien an einer Abwicklung über Notaranderkonto im Sinne von § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG. Zwar sollte im vorliegenden Fall zugunsten des finanzierenden Kreditinstituts eine Grundschuld eingetragen werden. Das ändert aber nichts daran, dass auch in diesem Fall ohne Risiken für die Parteien eine Abwicklung im Wege der Direktzahlungsmethode hätte erfolgen können. Spätestens mit Vorliegen der Umschreibungsvoraussetzungen hätte der Kläger die Käufer nicht mehr zur Zahlung auf ein Anderkonto auffordern dürfen. Vielmehr waren zu diesem Zeitpunkt sämtliche Voraussetzungen für eine Zahlung des Kaufpreises an die Verkäuferin im Wege der Direktzahlungsmethode gegeben. Im Übrigen nimmt der Senat auf seine Ausführungen unter Lit. a) Bezug.

d) Masse Nr. 31/08

Zur UR-Nr. 263/08 beurkundete der Kläger am 21. Oktober 2008 einen Kaufvertrag zwischen Frau I. G. auf Verkäufer- und Herrn H. L. auf Käuferseite. Gegen-stand des Kaufvertrags war die im Wohnungsgrundbuch von … Blatt … eingetragene Immobilie zum Kaufpreis von 54.000,00 €. Belastungen waren in Abt. III nicht eingetragen. Die Eintragung einer Grundschuld zugunsten eines finanzierenden Kreditinstituts war nicht beabsichtigt.

Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung sollte über ein notarielles Anderkonto erfolgen. Hinsichtlich der Einzahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (2) des Vertrags:

“Das Entgelt … ist von dem Erwerber binnen 10 Tagen nach Mitteilung des Notars, dass sämtliche Voraussetzungen für die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung vorliegen, frühestens jedoch bis zum 1. November 2008 zu zahlen (Fälligkeit)… Das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Grunderwerbsteuerstelle) ist keine Fälligkeitsvoraussetzung.”

Hinsichtlich der Auszahlungsvoraussetzungen heißt es in § 3 (9) des Vertrags:

“Der amtierende Notar wird von den Vertragsparteien unwiderruflich angewiesen, über das auf sein Anderkonto eingezahlte Entgelt erst dann zu verfügen, sobald er gemäß § 8 den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingereicht und sich vergewissert hat, dass nach der eventuellen Auflassungsvormerkung entweder keine Eintragungsanträge vorliegen oder ggf. nur solche, an denen der Erwerber mitgewirkt hat.”

Zum Zeitpunkt des Umschreibungsantrags heißt es in § 8 des Vertrags unter anderem:

“Der beurkundende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt erst zu stellen, sobald das Entgelt vertragsgemäß gezahlt oder die Zahlung ggf. nachgewiesen worden ist und – mit Ausnahme der für die vertragsgemäße grundbuchliche Umschreibung erforderlichen Zahlungen an die Gerichtskasse – alle sonstigen Voraussetzungen dieses Vertrags für die vertragsgemäße Umschreibung des Vertragsobjekts nach seiner Auffassung erfüllt sind. Es reicht jedoch aus, wenn der Veräußerer dem amtierenden Notar schriftlich erklärt, dass die Eigentumsumschreibung vorgenommen werden könne.”

Eine Belastung des Grundstücks durch die Eintragung einer Grundschuld im Rahmen der Kaufpreisfinanzierung sollte nicht erfolgen.

Der Besitzübergang sollte gemäß § 4 des Vertrags am 22. Oktober 2008 erfolgen.

Anders als in den zuvor dargestellten Fällen lag zwar spätestens ab dem 22. Oktober 2008 bei der Verkäuferin ein berechtigtes Sicherungsinteresse vor, denn die Verkäuferin verpflichtete sich zur Übergabe der Schlüssel und damit zur Besitzübergabe bereits einen Tag nach der Beurkundung. Damit wurde im Vertrag aber die Verpflichtung der Verkäuferin zu einer ungesicherten Vorleistung begründet, die einer entsprechenden Absicherung in Form einer Abwicklung über Anderkonto bedurft hätte. Wenn der Kläger dementsprechend die gleichzeitige Einzahlung des Kaufpreises auf ein Anderkonto vorgesehen hätte, wäre das nicht zu beanstanden gewesen. Das tat der Kläger aber nicht. Vielmehr teilte er dem Käufer erst mit Schreiben vom 6. November 2008 mit, dass alle zur Umschreibung erforderlichen Unterlagen vorlägen und forderte ihn zur Zahlung des Kaufpreises auf das Anderkonto auf. Zu diesem Zeitpunkt lag ein berechtigtes Sicherungsinteresse aber nicht mehr vor, denn die ungesicherte Vorleistung hatte die Verkäuferin längst erbracht und die Zahlung des Kaufpreises hätte am 6. November 2008 unverzüglich an die Verkäuferin erfolgen können, weil alle insoweit erforderlichen Voraussetzungen vorlagen. Ein weitergehender Schutz der Verkäuferin war zu diesem Zeitpunkt durch ein Anderkonto deshalb nicht mehr zu erreichen. Weshalb der Kläger gleichwohl für eine weitere Verzögerung der Kaufpreiszahlung sorgte und die Zahlung erst am 24. November 2008 nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasste, ist nicht nachvollziehbar. Den Interessen der Parteien diente diese Vorgehensweise jedenfalls nicht.

