OLG Frankfurt am Main, 08.05.2012 – 20 W 452/11

OLG Frankfurt am Main, 08.05.2012 – 20 W 452/11
Leitsatz

Zu den Voraussetzungen der Eintragung eines Altenteils bei Übergabe eines Mehrfamilienhauses an einen Familienangehörigen mit Vereinbarung eines Wohnungsrechtes und einer Pflegeversicherung
Tenor:

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.
Gründe
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I.

Der verfahrensbevollmächtigte Notar reichte mit Schreiben vom 09. Juni 2011 seine Urkunde UR-Nr. …/2011 mit dem Antrag gemäß § 15 GBO auf grundbuchamtlichen Vollzug bei dem Grundbuchamt ein.
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In der Urkunde hatte die Antragstellerin zu 1) als im Grundbuch eingetragene Alleineigentümerin mit einem Übergabevertrag ihr Hausgrundstück an den Antragsteller zu 2), ihren Enkel, übertragen. Der Übergabevertrag enthält für bestimmte näher aufgeführte Tatbestände eine Rückübertragungsverpflichtung, die durch eine Rückauflassungsvormerkung gesichert werden soll. Die Antragstellerin zu 1) hat sich des Weiteren an einer näher umschriebenen Wohnung im Erdgeschoss ein Wohnungsrecht vorbehalten, wozu eine sog. Brandvormerkung eingetragen werden soll. Außerdem wird eine Pflegeverpflichtung in Form einer Reallast begründet. Nach dem Inhalt der Urkunde sollen die für die Antragstellerin zu 1) vereinbarten wiederkehrenden Leistungen nach Möglichkeit als einheitliches Altenteilsrecht/Leibgeding eingetragen werden.
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Der Rechtspfleger des Grundbuchamts beanstandete mit Zwischenverfügung vom 14. Juni 2011 folgende Eintragungshindernisse:
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(1) Die Voraussetzungen für eine Eintragung der Reallast und des so bezeichneten Wohnungsrechts als Altenteil/Leibgeding lägen nicht vor: Hierfür sei erforderlich, dass ein Beteiligter einem anderen nach Art einer vorweggenommenen Erbfolge seine wirtschaftliche Lebensgrundlage übertrage, um dafür in die persönliche Gebundenheit eines abhängigen Versorgungsverhältnisses einzutreten, während der Übernehmer eine wirtschaftlich selbständige Stellung erlange; vorliegend werde aber offenbar nur ein Wohnhaus übertragen.
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(2) Es sei zu klären, ob ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) oder ein Wohnrecht (§ 1090 BGB) gewollt sei. Da Rückstände offenbar ausgeschlossen seien, sei die Bewilligung hinsichtlich der insoweit unzulässigen Vorlöschungsklausel ebenfalls abzuändern;
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(3) Es sei unklar, ob die Vormerkung zur Sicherung des zukünftigen Anspruchs auf Einräumung eines Wohnungsrechts als Ersatz bei Zerstörung der Räumlichkeiten ebenfalls Rang nach der Rückauflassungsvormerkung haben oder insoweit ein relatives Rangverhältnis eingetragen werden solle; auch sei unklar, ob die Reallast ebenfalls Rang nach der Rückauflassungsvormerkung und dem Wohnrecht haben, die Rangfolge also entsprechend der Reihenfolge der Rechte im Vertrag eingetragen werden solle.
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Die zunächst weiter erhobene Beanstandung (Klarstellung, ob die Reallast auch mit dem Tode der Berechtigten erlöschen solle) hat der Grundbuchrechtspfleger später selbst für erledigt erklärt.
