OLG Frankfurt am Main, 29.05.2012 – 20 W 158/12

OLG Frankfurt am Main, 29.05.2012 – 20 W 158/12
Leitsatz:

Die nach der im Grundbuch gewahrten Teilungserklärung erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 und 3 WEG ist nur dann wirksam, wenn die zugrunde liegende Berechtigung zur Zustimmung – in Gestalt der Verwalterbestellung oder der Eigentümerstellung zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Einganges des Antrages beim Grundbuchamt noch gegeben ist.
Tenor:

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Beschwerdewert: 3.000,– EUR.
Gründe

I.
1

Als Eigentümerin des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums ist die Antragstellerin zu 1) im Grundbuch eingetragen. Im Bestandsverzeichnis ist als Veräußerungsbeschränkung vermerkt, dass – von hier unzweifelhaft nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen – die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.
2

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom…10.2011 (UR-Nr. 821/2011 des verfahrensbevollmächtigten Notars veräußerte die Antragstellerin zu 1) das Wohnungseigentum an den Antragsteller zu 2).
3

Zu Gunsten des Antragstellers zu 2) wurde unter dem 17.11.2011 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
4

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat bei dem Grundbuchamt unter dem 04.02.2012 unter Bezugnahme auf die bereits bei den Grundakten befindliche Ausfertigung des Kaufvertrages die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und die am 18.11.2011 notariell beglaubigte Zustimmungserklärung der Frau A, handelnd für die Firma B Hausverwaltungen, mit dem Antrag auf Wahrung der Eigentumsumschreibung und Löschung der Vormerkung eingereicht.
5

Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat mit Zwischenverfügung vom 05. 03. 2012 beanstandet, da die Hausverwaltung nur bis zum 31.12.2011 bestellt sei, der Antrag auf Eigentumsumschreibung jedoch erst am 08.02.2012 beim Grundbuchamt eingegangen sei, bedürfe es des aktuellen Nachweises der Verwaltereigenschaft in der Form des § 26 Abs. 3 i. V. m. § 24 Abs. 6 WEG und gegebenenfalls der Zustimmung eines neu bestellten Verwalters. Nach dem Beschluss des Senats vom 13.12.2011 -20 W 321/11- müsse bei der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch für die Wirksamkeit der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters dessen Bestellung bis zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbestanden haben.
6

Mit der hiergegen gerichteten Beschwerde vom 08.05.2012 macht der Verfahrensbevollmächtigte geltend, die Entscheidung des Senats und die darin in Bezug genommenen Entscheidungen des OLG Hamm und OLG Celle seien nicht überzeugend und zu formell. Die gesetzgeberische Konzeption des § 12 Abs. 3 WEG spreche gegen ein Auseinanderfallen der schuldrechtlichen und dinglichen Komponente der Zustimmung, so dass auf den Zeitpunkt der Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrages durch Zugang der Zustimmung bei dem Notar bzw. den Vertragsbeteiligten einheitlich abzustellen sei.
7

Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat der Beschwerde mit Beschluss vom 09.05.2012 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
8

Mit Schriftsatz vom 11.05.2012 hat sich der Verfahrensbevollmächtigte außerdem auf die Entscheidung des KG vom 28.02.2012- 1 W 41/12- (NotBZ 2012, 173) berufen.

II.
9

Die Beschwerde, über die nach Nichtabhilfe durch den Rechtspfleger des Grundbuchamtes der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, ist gemäß §§ 71, 73 GBO zulässig. Dabei ist im Hinblick auf die Formulierung des Nichtabhilfebeschlusses zur Klarstellung darauf hinzuweisen, dass die Beschwerde hier nicht durch den Notar im eigenen Namen eingelegt wurde, wofür ihm auch eine Beschwerdeberechtigung fehlen würde, sondern mangels Angabe der Beschwerdeführer davon auszugehen ist, dass die Beschwerdeeinlegung durch den Verfahrensbevollmächtigten für die Antragsteller erfolgt ist, wie er auch mit Schreiben vom 24.05. 2012 klargestellt hat.
10

