OLG Frankfurt am Main, 18.12.2015 – 24 U 212/14

OLG Frankfurt am Main, 18.12.2015 – 24 U 212/14
Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das Grund- und Teilurteil des Landgerichts Darmstadt vom 15.10.2014 wird zurückgewiesen.

Auf die Zwischenfeststellungsklage wird festgestellt, daß der notarielle Grundstückskauf- und Bauvertrag vom 24.08.2011, UR-Nr. …/2011 des Notars N1, Stadt1 wirksam ist.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Landgericht vorbehalten.
Gründe

I.

Der Kläger macht Ansprüche aus einem Bauträgervertrag geltend; die Parteien streiten über die Wirksamkeit des Vertrages.

Wegen des Sachverhaltes und der erstinstanzlichen Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Die geplante Übergabe des Hauses sollte am 31.05.2012 stattfinden; sie ist bis heute trotz Mahnungen nicht erfolgt. Die Beklagte erklärte am 19.03.2013 den Rücktritt vom Vertrag.

Das Landgericht hat die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt und die Widerklage abgewiesen. Wegen der hierzu angestellten Überlegungen wird auf die dortigen Entscheidungsgründe verwiesen. Dem Kläger stehe Ersatz für den Verzögerungsschaden aufgrund Verzuges der Beklagten zu; wegen Wirksamkeit des Vertrages sei die Widerklage abzuweisen.

In der Berufungsinstanz verfolgen die Parteien ihr erstinstanzliches Begehren weiter:

Beide Parteien wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Die Beklagte meint, Sonderwünsche des Klägers hätten die Fertigstellung verzögert und es habe eine Finanzierungsbestätigung gefehlt. Die Beklagte habe ein Rücktrittsrecht nach §§ 313, 314, 162 BGB auch wegen der Beleidigung seitens des Klägers zugestanden. Ein Grundurteil sei wegen der Gefahr widersprechender Entscheidungen unzulässig gewesen.

Dem Kläger stehe das Haus erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises zu; mangels dessen mithin gar nicht, weshalb auch kein Nutzungsausfall zu ersetzen sei. Der Kaufvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen; die Genehmigung sei formunwirksam, der Rücktritt stelle eine Verweigerung der Genehmigung dar.

Das Landgericht habe das Beweisangebot der Beklagten zu Bauverzögerungen durch den Kläger übergangen.

Die Klageerweiterung in zweiter Instanz sei unzulässig wegen des bereits vorliegenden Grundurteils zur Widerklage. Dieses sei indes fehlerhaft, da der Kläger die Beklagte nicht in Verzug gesetzt habe.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung die Klage abzuweisen und auf die Widerklage und Drittwiderklage hin festzustellen, daß das Vertragsverhältnis UR …/2011 des Notars N1 zwischen dem Kläger und der Drittwiderbeklagten einerseits und der Beklagten andererseits wirksam aufgelöst wurde und nicht mehr besteht sowie

den Kläger und die Drittwiderbeklagte zu verurteilen, in grundbuchtauglicher Form die Löschung der für sie eingetragenen Auflassungsvormerkung am Vertragsobjekt, dem im Grundbuch von Stadt2 beim Amtsgericht Stadt3 eingetragenen Grundstück A …, Blatt … zu bewilligen sowie hilfsweise

das Grund- und Teilurteil des Landgerichts Darmstadt aufzuheben und den Rechtsstreit an das Landgericht Darmstadt zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen sowie klageerweiternd

festzustellen, daß der notarielle Grundstückskauf- und Bauvertrag vom 24.08.2011 UR-Nr. …/2011 des Notars N1, Stadt1 wirksam ist.

Der Kläger verteidigt die angefochtene Entscheidung.

Nach Erklärung des Klägers in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht sehe das Haus bezugsfertig aus; die Nachbarhäuser seien übergeben worden. Die fehlende Finanzierungsbestätigung sei die von der KfW gewesen.

Dem Kläger sei durch den Verzug der Beklagten ab dem 01.09.2012 der geltend gemachte Schaden entstanden. Der Verzögerungsvorwurf gegenüber dem Kläger sei unsubstantiiert; im übrigen habe der Kläger zumindest konkludent den Kaufpreis angeboten.

Eine Gefahr widersprechender Entscheidungen bestehe nicht, da das Grundurteil die Grundlage für sämtliche geltend gemachte Ansprüche sei.

Der neue Vortrag der Beklagten etwa zur Bestätigung des Notars sei verspätet; die Genehmigung formwirksam.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Die Argumentation der Beklagten zu einem angeblichen Verzug des Klägers scheitert an Ziffer V.1. des Grundstückskauf- und Bauvertrages vom 24.08.2011 (GA 14), der wesentlich von der Beklagten selbst mitgestaltet sein dürfte.

Darin heißt es: “Der Kaufpreis ist Zug um Zug mit Übergabe des Vertragsgegenstandes nach Mitteilung der Fertigstellung an Verkäufer (…) zu zahlen.”.

Das heißt Voraussetzung für die eigentliche Zug um Zug Abwicklung des Kaufvertrages ist – naturgemäß – die vorherige Fertigstellung des Objekts und die diesbezügliche Anzeige der Beklagten, die dieses fertig zu stellen hat.