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Gegen die Zwischenverfügung hat der verfahrensbevollmächtigte Notar für die Antragsteller Beschwerde eingelegt, mit welcher er im Wesentlichen geltend gemacht hat, aus dem Text des Vertrags ergebe sich, dass ein Hausanwesen übertragen werden solle, in dem sich mehrere Wohnungen befänden, wobei die Übergeberin sich nicht nur ein Wohnungsrecht vorbehalten, sondern auch eine Pflege-verpflichtung erhalten habe. Damit seien die nach der Rechtsprechung für die Eintragung eines Altenteilsrechts erforderlichen Voraussetzungen erfüllt. Entsprechend der Überschrift des § 1093 BGB sei ausdrücklich ein Wohnungsrecht vorbehalten, so dass ein Klärungsbedarf im Verhältnis zum Wohnrecht nicht bestehe. Auch sei eine Löschungserleichterung zulässig, da das Wohnungsrecht sich nur auf einen Teil des Gesamtgrundstücks beziehe und deshalb Rückstände theoretisch möglich seien. Die Fragen nach der Rangordnung der Rechte sei unverständlich. Es sei klar bestimmt, dass das Wohnungsrecht nach der zuvor bewilligten Rückauflassungsvormerkung eingetragen werden solle und die Vormerkung zur Sicherung des Wohnungsrechts bei einer Zerstörung der Räume im Range nach dem Wohnungsrecht einzutragen sei. Auch zur Pflegeverpflichtung sei klar geregelt, dass diese nach der sog. Brandvormerkung eingetragen werden solle.
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Der Rechtspfleger des Grundbuchamts half der Beschwerde mit Beschluss vom 16. September 2011, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, nicht ab und legte die Sache dem Senat zur Entscheidung vor.
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II.

Die gegen die Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde, über welche nach der hier gemäß §§ 72, 75 GBO erfolgten Nichtabhilfe durch den Rechtspfleger der Senat als Beschwerdegericht zu befinden hat, ist zulässig und führt auch in der Sache zum Erfolg, da die in der Zwischenverfügung aufgeführten Beanstandungen nicht berechtigt sind und deshalb der begehrten Eintragung nicht entgegen stehen.
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§ 49 GBO sieht vor, dass Dienstbarkeiten und Reallasten als Leibgedinge, Leibzucht, Altenteil oder Auszug im Grundbuch eingetragen werden können, wobei es nicht der Bezeichnung der einzelnen Rechte bedarf, wenn auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Die Vorschrift enthält somit eine Erweiterung des § 874 BGB, welche grundsätzlich eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nur zur näheren Bezeichnung des Inhalts eines Rechtes ermöglicht. Demgegenüber gestattet § 49 GBO zur Entlastung des Grundbuchs und zur Vereinfachung des Grundbuchverfahrens ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zur Bezeichnung der Rechte selbst. Bei den Begriffen Leibgeding, Leibzucht, Altenteil oder Auszug handelt es sich lediglich um verschiedene Bezeichnungen desselben Rechtsgebildes. Hierbei ist stets zu berücksichtigen, dass das Altenteil (Leibgeding/Leibzucht/Auszug) selbst kein eigenständiges dingliches Recht darstellt, sondern die Verknüpfung mehrerer dinglicher Rechte, welche unter diesem Oberbegriff zusammengefasst werden. Der Begriff des Altenteils ist gesetzlich nicht definiert, sondern wird in mehreren gesetzlichen Vorschriften, so neben § 49 GBO auch in Art. 96 EGBGB, § 9 EGZVG und § 850 b Abs. 1 Nr. 3 ZPO als historisch gewachsener Rechtsbegriff vorausgesetzt (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., Rn. 1, 2 und 4 ; Meikel/Böhringer, GBO, 10.Aufl., § 49 Rn. 10; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 1323 jeweils m.w.N.).