Die zulässige Beschwerde führt in der Sache jedoch nicht zum Erfolg.
11

In der Entscheidung vom 13.12.2011 -20 W 321/11- (FGPrax 2012, 204), die unter dem Az. V ZB 2/12 im Rechtsbeschwerdeverfahren dem BGH vorliegt, hat der Senat ausgeführt:
12

“Allerdings ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten, wie es sich auswirkt, wenn der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zwar erklärt hat, dessen Zustimmungsberechtigung jedoch entfallen ist, bevor der Antrag auf Umschreibung des Eigentums bei dem Grundbuchamt eingegangen ist.
13

Die bisher wohl herrschende Auffassung geht davon aus, dass die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 und 3 WEG nur dann wirksam ist, wenn die zugrunde liegende Berechtigung zur Zustimmung – in Gestalt der Verwalterbestellung oder der Eigentümerstellung zu dem nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt des Einganges des Antrages beim Grundbuchamt noch gegeben ist (so insbesondere OLG Celle NZM 2005, 260 [OLG Celle 19.01.2005 – 4 W 14/05] = RNotZ 2005, 542 = NJW-Spezial 2005, 102 [OLG Celle 19.01.2005 – 4 W 14/05] und OLG Hamm NZM 2010, 709, [OLG Hamm 12.05.2010 – I-15 W 139/10] MitBayNot 2010, 469 = NJW-RR 2010, 1524 = Rpfleger 2011, 28 = DNotZ 2011, 375 [OLG Hamm 12.05.2010 – I-15 W 139/10]; OLG Hamburg MittBayNot 2011, 487 = ZMR 2011, 815 = ZfIR 2011, 528; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 12 WEG Rn. 7; Demharter, GBO, 27. Aufl., Anh. zu § 3 Rn. 38; Erman/Grziwotz, BGB, 12. Aufl., § 12 WEG Rn. 4 jeweils m. w. N.).
14

Im Unterschied hierzu wird nunmehr in Rechtsprechung und Literatur vermehrt auch die Auffassung vertreten, es komme allein auf den Zeitpunkt an, zu welchem die Zustimmung bezüglich des schuldrechtlichen Vertrages durch Zugang der Zustimmungserklärung bei dem Notar oder den Vertragsparteien wirksam werde, so dass das Entfallen der Zustimmungsberechtigung nach diesem Zeitpunkt auch für das Grundbuchverfahren unschädlich sei (OLG Düsseldorf WuM 2011, 380 [OLG Düsseldorf 11.05.2011 – I-3 Wx 70/11] = Wohnungseigentümer 2011, 72 = DNotZ 2011, 625 [OLG Düsseldorf 11.05.2011 – I-3 Wx 70/11]; OLG München MittBayNot 2011, 486; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn. 199/202; Niedenführ/Kümmel, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 38; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 32/33 jeweils m. w. N.; vgl . zum Meinungsstand insgesamt auch: Böttcher, Rpfleger 2011, 573, 583/584: ; Gutachten in DNotI-Report 2010, 209; Kössinger, MittBayNot 2011, 487 ff.).
15

Der Senat folgt der erstgenannten Auffassung. Er vermag sich der neueren Auffassung, wonach allein der in aller Regel früher eintretende Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Zustimmung zum schuldrechtlichen Kaufvertrag maßgeblich sein soll, nicht anzuschließen. Zwar ist es nachvollziehbar, dass Bedenken dagegen geäußert werden, dass trotz der in § 12 Abs. 3 WEG sowohl für die Veräußerung als auch für das Verpflichtungsgeschäft als Wirksamkeitsvoraussetzung geforderten Zustimmung ansonsten die Gültigkeit des Grundgeschäftes möglicherweise über einen längeren Zeitpunkt in der Schwebe bleiben könnte. Die Maßgeblichkeit des Zeitpunktes der Wirksamkeit in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft im Grundbuchverfahren folgt jedoch aus der rechtssystematischen Trennung zwischen Kausalgeschäft und dinglichem Vollzug.
16

