OLG Frankfurt am Main, 14.05.2012 – 20 W 340/11

OLG Frankfurt am Main, 14.05.2012 – 20 W 340/11
Tenor:

Die Beschwerde wird kostenpflichtig zurückgewiesen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 3.000,- EUR.
Gründe
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I.

Die Antragstellerin ist als Eigentümerin des eingangs bezeichneten Grundstücks im Grundbuch eingetragen.
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In Abt. II Nr. 5 ist ein Erbbaurecht für die Dauer von 30 Jahren für die A AG als Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2) eingetragen. Des Weiteren ist in Abt. II Nr. 7 ein Vorkaufsrecht für den jeweiligen Erbbauberechtigten eingetragen.
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Das Erbbaurecht wurde im Grundbuch von O1 – Erbbaugrundbuch – Blatt … am 06. März 1972 eingetragen.
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Das Erbbaurecht sowie das Vorkaufsrecht wurden durch notariell beurkundeten Vertrag vom 14. Januar 1966 bestellt zum Zwecke der Errichtung eines B für die Dauer von 30 Jahren beginnend mit der Eintragung im Erbbaurechtsgrundbuch. Im Vertrag wurde dem Erbbauberechtigten vom Grundstückseigentümer unter bestimmten Bedingungen ein wiederholt ausübbares Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts eingeräumt und hierzu in Abt. II Nr. 8 eine Vormerkung eingetragen.
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Aufgrund eines am 26. Februar 2005 bei dem Grundbuchamt eingegangenen Antrags, mit dem der notariell beurkundete Nachtrag vom 07. August 1996 zum Erbbaurechtsvertrag mit der Einräumung einer zweimaligen Option für den Erbbauberechtigten auf Verlängerung des Erbbaurechts um jeweils 10 Jahre, ausübbar spätestens zum 31. Dezember 2000 und zum 31. Dezember 2010, sowie die notariell beurkundete Erklärung der Erbbauberechtigten vom 30. Oktober 2000 über die Ausübung des Optionsrechts zur Verlängerung bis zum 06. März 2012 eingereicht worden waren, erfolgte am 30. November 2005 sowohl im Erbbaurechtsgrundbuch als auch in der Veränderungsspalte Abt. II des hier betroffenen Grundbuchblatts jeweils die Eintragung über die Einräumung der zweimaligen Option zur Verlängerung des Erbbaurechts und dessen Verlängerung bis zum 06. März 2012.
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Gegen die letztgenannten Eintragungen wurden unter dem 11. August 2010 sowohl im hier betroffenen Grundbuch als auch im Erbbaurechtsgrundbuch ein Amtswiderspruch eingetragen, nachdem durch einen anderen Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück Grunddienstbarkeiten für den jeweiligen hiesigen Erbbauberechtigten eingetragen sind, darauf hingewiesen worden war, dass eine wirksame Erbbaurechtsverlängerung nach Ablauf der ursprünglichen Befristung des Erbbaurechts auf den 06. März 2002 nicht mehr erfolgen konnte.
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Die Antragstellerin beantragte unter dem 15. März 2011 in notariell beglaubigter Form die Löschung des Erbbaurechts Abt. II Nr. 5 und des Vorkaufsrechts Abt. II Nr. 7. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, das Erbbaurecht sei entsprechend der ursprünglichen Befristung auf 30 Jahre mit dem 06. März 2002 erloschen. Entgegen der im Jahre 2005 erfolgten Eintragung sei eine wirksame Verlängerung nicht erfolgt, da die Erbbauberechtigte zwar von der vereinbarten Verlängerungsoption rechtzeitig Gebrauch gemacht habe, die für die Verlängerung des Erbbaurechts als Rechtsänderung im Sinne der §§ 877, 873 BGB, 11 Abs. 1 ErbbauRG neben der Einigung der Parteien erforderliche Eintragung im Grundbuch jedoch nicht rechtzeitig erfolgt sei, so dass das Grundbuch durch die beantragte Löschung zu berichtigen sei.