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass die Verkäuferin mit der Eintragung einer Grundschuld zugunsten des finanzierenden Kreditinstituts nicht einverstanden war.

Zwar heißt es in § 3 (3) abweichend von den zuvor dargestellten Verträgen:

“Der Veräußerer erklärt, dass er nicht bereit sei, das Vertragsobjekt mit Grundpfandrechten im Interesse des Erwerbers zu belasten.”

Auch ist die durch die vorstehende Formulierung ausgeschlossene Vorbela-stungsvollmacht Kernstück jeder fremdfinanzierten Direktzahlung. Wird diese verweigert, kommt außer bei eigenfinanzierten Verträgen eine Direktzahlung grundsätzlich nicht in Betracht. Allerdings ist im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass eine Belastung des Objekts mit einer Grundschuld zugunsten eines finanzierenden Kreditinstituts nicht erforderlich war und dementsprechend die mangelnde Bereitschaft der Verkäuferin einer Abwicklung im Wege der Direktzahlung nicht entgegen stand.

Hinzu kommt unabhängig von der konkreten Fallkonstellation, dass bei der Prüfung der Hinterlegungsvoraussetzungen nicht allein auf die Erklärung der Parteien abgestellt werden darf. Wie bereits unter Lit. a) dargestellt, ist das berechtigte Sicherungsinteresse nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Amtspflichten des Notars stehen aber nicht zur Disposition der Vertragsparteien. Dementsprechend besteht ein berechtigtes Sicherungsinteresse auf Verkäuferseite jedenfalls dann nicht, wenn lediglich eine Finanzierungsgrundschuld zugunsten eines Kreditinstituts eingetragen werden soll und im Zusammenhang mit der Sicherungsabrede vereinbart wird, dass dem Kreditinstitut die Geltendmachung der aus der Grundschuld resultierenden Rechte erst nach Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer gestattet ist (vgl. Eylmann/Vaasen, “BNotO/BeurkG”, 2. Aufl., § 54 a BeurkG, Rn. 15, Fn. 31). Dass aber außer den subjektiven Vorbehalten der Verkäuferin auch in objektiver Hinsicht eine Veranlassung zur Abwicklung über ein Notaranderkonto bestand, kann weder dem Vortrag des Klägers noch dem Inhalt der beigezogenen Handakte entnommen werden.

Nur am Rande weist der Senat darauf hin, dass der Kläger im vorliegenden Fall im Hinblick auf die von der Verkäuferin zu erbringende ungesicherte Vorleistung gegen seine Belehrungspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG verstoßen haben dürfte. Der Notar hat nicht nur über die Folgen zu belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten. Er hat vielmehr auch Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können. Beide Bereiche betreffend die rechtliche Tragweite des Geschäfts (vgl. BGH DNotZ 2008, 925; BGH DNotZ 2008, 280). Anhaltspunkte für eine wie auch immer geartete Belehrung ergeben sich jedenfalls aus dem Inhalt des Kaufvertrags aber nicht.

Damit kam es durch den Kläger zu einer (einheitlichen) Amtspflichtverletzung mit den sich aus §§ 95, 97 Abs. 1 BNotO ergebenden Rechtsfolgen.

Die Höhe der Disziplinarmaßnahme ist durch das Gericht gemäß § 96 Abs. 1 BNotO in Verbindung mit § 60 Abs. 2 Satz 2 BDG unter Beachtung der Gesichtspunkte der Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit eigenständig zu prüfen. Das Gericht trifft in Anwendung der in § 13 Abs. 1 BDG niedergelegten Grundsätze innerhalb der durch die Verfügung vorgegebenen Disziplinarmaßnahmeobergrenze eine eigene Ermessensentscheidung und kann dabei die Würdigung der Verhältnisse im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung einschließen (vgl. BVerwG NVwZ-RR 2006, 485).

