OLG Frankfurt am Main, 06.01.2012 – 13 U 72/09

OLG Frankfurt am Main, 06.01.2012 – 13 U 72/09
Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 22.12.2008 abgeändert.

Der Klageanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Die Rechtssache wird zur weiteren Verhandlung an das Gericht des ersten Rechtszuges zurückverwiesen.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
1

I.

Der Kläger wirft dem beklagten Kreis vor, Amtspflichtverletzungen begangen zu haben, und begehrt nunmehr Schadenersatz bzw. Ausgleich unter dem Gesichtspunkt eines enteignungsgleichen Eingriffs.
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Wegen der Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen, der im Folgenden zusammengefasst und ergänzt wird:
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Zwischen den Parteien herrscht seit mehr als zwei Jahrzehnten Streit im Zusammenhang mit dem klägerischen Grundstück Flur …, Flurstuck 1/a, gelegen in der Gemarkung Stadt1, welches der Kläger nach eigener Bekundung wegen seiner Auswanderung nach Land1 seit 1989 verkaufen wollte, sich aber durch verschiedene Amtspflichtverletzungen des Beklagten daran gehindert sah.
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Auslöser der vielfältigen verwaltungsrechtlichen und zivilrechtlichen Streitigkeiten war der Umstand, dass der Kläger das Flurstück 1/b – welches eine Länge von 42 Metern und eine Breite zwischen drei bis 10,5 Metern hat und vom Kläger selbst jahrelang als Zufahrt zu seinem Grundstück 1/a benutzt worden war – mit Vertrag vom 31.12.1991 an seine Tochter A1 übertrug und diese im September 1992 als Eigentümerin eingetragen wurde. Zu diesem Zeitpunkt lag die Zustimmung zum Umbau des an das Grundstück 1/a angrenzenden, gepflasterten Zugangsweges zur B-Straße hin nicht vor. Die im Oktober 1989 zunächst erteilte Zustimmung der Stadt1 war Anfang 1991 auf Widerspruch eines Nachbars widerrufen worden. Der Antrag des Klägers vom April 1992 auf Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines Stellplatzes auf dem Flurstück 1/a mit einer Zufahrt von der B-Straße aus, war mit der Begründung abgelehnt worden, dass keine Erschließung zur B-Straße vorhanden sei. Nach der Eintragung des Eigentümerwechsels betreffend des Flurstückes 1/b trug der Beklagte auf Antrag der Gemeinde Stadt1 eine Baulast auf beiden Grundstücken ein mit dem Inhalt, dass die Zufahrt über das Grundstück 1/b (jetzt Eigentümerin die Tochter) verlaufe und die Zufahrt freizuhalten sei. Im Widerspruchsverfahren des Klägers und seiner Tochter gegen den Beklagten teilte die Brandschutzabteilung des Regierungspräsidiums im März 1993 mit, dass aus brandschutztechnischer Sicht keine Bedenken bestünden, dass das Wohnhaus auf dem Flurstück 1/a nur durch einen Wohnweg erschlossen sei. Nach Zurückweisung des Widerspruchs erhob der Kläger Klage vor dem Verwaltungsgericht, die letztlich mit Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 10.04.2001 (Urteil Bl. 362 ff) rechtskräftig beschieden wurde und dem Kläger und seiner Tochter einen Teilerfolg hinsichtlich der Baulast brachte. Eine ausschließliche Zufahrt auch für Feuerlösch- und Rettungsgeräte über die B-Straße verneinte allerdings auch der Hessische Verwaltungsgerichtshof.
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Der Kläger stützt sein nunmehriges Begehren auf Äußerungen von Bediensteten des Beklagten im vorbezeichneten verwaltungsgerichtlichen Verfahren sowie auf dessen Schreiben vom 20.09.2001 und 31.10.2001.
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In dem vorbezeichneten verwaltungsgerichtlichen Verfahren betreffend die Rechtmäßigkeit der Baulasten gaben im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgerichtshof am 29.03.2001 Rechtsdirektor C und Verwaltungsoberrat D, den hiesigen Beklagten vertretend, unter anderem die Erklärung ab,
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„…dass sich die Bauaufsicht vorbehalte, das Überfahrrecht über das Flurstück 1/b zugunsten des Flurstücks 1/a notfalls auch zwangsweise gegenüber Frau A1 und Herrn A durchzusetzen.“
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Mit Anwaltsschriftsatz vom 25. Mai 2001 wandte sich der Kläger an den Beklagten und verwies auf seine Verkaufsabsichten und den drohenden Schaden bei einer Verzögerung des Verkaufs. Unter Hinweis darauf, dass der Beklagte vor dem VGH die Auffassung vertreten habe, das Grundstück 1/b werde als Zufahrt für Rettungsfahrzeuge benötigt und eine solche sei von der B-Straße her nicht möglich, wurde angefragt, wie der Beklagte sich nunmehr nach Vorliegen des VGH-Urteils, wonach sein Grundstück von der B-Straße her erschlossen werde, verhalten wolle. Hierauf antwortete der Beklagte mit Schreiben vom 20.09.2001 und führte darin u.a. aus:
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„Auch nach 20-jährigem Rechtsstreit in dieser Angelegenheit hat sich die Beurteilung der Bauaufsichtsbehörde zur Erschließungssituation des Grundstücks nicht geändert und ist letztlich in allen Gerichtsinstanzen bestätigt worden. Nach wie vor ist davon auszugehen, dass die Zufahrt zum Wohngrundstück 1/a ausschließlich über das Grundstück 1/b zu erfolgen hat. Sicher ist unstreitig ein „Zugang“ zur B-Straße vorhanden, der allerdings nicht als „Zufahrt“ im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 2 der Hessischen Bauordnung genutzt werden kann.“