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Nach vorausgegangener Korrespondenz mit dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin beanstandete die Rechtspflegerin des Grundbuchamts mit Zwischenverfügung vom 13. Mai 2011, die beantragte Grundbuchberichtigung nur durch Löschung des Erbbaurechts ohne Eintragung der (noch nicht bezifferten) Entschädigungsforderung könne nicht erfolgen. Die Eintragung dieser Entschädigungsforderung als reallastähnliches dingliches Recht anstelle des Erbbaurechts müsse zusammen mit der Grundbuchberichtigung durch Löschung des Erbbaurechts beantragt werden. Eine Löschung ohne Eintragung einer möglichen Entschädigungsforderung könne nur erfolgen, wenn eine entsprechende Erklärung des Erbbauberechtigten in Form des § 29 GBO vorgelegt werde. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf den Inhalt dieser Zwischenverfügung Bezug genommen.
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Gegen die Zwischenverfügung hat die Antragstellerin mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 14. Juli 2011 Beschwerde eingelegt, mit der sie im Wesentlichen geltend macht, das Erbbaurecht sei nicht rechtzeitig verlängert worden und deshalb erloschen, woran auch die von der Erbbauberechtigten erst im Jahre 2005 und damit verspätet veranlasste Eintragung der Verlängerung des Erbbaurechts und der Vormerkung im Grundbuch nichts ändern könne. Durch die im Jahre 1996 vereinbarte Verlängerung des Erbbaurechts in Gestalt zweier separater Verlängerungsoptionen um jeweils 10 Jahre habe die Grundstückseigentümern verbindlich ein unbedingtes Angebot auf Verlängerung abgegeben, welches die Erbbauberechtigte einseitig hätte annehmen und die Eintragung veranlassen können. Die verspätete Eintragung sei ausschließlich aus Gründen erfolgt, die im Verantwortungsbereich der Erbbauberechtigen lägen, da diese offensichtlich vergessen habe, den Eintragungsantrag rechtzeitig zu stellen. Deshalb sei sie als Grundstückseigentümerin gemäß § 27 Abs. 3 ErbbauRG von der Verpflichtung zur Zahlung einer Entschädigung frei geworden. Soweit diese Vorschrift für ein Erlöschen des Entschädigungsanspruchs auf eine Ablehnung der Verlängerung abstelle, müsse dem nach Sinn und Zweck der Vorschrift die hier
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vorliegende nicht rechtswirksame Annahme gleichgestellt werden. Der Löschung des Erbbaurechtes ohne Eintragung eines Entschädigungsanspruchs stehe auch nicht entgegen, dass sowohl die Antragstellern als Grundstückseigentümerin als auch die Erbbauberechtigte irrtümlich davon ausgegangen seien, dass das Erbbaurecht fortbestanden habe und deshalb von beiden Vertragsteilen faktisch fortgeführt worden sei. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf den Inhalt des Beschwerdeschriftsatzes vom 14. Juli 2011 Bezug genommen.
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Die Beteiligte zu 2) hat im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens zwar Akteneinsicht genommen, eine Stellungnahme jedoch nicht abgegeben.
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II.

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung, über die nach der gemäß §§ 72, 75 GBO erfolgten Nichtabhilfeentscheidung der Rechtspflegerin der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist zulässig.
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Die Beschwerde führt jedoch in der Sache nicht zum Erfolg, weil das Grundbuchamt die beantragte Löschung des Erbbaurechts und des hieran angeknüpften Vorkaufsrechts ohne die von der Antragstellerin ausdrücklich abgelehnte gleichzeitige Eintragung eines Entschädigungsanspruches zu Recht von der Vorlage der Bewilligung der Erbbauberechtigten abhängig gemacht hat.
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Zwar bildet die Beendigung des Erbbaurechts durch Ablauf der im Erbbaurechtsvertrag für das Erbbaurecht bestimmten Zeit den regelmäßigen Beendigungsgrund. Nach der gesetzlichen Regelung des § 27 ErbbauRG hat sodann der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Dabei tritt ranggleich der Entschädigungsanspruch an die Stelle des Erbbaurechts. Hieraus folgt, dass das Grundbuch mit Zeitablauf des Erbbaurechts in zweierlei Hinsicht unrichtig wird, weil einerseits das Erbbaurecht durch Zeitablauf erloschen ist, andererseits jedoch die Entschädigungsforderung
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besteht, weiche an dessen Stelle tritt (vgl. Bamberger/Roth/Maaß, Beck’scher Online-Kommentar BGB, § 27 ErbbauRG Rn. 1).
