OLG Frankfurt am Main, 10.08.2012 – 19 U 83/12

OLG Frankfurt am Main, 10.08.2012 – 19 U 83/12
Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 2.3.2012 verkündete Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
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I.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird nach § 540 Abs. 1 ZPO abgesehen. Es wird Bezug genommen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils.
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Die Klägerin, die mit notariell beurkundetem Erbbauvertrag vom 6.7.1964 der Beklagten an dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück Straße1 in O1 ein im Grundbuch eingetragenes Erbbaurecht bestellt hat, wegen dessen Inhalts im Einzelnen auf die Anlage K 2 (Bl. 48a ff. d. A.) Bezug genommen wird, verlangt von der Beklagten mit ihrem Hauptantrag die Beseitigung der von der Beklagten unter Abriss des Altgebäudes im Jahr 2008 errichteten Bebauung und die Herausgabe des Grundstücks. Sie hat die Auffassung vertreten, dass das Erbbaurecht mangels hinreichender Bestimmtheit nicht wirksam bestellt worden sei. Jedenfalls aber sei die Bebauung mit dem neuen Gebäude nicht vom Erbbaurecht umfasst, da sie wesentlich von dem Altgebäude abweiche und mithin nicht lediglich ein gleichartiges Ersatzgebäude darstelle. Nur eine solche Bebauung sei jedoch nach den Vereinbarungen im Erbbauvertrag zulässig. Hilfsweise verlangt sie im Wege der Stufenklage eine Vertragsanpassung durch Zahlung eines den veränderten Umständen angepassten höheren Erbbauzinses, wobei der jährlich zu zahlende Betrag mindestens 156.000,00 € betragen soll. Für den Zeitraum vom 1.2.2010 bis zum 31.12.2010 verlangt die Klägerin mindestens einen Betrag von 68.992,88 €. Wegen der erstinstanzlich gestellten Klageanträge im Einzelnen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.
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Das Landgericht hat mit seinem am 2.3.2012 verkündeten und der Klägerin am 7.3.2012 zugestellten Urteil die Klage abgewiesen.
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Es hat einen Anspruch der Klägerin auf Herausgabe des Grundstücks und auf Beseitigung der Bebauung verneint. Das Erbbaurecht sei wirksam bestellt, insbesondere fehle es nicht an der erforderlichen Bestimmtheit von Inhalt und Umfang der Berechtigung des Erbbaurechtsnehmers zur Grundstücksnutzung, vor allem stelle der Verweis auf das öffentliche Baurecht in § 2 des Erbbauvertrages eine hinreichende Konkretisierung hinsichtlich Art und Umfang der möglichen Bebauung des Grundstücks dar. Der von der Beklagten errichtete Neubau überschreite auch nicht den Inhalt des bestellten Erbbaurechts. Insbesondere begründe der Inhalt des Vertrages keine Beschränkung einer Neubebauung auf eine Gleichartigkeit mit der bei Bestellung des Erbbaurechts bestehenden Altbebauung. Daher sei die Klägerin zur Duldung der Bebauung verpflichtet. Das Landgericht hat des Weiteren auch einen Anspruch der Klägerin auf Anpassung des Erbbauzinses an die geänderte wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks verneint. Der Erbbauvertrag weise keine planwidrige Unvollständigkeit auf, insbesondere sehe er eine Verknüpfung des Erbbauzinses mit dem Umfang der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks nicht vor. Auch folge ein Anpassungsanspruch nicht aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Eine Störung des Äquivalenzverhältnisses liege nicht vor.
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Hiergegen richtet sich die am 4.4.2012 eingelegte und am 4.5.2012 begründete Berufung mit der die Klägerin ihre erstinstanzlichen Ansprüche weiter verfolgt. Sie macht geltend, das Landgericht habe den Erbbauvertrag vom 6.7.1964 fehlerhaft ausgelegt und es versäumt Beweis darüber zu erheben, dass die Parteien bei Abschluss des Vertrages nicht an die Möglichkeit einer wesentlich umfangreicheren Bebauung gedacht haben. Zur näheren Begründung ihrer Berufung wiederholt und vertieft die Klägerin ihr erstinstanzliches Vorbringen.