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Mit Anwaltsschreiben vom 22.10.2001 forderte der Kläger den Beklagten auf, das Urteil des VGH zu respektieren und nicht den Versuch zu unternehmen, den im Schreiben vom 20.09.2001 vertretenen Rechtsstandpunkt im Wege des Verwaltungszwanges durchzusetzen. Die Aussicht, dass es zu einem solchen Versuch jedoch kommen könne, sei indessen geeignet, so die Prozessbevollmächtige des Kläger, den „Verkauf des Grundstücks durch meinen Mandanten zu verhindern, denn kein Käufer wird bereit sein, ein Grundstück zu einem angemessenen Preis zu kaufen, wenn ihm mein Mandant eröffnen muß, dass er damit rechnen muß, dass der Kreis ein Nutzungsverbot zur Durchsetzung der angeblichen Zufahrt von dem E-Straße erlassen könnte oder mit anderen nicht vorhersehbaren Zwangsmitteln zur Durchsetzung des Standpunktesdes Kreises zu rechnen ist.“ Und weiter heißt es in dem Schreiben, wäre nämlich der Standpunkt des Beklagten hinsichtlich der Erschließung zutreffend, wäre bei der gegenwärtigen Lage der Einsatz der Feuerwehr nicht gewährleistet und ein Nutzungsverbot wäre folgerichtig. Das Schreiben schließt mit der Aufforderung, bis zum 15.11.2001 bestätigen zu wollen, dass der Beklagte nicht daran festhalte, dass zur Sicherstellung des Brandschutzes auf das Grundstück herangefahren werden müsse und der Brandschutz entsprechend § 4 Abs.2 HBO 1957 gewährleistet sei.
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Hierauf antwortete der Beklagte mit Schreiben vom 31.10.2001 und erklärte, nach der Rechtsprechung des VGH sei eine Erschließung des Grundstücks 1/a über das Grundstück 1/b rechtlich nicht zwingend festgelegt, lediglich eine faktische Zufahrtsmöglichkeit sei gegeben. Wörtlich wird weiter ausgeführt:
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„Entgegen Ihrer Aufforderung werden wir allerdingsgegenwärtig(Hervorhebung durch den Senat) kein Nutzungsverbot für das auf dem Grundstück Ihres Mandanten befindliche Wohnobjekt aussprechen, da es im Augenblick und bereits seit längerem tatsächlich nicht genutzt wird.“
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Vor Erhebung der vorliegenden Schadensersatzklage hatte der Kläger im Hinblick auf § 839 Abs. 3 BGB vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt Klage (Az: 2 E 2023/02) erhoben mit dem Antrag festzustellen, dass (1) das Wohnhaus auf Flurstück 1/a hinsichtlich des Brandschutzes und des Einsatzes von Feuerlösch- und Rettungsgeräten von der B-Straße her erschlossen und (2) die Zufahrt mit dem Pkw aufgrund der Baugenehmigung auf das Flurstück 1/a von der B-Straße her genehmigt sei. Im Rahmen dieses Rechtsstreits erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 03.05.2004 (Bl.71 der Beiakte VG), dass das klägerische Objekt im Rahmen von § 5 HBO i.F. 2002 von der B-Straße her gesichert sei, sofern der Zugang von dort auf das klägerische Grundstück möglich bleibe. Nachdem in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt (Bl. 131 der Beiakte VG) von dem Beklagten die Erklärung abgegeben worden war, dass die Bedingungen der §§ 4 Abs. 1 und 5 Abs. 1 HBO i.F.2002 und auch von § 4 Abs. 2 HBO i.F.1957 auch bei dem jetzigen Zuweg über die B-Straße eingehalten seien, wurde insoweit die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Hinsichtlich des Feststellungsantrages zu (2) wurde die Klage mangels Feststellungsinteresse abgewiesen.
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Die Einzelrichterin der 19. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt hat mit dem am 22.12.2008 verkündetem Urteil, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, die Schadenersatzklage des Klägers im wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, zwar sei dem Beklagten eine schuldhafte Amtspflichtverletzung vorzuwerfen, aber der Kläger habe nicht auf die Richtigkeit der Aussagen des Beklagten vertraut. Als Verwaltungsjurist habe der Kläger die Unrichtigkeit der Rechtsansicht des Beklagten erkannt und es könne daher nicht davon ausgegangen werden, dass das Unterlassen des Verkaufs des Flurstücks 1/a kausal durch die Erklärung des Beklagten verursacht worden sei.
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Gegen das am 20.02.2009 zugestellte Urteil hat der Kläger mit bei Gericht am 02.03.2009 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 20.05.2009 mit bei Gericht am 20.05.2009 eingegangenem Schriftsatz vom 15.05.2009 begründet.
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Der Kläger wendet sich gegen die Annahme des Landgerichts, er habe die Unrichtigkeit der Rechtsansicht der Beklagten erkannt und daher sei die Amtspflichtverletzung nicht kausal für das Unterlassen des Hausverkaufs gewesen. Das Landgericht verkenne bei dieser Argumentation, dass er einem Kaufinteressenten gegenüber verpflichtet gewesen sei, über die potentielle Gefahr eines Nutzungsverbotes für das Wohnhaus aufzuklären, um sich seinerseits nicht schadenersatzpflichtig zu machen. Mit dieser Aufklärungsverpflichtung habe sich das Erstgericht nicht auseinandergesetzt.
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Der weiteren Einzelheiten des klägerischen Vorbringens wegen wird auf den Inhalt der Berufungsbegründungsschrift vom 15.05.2009 und der weiteren klägerischen Schriftsätze Bezug genommen.
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Der Kläger beantragt,