Im vorliegenden Fall hat der Senat berücksichtigt, dass die unter Verstoß gegen § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG erfolgte Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags über Anderkonto anstelle im Wege der Direktzahlungsmethode ein nur geringfügiges Dienstvergehen darstellt. Anders als etwa bei einem Treuhandverstoß geht ein Verstoß gegen § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG regelmäßig – und abgesehen von der abstrakten Möglichkeit einer Veruntreuung durch den Notar – nicht mit einem erhöhten Risiko für die Parteien einher. Ebenso ist diese Vorgehensweise nicht mit wesentlich höheren Kosten für die Parteien verbunden. Unter diesen Umständen ist die vom Beklagten verhängte Geldbuße in Höhe von 1.000,00 € für vier (einheitlich zu ahndende) Verstöße unangemessen hoch.

Hierbei ist auch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Kläger bislang in disziplinarrechtlicher Hinsicht nicht in Erscheinung getreten ist. Hinzu kommt, dass das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses höchstrichterlich bislang nicht geklärt ist und neben Stimmen in der Literatur auch Stimmen in der Rechtsprechung die Auffassung des Klägers jedenfalls teilweise stützen (vgl. OLG Köln OLGR Köln 2008, 58; Weingärtner, DNotZ 1999, 393; Renner in: Armbrüster/ Preuss/Renner, BeurkG/BNotO, 5. Aufl., § 54 a BeurkG, Rn. 10 m. w. N.).

Zulasten des Klägers kann hingegen nicht gewichtet werden, dass bereits anlässlich der Prüfung vom 10. März 2005 das teilweise Fehlen eines berechtigten Sicherungsinteresses beanstandet wurde. Diese Beanstandungen beschränkten sich vielmehr auf den Hinweis, dass das Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses bei den Massen 10/02 und 23/04 nicht erkennbar sei (Bl. 64 d. A.). Eine nähere Begründung fehlt jedoch wie auch eine Auseinandersetzung mit der konkreten Vertragsgestaltung.

Zulasten des Notars dürfen auch nicht die Treuhandverstöße im Zusammenhang mit der Abwicklung der Masse Nr. 5/05 gewertet werden, denn diese hat der Beklagte anlässlich der durchgeführten Prüfung weder beanstandet noch zum Gegenstand des nichtförmlichen Disziplinarverfahrens gemacht. Dasselbe gilt für etwaige Amtspflichtverletzungen des Klägers hinsichtlich etwaiger Belehrungspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG.

Auch wenn sich der Kläger noch im Termin zur mündlichen Verhandlung am 7. Februar 2011 uneinsichtig gezeigt hat, hält der Senat die Verhängung eines Verweises gemäß § 97 Abs. 1 Satz 1 BNotO für ausreichend, um die verfahrensgegenständliche Verletzung von notariellen Amtspflichten zu ahnden und den Kläger zukünftig zu amtspflichtgemäßem Verhalten anzuhalten.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 111 b Abs. 1 BNotO, § 155 Abs. 1, § 167 Abs. 1 VwGO, § 709 ZPO. Den Gegenstandswert des Verfahrens hat der Senat auf 1.000,00 € festgesetzt.

Der Senat hat von einer ausdrücklichen Zulassung der Berufung abgesehen. Gemäß § 124 Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 124 a Abs. 1 VwGO ist die Berufung vom Verwaltungsgericht bzw. dem ihm gemäß § 111 d Satz 2 BNotO gleichgestellten Oberlandesgericht nur zuzulassen,

– wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, oder

– wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht.

Keiner dieser Gründe liegt vor. Zwar ist die Frage, unter welchen Umständen ein berechtigtes Sicherungsunteresse im Sinne von § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG vorliegt, in bestimmten Konstellationen möglicherweise von grundsätzlicher Bedeutung. Im vorliegenden Fall kommen diese grundsätzlichen Erwägungen allerdings bereits deshalb nicht zum Tragen, weil der Kläger auch unter Zugrundelegung seiner eigenen Rechtsansichten den Sicherungsinteressen der Parteien in keinem Fall Rechnung getragen hat und bereits deshalb und unabhängig von etwaigen Grundsatzfragen die Voraussetzungen einer Abwicklung über Anderkonto nicht vorlagen. Zu einer ausdrücklichen Nichtzulassung der Berufung ist der Senat gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 3 VwGO nicht befugt, sodass eine entsprechende Tenorierung vollständig unterblieben ist (vgl. Meyer-Ladewig/Rudisile in: Schoch/ Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, 18. Aufl., § 124a, Rn. 12).

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