OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.06.2014 – 2 Not 1/13

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.06.2014 – 2 Not 1/13

1. Zum Verstoß gegen § 17 Abs. 2a BeurkG bei Abgabe von Willenserklärungen durch zuvor bevollmächtigte Notarmitarbeiter, wenn die Willenserklärung ein Schuldanerkenntnis gemäß § 780 BGB eines Verbrauchers darstellt

2. Sind dem Notar Zweifel an der erforderlichen Geschäftsfähigkeit eines Beteiligten bekannt, gehört zu den Feststellungen in der Niederschrift gemäß § 11 Abs. 1 S. 2 BeurkG auch, sowohl diese Zweifel als auch die von dem Notar zu deren Ausräumung erbetenen Befunde zu vermerken.

3. Die lange Dauer eines Disziplinarverfahrens (hier: mehr als 5 Jahre) ist bei der Bemessung einer Geldbuße jedenfalls dann zugunsten des Notars zu berücksichtigen, wenn sich diese Dauer nicht aus dem Verfahren selbst heraus erklärt, sondern auf von dem Notar nicht beeinflussbaren Umständen wie Zuständigkeitsverlagerungen und/oder Zuständigkeitsrecherchen bei den Disziplinarstellen beruht.
Tenor

Die Disziplinarverfügung des Präsidenten des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 13.12.2012 (Az: II a …/74 – SH2008 – I/3) wird dahin abgeändert, dass dem Notar eine Geldbuße von 20.000,- € auferlegt wird.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens haben der Kläger 4/5 und der Beklagte 1/5 zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.Den Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die vollstreckende Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Der Wert des Streitgegenstands wird auf 25.000,- €festgesetzt.
Tatbestand

Der am … 1952 in O1 geborene Kläger wurde am … 1980 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Seit dem … 1986 ist er als Notar für den Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main mit dem Amtssitz in O1 bestellt.

Der Kläger ist bereits mehrfach disziplinarrechtlich in Erscheinung getreten.

1. Durch Disziplinarverfügung des Präsidenten des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.06.1993 wurde dem Kläger ein Verweis erteilt und eine Geldbuße in Höhe von 3.000 DM auferlegt. Der Verfügung lagen insbesondere Verstöße gegen Treuhandaufträge zugrunde. Die gegen die Verfügung gerichtete Beschwerde wies der Präsident des Oberlandesgerichts mit Bescheid vom 27.07.1995 zurück. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung wurde am 20.12.1995 als unzulässig verworfen.

2. Des Weiteren hat der Präsident des Landgerichts Frankfurt am Main dem Kläger mit Disziplinarverfügung vom 02.09.1997 einen Verweis erteilt, da wiederholt seine Ehefrau an Beurkundungen als Bevollmächtigte teilgenommen hatte und somit ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 Nr. 2 BeurkG vorlag. Die Beschwerde des Klägers wurde durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main am 02.09.1997 zurückgewiesen.

3. Am 04.05.2001 sprach der Präsident des Landgerichts Frankfurt am Main dem Kläger eine Missbilligung aus, da er bei der Führung des Verwahrungs- bzw. Massenbuches gegen § 13 DONot verstoßen hatte. Die Beschwerde des Klägers vom 26.10.2003 hat die Präsidentin des Oberlandesgerichts am 26.01.2004 zurückgewiesen. Der Antrag des Klägers auf gerichtliche Entscheidung blieb ohne Erfolg.

4. Der Präsident des Landgerichts Frankfurt am Main erteilte dem Kläger mit Verfügung vom 16.09.2003 einen Verweis und verhängte zusätzlich eine Geldbuße in Höhe von 1.500,- €. Der Kläger hatte bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen unter anderem gegen § 17 Abs. 2a BNotO und im Zusammenhang mit der Durchführung von Verwahrungsgeschäften gegen § 54a Abs. 2 Ziffer 2 sowie § 54b Abs. 1 S. 2 BeurkG verstoßen.

5. Wiederum wegen Zuwiderhandlungen gegen § 54a Absatz 2 Nr. 1 BeurkG wurde dem Kläger vom Präsidenten des Landgerichts am 16.10.2007 ein Verweis erteilt und eine Geldbuße in Höhe von 1.500,- € auferlegt. Die vom Kläger am 22.11.2007 eingelegte Beschwerde hat der Präsident des Oberlandesgerichts zurückgewiesen. Dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung war ebenfalls kein Erfolg beschieden.

