OLG Frankfurt am Main, 16.11.2015 – 20 W 316/15

OLG Frankfurt am Main, 16.11.2015 – 20 W 316/15
Leitsatz:

1.

Zum notwendigen Inhalt einer notariellen Bescheinigung gemäß § 21 Abs. 3 BNotO als Grundlage einer Grundbucheintragung nach § 34 GBO.
2.

Es kann jedenfalls im Einzelfall erforderlich sein, die einzelnen Schritte der notariellen Überprüfung in der Bescheinigung offen zu legen.

Tenor:

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 500,– EUR.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe

I.

Die Antragstellerin ist im betroffenen Grundbuch in Abt. I lfd. Nr. 5 als Eigentümerin des verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Unter dem 31.08./03.09.2015 hat der Verfahrensbevollmächtigte unter anderem zum hiesigen Grundbuch eine beglaubigte Ablichtung der Grundschuldbestellungsurkunde vom …08.2015, UR-Nr. …/2015…, eingereicht. In dieser Urkunde hat Herr A für die Antragstellerin unter anderem am hiesigen Grundbesitz für die Bank1, Stadt1, eine Gesamtgrundschuld ohne Brief in Höhe von 35.770.710,00 EUR bestellt. Der durch den verfahrensbevollmächtigten Notar erstellte Beglaubigungsvermerk lautet wie folgt: “Die vorstehende, vor mir geleistete Unterschrift des mir von Person bekannten Herrn A (…) handelnd aufgrund Vollmacht vom 04.12.2012, Ur.Nr. …/2012… des Notars B in Stadt2, für die im Handelsregister des Amtsgerichts Düsseldorf unter … eingetragene Z … GmbH mit Sitz in Stadt3 (…), beglaubige ich hiermit (…). Des Weiteren bescheinige ich gemäß § 21 Abs. (3) BNotO, dass die vorerwähnte Vollmacht heute bei Unterzeichnung in Ausfertigung vorgelegen hat, dass ich diese eingesehen habe und mir so Gewissheit über die Vertretungsmacht des Herrn A verschafft habe.”

Darüber hinaus hat der Verfahrensbevollmächtigte eine 9. Ausfertigung der Teil-Zwangsvollstreckungsunterwerfung vom gleichen Tage, UR-Nr. …/2015…, zum hiesigen Grundbuch eingereicht. Ausweislich dieser durch den Verfahrensbevollmächtigten notariell beurkundeten Erklärung ist Herr A wiederum für die Antragstellerin aufgetreten und hat erklärt, dass sich der Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes wegen eines zuletzt zu zahlenden Grundschuldteilbetrages in Höhe von 3.577.071,00 EUR nebst Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in den betroffenen Grundbesitz in der Weise unterwerfe, dass die Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sei. Nach dem Urkundeninhalt hat Herr A nicht im eigenen Namen gehandelt, sondern aufgrund der oben näher bezeichneten notariell beglaubigten Vollmacht vom 04.12.2012 für die Antragstellerin. Die Urkunde enthält danach folgenden Vermerk: “Der Notar bescheinigt gemäß § 21 Abs. (3) BNotO, dass die vorerwähnte Vollmacht heute bei Unterzeichnung in Ausfertigung vorgelegen hat, dass er diese eingesehen hat und sich so Gewissheit über die Vertretungsmacht des A verschafft hat. Der Erschienene ist dem Notar von Person bekannt.” Wegen der Einzelheiten der bezeichneten Urkunden wird auf Blatt 8/3 ff. d. A. verwiesen.

Durch Verfügung vom 11.09.2015 (Blatt 8/22 d. A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass es für beide Bescheinigungen an der weiteren Bestätigung fehle, dass auch die Berechtigung der Vertreter der Antragstellerin überprüft worden seien, die die Vollmacht vom 04.12.2012 erteilt hätten. Es sei erforderlich, dass diese Prüfung in der Bescheinigung aufgeführt werde. Diese Verfügung hat sie durch den angefochtenen Beschluss (Blatt 8/50 ff. d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, auf Bitten des Verfahrensbevollmächtigten präzisiert. Darin ist im Einzelnen dargelegt, dass in der vom Verfahrensbevollmächtigten abgegebenen Bescheinigung die für die darin enthaltene Feststellung notwendige vorherige Prüfung der Vollmachtsurkunde selbst nicht zum Ausdruck komme. Es fehle eine Erklärung darüber, dass der Verfahrensbevollmächtigte auch die Vollmachtsurkunde als solche geprüft habe, nämlich, ob die Vollmachtgeber selbst berechtigt seien, diese Vollmachten in Vertretung der Antragstellerin zu erteilen. Diese “Legitimationskette” würden die Bescheinigungen nicht enthalten. Der Notar müsse sich Gewissheit darüber verschaffen, dass die Vollmacht von dazu berechtigten Personen erteilt würde. Dies müsse in der Bescheinigung ebenso zum Ausdruck kommen wie der Hinweis, dass der Notar die Vertretungsmacht des die Erklärung Unterzeichnenden überprüft habe. Es wurde um Vorlage dieser weiteren ergänzenden Bescheinigung in grundbuchlicher Form gebeten.