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Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung wird unter einem Leibgeding oder Altenteil der vertragsmäßig zugesicherte oder durch letztwillige Verfügung zugewandte Inbegriff von dinglich gesicherten Nutzungen und Leistungen zum Zwecke der persönlichen Versorgung des Berechtigten verstanden, wobei die Nutzungen und Leistungen aus und auf einem Grundstück und in aller Regel lebenslänglich zu gewähren sind (vgl. BGH NJW-RR 1989, 451 [BGH 28.10.1988 – V ZR 60/87] und Rpfleger 2007, 614 [BGH 04.07.2007 – VII ZB 86/06]; BayObLG Rpfleger 1993, 443 [BayObLG 26.04.1993 – 1 Z RR 397/92]; Demharter, a.a.O., § 49 Rn. 4; Meikel/Böhringer, GBO, a.a.O., § 49 Rn. 10 f; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1323; Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 2 Aufl., § 49 Rn. 3). Dabei ist anerkannt, dass der Begriff des Altenteils zwar ganz überwiegend aufgrund der historischen Entwicklung bei der Übergabe landwirtschaftlicher Betriebe eine bedeutende Rolle spielte, ein Altenteil jedoch auch bei der Übergabe eines städtischen Grundstücks in Betracht kommen kann, wenn der Versorgungscharakter der Rechte im Vordergrund steht und es sich gerade nicht um ein synallagmatisches Vertragsverhältnis mit gegeneinander abgewogenen und etwa gleichwertigen Leistungen und Gegenleistungen handelt (vgl. BGH NJW 2003, 1325, [BGH 25.10.2002 – V ZR 293/01] OLG Düsseldorf NotBZ 2001, 466 [OLG Düsseldorf 28.05.2001 – 9 U 242/00]; OLG Hamm Rpfleger 1993, 488 [OLG Düsseldorf 07.05.1993 – 3 Wx 138/93]).
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Im vorliegenden Falle sind entgegen der Auffassung des Grundbuchrechtspflegers die Voraussetzungen für eine zusammenfassende Eintragung gemäß § 49 GBO im Sinne eines Altenteils erfüllt. Der Vertrag beinhaltet die Übergabe eines Grundstücks innerhalb der Familie von der Großmutter auf den Enkel. Das in Altenteilsverträgen in aller Regel enthaltene Wohnungsrecht wird der Antragstellerin zu 1) auf Lebenszeit eingeräumt und von dem Übernehmer zusätzlich eine Pflegeverpflichtung übernommen. Hierdurch tritt der für ein Altenteil typische Versorgungs- und Fürsorgecharakter einschließlich der vorhandenen persönlichen familiären Beziehungen zu Tage, während das Ausschlussmerkmal eines gegenseitigen Vertrages mit beiderseits annähernd gleichwertigen Leistungen hier ebenfalls nicht erfüllt ist. Wie sich sowohl aus dem Vertragsinhalt wie auch aus der Begründung der Beschwerde ergibt, handelt es sich bei dem betroffenen Grundstück nicht um ein Einfamilienhaus, sondern um ein Mehrfamilienhaus, bei welchem das Wohnungsrecht nur auf einen Teil der Räume, nämlich die näher umschriebene und im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung beschränkt ist, so dass auch von dem Nachrücken einer nachfolgenden Generation in eine die Existenz – zumindest teilweise – begründende Wirtschaftseinheit durch die mögliche Erzielung von Einkünften durch Mieteinnahmen ausgegangen werden kann. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof auf Vorlage des OLG Hamm im Anwendungsbereich des § 49 GBO gerade herausgestellt, dass die Zweckbestimmung des zu überlassenden Grundstücks und seine Eignung zur Sicherung wenigstens eines Teils der wirtschaftlichen Existenz des Übernehmers nicht zwingende Voraussetzung der vereinfachten Eintragung nach § 49 GBO ist, sondern es nur darauf ankommt, dass es sich um die Bündelung von Rechten handelt, die typischerweise zu Versorgungszwecken als Altenteil im Grundbuch eingetragen werden, da bereits hierdurch derjenige, der in das Grundbuch Einsicht nimmt, durch den Text der Grundbucheintragung hinreichend darauf hingewiesen wird, dass er zur vollständigen Information über den Grundbuchinhalt auch den Text der Eintragungsbewilligung zur Kenntnis nehmen muss (BGH NJW 1994, 1158 = MDR 1994, 626 [BGH 03.02.1994 – V ZB 31/93]). Nicht entscheidend kann in diesem Zusammenhang entgegen der Auffassung des Grundbuchrechtspflegers in seinem Nichtabhilfebeschluss darauf abgestellt werden, dass im Rahmen der Gewährung des Wohnungsrechts die Kosten für die Unterhaltung und Heizung nicht einbezogen wurden, sondern ausdrücklich geregelt wurde, dass diese die Antragstellerin zu 1) selbst zu tragen hat. Denn hierdurch wird der Versorgungscharakter der begründeten dinglichen Rechte nicht beseitigt, der hier ausreichend dadurch zu Tage tritt, dass ersichtlich der lebenslange Verbleib der Antragstellerin zu 1) in der bisher schon von ihr bewohnten Wohnung sichergestellt werden und ihr neben dem Wohnungsrecht auch eine persönliche Unterstützung in Gestalt der Pflegeverpflichtung zu Gute kommen soll.