Aufgrund des richterlichen Geschäftsprüfungsberichtes vom 17.12.2007 sowie des Berichtes zu einer Sonderprüfung am 01.10.2008 hat der Präsident des Landgerichts Frankfurt am Main mit Verfügung vom 15.12.2008 disziplinarische Vorermittlungen gegen den Kläger eingeleitet. Die Notarkammer hat mit Schreiben vom 08.07.2009 zu den Vorwürfen gegen den Kläger Stellung genommen. In einem weiteren Schreiben der Notarkammer vom 05.08.2009 wurde die Einleitung eines förmlichen Disziplinarverfahrens angeregt, da der Verdacht entstanden war, dass der Kläger bei einer nicht mehr geschäftsfähigen Person umfassende Testamentsprotokollierungen durchgeführt hatte. Daraufhin wurde am 06.11.2009 erneut eine Sonderprüfung bei dem Kläger durchgeführt. Mit Verfügung vom 14.07.2009 hat der Präsident des Landgerichts Frankfurt am Main den bei ihm entstandenen Vorgang dem Präsidenten des Oberlandesgerichts mit der Anregung vorgelegt, ein förmliches Disziplinarverfahren gegen den Notar einzuleiten. Aufgrund der Neuregelung des notariellen Disziplinarrechts mit Wirkung ab dem 01.01.2010 durch das Gesetz zur Neuregelung des notariellen Disziplinarrechts vom 17.06.2009 (BGBL. I S. 1282) war gemäß § 121 Abs. 1 BNotO i. V. m. § 96 Abs. 1 S. 2 BNotO zunächst weiterhin der Präsident des Landgerichts Frankfurt am Main als untere Aufsichtsbehörde für die Fortführung des eingeleiteten Disziplinarverfahrens zuständig, weshalb der Aufsichtsvorgang mit Verfügung des Präsidenten des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 18.01.2010 zunächst an den Präsidenten des Landgerichts Frankfurt am Main zur Fortführung des bereits eingeleiteten Verfahrens übersandt wurde.

Mit erneuter Verfügung vom 23.02.2011 hat der Präsident des Landgerichts Frankfurt am Main den Vorgang abermals an den Präsidenten des Oberlandesgerichts abgegeben, da nach seiner Auffassung die Verhängung einer Geldbuße erforderlich ist, die seine Disziplinarbefugnis überschreiten würde (§ 98 Abs. 2 BNotO). Am 15.03.2012 hat er einen weiteren Vorgang zur Einbeziehung in das Disziplinarverfahren übersandt.

Der Kläger hatte im Rahmen der zwischenzeitlichen Übernahme des Verfahrens die Gelegenheit einer mündlichen Anhörung wahrgenommen. Die Anhörung fand am 06.11.2009 statt. Von der Aufnahme eines förmlichen Protokolls wurde einvernehmlich abgesehen. Vor der erneuten Abgabe des Verfahrens hatte der Kläger Ende des Jahres 2010 dem Präsidenten des Landgerichts schriftlich mitgeteilt, dass er auf weitere Stellungnahmen und Anhörungen verzichte.

Aufgrund der so skizzierten Ermittlungen erließ der Präsident des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main am 13.12.2012 eine Disziplinarverfügung gegen den Kläger in Form einer Geldbuße über € 25.000,00. Dabei sah er folgenden Sachverhalt als gegeben an:

„ … 1.

Der Notar hat im Jahr 2005 und 2006 zwei große Bauträgerobjekte betreut. Im Rahmen der richterlichen Geschäftsprüfung wurde festgestellt, dass in mindestens 23 Fällen auf der Grundlage von Belastungsvollmachten an Mitarbeiter des Notars Grundschuldbestellungen beurkundet wurden. Im Einzelnen handelt es sich um die Urkunden mit den Nummern a/05, b/05, c/05, d/05, e/05, f/05, g/05, h/05, i/05, j/05, k/05, l/05, m/05, n/05, o/05, p/05, q/05, r/06, s06, t/06, u/06 und v/06.

Der Notar hat die Grundschuldbestellungsurkunden fertigen lassen und sodann Ausfertigungen in den Rechtsverkehr gegeben, obwohl die Grundschuldbestellungsurkunden nicht vom Notar unterschrieben wurden. Die Grundschulden wurden gleichwohl beim Amtsgericht Frankfurt am Main eingetragen. …

2.

Im Jahre 2006 wurde dem Notar ein privatschriftliches Testament der Frau X übergeben, damit es in amtliche Verwahrung genommen würde. Der Notar nahm das Testament entgegen, versäumte es jedoch, eine Niederschrift gemäß § 30 BeurkG zu fertigen, die die Feststellung enthält, dass die Schrift übergeben worden ist. In seiner Stellungnahme hat der Notar dieses Versäumnis eingeräumt und angegeben, die Niederschrift zwischenzeitlich im Dezember 2007 nachgeholt zu haben. …

3.

Ausweislich der richterlichen Prüfberichte vom 17.12.2007 und 01.10.2008 hat der Notar im Jahr 2003 54 Fremdgeldverwahrungen, im Jahr 2004 52 Fremdgeldverwahrungen, im Jahr 2005 70 Fremdgeldverwahrungen, im Jahr 2006 41 Fremdgeldverwahrungen und im Jahr 2007 29 Fremdgeldverwahrungen durchgeführt.

a.

In mindestens 16 Fällen hat der Notar die Kaufpreiszahlung bei Bauträgerverträgen vollständig über ein Notaranderkonto abgewickelt. Dies betrifft die Urkunden mit den Nummern w/2003, x/2003, y/2003, z/2003, aa/2003, bb/2003, cc/2004, dd/2004, ee/2004, ff/2004, gg/2004, hh/2005, ii/2005, jj/2005, kk/2005 und ll/2007.