Das bedeutet indes im Umkehrschluß, daß ein Verzug des Klägers in Ermangelung einer Fertigstellungsanzeige als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises nicht eintreten konnte.

In Verzug mit der Fertigstellung und damit der Erfüllung des Vertrages ist daher allein die Beklagte geraten.

Wenn diese in diesem Zusammenhang auf Sonderwünsche des Klägers als Verzögerungsgrund für die Fertigstellung verweist, ist festzustellen, daß dieser Vortrag zum einen völlig unkonkret, unsubstantiiert und nicht prüffähig trotz bereits landgerichtlichem Hinweis (GA 241), zum anderen bereits durch die Aktenlage widerlegt ist. Denn die Beklagte hat ausweislich der Anlagen 20, 20 a (GA 196, 202) keine Probleme mit den geäußerten Sonderwünschen gehabt und noch im September 2012 (GA 195) dem Kläger gegenüber erklärt: “Wir können jetzt die von uns zugesagte restliche Bauleistung erbringen und werden in jedem Fall den vertraglich vorgesehenen Leistungszeitraum von ca. 9 Monaten einhalten oder sogar unterschreiten.”.

Aus diesen Gründen war einem Beweisangebot für vom Kläger verursachte Bauverzögerungen nicht nachzugehen.

Für ein – subidiäres – Eingreifen einer entfallenen Geschäftsgrundlage fehlt es an belastbarem Vortrag.

Mit Recht weist der Kläger im übrigen darauf hin, daß er durch sein Übergabeverlangen zumindest konkludent eine Kaufpreiszahlung angeboten habe, wie er dies auch in der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz mit seinem unbedingten Einzugsverlangen und der Bestätigung seiner Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft getan hat.

Die übrigen Einwände der Beklagten greifen nicht durch. Von einer Gefahr widersprechender Entscheidungen und damit einer Unzulässigkeit des Grundurteils kann keine Rede sein, nachdem das Landgericht die Wirksamkeit des Kaufvertrages – als unstreitig – seiner gesamten Entscheidung zugrunde legt.

Die Genehmigung der Beklagten ist formwirksam, § 167 Abs. 2 BGB; sie hat jedenfalls konkludent genehmigt, da sie ja ausweislich des aktenkundigen Schriftwechsels und eines Rücktritts vom Vertrag selbst von einem wirksamen Vertragsschluß ausging, §§ 177 Abs. 1, 182 Abs. 2 BGB. Im übrigen gilt § 40 Abs. 6 BeurkG.

Die von der Beklagten angesprochene Beleidigung seitens des Klägers kann als so geschehen unterstellt werden; sie rechtfertigt als unverhältnismäßig keinen Rücktritt vom hiesigen Grundstückskaufvertrag.

Eine darüber hinausgehende Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beklagten sieht das Berufungsgericht nicht.

Was die Klageerweiterung angeht, ist diese zwar weitgehend identisch mit der Widerklage, über die das Landgericht bereits entschieden hat.

In materielle Rechtskraft erwächst nach § 322 ZPO indes nur der Tenor i.S.d. Streitgegenstandes, nicht hingegen Entscheidungselemente zum Grund der Klage, i.e. das zugrundeliegende Rechtsverhältnis. Die Feststellungen des Landgerichts zum Widerklageantrag zu 1) (LGU Seite 7 Abs. 2) nehmen nicht an der Rechtskraft dieses Urteils teil.

Die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer Zwischenfeststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO im Hinblick auf ein derart vorgreifliches Rechtsverhältnis sind vorliegend erfüllt:

Nicht erforderlich ist ein besonderes Feststellungsinteresse; es gilt keine Subsidiarität gegenüber einer möglichen Leistungsklage.

Neben der anstelle dessen erforderlichen – und unzweifelhaft bestehenden – Vorgreiflichkeit der Frage des wirksamen Bestehens des Vertrages für die zu entscheidenden und möglicherweise in einem Folgeprozeß noch anstehenden Rechtsfragen ist ein hinreichendes Rechtsschutzbedürfnis des Klägers für die Klageerweiterung gegeben. Der Kläger hat nämlich in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht überzeugend vorgetragen, angesichts des Verhaltens der Beklagten bereits konkret eine weitere Klage auf Herausgabe/Übereignung des Kaufgegenstandes ins Auge zu fassen. Dem stünde das persistierende Bestreiten der Beklagten im Hinblick auf ein wirksames Zustandekommen und damit Fortgelten überhaupt des Vertrages indes entgegen.

Der objektiven Klagehäufung durch Klageerweiterung in der Berufungs- als (auch) 2. Tatsacheninstanz steht damit nichts im Wege. Denn auch im hiesigen Berufungsverfahren ist notwendig über das Bestehen des Kaufvertrages als Vorfrage für den hiesigen Streitgegenstand zu befinden. Daneben besteht nach dem oben Gesagten jedenfalls die Möglichkeit, daß weitere Ansprüche zwischen den Parteien zu regeln sind, d.h., die Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien nicht bereits erschöpfend geregelt sind.

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen und der Klageerweiterung zu entsprechen.