Gegen diesen Beschluss hat der Verfahrensbevollmächtigte mit Schriftsatz vom 29.09.2015 (Blatt 8/90 ff. d. A.) Beschwerde eingelegt. Zur Begründung ist im Wesentlichen vorgetragen worden, dass die bezeichnete Vollmachtsurkunde des Notars B vom 04.12.2012 ihrerseits eine Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 BNotO über die Vertretungsmacht der Aussteller der Vollmacht enthalten habe. Aufgrund Sachkenntnis hätten aus Sicht des Verfahrensbevollmächtigten keinerlei Zweifel an der Richtigkeit der Bescheinigung bestanden und würden auch nicht bestehen. Die vom Grundbuchamt geforderte “Legitimationskette” würde im Ergebnis dazu führen, dass über die Bescheinigung des die Vollmacht beurkundenden Notars hinaus eine weitere Bescheinigung nach § 21 Abs. 1 BNotO zu fertigen wäre.

Durch Beschluss vom 08.10.2015 (Blatt 8/96 ff. d. A.) hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. Der Notar hat durch Schriftsatz vom 26.10.2015 gegenüber dem Senat erklärt, dass die Beschwerde im Namen der Eigentümerin als Antragstellerin eingelegt worden sei.

II.

Die Beschwerde der Antragstellerin ist nach den §§ 71, 73 GBO statthaft und auch ansonsten zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Die angefochtene Zwischenverfügung vom 23.09.2015 in Verbindung mit der vorangegangenen Verfügung vom 11.09.2015 ist nicht zu beanstanden.

Formelle Bedenken gegen den Erlass einer Zwischenverfügung bestehen nicht. Dem Grundbuchamt ist die Berechtigung zur Vertretung einer juristischen Person oder Gesellschaft nachzuweisen, wenn – wie hier – von dieser eine zur Eintragung erforderliche Erklärung abgegeben oder eine Eintragung beantragt wird (vgl. dazu Demharter, GBO, 29. Aufl., § 32 Rz. 10). Der fehlende Nachweis stellt ein behebbares Hindernis dar, dessen Beseitigung grundsätzlich im Wege der Zwischenverfügung verlangt werden kann.

Der Sache nach zu Recht hat das Grundbuchamt die vorgelegten Notarbescheinigungen vom 27.08.2015 inhaltlich nicht für hinreichend erachtet. Dabei ist Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens gegen eine Zwischenverfügung grundsätzlich nur das in ihr angenommene Eintragungshindernis, nicht die Entscheidung über den Eintragungseintrag selbst, so dass das weitere Verfahren und etwaige anderweitige Eintragungshindernisse hier nicht zu überprüfen sind.

Nach § 34 GBO kann allerdings eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht auch durch eine Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO nachgewiesen werden. Nach der letztgenannten Gesetzesvorschrift sind die Notare (auch) dafür zuständig, Bescheinigungen über eine durch Rechtsgeschäft begründete Vertretungsmacht auszustellen (Satz 1). Der Notar darf die Bescheinigung nur ausstellen, wenn er sich zuvor durch Einsichtnahme in eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Vollmachtsurkunde über die Begründung der Vertretungsmacht vergewissert hat (Satz 2).

Darum geht es hier. Der Verfahrensbevollmächtigte hat jeweils unter Bezugnahme auf § 21 Abs. 3 BNotO bescheinigt, dass die bezeichnete notariell beglaubigte Vollmacht vom 04.12.2012 (vgl. UR-Nr. 2661/2015-TE, Seite 1) heute, d. h. am 27.08.2015, in Ausfertigung vorgelegen habe, dass er diese eingesehen und sich so Gewissheit über die Vertretungsmacht des Herrn A verschafft habe. In der Bescheinigung ist mithin – wie in § 21 Abs. 3 Satz 3 BNotO vorgeschrieben – angegeben, in welcher Form und an welchem Tag die Vollmachtsurkunde dem verfahrensbevollmächtigten Notar vorgelegen hat.

Der Senat teilt die Auffassung des Grundbuchamts, dass damit die Berechtigung des Herrn A zur Vertretung der Antragstellerin – einer GmbH – noch nicht nachgewiesen ist.