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Auch der zweite Absatz der Zwischenverfügung, in welchem eine Klärung dahingehend verlangt wird, ob ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB oder ein Wohnrecht nach § 1090 BGB gewollt sei, kann keinen Bestand haben. Allerdings soll die Bewilligung Art und Inhalt der gestatteten Eintragung eindeutig und vollständig wiedergeben, so wie sie zum Grundbuchinhalt werden soll, wobei die Sicherheit des Grundbuchverkehrs eine klare Ausdrucksweise verlangt. Zu berücksichtigen ist jedoch auch, dass die Bewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung nicht nur in entsprechender Anwendung des § 133 BGB auslegungsfähig ist, sondern das Grundbuchamt insoweit auch eine Auslegungspflicht trifft, wobei allerdings der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grund-sätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung Grenzen setzen. Dabei ist im Grundbuchrecht bei der Auslegung auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt, wobei Umstände außerhalb der Erklärung zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden dürfen, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 28; BGHZ 92, 351/355 und 113, 374/378).
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Ausgehend von diesen Grundsätzen sind bei der Bewilligung eines Altenteils die in ihm verknüpften einzelnen dinglichen Rechte hinreichend konkret zu bezeichnen. Bezogen auf die hiesige Beanstandung besteht das wesentliche Kriterium für die Abgrenzung zwischen einem Wohnrecht als beschränkter persönlicher Dienstbarkeit nach §§ 1090 – 1092 BGB einerseits und dem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB andererseits darin, dass der Eigentümer im letzteren Falle von der Nutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils ausgeschlossen ist (vgl. Palandt/ Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 1093 Rn. 4; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1236 jeweils m. w. N.). Dabei ist es sicher sinnvoll und weitgehend üblich, diesen Ausschluss des Eigentümers von der Nutzung in die Formulierung der Bewilligung aufzunehmen. Es ist jedoch in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass auch ohne Verwendung der Worte „unter Ausschluss des Eigentümers“ in der Eintragungsbewilligung von einem echten Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausgegangen werden kann, wenn die in dieser gesetzlichen Bestimmung verwendete Bezeichnung als „Wohnungsrecht“ aufgegriffen und verwendet wird (vgl. OLG Zweibrücken DNotZ 1997, 325; OLG Frankfurt MittBayNot 2007, 402; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1236 und 1258; Wilsch, Der Überlassungsvertrag in der grundbuchrechtlichen Praxis, RpflStudH 2010, 13/18; Demharter, a.a.O., Anh. Zu § 44 Rn. 28). Nach diesen Grundsätzen ist im vorliegenden Falle auch ohne zusätzliche Klarstellung im Wege der Auslegung davon auszugehen, dass entsprechend der Bezeichnung als Wohnungsrecht hier ein Wohnungsrecht im Sinne des § 1093 BGB bewilligt wurde, zumal die nachfolgende Formulierung über die einer bloßen Mitbenutzung unterliegenden Räumlichkeiten zusätzlich darauf hindeutet, dass für die zuvor genannte und näher bezeichnete im Erdgeschoss gelegene Wohnung eine Nutzung durch die Antragstellerin zu 1) unter Ausschluss des Antragstellers zu 2) als zukünftigem Eigentümer eingeräumt wurde.