das Urteil des Landgerichts Darmstadt abzuändern und den Beklagten zur Zahlung von 281.815,- € nebst Zinsen gemäß §§ 291, 288 BGB zu verurteilen.

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Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen,
hilfsweise die Sache zur weiteren Feststellung des Sachverhaltes an das Landgericht zurückzuverweisen.

20

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und bezieht sich inhaltlich auf seinen Vortrag in der ersten Instanz. Insbesondere hält der Beklagte an dem erstinstanzlich erhobenen Einwand der anderweitigen Rechtshängigkeit fest.
21

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens des Beklagten wird auf den Inhalt der Berufungserwiderung vom 26.08.2009 und seiner weiteren Schriftsätze Bezug genommen.
22

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 02.11.2011 hat das Berufungsgericht den Kläger informatorisch angehört. Auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 02.11.2011 (Blatt 441 ff der Akten) wird verwiesen.
23

II.

Auf die statthafte und auch sonst zulässige Berufung des Klägers war das angefochtene Urteil abzuändern und zunächst durch Grundurteil auszusprechen, dass der Anspruch des Klägers dem Grunde nach gegeben ist (§ 304 Abs.1 ZPO).
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Hingegen ist der Rechtsstreit hinsichtlich der Höhe derzeit noch nicht zur Entscheidung reif. Der Schaden wird der Höhe nach von dem Beklagten umfänglich bestritten, so dass eine entsprechende Beweisaufnahme zu erfolgen hat. Auf Antrag des Beklagten war deshalb das Verfahren gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 4 ZPO an das Landgericht Darmstadt zurückzuweisen.
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Vorab ist festzustellen, dass der beklagtenseits auch noch im Berufungsverfahren erhobene Einwand der anderweitigen Rechtshängigkeit nach § 261 ZPO nicht durchgreift. Das Landgericht hat zutreffend eine anderweitige Rechtshängigkeit verneint.
26