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Bezüglich der Auswirkungen dieser materiellen Rechtslage auf das Grundbuchverfahren schließt sich der Senat der vom OLG Hamm (FGPrax 2007, 209) vertretenen Auffassung an, wonach im Regelfall eine Löschung des Erbbaurechts ohne Bewilligung des Erbbauberechtigten wegen Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 Abs. 1 GBO ohne Rücksicht auf Bestand und Höhe der Entschädigungsforderung nicht erfolgen kann (so aber: Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 29 Rn. 4; Soergei/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 29 Rn. 1). Auch eine Anwendung der §§ 23, 24 GBO mit der Folge einer Löschung des Erbbaurechts auf einseitigen Antrag nach Ablauf der einjährigen Sperrfrist ohne Rücksicht auf eine etwaige Entschädigungsforderung (so: OLG Celle NJW-RR 1995, 1420; Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einl. C Rn. 277) kommt nicht in Betracht, da es sich bei der Entschädigungsforderung nicht um Rückstände des Erbbaurechts im Sinne dieser Vorschriften handelt, sondern dieser vielmehr gerade erst mit dem Erlöschen des Erbbaurechtes entsteht und fällig wird.
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Zu Recht hat das OLG Hamm deshalb gefordert, dass eine Löschung des durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechtes im Grundbuch auf Antrag des Eigentümers wegen nachgewiesener Unrichtigkeit nur dann erfolgen kann, wenn die nach der gesetzlichen Regelung der §§ 27 Abs. 1, 28 ErbbauRG an die Stelle des erloschenen Rechts selbst tretende Entschädigungsforderung zeitgleich im Grundbuch eingetragen wird, die, da es sich hierbei um ein reallastähnliches dingliches Recht sui generis handelt, welches in Abt. II in der Veränderungsspalte zum Erbbaurecht und damit in dessen Rang einzutragen ist, wobei gegebenenfalls zeitgleich ein Vermerk über die Pfandrechte eventuell existierender Realgläubiger im Sinne des § 29 ErbbauRG zu verlautbaren ist. Denn nur durch eine derartige Handhabung lässt sich verhindern, dass das Grundbuch zwar einerseits bezüglich der Eintragung des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablauf richtiggestellt, zeitgleich aber andererseits durch die fehlende Eintragung der Entschädigungsforderung in anderer Hinsicht unrichtig wird und hierdurch zugleich die Möglichkeit eines gutgläubigen lastenfreien Erwerbs des Eigentums ohne die Entschädigungsforderung gemäß § 892 Abs. 1 BGB ermöglicht wird, die durch die formellen Regelungen des Grundbuchrechts und die hierauf beruhenden Eintragungen gerade verhindert werden soll (vgl. OLG Hamm, a. a. 0.; Maaß, DNotZ 2007, 753; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 1882; Staudinger/Rapp, BGB, Neubearb. 2009, § 27 ErbbauRG Rn. 2; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 9. Aufl., §27 Rn. 1).
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Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob – wie vereinzelt vertreten wird (vgl. Räfle/RGRK, BGB, 12. Aufl., § 28 ErbbauVO Rn. 1; Bauer/von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, Rn. 5. 246) – für die Eintragung die Entschädigungsforderung der Höhe nach beziffert werden muss. Denn die Antragstellerin hat hier ihren Antrag ausdrücklich auf die Löschung des Erbbaurechts ohne gleichzeitige Eintragung eines Entschädigungsanspruchs beschränkt und wendet sich – wie die Beschwerdebegründung belegt – ausdrücklich auch gegen die diesbezügliche Anregung der Zwischenverfügung auf eine derartige Ergänzung des Antrags. Eine gleichzeitige Eintragung der Entschädigungsforderung von Amts wegen im Zusammenhang mit der hier allein beantragten Löschung des Erbbaurechtes kommt wegen der Bindung des Grundbuchamtes an den Eintragungsantrag (§ 13 GBO), die auch im Rahmen der Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO gilt, jedoch nicht in Betracht (so bereits OLG Hamm, a.a.O.).