Durch § 21 Abs. 3 BNotO ist die Möglichkeit geschaffen worden, auch Vollmachten durch eine notarielle Bescheinigung nachzuweisen. Eine notarielle Vollmachtsbescheinigung ist danach allerdings nur auf Basis solcher Vollmachten zulässig, die ihrerseits den Anforderungen des Registerverkehrs genügen, vgl. § 29 GBO. Der Notar muss sich deshalb die Legitimationskette, die zu der Vollmacht führt, in der Form nachweisen lassen, in der sie gegenüber der das Register führenden Stelle – hier: dem Grundbuchamt – nachzuweisen wäre. Die bisherigen Anforderungen an den Nachweis einer Vollmacht werden somit nicht verringert, es wird nur eine zusätzliche Möglichkeit des Nachweises gegenüber dem Grundbuchamt geschaffen (vgl. BT-Drs. 17/1469, S. 14, 19; Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen DNotZ 2014, 636, zitiert nach ; Diehn/Kilian, BNotO, § 21 Rz. 29 ff.; Meikel/Krause, GBO, 11. Aufl., § 34 Rz. 5; Spieker notar 2014, 196, 197 ff.) Dabei bleibt die Möglichkeit, Legitimationsketten in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, bestehen. § 34 GBO eröffnet lediglich eine zusätzliche Wahlmöglichkeit (vgl. BT-Drs. 17/1469, S. 14, 19; Meikel/Krause, a.a.O., § 34 Rz. 3). Nicht bescheinigt werden kann eine auf gesetzlicher Grundlage beruhende Vertretungsmacht und organschaftliche Vertretungsrechte (vgl. Otto in BeckOK GBO, Stand: 01.09.2015, § 34 Rz. 3; Grziwotz/Heinemann, BeurkG, 2. Aufl., § 12 Rz. 24; DNotI-Report 2013, 185).

Im Falle des § 21 Abs. 3 BNotO ist damit die Vorlage sämtlicher Urkunden, die für den Nachweis der Legitimationskette erforderlich sind, nur noch gegenüber dem Notar, nicht aber gegenüber dem Grundbuchamt nötig (vgl. BT-Drs. 17/1469, S. 14). Der Notar hat sich demgemäß nach den obigen Maßgaben und dem Wortlaut des § 21 Abs. 3 Satz 2 BNotO durch Einsichtnahme in die Vollmachtsurkunde über die Begründung der Vertretungsmacht zu vergewissern. Vom Notar wird mithin auch eine inhaltliche Überprüfung verlangt (vgl. Volmer in KEHE, Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 34 Rz. 10). Beschränkt man damit die Prüfungsbefugnis des Notars – was im Ergebnis der Zwischenverfügung des Grundbuchamts zugrunde liegt – nicht lediglich auf die Überprüfung mehrerer rechtsgeschäftlicher Vollmachten (sog. “Vollmachtsketten”; vgl. Otto in BeckOK GBO, a.a.O., § 34 Rz. 2), sondern bezieht sie auch auf die Frage, ob die Vertretungsbefugnis des Vollmachtgebers in der Vollmachtsurkunde durch eine Bescheinigung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 BNotO – also ggf. auch aufgrund organschaftlicher Vertretung – hinreichend nachgewiesen ist, so stellt sich die Frage, ob und inwieweit diese Prüfung aus der Vertretungsbescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO ersichtlich werden muss. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass dem Grundbuchamt eine inhaltliche Überprüfung und Beanstandung der Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO grundsätzlich entzogen ist (vgl. Zimmer ZfIR 2014, 566; NJW 2014, 337; wohl auch Volmer in KEHE, a.a.O., § 34 Rz. 12). Dann wird man entsprechend der Zielsetzung von § 21 Abs. 3 BNotO, 34 GBO eine Bescheinigung genügen lassen müssen, die als Ergebnis einer Subsumtion lediglich bescheinigt, dass der Vertreter diese konkrete Urkunde “kraft Vollmacht” habe tätigen dürfen (vgl. Volmer in KEHE, a.a.O., § 34 Rz. 11). Dafür mag der Wortlaut des § 21 Abs. 3 Satz 3 BNotO einen gewissen Anhalt geben, nach dem in der Bescheinigung anzugeben ist, in welcher Form und an welchem Tag die Vollmachtsurkunde dem Notar vorgelegen hat. Nach anderer Auffassung ist das Grundbuchamt aber zumindest nach dem Grundsatz des Legalitätsprinzips zur materiell-rechtlichen Prüfung und ggf. Beanstandung der Bescheinigung berechtigt, also dann, wenn die Eintragung zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führen würde (vgl. Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen DNotZ 2014, 636; Meikel/Krause, a.a.O., § 34 Rz. 8; Böttcher NJW 2015, 2770, 2773; Spieker notar 2014, 196, 198, dort auch mit weiteren Nachweisen zum Streitstand). Folgt man der letztgenannten Auffassung, der der Senat zuneigt, dann erscheint es jedoch jedenfalls in dem auch hier vorliegenden Fall, dass der Notar die Vollmachtsurkunde selbst nicht beim Grundbuchamt einreicht (vgl. zu diesem Erfordernis nach § 12 BeurkG: Spieker notar 2014, 196, 198; Zimmer NJW 2014, 337, 339/340; Grziwotz/Heinemann, a.a.O., § 12 Rz. 26, einerseits, und Diehn/Kilian, a.a.O., § 21 Rz. 40; Otto in BeckOK GBO, a.a.O., § 34 Rz. 15 andererseits), erforderlich, dass die Einzelschritte in der Bescheinigung offen gelegt werden (vgl. dazu auch Otto in BeckOK GBO, a.a.O., § 34 Rz. 2, 13). Dies korrespondiert letztendlich auch mit dem für Vertretungsbescheinigungen nach § 21 Abs. 1 Satz 1 BNotO verlangten Inhalt. In einer solchen Bescheinigung ist grundsätzlich neben der Angabe des Tags, an welchem das Register eingesehen wurde (vgl. auch § 21 Abs. 2 Satz 2 BNotO), außerdem anzugeben, dass der Beteiligte nach dem Registereintrag als bestimmtes Organ zur Vertretung der jeweiligen Gesellschaft befugt sei (vgl. dazu OLG Düsseldorf FGPrax 2014, 8, zitiert nach ; Bauer/von Oefele/Schaub, GBO, 3. Aufl., § 32 Rz. 38). Wollte man in Fällen der vorliegenden Art, bei denen im Namen juristischer Personen Erklärungen abgegeben werden, eine Bescheinigung nach den §§ 21 Abs. 3 BNotO, 34 GBO mit dem bloßen Inhalt genügen lassen, dass der Vertreter diese konkrete Urkunde “kraft Vollmacht” habe tätigen dürfen, würde trotz teilweise identischem Sachverhalt der erforderliche Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt deutlich variieren, was dem Senat auch vor dem Hintergrund der inhaltlichen Prüfungsbefugnis des Notars nicht gerechtfertigt erscheint (a. A. wohl Volmer in KEHE, a.a.O., § 34 Rz. 11). Insoweit ist der vom Grundbuchamt im Nichtabhilfebeschluss geäußerten Rechtsauffassung (Seite 2, drittletzter Absatz) zu folgen. Ausgehend davon erscheint dem Senat zumindest die in der Zwischenverfügung verlangte Offenlegung der Einzelschritte in der notariellen Bescheinigung für den vorliegenden Fall selbst dann erforderlich, wenn man jegliche Überprüfungsbefugnis des Grundbuchamts verneint, so dass der oben dargestellte Streit hier letztlich dahinstehen kann. Selbst wenn das Ergebnis der notariellen Überprüfung vom Grundbuchamt nicht in Frage gestellt werden dürfte, muss zumindest klargestellt sein, was der Notar zur Grundlage seiner Prüfung gemacht hat. Das bloße Vorbringen des verfahrensbevollmächtigten Notars in der Beschwerdeschrift ist hierfür nicht hinreichend.