Eine anderweitige Rechtshängigkeit im Sinne des § 261 ZPO läge nur vor, wenn die Streitsache in den Verfahren identisch wäre. Die Frage der Identität richtet sich nach dem Streitgegenstand. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist von der Theorie des zweigliedrigen Streitgegenstandes auszugehen. Nach dieser Theorie wird der Streitgegenstand vom Antrag des Klägers und von dem zu seiner Begründung vorgetragenen Tatsachenkomplex (Lebenssachverhalt) bestimmt (BGH Beschluss vom 29.6.2006 in NJW-RR 2006, 1502 [BGH 29.06.2006 – III ZB 36/06] m.w.N; MüKo ZPO 3. Auflage vor §§ 253 ff. Rdnr. 32,33; Musielak ZPO 8. Auflage, Einleitung Rdnr. 69; Zöller 28. Auflage, Einleitung Rdnr. 63).
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In den in Rede stehenden drei Rechtsstreitigkeiten wurden dem Beklagten zwar stets Amtspflichtverletzungen vorgeworfen, diese bezogen sich aber auf unterschiedliche Lebensvorgänge. Im Verfahren 9 O 122/00 stand der Vorwurf der Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Eintragung der Baulast im Vordergrund. Im Verfahren 2 O 162/04 war Streitgegenstand die Schadenersatzforderung wegen einer Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Genehmigung zur Errichtung eines Pkw-Abstellplatzes mit Zufahrt von der B-Straße. Im vorliegenden Fall begehrt der Kläger Schadenersatz wegen des von dem Beklagten behaupteten fehlenden Brandschutzes für das Wohnhaus auf dem Flurstück 1/a. Die Vorwürfe des Klägers gegenüber dem Beklagten beruhen demnach auf unterschiedlichen Lebenssachverhalten und unterschiedlichen Amtspflichtenverletzungen des Beklagten. Eine Identität der Streitgegenstände ist, wie bereits vom Landgericht festgestellt, nicht gegeben.
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Das Berufungsgericht teilt auch die Auffassung des Erstgerichts, dass dem Beklagten eine schuldhafte Amtspflichtverletzung gemäß § 839 Abs. 1 BGB vorzuwerfen ist und dies in mehrfacher Weise.
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Ausgehend von Art 20 Abs. 3 GG ist die vollziehende Gewalt an Gesetz und Recht gebunden. Der Amtsträger hat die Pflicht zu gesetzmäßigem Verhalten, was bedeutet, dass er die ihm übertragenen Aufgaben und Befugnisse im Einklang mit dem objektiven Recht wahrzunehmen hat (BGH NJW 92, 3229 [BGH 20.02.1992 – III ZR 188/90]; MüKo BGB 5. Auflage § 839 Rdnr. 193; Palandt BGB 69. Auflage § 839 Rdnr. 32).
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Eine Amtspflichtverletzung gemäß dieser Definition erfolgte durch die Aussagen von Amtsträgern des Beklagten vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof am 29.03.2001 (Bl 36 der Akte), durch das Schreiben des Beklagten vom 20.09.2001 an den Kläger (Bl 15 der Akte) und schließlich durch das weitere Schreiben vom 31.10.2001 (Bl. 39 der Akte).
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Der Rechtsdirektor C und Verwaltungsoberrat D des Beklagten haben in der Sitzung vor dem Hessischen Verwaltungsgerichtshof am 29.03.2001 angegeben, dass das Flurstück 1/b als Zufahrt für die Garage und für Rettungsfahrzeuge belastet sei und die Überfahrtsrechts notfalls auch zwangsweise durchgesetzt würden. Diese Aussagen erfolgten, obwohl bereits im März 1993 die Brandschutzabteilung des Regierungspräsidenten keine Bedenken hatte, dass über den Wohnweg von der B-Straße her der Brandschutz für das Flurstück 1/a gewährleistet ist.
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Selbst unter der Prämisse, dass diese Aussagen des Rechtsdirektors und des Verwaltungsoberrates im Rahmen eines Rechtsgesprächs in einer kontrovers geführten Sitzung erfolgten, ist zu konstatieren, dass der Beklagte mit Schreiben vom 20.09.2001 seine in der mündlichen Verhandlung geäußerte Rechtsauffassung trotz der Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs weiter vertreten hat, wonach der „Zugang“ zur B-Straße keine „Zufahrt“ im Sinne des § 4 Abs.1 Nr.2 der HBO darstelle. Im Kontext mit dem Schreiben vom 20.09.2001 stellt der Beklagte klar, dass seine Rechtsansicht in der mündlichen Verhandlung weiter von ihm