OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.05.2003 – 20 W 462/02

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.05.2003 – 20 W 462/02

Tenor
Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beschwerdewert für das Verfahren der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde wird auf jeweils 500.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe
Am 18.02.1975 schloss der Beteiligte zu 1), damals noch handelnd für seine Mutter M. N., mit der Firma H… als Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 4) zu URNr. …/1975 des Notars H. G., M…, einen Erbbaurechtsvertrag (Bl. 214 der Grundakten M… Blatt 4497). Danach verpflichtete sich die Eigentümerin zur Bestellung eines Erbbaurechts an den Grundstücken Gemarkung M… Flur …, Flurstücke … sowie einem Teilstück von ca. 1500 qm, das nach Vermessung aus dem Flurstück …/… entsprechend der Markierung in einem der Urkunde als Anlage beigefügten Plan gebildet werden sollte. Nach § 3 des Vertrages ist der Erbbauberechtigte berechtigt, auf den mit dem Erbbaurecht zu belastenden Grundstücken Gebäude zum Betrieb eines Supermarktes zu errichten und zu unterhalten. Nach Teilung und Vermessung einigten sich die Vertragsbeteiligten am 12.02.1976 zu URNr. …/1976 des Notars H. G. (Bl. 2027 d.A.) über die Bestellung eines bis zum 28.02.2006 befristete Erbbaurechts, das sich außer auf die Flurstücke … und … auch auf das nach Teilung des ursprünglichen Grundstücks Flur … Flurstück … gemäß Veränderungsnachweis M… 1975 Nr. 2… neugebildete Grundstück Flur …, Flurstück …/… erstreckte. Die Restfläche des Flurstücks …/… erhielt nach der Teilung die Bezeichnung Flur …, Flurstück …/… (K… Straße … bzw. später …). Der Erbbauberechtigte wurde nach II 3 c) dieses Vertrages verpflichtet, es zu dulden, dass der jeweilige Eigentümer des Grundstücks K… Straße … und die Bewohner und Besucher des Wohnhauses auf diesem Grundstück die ungehinderte Zu und Abfahrt zu den auf dem Wohnhausgrundstück befindlichen Einstellplätzen und Garagen über das Erbbaugrundstück nehmen. Ferner enthielt die Urkunde in II 3 d) die Verpflichtung des Erbbauberechtigten, die Ableitung der Abwässer aus dem Grundstück K… Straße … durch das Erbbaugrundstück zu dulden. Insoweit wurden bei Anlegung des Erbbaugrundbuchs dort am 15.05.1976 in der zweiten Abteilung lfd. Nr. … eine Grunddienstbarkeit (Zu und Abfahrtsrecht) sowie unter lfd. Nr. … eine Grunddienstbarkeit (Abwässerleitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flur … Flurstück …/… eingetragen. Das Grundstück Flur …, Flurstück …/… ist im Grundbuch von M… Band 205 Blatt 6851 jetzt unter der Bezeichnung K… Straße … eingetragen. Es war nach Schenkung durch den Beteiligten zu 1) in der Urkunde URNr. …/1993 der Notarin E.. S.A., M…, vom 18.11.1993 an die Beteiligten zu 2) und 3) (Bl. 84 92 der Grundakten M… Blatt 4496) und mit Urkunde URNr. …/1997 derselben Notarin vom 02.07.1997 durch diese an den jetzt eingetragenen Eigentümer F. V. veräußert worden (Bl. 321 der Grundakten M… Blatt 6851). Mit Urkunde vom 30.06.1997 bewilligte der Beteiligte zu 1) und im Kaufvertrag vom 02.07.1997 bewilligten die Beteiligten zu 2) und 3) zu Lasten des in Blatt 4496 eingetragenen Grundbesitzes Grunddienstbarkeiten zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flur … Flurstück Nr. …/… (URNr. … und …/1997 der Notarin S. A., Blatt 1317 der Grundakten M… Blatt 6851). Gegenstand der am 28.10.1997 in Blatt 4496 unter II/… (Abwasserleitungsrecht, Nutzungsbeschränkungen) und II/… (Geh und Fahrrecht) eingetragenen Grunddienstbarkeiten ist die Berechtigung des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flur … Flurstück …/…, die Abwasserleitung durch den belasteten Grundbesitz dauernd verlegt zu halten und zu Reparaturen betreten zu dürfen bzw. über die belasteten Grundstücke jederzeit zu gehen und zu fahren um von der K… Straße zu den Garagen zu gelangen.

