OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.10.2009 – I-18 U 245/08

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.10.2009 – I-18 U 245/08

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 19. November 2008

verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts K.

(2 O 347/07) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger bleibt in der Sache erfolglos. Den Klägern steht wegen des Schadens, der ihnen dadurch entstanden ist, dass der Beklagte es im Beurkundungstermin vom 6. Dezember 2005 unterlassenen hat, sie auf den im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk hinzuweisen, kein Schadensersatzanspruch aus § 19 BNotO zu. Zwar hat der Beklagte hierdurch seine den Klägern gegenüber bestehenden notarielle Amtspflicht verletzt, der von den Klägern reklamierte Schaden liegt jedoch außerhalb des Schutzzwecks dieser verletzten Amtspflicht, weil dieser nicht dadurch entstanden ist, dass sich in der Folgezeit ein Risiko verwirklicht hat, über das der Beklagte die Kläger hätte belehren müssen. Im Einzelnen ist hierzu folgendes auszuführen:

A.

Indem der Beklagte im Beurkundungstermin mit den Klägern nicht den Grundbuchinhalt erörtert hat, er insbesondere nicht auf den Zwangsversteigerungsvermerk und die sich rechtlich hieraus ergebenden Konsequenzen für den zu beurkundenden Kaufvertrag hingewiesen hat, hat er seine ihm gegenüber den Klägern obliegende Amtspflicht verletzt.

I.

Bei der Urkundstätigkeit hat der Notar die Beteiligten insoweit zu befragen und zu belehren, als es notwendig ist, um eine ihrem Willen entsprechende, rechtswirksame Urkunde zu errichten. In diesem Rahmen sind die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen und die unmittelbaren rechtlichen Bedingungen für den Eintritt des beabsichtigten Rechtserfolges aufzuklären. Bei Grundstückskaufverträgen hat der Notar daher regelmäßig auf die vorhandenen Belastungen des Grundstücks und deren Bedeutung hinzuweisen. Die Aufklärung der Frage, ob Belastungen bestehen, gehört zur Belehrung über die rechtliche Tragweite des Grundstückskaufs. Soll das Grundstück lastenfrei verkauft werden, ist dieser Erfolg von der rechtlichen Tragweite des Geschäfts miterfasst.

Der Notar hat somit bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene Rechte zum Gegenstand haben, den Grundbuchinhalt festzustellen, damit das Rechtsgeschäft mit dem von den Beteiligten gewollten Inhalt erfolgreich rechtlich durchgeführt werden kann (BGH WM 1985, 523). Die Ermittlung der Grundbuchlage ist eine wesentliche Voraussetzung für die Beurkundung von Grundstücksgeschäften, weil auf dieser Grundlage der rechtsgeschäftliche Wille der Beteiligten im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG aufbaut.

Besteht wegen eingetragener Belastungen für den Käufer die Gefahr einer ungesicherten Vorleistung, muss der Notar über die Folgen belehren, die im Falle einer Leistungsunfähigkeit des Verkäufers eintreten und er muss zugleich Wege aufzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (BGH WM 2004, 2028).

Ausgehend von diesen Rechtsgrundsätzen hätte der Beklagte somit die Kläger im Beurkundungstermin darüber belehren müssen, dass es aufgrund des eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerks fraglich ist, ob die Kläger lastenfreies Eigentum an der verkauften Eigentumswohnung erwerben können, wobei er auch darauf hätte hinweisen können, dass er im Rahmen der Vertragsabwicklung keinen Einfluss darauf haben wird, ob der Zwangsversteigerungsvermerk gelöscht wird, es sich hierbei insbesondere nicht um eine Belastung handelt, die durch zweckgebundene Verwendung der ersten auf sein Anderkonto einzuzahlenden Kaufpreisrate beseitigt werden kann. Sodann hätte er den Weg aufzeigen müssen, wie sich durch die Gestaltung des Vertrages verhindern lässt, dass die Kläger ganz oder teilweise den Kaufpreis zahlen, obwohl der Zwangsversteigerungsvermerk noch nicht gelöscht ist.

II.