vertreten wird, obwohl der Verwaltungsgerichtshof in seinem Urteil vom 10.04.2001 entschieden hatte, dass die dem Kläger erteilte Baugenehmigung keine Auflage enthalte, aus welcher hervorgehe, dass das Flurstück 1/a hinsichtlich Zugang und Zufahrt mit Pkw zur Garage sowie für den Einsatz mit Feuerlösch- und Rettungsgeräten über das Grundstück 1/b erschlossen werde. Während der Kläger in seinem Schreiben vom 25.05.2001 zunächst selbst davon ausging, dass im Erörterungstermin vor dem Verwaltungsgerichtshof die Vertreter des Beklagten ihren Standpunkt aus prozesstaktischen Gründen vertreten mussten, stellt der Beklagte im Antwortschreiben vom 20.09.2001 klar, dass diese Ansicht weiter vertreten wird und nicht nur aus prozesstaktischen Gründen die Einlassung erfolgt ist.
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Im Schreiben vom 20.09.2001 betont der Beklagte, dass auch nach 20jährigen Rechtsstreit weiter von ihm die Auffassung vertreten werde, dass der Zugang zur B-Straße nicht als Zufahrt im Sinne des § 4 Abs.1 Nr. 2 HBO genutzt werden könne, obwohl der Beklagte die Stellungnahme des Brandschutzdezernates des Regierungspräsidiums Darmstadt aus dem Jahre 1993 kannte und damit einen unzutreffenden Standpunkt einnahm, den er erst im Verwaltungsrechtsstreit vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt am 02.06.2005 umfassend korrigierte.
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Eine weitere Amtspflichtverletzung ist in dem Schreiben vom 31.10.2001 zu erblicken. Der Beklagte reagierte auf ein Schreiben des Klägers vom 22.10.2001 mit welchem der Beklagte aufgefordert wurde, bis zum 15.11.2001 eine Erklärung dahingehend abzugeben, ob der Beklagte das Urteil vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof respektiere und keine Zwangsmaßnahmen unternehme. Falls der Beklage sich dieser Beurteilung nicht anschließe – so das klägerische Schreiben – müsse der Beklagte konsequenterweise ein Nutzungsverbot für das Wohnhaus aussprechen. In diesem Schreiben (Bl. 20) weist der Kläger daraufhin, dass das Brandschutzreferat mit Vermerk vom 25.3.1993 mitgeteilt habe, dass aus brandschutztechnischer Sicht keine Bedenken bestünden, dass das Flurstück zur B-Straße nur einen Zuweg habe (Bl. 20).
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Mit Schreiben vom 31.10.2001 (Bl. 39) bestätigt der Beklagte, dass der VGH keine zwingende Erschließung über das Grundstück 1/b festgelegt habe, dass er aber mangels gegenwärtiger Nutzung keine Veranlassung sehe, ein Nutzungsverbot auszusprechen. Diese Aussage ist nicht in Einklang zu bringen mit der Amtspflicht, Auskünfte vollständig und unmissverständlich zu erteilen. Der Beklagte, dem die Verkaufsabsicht des Klägers bekannt war und demzufolge eine ungehinderte Nutzungsaufnahme für diesen von erheblicher Bedeutung war, hat die Verhängung eines Verbots bei Wiederaufnahme der Nutzung in Kenntnis der Bedeutung gerade offen gelassen und damit gegen das Gebot einer umfassenden und unmissverständlichen Auskunft verstoßen.
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Soweit das Landgericht jedoch die Rechtsansicht vertritt, die Amtspflichtverletzung des Beklagten sei nicht kausal für das Unterbleiben des Verkaufs, da der Kläger nach seinem eigenen Vortrag nicht auf die Richtigkeit der Erklärungen des Beklagten vertraut habe, übersieht das Erstgericht die Aufklärungspflicht des Klägers gegenüber potentiellen Käufern seines Grundstückes. Im Hinblick auf die unpräzise Formulierung des Beklagten im Schreiben vom 31.10.2001, wonach gegenwärtig ein Nutzungsverbot nicht in Betracht komme, weil das Grundstück bereits seit längerer Zeit tatsächlich nicht genutzt werde, ergab sich die nicht fern liegende Schlussfolgerung, dass bei Aufnahme der Nutzung mit einem Verbot zu rechnen sei. Hinsichtlich dieses drohenden Nutzungsverbotes bei Wiederaufnahme der Nutzung war der Kläger, wie er zutreffend mit seiner Berufung geltend macht, im Falle des Verkaufs aufklärungspflichtig, damit er sich seinerseits nicht schadenersatzpflichtig gegenüber einem Käufer machen würde.
37