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Sie beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen,
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1. das auf dem Grundstück Straße1 in O1, eingetragen im Grundbuch von Frankfurt, Bezirk …, Blatt …, Flur …, Flurstück …, stehende Gebäude zu beseitigen und das vorstehend bezeichnete Grundstück an die Klägerin herauszugeben;
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2. hilfsweise
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a) der Klägerin durch Vorlage einer geordneten Aufstellung für die Zeit vom 01. Januar 2010 bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in diesem Rechtsstreit Auskunft zu erteilen über
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-die im Zusammenhang mit dem angeblichen Erbbaurecht der Beklagten, eingetragen im Erbbaugrundbuch von Frankfurt, Bezirk …, Blatt …, erzielten Einkünfte, insbesondere Miet- und Pachteinnahmen und sonstige Nutzungsentgelte,
12

-alle aus dem im Grundbuch von Frankfurt, Bezirk …, Blatt …, Flur …, Flurstück …, eingetragenen Grundstück der Klägerin und des aufstehenden Gebäudes gezogenen Nutzungen sowie
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-die mit der Erzielung dieser Einkünfte und Nutzungen in Zusammenhang stehenden Ausgaben;
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b) der Klägerin durch Vorlage einer geordneten Aufstellung für die Zeit nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung in diesem Rechtsstreit bis zum Ablauf des zehnten darauf folgenden vollen Kalenderjahres Auskunft zu erteilen über
15

-die voraussichtlich im Zusammenhang mit dem angeblichen, ggf. zu verlängernden Erbbaurecht der Beklagten, eingetragen im Erbbaugrundbuch von Frankfurt, Bezirk …, Blatt …, künftig zu erzielten Einkünfte, insbesondere Miet- und Pachteinnahmen und sonstige Nutzungsentgelte,
16

-alle aus dem im Grundbuch von Frankfurt, Bezirk …, Blatt …, Flur …, Flurstück …, eingetragenen Grundstück der Klägerin und des aufstehenden Gebäudes voraussichtlich zu erzielenden Nutzungen sowie
17

-die mit der Erzielung dieser Einkünfte und Nutzungen in Zusammenhang stehenden voraussichtlichen Ausgaben;
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und
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c) der Klägerin sämtliche über die aufgrund des Hilfsantrages zu Ziffer 1. a) und b) zu machenden Angaben bestehenden Belege, insbesondere Mietverträge, Kontoauszüge, Buchhaltungsunterlagen, Steuererklärungen und Steuerbescheide vorzulegen;
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1. die Richtigkeit der in Erfüllung des Hilfsantrages zu Ziffer 1. erteilten Auskünfte durch ihren Vorstand an Eides Statt zu versichern;
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2. an die Klägerin für die Zeit vom 01. Januar 2011 bis zum 31. Dezember 2014 einen jährlichen Betrag in einer nach Erteilung der mit dem Hilfsantrag zu Ziffer 1. begehrten Auskünfte und Belege zu beziffernden Höhe, keinesfalls jedoch weniger als 156.000,00 € jährlich, fällig in gleichen monatlichen Raten jeweils am ersten eines Monats zu zahlen;
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3. An die Klägerin für die Zeit vom 01. Februar 2010 bis zum 31. Dezember 2010 einen Betrag in einer nach Erteilung der mit dem Hilfsantrag zu Ziffer 1. begehrten Auskünfte und Belege zu beziffernden Höhe, jedoch nicht unter 68.992,88 € zu zahlen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
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II.

Die zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat keinen Erfolg.
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1. a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Herausgabe des Grundstücks Straße1 in O1. Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler und mit überzeugender Begründung angenommen, dass die Parteien mit Vertrag vom 6.7.1964 wirksam ein Erbbaurecht zugunsten der Beklagten bestellt haben. Der Inhalt des Erbbaurechts ist in § 2 des Vertrages hinreichend bestimmt konkretisiert. Nachdem zunächst allgemein auf den gesetzlichen Inhalt des Erbbaurechts und mithin auf die in den gesetzlichen Vorschriften geregelten Rechte des Erbbauberechtigten verwiesen wird, erfolgt hinsichtlich der baulichen Nutzbarkeit eine hinreichende Konkretisierung durch den Bezug auf die baurechtlichen Vorschriften und damit in (dynamischer) Verweisung auf das jeweils geltende öffentliche Baurecht, das für die Veränderung der baulichen Nutzung durch den Erbbauberechtigten ausschließlich verbindlich sein soll. Dieser Verweis auf die baurechtlichen Vorschriften bezieht sich dem Wortlaut nach zwar auf die Gestaltung der Errichtung eines neuen Gebäudes. Damit ist in verständiger Auslegung jedoch nicht, wie dies die Klägerin meint, lediglich die ästhetische Gestaltung des zu errichtenden Gebäudes gemeint. Für eine solche Einschränkung der Verweisung findet sich kein Anhalt, zumal zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts entsprechende bauplanerische Festlegungen nicht bestanden und kein Grund für die Vertragsparteien bestand, eine solche Regelung zu treffen. Auch gibt es, worauf die Beklagte zu Recht hinweist, keinen allgemeingültigen juristischen Begriff für eine (baurechtliche) Gestaltung im Sinne einer lediglich ästhetischen Bedeutung. Vielmehr handelt es sich um eine allgemeine Verweisung auf das öffentliche Baurecht. Dafür spricht auch der Zusatz „ausschließlich“, der in Bezug auf die „Gestaltung“ nur bedeuten kann, dass unter Beachtung der Vorschriften des öffentlichen Baurechts eine Zustimmung des Erbbaurechtsgebers nicht erforderlich ist. Hinsichtlich des baulichen Nutzungsrechts des Erbbauberechtigten ist diese Verweisung abschließend, wie die Anknüpfung durch das Wort „insbesondere“ zeigt. Diese Verknüpfung gewinnt ihren Sinn allein durch die vorangegangene allgemeine Verweisung auf die Rechte des Erbbauberechtigten gemäß den gesetzlichen Vorschriften.