Erstinstanzlich war unstreitig, dass der Beklagte diese Belehrungen im Beurkundungstermin nicht erteilt hat. Soweit er erstmals im Berufungsrechtszug behauptet, auf den Zwangsversteigerungsvermerk hingewiesen zu haben und erläutert zu haben, wie er die Kläger durch die Vertragsgestaltung davor bewahrt hat, dass sie wegen dieses Zwangsversteigerungsvermerks eine ungesicherte Vorleistung erbringen, ist dieses Vorbringen zum einen unsubstantiiert, weil er nicht konkret darlegt, was er im Beurkundungstermin erklärt hat und wie die Beteiligten auf diese Belehrung reagiert haben, zum anderen steht dieses Vorbringen auch in Widerspruch zu seinem Vorbringen, wonach er mit Rücksicht auf die Interessen der O…. GmbH den Zwangsversteigerungsvermerk verhüllend im Kaufvertrag lediglich als “Vermerk”-Belastung aufgenommen haben will. Denn wenn der Zwangsversteigerungsvermerk tatsächlich im Beurkundungstermin breit erörtert worden wäre, hätte es keinen Grund mehr gegeben, ihn im Kaufvertrag lediglich als “Vermerk” zu bezeichnen.

III.

Die Einwände des Beklagten, mit denen er zu begründen versucht, warum keine Pflichtverletzung gegeben sei, verfangen nicht.

Seiner Verpflichtung zur Neutralität hätte es nicht entgegen gestanden, den Zwangsversteigerungsvermerk im Beurkundungstermin anzusprechen. Denn die Rücksichtnahme auf die Wünsche des Verkäufers, der seine im Grundbuch eingetragenen Belastungen nicht bekannt werden lassen will, rechtfertigt grundsätzlich ein Verschweigen nicht (BGH WM 1992, 527).

Das Argument, eine Erörterung des Zwangsversteigerungsvermerks sei deswegen entbehrlich gewesen, weil er den Kaufvertrag rechtlich so ausgestaltet habe, dass eine ungesicherte Vorleistung der Kläger nicht bestanden habe, überzeugt ebenfalls nicht. Die Belehrungspflicht dient dazu, die Parteien in die Lage zu versetzen, einen ihrem tatsächlichen Willen entsprechenden Vertrag abzuschließen. Da es nicht Aufgabe des Notars ist, die Parteien zu einem Abschluss eines Vertrages zu führen, der nach seiner Vorstellung vernünftig und ausgewogen ist, kann er der Belehrungspflicht, die die Parteien in die Lage versetzen soll, die rechtliche Tragweite ihrer Erklärungen zu verstehen, nicht dadurch ersetzen, dass er einen Vertragstext wählt, der eine – wenn auch sachgerechte – Lösung für die rechtlichen Probleme enthält, die er mit den Vertragsparteien hätte erörtern müssen. Dass dies kein Ersatz für die Beratung sein kann, zeigt sich schon daran, dass es nicht ausgeschlossen ist, dass eine mögliche Reaktion eines Vertragspartners auf die rechtliche Belehrung auch darin bestehen kann, dass er es ablehnt, einen Vertrag abzuschließen, solange ungewiss ist, ob dieser überhaupt vollzogen werden kann. Ein dahingehender Wille eines Vertragspartners kann im Zuge der Beurkundung nur dann deutlich werden, wenn die Vertragsparteien zuvor über die aus dem Grundbuch ersichtlichen Hindernisse für die Vertragsdurchführung belehrt worden sind.

B.

Der von den Klägern reklamierte Schaden liegt jedoch außerhalb des Schutzzwecks dieser Pflichtverletzung, so dass er dem Beklagten nach dem normativen Schadensbegriff nicht zugerechnet werden kann.

I.

Im vorliegenden Fall hat sich nicht ein vom Zwangsversteigerungsvermerk ausgehendes Risiko verwirklicht, insbesondere ist die Vertragsdurchführung nicht an diesem Eintrag gescheitert und die Kläger haben auch keine ungesicherte Vorleistung erbracht, weil der Beklagte über die erste Kaufpreisrate zugunsten der O…. GmbH erst disponiert hat, nachdem sichergestellt war, dass die Kläger eine Vormerkung auf einen lastenfreien Eigentumserwerb erworben hatten.

Das wirtschaftliche Risiko, dass sich verwirklicht hat bestand darin, dass die O…. GmbH in der Folgezeit finanziell nicht in der Lage gewesen ist, die von ihr geschuldeten Bauleistungen zu erbringen und die Kläger berufen sich gerade darauf, dass sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätten, wenn sie gewusst hätten, dass ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist, weil sie dann im Beurkundungstermin Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der O…. GmbH bekommen hätten. Die Belehrungspflicht des Notars über die im Grundbuch vorhandenen Einträge dient jedoch nicht auch dazu, es dem Grundstückskäufer zu ermöglichen, sich ein Bild über die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Grundstücksverkäufers zu machen. Vielmehr dient die Belehrungspflicht über die aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen nur dazu, dem Käufer die rechtliche Tragweite vor Augen zu führen, die er mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages eingeht. Sie soll deshalb nur verhindern, dass er nicht erkennt, dass aufgrund der bestehenden Grundstücksbelastungen die Gefahr besteht, dass der Verkäufer den versprochenen lastenfreien Eigentumserwerb wegen dieser bestehenden Belastungen möglicherweise nicht wird erfüllen können.