Der Senat geht nach der informatorischen Anhörung des Klägers auch davon aus, dass dieser ernsthafte Verkaufsabsichten hatte, er sich aber auf Grund der Streitigkeiten mit dem Beklagten über die brandschutzrechtlichen Bestimmungen gehindert sah, das Grundstück zu einem angemessen Preis zu verkaufen. Es entspricht allgemeiner Lebenserfahrung, dass ein potentieller Käufer die Streitigkeiten des Klägers mit dem Beklagten zum Anlass nehmen würde, eine erhebliche Kaufpreisreduzierung zu fordern, falls er nicht von einem Kauf generell Abstand nehmen würde.
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Soweit im Rahmen dieser informatorischen Anhörung der Kläger seinen Vortrag aus dem Schriftsatz vom 15. Mai 2009 (Bl. 290) hinsichtlich des im August 2007 erfolgten Verkaufs des Grundstückes dahingehend vertieft und ergänzt hat, dass das Grundstück seiner Tochter A1 (Flurstück 2/b) gemeinsam mit seinem Grundstück (Flurstück 1/a) an dieselbe Kaufvertragspartei veräußert worden ist, kann dies die Annahme ernsthafter Verkaufsabsichten nicht erschüttern. Auch ein gemeinsamer Verkauf hätte die Problematik des Brandschutzes für das Flurstück 1/a nicht beseitigt. Der Kläger hatte bereits erstinstanzlich unstreitig vorgetragen, dass mit Errichtung der Doppelgarage und des Zugangtores auf dem Flurstück 1/b ein Herauffahren mit Feuerwehrfahrzeugen unmöglich geworden war und demzufolge für das Flurstück 1/a kein Brandschutz unter Einbeziehung des Flurstückes 1/b erfolgen konnte.
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Die Haftung des Beklagten ist letztlich auch nicht nach § 839 Abs.3 BGB ausgeschlossen, denn der Kläger hat versucht den Schaden durch anderweitige Rechtsmittel abzuwenden. So hat der Kläger vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt den Beklagten auf Feststellung verklagt, dass sein Wohnhaus auf dem Flurstück 1/a hinsichtlich des Brandschutzes und des Einsatzes von Feuer- und Rettungsgeräten von der B-Straße her erschlossen sei. Die Erhebung einer Dienstaufsichtbeschwerde durfte der Kläger auf Grund der langjährigen Streitigkeiten mit dem Beklagten bei lebensnaher Betrachtung als aussichtlosen Rechtsbehelf ansehen.
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Dem Kläger steht dem Grund nach gegen den Beklagten für die Zeit vom 01.07 2002 bis 30.6.2006 ein Schadenersatz nach § 839 BGB gegen den Beklagten zu, da er in dieser Zeit auf Grund der schuldhaften Amtspflichtverletzungen des Beklagten im Jahre 2001 gehindert war, sein Flurstück 1/a zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.
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Soweit der Kläger davon ausgeht, dass nach dem rechtskräftigen Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshof im Mai 2001 er mit seinen Verkaufsbemühungen hätte beginnen können und diese nach zwölf Monaten bei üblichen Verlauf zu dem Verkauf geführt hätten, ist dies nicht zu beanstanden, so dass ein Schadenersatzanspruch – wie vom Kläger im Ansatz gebracht – ab Juli 2002 dem Kläger dem Grund nach zusteht.
42