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b) Auf der Grundlage des wirksam bestellten Erbbaurechts ist die Klägerin auch verpflichtet, die von der Beklagten vorgenommene tatsächliche Bebauung des Grundstücks der Klägerin zu dulden. Sie hat keinen Anspruch auf Beseitigung des errichteten Gebäudes gemäß §§ 1004 Abs. 1, 2 BGB. Die vorgenommene Bebauung ist nach Art und Umfang von dem zu Gunsten der Beklagten bestellten Erbbaurecht umfasst. Der errichtete Neubau überschreitet nicht den Inhalt des bestellten Erbbaurechts, da die Regelung in § 2 des Erbbauvertrages entgegen der Auffassung der Klägerin keine Beschränkung der möglichen neuen baulichen Nutzung durch den Erbbaurechtsnehmer auf ein dem Altgebäude „gleichartiges“ Gebäude enthält. Eine solche Bedeutung kann auch dem Wort „ersetzen“ nicht beigemessen werden. Nach dem Wortlaut bedeutet dies lediglich, dass anstelle des vorhandenen Gebäudes ein neues Gebäude errichtet werden kann. Das neue Gebäude „ersetzt“ das Altgebäude unabhängig davon, welches Ausmaß das neue Gebäude hat. Allein wesentlich für die Zulässigkeit des Gebäudeersatzes sind die baurechtlichen Vorschriften. Einer abschließenden Bestimmung dazu, welche Art von Bauwerk zulässig sein soll, bedurfte es infolge der Verweisung auf die ausschließlich maßgebenden baurechtlichen Vorschriften entgegen der Auffassung der Klägerin zur Erfüllung des Bestimmtheitsgrundsatzes nicht. Im Übrigen handelt es sich bei dem von der Beklagten errichteten Gebäude auch nicht um ein „aliud“ gegenüber dem früheren Bestandsgebäude, wie dies die Klägerin meint. Die Beklagte hat das ehemalige Wohn- und Geschäftshaus durch ein neues Wohn- und Geschäftshaus ersetzt. Diese ist lediglich hinsichtlich Art und Maß der Grundstücksausnutzung unterschiedlich. Soweit die Klägerin geltend macht, dass das errichtete Gebäude den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften trotz der Genehmigung des Bauvorhabens durch die zuständige Baugenehmigungsbehörde nicht entspreche, ist dieser Vortrag, wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht hinreichend konkretisiert und der Vortrag mithin unbeachtlich. Die Klägerin hat insbesondere nicht vorgetragen, gegen welche konkreten bauplanerische Vorschriften das genehmigte Bauvorhaben verstoßen haben soll. Daher ist auch das von der Klägerin beabsichtigte verwaltungsgerichtliche Verfahren zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung und mithin der Zulässigkeit der Bebauung nicht vorgreiflich.