Dass sich der Schutzzweck der Belehrungspflicht des Notars über bestehende Grundstücksbelastungen hierin erschöpft, zeigt sich daran, wie diese Belehrungspflicht nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom Notar näher ausgestaltet und erfüllt werden muss: Danach besteht seine erste rechtliche Belehrungspflicht darin, über die Folgen aufzuklären, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch eine Vorleistung Begünstigten eintreten (vgl. BGH WM 2004, 2028). Die zweite rechtliche Belehrungspflicht (vgl. BGH aa0) besteht darin, den Vertragspartnern Wege aufzuzeigen, wie dieses Risiko, über das er zuvor belehrt hat, vermieden werden kann. Beide Belehrungspflichten haben demnach nur den Schutzzweck, den Vertragspartnern die Risiken aufzuzeigen, die sich aus den bestehenden Grundstücksbelastungen ergeben können, und Wege aufzuzeigen, wie sie sich vor diesen Risiken schützen können. Somit zielen beide Belehrungspflichten nur darauf ab, zu verhindern, dass sich ein aus den Grundstücksbelastungen ergebendes wirtschaftliches Risiko verwirklicht.

Dieses Ergebnis steht auch im Einklang mit den allgemeinen Grundsätzen der notariellen Belehrungspflicht. Diese Belehrungspflicht knüpft im Ausgangspunkt immer an rechtliche Risiken an, die sich aus dem Wesen des Vertrages und der konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Vertrages ergeben, und sie dient dazu, zu verhindern, dass ein Vertragspartner mit dem Abschluss des Vertrages ein rechtliches Risiko eingeht, dessen Bestehen ihm möglicherweise nicht oder nicht vollständig bewusst gewesen ist. Demgegenüber gehört es grundsätzlich nicht zu den Pflichten des Notars, darüber zu belehren, ob er den Vertrag für wirtschaftlich sinnvoll erachtet, oder ob er die Vertragsparteien als hinreichend leistungsfähig ansieht, die eingegangenen Leistungsverpflichtungen auch erfüllen zu können. Mithin liegt das Risiko, sich durch den Abschluss eines notariellen Vertrages an einen wirtschaftlich nicht leistungsfähigen Vertragspartner zu binden, grundsätzlich außerhalb der rechtlichen Belehrungspflichten, die dem Notar nach § 17 BeurkG obliegen.

II.

Der Einwand der Kläger, es habe sich im vorliegenden Fall das Risiko verwirklicht, dass sie eine ungesicherte Vorleistung erbracht hätten, weil sie – veranlasst durch das Schreiben des Beklagten vom 9. Dezember 2005 (Bl. 382/383 GA) – die erste Kaufpreisrate am 20. Dezember 2005 auf das Notaranderkonto eingezahlt hätten, obwohl zu diesem Zeitpunkt die Rate noch nicht fällig gewesen sei, insbesondere die O…. GmbH noch nicht mit den Sanierungsarbeiten begonnen gehabt habe, rechtfertigt keine andere rechtliche Beurteilung. Denn hierdurch haben sie keine ungesicherte Vorleistung erbracht.

Der notarielle Kaufvertrag sah in Ziffer (6) vor, dass die erste Kaufpreisrate schon vor Eintritt der Fälligkeit auf das Notaranderkonto eingezahlt werden musste, und zwar bis zum 20. Dezember 2005, falls die Verkäuferin bis dahin die Sanierungsarbeiten bereits begonnen hat, andernfalls war die Einzahlung mit Beginn der Sanierungsarbeiten vorzunehmen. Genau dies hat der Beklagte den Klägern auch in seinem Schreiben vom 9. Dezember 2005 mitgeteilt. Wenn die Kläger trotz dieser vertraglichen Absprache und der zutreffenden Wiederholung dieser Absprache im Schreiben vom 9. Dezember 2005 die erste Kaufpreisrate auf das Anderkonto eingezahlt haben, obwohl die O…. GmbH noch nicht die Sanierungsarbeiten in Angriff genommen hatte, kann dies somit nicht zu Lasten des Beklagten gehen.