Tatsächlich beginnen konnte der Kläger auf Grund der Amtspflichtverletzungen des Beklagten erst mit den Verkaufsbemühungen, nachdem der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt (Az: 2 E 2023/02) vom 02.06.2005 verbindlich erklärt hatte, dass bei Wideraufnahme der Wohnnutzung auf dem Flurstück 1/a bei Aufrechterhaltung der gegenwärtigen Zugangsmöglichkeiten sowohl die Voraussetzungen der §§ 5 Abs. 1, 4 Abs. 1 HBO i.F. 2002 als auch des § 4 Abs.2 HBO i.F.1957 erfüllt sind.
43

Soweit der Beklagte bereits mit Schreiben vom 03.05.2004 (Bl. 71 der Beiakte VG) erklärt hatte, dass der Brandschutz im Rahmen von § 5 HBO i.F. 2002 von der B-Straße her gesichert sei, hat der Kläger in seiner informatorischen Anhörung plausibel dargelegt, dass ihm diese Erklärung nicht ausreichte, sondern er auch eine Erklärung hinsichtlich der Voraussetzungen bei der Erteilung der Baugenehmigung, also des § 4 HBO i.F. 1957, benötigte. Im Übrigen ließ sich aus dem Schreiben des Beklagten vom 06.08.2004 (Bl. 84 Beiakte VG) ableiten, dass der Beklagte darauf beharrte, dass die Baugenehmigung unter Zugrundelegung der verkehrsmäßigen Erschließung vom E-Straße aus erteilt wurde. Demzufolge ist nachvollziehbar, dass der Kläger nicht auf die Erklärung im Schreiben vom 03.05.2004 vertrauen konnte und die Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Darmstadt vom 02.06.2005 abwarten durfte, bevor Verkaufsbemühungen angezeigt waren.
44

Ausgehend wiederum von einer Zeitspanne von zwölf Monaten, in welcher die Verkaufsbemühungen realistisch umzusetzen waren, steht dem Kläger bis 30.6.2006 ein Schadenersatz dem Grund nach zu.
45