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Soweit der Grundbuchrechtspfleger in seinem Nichtabhilfebeschluss insoweit zusätzlich noch beanstandet hat, dass die Antragstellerin zu 1) sich ein lebens-längliches unentgeltliches Wohnungsrecht vorbehalten hat, ist zwar zutreffend, dass sich aus dem Charakter des Wohnungsrechts als dinglichem Recht ergibt, dass dieses weder unentgeltlich noch entgeltlich gewährt werden kann (vgl. OLG Hamm MittBayNot 1997, 230), so dass bezüglich der Unentgeltlichkeit auch keine Grundbucheintragung erfolgen kann (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1259). Gleichwohl bedarf es insoweit einer Abänderung der Urkunde nicht, da die Aufnahme des Zusatzes „unentgeltlich“ als für den Grundbuchvollzug unschädlicher Hinweis auf das schuldrechtliche Grundgeschäft verstanden werden kann (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1259; Wilsch, a.a.O., S. 18), wobei es im Falle einer Grundbucheintragung unbenommen ist, eine Klarstellung dahingehend aufzunehmen, dass die Bezugnahme nicht die Unentgeltlichkeit des Rechts deckt (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1992, 345).
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Auch die im Zusammenhang mit dem Wohnungsrecht vorgesehene Vorlöschungsklausel bei Todesnachweis ist im hier vorliegenden Fall nach § 23 Abs. 2 GBO entgegen der Auffassung des Grundbuchrechtspflegers rechtlich nicht zu beanstanden. Da das Wohnungsrecht sich hier nur auf einen Gebäudeteil, nämlich die näher bezeichnete Wohnung im Erdgeschoss – bezieht, jedoch ausdrücklich darüber hinaus eine Unterhaltungspflicht für das Gebäude selbst auch bezüglich der nur der Mitbenutzung unterliegenden Gebäudeteile vereinbart wurde, kann bei der hier gewählten rechtlichen Ausgestaltung des Wohnungsrechtes die Möglichkeit von Rückständen nicht von vornhinein ausgeschlossen werden (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1269; Demharter, a.a.O., § 23 Rn. 12; Hamm NJW-RR 2001, 1099; OLG Düsseldorf Rpfleger 1995, 248; OLG München NJW-RR 2010, 672).
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Letztlich kann auch der vierte Abschnitt der Zwischenverfügung, mit welchem die Klarstellung der Rangfolge verlangt wurde, keinen Bestand haben. Abgesehen davon, dass bereits mit dem Nichtabhilfebeschluss eingeräumt wird, dass die Rangfolge der Rechte in der Urkunde selbst entsprechend der Erläuterung des Notars in der Beschwerde dargestellt wurde, ist insoweit weiterhin zu berücksichtigen, dass die einzelnen Rechte, die die Bestandteile eines Altenteils bilden, untereinander nicht zwingend einen Gleichrang haben müssen (vgl. Bauer/von Oefele, a.a.O., § 49 Rn. 26 und Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 1339).
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Die mit der Beschwerde angefochtene Zwischenverfügung – soweit sie mit dem Nichtabhilfebeschluss aufrecht erhalten wurde – war deshalb aufzuheben und das Grundbuchamt wird bei der Entscheidung über den Eintragungsantrag von den dort vorgebrachten Bedenken Abstand zu nehmen haben.
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Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde war weder eine Kostenentscheidung noch eine Entscheidung zur Zulassung der Rechtsbeschwerde veranlasst.