Weil der Beklagte aufgrund der im Vertrag getroffenen Treuhandauflage verpflichtet war (und sich hieran auch gehalten hat), über die Kaufpreisrate auf dem Anderkonto erst dann zu verfügen, wenn der lastenfreie Eigentumserwerb der Kläger gesichert war, ist es auch in der tatsächlichen Abwicklung der ersten Ratenzahlung nicht zu einer ungesicherten Vorleistung der Kläger gekommen.

C.

Ob der Beklagte verpflichtet gewesen wäre, die Kläger über die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der O…. GmbH zu belehren, wenn er gesicherte Erkenntnisse gehabt hätte, dass diese Firma zum Zeitpunkt der Beurkundung insolvenzreif gewesen ist, aber eine Insolvenzverschleppung betreibt, oder ob er in diesem Fall die Beurkundung hätte ablehnen müssen, kann dahinstehen, weil die Kläger weder schlüssig dargetan haben, dass die O…. GmbH zu diesem Zeitpunkt insolvenzreif gewesen ist, und sie erst recht nicht beweisen können, dass der Beklagte um diese etwaige Insolvenzreife wusste.

Zum Zeitpunkt der Beurkundung lagen dem Beklagten zwar Informationen vor, aus denen sich ergab, dass die O…. GmbH und ihre Minderheitsgesellschafterin sich quasi in einem Dauerstreit befanden und die O…. GmbH praktisch die erste Kaufpreisrate der Käufer benötigte, um das Darlehen der P… AG und den gestundeten Kaufpreis, den die O…. GmbH an die Eheleute B. zu zahlen hatte, teilweise zu begleichen. Mithin blieben aus diesen Zahlungen keine liquiden Mittel übrig, die die O…. GmbH zur Erfüllung ihrer Bauverpflichtungen hätte einsetzen können. Hieraus mag sich für den Beklagten der Verdacht ergeben haben, dass die Verwirklichung des Bauvorhabens sowohl durch den Streit innerhalb der Gesellschaft als auch infolge finanzieller Engpässe der O…. GmbH gefährdet sein könnte. Eine gesicherte Erkenntnis ließ sich hieraus indes nicht gewinnen, weil der Beklagte keinen Einblick in die wirtschaftliche Situation der O…. GmbH hatte, so dass es aus seiner Sicht jedenfalls nicht ausgeschlossen war, dass ihr ein Partner zur Seite stand, der die zu erbringenden Bauleistungen vorfinanzierte. Bei dieser Ausgangslage gab es keine Verpflichtung des Beklagten, die Kläger auf diese ihm bekannten Verdachtsmomente hinzuweisen, denn nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH WM 2004 2028; BGH RuS 1981, 34) ist der Notar nicht verpflichtet, auf seine Bedenken hinsichtlich der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Vertragspartners hinzuweisen und gegebenenfalls den anderen Vertragspartner vom Abschluss des Vertrages abzuhalten.

D.

Schließlich haben die Kläger auch nicht schlüssig dargetan, dass der Beklagte im Rahmen der sogenannten erweiterten betreuenden Belehrungspflicht verpflichtet gewesen wäre, sie darauf hinzuweisen, dass der abgeschlossene Vertrag das wirtschaftliche Risiko beinhaltet, auf einer Bauruine sitzen zu bleiben, wenn die O…. GmbH mangels wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit nicht in der Lage sein wird, das Bauvorhaben zu verwirklichen beziehungsweise fertig zu stellen.

Die gesonderte betreuende Belehrungspflicht des Notars tritt nur dann ein, wenn der Notar aufgrund besonderer Umstände Anlass zu der Vermutung haben muss, es drohe einem Beteiligten ein Schaden, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen, welche die Bedeutung des beurkundeten Rechtsgeschäfts für seine Vermögensverhältnisse beeinflussen, einer Gefährdung dieser Interessen nicht bewusst ist. Der Notar muss diese besonderen Umstände aber nicht ermitteln (BGH WM 1985, 523). Im vorliegenden Fall haben die Kläger nicht einmal dargetan, dass sie sich des wirtschaftlichen Risikos nicht bewusst gewesen sind, das sich verwirklicht, wenn die O…. GmbH vor Fertigstellung des Bauvorhabens insolvent wird.

E.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 und 711 ZPO.

Mit Rücksicht darauf, dass der Bundesgerichtshof sich bislang – soweit ersichtlich – noch nicht ausdrücklich mit der Frage auseinander gesetzt hat, ob die Belehrung über bestehende Grundstücksbelastungen auch den Schutzzweck hat, dem Käufer das wirtschaftliche Risiko einer etwaigen wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit des Verkäufers zu verdeutlichen, wird gemäß § 543 ZPO zu Gunsten der Kläger die Revision zuzulassen.

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