Schadensersatzrechtlich muss mithin die hypothetische Vermögenslage des Klägers, die bei einem Hausverkauf zum 30.06.2002 eingetreten wäre, mit der tatsächlichen zum 01.07.2006 verglichen werden. Die Differenz der beiden Vermögenslagen ist der Schaden, welcher dem Kläger erwachsen ist und über dessen konkrete Höhe die Parteien streiten.
46

Streitig ist bereits, welchen Erlös der Kläger bei einem Hausverkauf im Juli 2002 erzielt hätte. Der Kläger behauptet insoweit, er hätte sein Wohngrundstück im Herbst 2001/Frühling 2002 zu einem Kaufpreis von 550.000,- € verkaufen können und bietet hierfür Sachverständigenbeweis an. Der Beklagte behauptet dagegen, dass der hypothetische Wert des Grundstückes viel niedriger zu bemessen sei. Der fehlende Schaden liege darin, so der Vortrag des Beklagten, dass der Kläger heute sein Grundstück nach den Rechtsstreitigkeiten teurer verkaufen konnte als im Jahre 2002.
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Über die streitigen Unterhaltungskosten in Höhe von 19.516,12 € betreffend Heizölkosten, Grundbesitzabgaben, Versicherungskosten etc., sind – soweit entsprechende Belege vom Kläger nicht vorgelegt werden konnten – Auskünfte des Bezirksschornsteinfegers und der Stadt1 einzuholen sowie Zeugen zu hören.
48

Soweit der Kläger einen Verzögerungsschaden behauptet, den er dadurch erlitten haben will, dass er gehindert gewesen sei, den Verkaufserlös im Jahre 2002 nicht an den Wertpapiermärkten anzulegen, ist ebenfalls eine Beweisaufnahme erforderlich. Der Senat geht nach der informatorischen Anhörung des Klägers und der als Anlage 21 vorgelegten Vermögensübersicht davon aus, dass der Kläger auch in hoch spekulative Anleihen investiert hätte. Demzufolge ist auf Grund des Bestreitens des Beklagten den entsprechenden Beweisantritten des Klägers hinsichtlich der Kurse und Kursentwicklungen der F-Anleihe zu folgen. Dies gilt auch bezüglich des Beweisantritts für die Anlage in AAA-Unternehmensanleihen, in welche der Kläger, laut seiner Behauptung, mit der zweiten Hälfte des im Jahre 2002 erzielbaren Erlöses für das Flurstück 1/a investiert hätte. Auch insoweit wird ein Sachverständigengutachten einzuholen sein.
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Bei der Berechnung des Schadens durch das Erstgericht dürfte zu Lasten des Klägers – entsprechend des Vorbringens des Beklagten – die Differenz aus dem tatsächlich erzielten Verkaufserlös von 585.000,- € gegenüber dem im Jahre 2002 erzielbaren Erlös als Gewinn zu berücksichtigen sein.
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Im Hinblick auf die umfangreiche Beweisaufnahme ist der Erlass eines Grundurteils und die Zurückverweisung auf Antrag des Beklagten nach § 538 Abs. 2 Ziffer 4 ZPO angezeigt.
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Die Kostenentscheidung ist dem Schlussurteil vorbehalten, da das Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen sich nach der Höhe des zuzusprechenden Schadenersatzes richtet.
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Das Urteil war gem. § 708 Ziffer 10 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären (siehe hierzu auch Zöller-Heßler, ZPO, 29. Aufl. 2012, Rn. 59 zu § 538; Urteil des OLG München vom 14.12.2011 zu Az. 3 U 2512/11 recherchiert in Juris).
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Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Zulassungsgründe des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht vielmehr auf einer tatrichterlichen Würdigung des Sachverhalts. Im vorliegenden Urteil stellt das erkennende Gericht unter Beachtung der in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannten Grundsätze des Verfahrensrechts und des materiellen Rechts nur Tatsachen fest.