Für das Grundbuchverfahren kommt es allein auf den dinglichen Rechtserwerb an, sodass nach § 183 Satz 1 BGB von einer Widerruflichkeit der Einwilligung bis zu dem im Grundbuchverkehr auch im Übrigen insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der §§ 873 Abs. 2, 878 BGB auszugehen ist. Aus dogmatischen Gründen vermag sich der Senat der zur Begründung der zweiten Auffassung nunmehr herangezogenen Argumentation, es handele sich bei der Zustimmung nach § 12 WEG nicht um eine Verfügungsbeschränkung, sondern um eine inhaltliche Beschränkung des Rechts dahingehend, dass die Fungibilität durch das Erfordernis einer Zustimmung erschwert werde (so OLG Düsseldorf a.a.O. m. w. N.), nicht anzuschließen ( ablehnend auch OLG Hamburg a.a.O.). Vielmehr sprechen aus der Sicht des Senats die besseren dogmatischen Gründe für die Beibehaltung der Einordnung des § 12 WEG als Beschränkung der Verfügungsbefugnis. Anderenfalls käme es im Übrigen auch zu nicht erklärbaren Widersprüchen im Verhältnis zu der Parallelvorschrift des § 5 ErbbauRG, für welche – soweit ersichtlich – die Einordnung des Zustimmungserfordernisses als Beschränkung der Verfügungsmacht des jeweiligen Eigentümers allgemein anerkannt ist (vgl. BGHZ 33, 76/85; OLG Köln MittRhNotK 1996, 275 und OLG Düsseldorf MittRhNotK 1976, 276). ”
17

Der Senat hält an diesen Erwägungen -wie bereits schon in seinem Beschluss vom 19.12.2011 -20 W 406/11- (zit. nach juris)- fest. Das vorliegende Verfahren gibt keine Veranlassung, hiervon abzuweichen. Die Beschwerdebegründung entspricht im vorliegenden Fall derjenigen, die der Notar in dem Verfahren 20 W 321/11 bereits erfolglos vorgetragen hatte. Der Beschluss des Kammergerichts vom 28.02.2012 -1 W 41/12- (NotBZ 2012, 173, 174), auf den sich die Beschwerde stützt, enthält gegenüber den in dem Senatsbeschluss vom 13.12.2011 bereits berücksichtigten Entscheidungen des Oberlandesgericht Düsseldorf und des Oberlandesgericht München keine eigenen neuen Erwägungen, die zu einer anderer Beurteilung führen müssten.
18

Auf der Grundlage der rechtlichen Einordnung des § 12 Abs. 3 WEG als Verfügungsbeschränkung erweist sich die Zwischenverfügung, die dahin auszulegen ist, dass alternativ der Nachweis der Verlängerung der Verwalterbestellung oder die Zustimmung eines etwa neu bestellten Verwalters verlangt wurde, als rechtmäßig.
19

Die Beschwerde war deshalb zurückzuweisen.
20

Einer Entscheidung des Senats über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens bedarf es nicht, weil sich diese aus dem Gesetz ergibt, § 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO.
21

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO.
22

Im Hinblick auf die in Rechtsprechung und Literatur gerade in jüngster Zeit erheblich umstrittene und höchstrichterlich noch nicht entschiedene Frage des maßgeblichen Zeitpunktes der Wirksamkeit der Verwalterzustimmung nach § 12
23

Abs. 3 WEG hat der Senat gemäß § 78 Abs. 2 GBO wegen der grundsätzlichen Bedeutung sowie zum Zwecke der Rechtsfortbildung und Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Rechtsbeschwerde zugelassen, damit eine für die weitere Grundbuchpraxis gebotene Klärung durch den Bundesgerichtshof herbeigeführt werden kann.