Zu Recht hat das Grundbuchamt im Nichtabhilfebeschluss darauf hingewiesen, dass in der verlangten Klarstellung der einzelnen Prüfungsschritte nicht eine eigene und gesonderte Bescheinigung des verfahrensbevollmächtigten Notars nach § 21 Abs. 1 Satz 1 BNotO mit den geschilderten Kostenproblemen zu sehen wäre, wie es die Beschwerde noch gerügt hatte, sondern die (auch nach Auffassung des Senats) erforderliche inhaltliche Gestaltung der hier maßgeblichen Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO. Das Grundbuchamt hat dort auch bereits darauf hingewiesen, dass es dem verfahrensbevollmächtigten Notar überdies unbenommen bleibt, die der Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO zugrunde liegende Vollmachtsurkunde entsprechend § 12 BeurkG dem Grundbuchamt vorzulegen; dies ist – ungeachtet dessen, ob hierzu eine Verpflichtung besteht – durch die gesetzliche Neuregelung jedenfalls nicht ausgeschlossen. Dies wurde oben bereits dargelegt. Einer darauf gerichteten ausdrücklichen Ergänzung der angefochtenen Zwischenverfügung durch den Senat bedarf es mithin nicht.

Einer Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens bedarf es nicht, da sich die Kostentragungspflicht der Antragstellerin aus dem Gesetz ergibt, §§ 22, 25 GNotKG.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG. Der Senat hat ihn auf den gesetzlichen Mindestwert geschätzt.

Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung ist nach § 78 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 GBO zuzulassen. Die Vorschriften der §§ 34 GBO, 21 Abs. 3 BNotO werden in Literatur und Rechtsprechung verschieden ausgelegt und – wie auch der vorliegende Fall zeigt – in der Praxis stark unterschiedlich gehandhabt.