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Auf dieser Grundlage kann die Löschung eines Erbbaurechts wegen Unrichtigkeit durch Erlöschen nach Zeitablauf ohne Bewilligung des Erbbauberechtigten und ohne gleichzeitige Eintragung des Entschädigungsanspruchs nur dann in Betracht, wenn eine Entschädigungsforderung von vorneherein ausgeschlossen ist und dies in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden kann. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Zwar kann gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG als Inhalt des Erbbaurechtes auch eine Vereinbarung über den Ausschluss der Entschädigung getroffen werden. Im vorliegenden Falle ist ein derartiger Ausschluss in dem notariellen Erbbaurechtsvertrag vom 14. Januar 1966 jedoch nicht vollständig erfolgt und damit durch die Eintragung des Erbbaurechts aufgrund der Bewilligung auch nicht zum dinglichen Inhalt geworden. Vielmehr wird dem Erbbauberechtigten dort durch den Grundstückseigentümer in § 5 Ziffer 2 lediglich ein Recht auf Verlängerung des Erbbaurechtes eingeräumt, welches in der nachfolgenden Ziffer 3 jedoch ausdrücklich unter eine dort näher geregelte Bedingung gestellt wird. Des Weiteren wird in § 11 des Vertrags der Eigentümerin für den Fall der Ablehnung des Angebots auf Verlängerung des Erbbaurechtes seitens des Erbbauberechtigten lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch auf unentgeltliche Veräußerung der Betriebseinrichtungen des B eingeräumt. Damit ist ein Fall des § 27 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG, bei welchem die Entstehung eines Entschädigungsanspruchs von vorneherein und mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen ist, hier nicht gegeben.
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Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Grundbuchamtes im Löschungsverfahren nach § 22 GBO darüber zu befinden, ob nach den hier individuell vertraglich vereinbarten und von § 27 ErbauRG abweichenden Regelungen im konkret eingetretenen Fall der Beendigung des Erbbaurechtes ein Entschädigungsanspruch der Erbbauberechtigten jedenfalls ausgeschlossen ist. Insbesondere hat das Grundbuchamt in dem grundsätzlich einseitigen Verfahren der Löschung gemäß § 22 GBO keine abschließende Entscheidung darüber zu treffen, ob die Voraussetzungen für eine Verlängerung des Erbbaurechts auf der Grundlage der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen hier gegeben waren und die Erbbauberechtigte von dieser Möglichkeit aus Gründen, die in ihrem alleinigen Verantwortungsbereich lagen, keinen Gebrauch gemacht hat. Dem steht bereits entgegen, dass ein diesbezüglicher Nachweis in der im Grundbuchverfahren allein zulässigen Form des § 29 GBO nicht möglich wäre. Hinzu kommt, dass im Grundbuchverfahren nicht abschließend beurteilt werden kann, ob der Umstand, dass beide Vertragsteile zunächst von einer wirksamen Verlängerung des Erbbaurechtes gemäß den im Jahre 2005 vollzogenen Grundbucheintragungen ausgingen und das Vertragsverhältnis jahrelang faktisch fortgeführt haben, Auswirkungen auf die Frage des Bestehens eines Entschädigungsanspruches hat.
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Da somit ein vollständiger und mit den Mitteln des § 29 Abs. 1 GBO nachweisbarer Ausschluss des Entschädigungsanspruchs gemäß § 27 Abs. 3 ErbbauRG nicht gegeben ist, kommt eine Löschung des Erbbaurechts hier nur mit der Löschungsbewilligung der Erbbauberechtigten in Betracht, wie sie das Grundbuchamt mit der Zwischenverfügung zutreffend gefordert hat (vgl. Ingenstau/ Hustedt, ErbbauRG, a.a.O., § 27 Rn. 1; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, a.a.O., Rn. 181/182; Bauer/von Oefele, Maaß, GBO, a.a.O., AT V1189/190; Bamberger/Roth/Maaß, Beck’scher Online-Kommentar BGB, a.a.O., § 27 ErbbauRG Rn. 2).
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Die Beschwerde war zurückzuweisen.
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Die Verpflichtung der Antragstellerin zur Tragung der Gerichtskosten beruht auf § 84 FamFG. Eine Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2) war nicht angezeigt, da diese sich inhaltlich am Beschwerdeverfahren inhaltlich nicht beteiligt hat.
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Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 und 2 KostO.
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Im Hinblick auf die zur der Löschung des Erbbaurechts nach Zeitablauf im Hinblick auf die Entschädigungsforderung vertretenen unterschiedlichen Auffassungen in der Literatur und die divergierenden Rechtsauffassungen des OLG Celle (NJW-RR 1995,1420 [OLG Celle 26.05.1995 – 4 W 65/95]) und des OLG Hamm (FGPrax 2007, 209) hat der Senat die Rechtsbeschwerde zugelassen.