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2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses an die geänderte wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks. Zutreffend und wiederum mit überzeugender Begründung hat das Landgericht das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit der Regelungen im Erbbauvertrag verneint, ohne deren Vervollständigung eine angemessene interessengerechte Lösung nicht zu erzielen wäre, so dass die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung nicht gegeben sind. Der Erbbauvertrag lässt auch nicht ansatzweise erkennen, dass die Parteien eine Verknüpfung der Höhe des Erbbauzinses mit dem Umfang der tatsächlichen baulichen und wirtschaftlichen Ausnutzung gewollt haben. Vielmehr haben die Parteien lediglich und insoweit abschließend eine Anpassung der Höhe des Erbbauzinses an die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung vorgesehen, indem sie die Höhe des Erbbauzinses an die prozentuale Veränderung des Grundgehalts eines Landgerichtspräsidenten gekoppelt haben. Eine Partizipation der Klägerin an einer durch eine entsprechende Bebauung erzielten höheren wirtschaftlichen Ausnutzung des Grundstücks durch Anpassung des Erbbauzinses haben die Parteien hingegen nicht vorgesehen. Eine andere Auslegung des Vertrages gebietet auch nicht die Regelung in § 7 Abs. 2 des Erbbauvertrages. In dieser Bestimmung haben die Parteien lediglich, wie dies die Beklagte geschildert hat, eine bei Abschluss des Vertrages bestehende Sondersituation geregelt, die keine Schluss darauf zulässt, dass die Parteien eine generelle Anpassung an eine geänderte wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks gewollt haben. Gerade diese Regelung in § 7 Abs. 2 des Vertrages hätte es, wäre dies anders gewesen, nahe gelegt, eine Anpassungsregelung vorzusehen. Zu Recht hat das Landgericht auch einen Anspruch der Klägerin auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 2 BGB) verneint. Die mögliche Anpassung des Erbbauzinses an die bauliche und wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks durch den Erbbaurechtsnehmer war, wie sich bereits aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt, keine Geschäftsgrundlage des Erbbauvertrages. Eine entsprechende nicht normierte Vorstellung einer oder beider Parteien ist ebenso wenig erkennbar, wie ein objektives Erfordernis einer Anpassung zur Wahrung der beiderseitigen Intentionen und Interessen. Eine fehlende Äquivalenz der beiderseits zu gewährenden Leistungen im Falle einer nicht unerheblich besseren wirtschaftlichen Ausnutzung des Grundstücks durch den Erbbaurechtsnehmer liegt nicht vor. Die von der Klägerin geschuldete Leistung besteht in der Bereitstellung des Grundstücks, die der Beklagten in der Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses, dessen Höhe und Veränderung die Parteien in §§ 7 Abs. 1, 4 und 11 Abs. 2 des Vertrages abschließend geregelt haben. Die Leistungspflicht der Klägerin ändert sich nicht dadurch, dass die Beklagte eine höhere wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks herbeiführt. Entsprechend ändern sich auch nicht die Parameter zur Bemessung der Angemessenheit des Erbbauzinses. Ein Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen wirtschaftlicher Nutzbarkeit des Grundstücks und der Höhe des von der Beklagten zu leistenden Erbbauzinses haben die Parteien erkennbar nicht vorgesehen. Daher bedarf es auch keiner Beweisaufnahme zu der Behauptung der Klägerin, beide Parteien hätten bei Vertragsschluss nicht an die Möglichkeit von sich durch eine erheblich höhere bauliche Nutzung des Grundstücks für die Beklagte ergebenden höheren wirtschaftlichen Erträgnissen gedacht. Auch wenn dies der Fall gewesen sein sollte, so folgt daraus nicht ein Wegfall der Geschäftsgrundlage, da bereits im Ansatz eine von den Parteien ins Auge gefasste Verknüpfung fehlt und diese mithin auch weder eine Geschäftsgrundlage darstellte noch das Äquivalenzverhältnis betroffen ist. Wenn die Parteien eine Änderung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen, insbesondere die Erstellung eines sog. vorhabenbezogenen Bebauungsplans durch die Stadt O1 und damit die Möglichkeit einer wesentlich umfangreicheren Bebauung mit höhen wirtschaftlichen Erträgen nicht bedacht haben, stellt dieses Nichtbedenken auch keine Geschäftsgrundlage dar. Es wäre überdies auch kaum nachvollziehbar, wenn die Parteien umgekehrt in Ansehung der Vertragslaufzeit von mindestens 50 Jahren davon ausgegangen wären, dass sich im innerstädtischen Bereich einer Großstadt die Stadtplanung/Bauleitplanung und damit auch die bauplanerischen Vorschriften nicht wesentlich ändern würden. Im Übrigen ist die Argumentation der Klägerin auch insoweit inkonsequent, weil auch im Falle einer gleichartigen Neubebauung des Grundstücks durch außerhalb dessen liegende Umstände eine erhebliche Steigerung der wirtschaftlichen Erträge denkbar wäre, in diesem Falle aber, der Argumentation der Klägerin zufolge, die Anpassungsvoraussetzungen wohl nicht vorliegen würden. Dies zeigt, dass das Maß der baulichen Nutzung allein nicht ausschlaggebend sein kann. Zutreffend weist das Landgericht des Weiteren darauf hin, dass sich infolge der fehlenden Verknüpfung von Erbbauzins und Nutzbarkeit des Grundstücks im Erbbauvertrag das dadurch angelegte „Risiko“ für die Klägerin verwirklicht hat, nämlich dass sich die den Wert der vereinbarten Leistungen beeinflussenden Verhältnisse während der Vertragsdauer zugunsten der einen oder anderen Partei ändern, ohne dass dadurch bereits das Äquivalenzverhältnis gestört wird. Eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zu den gegenwärtigen Bedingungen für die Klägerin hat das Landgericht nach alledem zu Recht verneint.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
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Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB nicht vorliegen.
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Der Streitwert für das Berufungserfahren wird entsprechend der Streitwertfestsetzung des Landgerichts im Beschluss vom 2.3.2012 (Bl. 272 d. A.) auf 1.880.421,00 € festgesetzt. Der Senat macht sich die Begründung der Streitwertfestsetzung durch das Landgericht zu Eigen.