Zu URNr. …/2002 ihres Verfahrensbevollmächtigten vereinbarten die Beteiligten die Verlängerung der Erbbaurechtszeit von 30 auf 70 Jahre ab ursprünglicher Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch und eine Erhöhung des Erbbauzinses auf jährlich 28.663,92 EUR. Ferner verpflichtete sich die Beteiligte zu 4) zur Zahlung von 307.000,00 EUR an die Beteiligten zu 1) bis 3) zur Abgeltung des bei der ursprünglich vorgesehenen Beendigung des Erbbaurechts 2006 entstehenden Anspruchs (Blatt 199212 der Erbbaurechtsgrundakten Band 127 Blatt 4497). Das Amtsgericht hat u.a. die beantragte Eintragung der Verlängerung der Laufzeit des Erbbaurechtes von der Zustimmung der in Blatt 4496 Abt. II/… im Rang nach dem Erbbaurecht eingetragenen Berechtigten abhängig gemacht (Zwischenverfügungen vom 30.07., 08.08. und 19.08.2002, Bl. 219, 222, 226 der Grundakten M… Blatt 4497), da die Erweiterung sich wie eine Neubelastung auswirke. Die Beschwerde der Antragsteller ist erfolglos geblieben, da das Landgericht die Zwischenverfügung für berechtigt gehalten hat. Insbesondere im Fall der Zwangsversteigerung aus der für den Erbbauzins eingetragenen Reallast sei eine nicht nur theoretische Gefährdung der Dienstbarkeiten infolge Erlöschens durch den Zuschlag gegeben.

Die weitere Beschwerde der Antragsteller wird darauf gestützt, dass die Rechtsposition des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks aus den Grunddienstbarkeiten von jeglichen Veränderungen des Erbbaurechts, auch von der Verlängerung der Laufzeit unberührt bleibe.

Die gemäß §§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und 3 GBO zulässige weitere Beschwerde ist unbegründet, denn der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 78 GBO i.V.m. § 546 ZPO).

Zu Recht hat das Landgericht die Zwischenverfügung des Grundbuchamts bestätigt, durch die die Eintragung der Verlängerung des Erbbaurechts von der Zustimmung der im Grundbuch von M… Blatt 4496 in Abt. II Nr. … bis … eingetragenen nachrangigen Berechtigten abhängig gemacht worden ist. Da Berechtigte des Vorkaufsrechtes II/… die Beteiligte zu 4) selbst und Berechtigte des Nießbrauchs II/… der Beteiligte zu 1) und seine Ehefrau sind, wird -auch entsprechend der Rechtsmittelbegründung davon ausgegangen, dass sich die weitere Beschwerde nur dagegen richtet, dass die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks M… Flur … Flurstück …/… erforderlich sein soll. Davon sind die Vorinstanzen aber zu Recht ausgegangen.

Die Veränderung der Laufzeit des Erbbaurechts ist nach allgemeiner Ansicht als Inhaltsänderung des Erbbaurechts zu behandeln, für die nach §§ 876 Satz 1, 877 BGB die Zustimmung von Drittberechtigten an dem Erbbaurecht oder dem Erbbaugrundstück erforderlich sein kann (Palandt/Bassenge: ErbbRVO, 62. Aufl., § 11 Rdnr. 3). Das Zustimmungserfordernis setzt voraus, dass die nachrangigen Rechte durch die Inhaltsänderung des Erbbaurechts materiellrechtlich beeinträchtigt, also im Sinn des § 19 GBO betroffen werden (BayObLGZ 1959, 521, 527= NJW 1960, 1155, 1156). Da es vorliegend um die Verlängerung der Laufzeit des Erbbaurechts geht, können dadurch naturgemäß nur die nachrangig eingetragenen Rechte am Erbbaugrundstück beeinträchtigt werden, während die aus Belastungen des Erbbaurechts Berechtigten dadurch begünstigt werden (von Oefele/Winkler: Handbuch des Erbbaurechts, 3. Aufl., Rdnr. 5.157 und 5.158; Böttcher: Praktische Fragen des Erbbaurechts, 4. Aufl., 2002, Rdnr. 417 und 424).

Die Beeinträchtigung der in Blatt 4496 eingetragenen Dienstbarkeiten ergibt sich vorliegend daraus, dass sie als Belastung des Erbbaugrundstücks erst bei Erlöschen des Erbbaurechts wirksam werden.

Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts ist nach § 1 Abs. 1 ErbbRVO nur das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Unabhängig davon, dass rechtlich das ganze Grundstück Belastungsgegenstand ist, steht deshalb grundsätzlich dem Eigentümer und nicht dem Erbbauberechtigten die reale Benutzungsbefugnis zu, soweit das Grundstück nicht für das Bauwerk benötigt wird. Allerdings kann durch Einigung und Eintragung gemäß § 1 Abs. 2 ErbbRVO die Benutzungsbefugnis des Erbbauberechtigten auf die nicht zu bebauende Fläche erstreckt werden. In der Regel hat das Erbbaurecht als Erstreckung nach § 1 Abs. 2 ErbbRVO stillschweigend zum Inhalt, das der Berechtigte diese Fläche nutzen darf, soweit es für die Bauwerksbenutzung zwingend notwendig ist (KG NJW-RR 1992, 214; Palandt/Bassenge, aaO., § 1 Rdnr. 2). Die Erbbauverträge aus 1975 und 1976 enthalten keine ausdrückliche Regelung über die Grundstücksbenutzung über den Abriss der damals vorhandenen und der Errichtung und Unterhaltung neuer Gebäude hinaus. Allerdings ist schon daraus, dass ein Supermarkt mit ca. 950 qm Verkaufsfläche auf dem Erbbaugrundstück betrieben werden soll, durch Auslegung zu entnehmen, dass der nicht bebaute Teil der Grundstücke mit Sicherheit für Kunden und Lieferantenparkplätze, für die Aufstellung der Einkaufswagen, Müllcontainer oder Ähnliches zwingend benötigt wird, so dass von einer Erstreckung im Sinn von § 1 Abs. 2 ErbbRVO auszugehen ist. In diesem Fall können zwar sowohl an dem Erbbaurecht als auch an dem Erbbaugrundstück Grunddienstbarkeiten eingetragen werden, wie es vorliegend auch geschehen ist, nämlich mit Eintragung der Rechte II/3 und 4 in Blatt 4497 und II/4 und 5 in Blatt 4496. Die auf den Erbbaugrundstücken wegen der nach § 10 ErbbRVO zwingend ersten Rangstelle des Erbbaurechts nachrangig eingetragenen Dienstbarkeiten sind aber dem Erbbauberechtigten gegenüber während der Dauer des Erbbaurechts unwirksam (BayObLG DNotZ 1960, 105; Ingenstau/Hustedt: Kommentar zum Erbbaurecht, 8. Aufl., 2001, § 11 Rdnr. 8; Münchener Kommentar/von Oefele, ErbbauVO, 3. Aufl., § 11 Rdnr. 25). Bei einem späteren Erlöschen des Erbbaurechts infolge der vorliegend um 40 Jahre verlängerten Laufzeit des Erbbaurechts tritt demnach die Wirksamkeit der nachrangigen Dienstbarkeiten als Belastung der Erbbaugrundstücke entsprechend später erst ein. Durch die Verlängerung sind daher die Grunddienstbarkeiten II/4 und 5 in Blatt 4496 im Sinn des § 19 GBO rechtlich beeinträchtigt. Der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks als des aus diesen Dienstbarkeiten Berechtigten muss deshalb erst seine Zustimmung zur der Verlängerung erteilen, wie es die Vorinstanzen zu Recht verlangt haben.

Es kann dahingestellt bleiben, welche Auswirkungen eine Zwangsversteigerung des Erbbaurechtes im Falle eines Betreibens der Zwangsversteigerung aus der Reallast II/… in Blatt 4497 hätte. Auf die in Blatt 4497, also am Erbbaurecht, als Rechte II/… und II/… eingetragenen Grunddienstbarkeiten stellt die angefochtene Zwischenverfügung nicht ab, sondern auf die in Blatt 4496, also an den Erbbaugrundstücken, eingetragenen Dienstbarkeiten. Auch wenn das herrschende Grundstück sowohl für die das Erbbaurecht als auch für die das Erbbaugrundstück belastenden Dienstbarkeiten identisch ist, handelt es sich um verschiedene Belastungsobjekte mit den im Vorangehenden dargestellten unterschiedlichen Rechtsfolgen der Verlängerung für die Wirksamkeit der Dienstbarkeiten.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen, da die Beteiligten zu 1) bis 4) keine entgegengesetzten Verfahrensziele verfolgten.

Die Festsetzung der Beschwerdewerte für die Verfahren der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2, 24 KostO, wobei die landgerichtliche Festsetzung nach § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO auf den Höchstbetrag von 500.000,00 EUR (§ 30 Abs. 2 Satz 2 KostO) zu ermäßigen war.