Die beurkundeten Verträge enthalten formularmäßig folgende Klausel:

„Die Parteien wünschen die Einrichtung des Notaranderkontos nach Belehrung über die Abwicklungsalternative einer Direktzahlung, weil sie die pünktliche, grundbuchvollzugsunabhängige, zeitnahe Übergabe des Vertragsobjektes und Kaufpreiszahlung sicher stellen möchten und eine lückenlose Absicherung der Käuferbank, auch für Erstrang, Disagio und Eigenkapital Anteileinzahlung, sowie Haftpflichtversicherte Verteilung des Hinterlegungsbetrages an die Anspruchsberechtigten vorrangigen Gläubiger durch den Notar und Vermeidung von Bürgschaftskosten für die letzte Rate und die Ein- und Austragung der Auflassungsvormerkung.”

Später hat der Notar diese Klausel teilweise modifiziert:

„Die Parteien wünschen die Einrichtung des Notaranderkontos nach Belehrung über die Abwicklungsalternative einer Direktzahlung, weil sie die pünktliche, grundbuchvollzugunabhängige, zeitnahe Übergabe des Vertragsobjektes und Kaufpreiszahlung sicher stellen möchten und eine lückenlose Absicherung der Käuferbank, auch für Erstrang, Disagio und Eigenkapital Anteileinzahlung, sowie beschleunigte Abwicklung von Treuhandaufträgen und Haftpflichtversicherte Verteilung des Hinterlegungsbetrages an die Anspruchsberechtigten vorrangigen Gläubiger und Zessionare durch den Notar und Vermeidung von Bürgschaftskosten für die letzte Rate, sofortige Eigentums- und Besitzübertragung nach vollständiger Hinterlegung sowie die Einsparung der Notarkosten für die Fälligkeitsmitteilung des Notares, die gemäß § 147 KostO als zusätzliche beratende Tätigkeit abzurechnen ist mit 5/10 aus GW 30 %. Außerdem wird damit die Erfüllung der Abtretung des Grundstücksanteils im Kaufpreis an die Vorverkäuferin und der anderen Zessionare sichergestellt. Die gegebenenfalls auf dem Notartreuhandkonto anfallenden Zinsen stehen dem Verkäufer zu. Er hat die Bankgebühren des Notartreuhandkontos zu tragen. Die Hebegebühren teilen sich die Parteien hälftig.”

b.

Ausweislich des richterlichen Prüfungsberichts vom 1.10.2008 wurden Kaufverträge auch in weiteren Fällen komplett über Notaranderkonten abgewickelt.

aa.

In dem Wohnungskaufvertrag UR-Nr. mm/03 vom 06.05.2003 wurde die Vereinbarung getroffen, dass die Wohnung am 15.07.2003 übergeben werden solle. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto wurde damit begründet, dass der Käufer die Wohnung beziehen wollte, bevor die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung sichergestellt und der Kaufpreis fällig gestellt werden konnte.

bb.

Auch der Vertrag vom 18.08.2003 (UR-Nr. nn/03) über den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung wurde über Notaranderkonto abgewickelt, der Kaufpreis sollte erst am 31.01.2004 auf das Notaranderkonto gezahlt werden. Das Sicherungsinteresse sollte darin liegen, dass vor Zahlung des Kaufpreises noch die Erklärung des Mieters über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts eingeholt werden musste.

cc.

Am 25.06.2005 wurde zur UR-Nr. oo/05 ein Kaufvertrag über eine gebrauchte Ferienwohnung beurkundet. Die Wohnung war bis einschließlich Juli 2005 vermietet. Da der Erwerber die Wohnung vor August 2005 selbst nicht hätte nutzen können, wurde vereinbart, dass der Kaufpreis spätestens am 15.08.2005 zur Einzahlung fällig werden sollte.

dd.

Zur UR-Nr. pp/06 beurkundete der Notar einen Grundstückskaufvertrag. Der Käufer war bereits im Besitz des Kaufgegenstandes. Die Vorleistung der Verkäuferin war damit bereits erbracht. Trotzdem fand eine Abwicklung über ein Notaranderkonto statt. …

4.

Am 05.12.2007 erschien vor dem Notar Frau A1 und bat um Beglaubigung ihrer Unterschrift unter einer Vollmachtsurkunde. Frau A1 erklärte, dass es sich bei dem Text um eine Übersetzung eines Vollmachtstextes einer französischen Notarin handle. Im Eingang der Vollmachtsurkunde heißt es wörtlich:

„Der Unterzeichner Herr A2, geboren am … 1920 in O2 (Deutschland), Rentner, wohnhaft in Deutschland in O1 … Herr A2 wird nachstehend „der Mandant” genannt. Der Mandant gibt hiermit die nachfolgende Vollmacht Frau B (verheiratete A) … Der Mandant versichert hiermit ausdrücklich, dass er keinerlei Vorstrafen habe und dass ihm auch von niemandem jemals untersagt worden ist, Immobiliengesellschaften zu gründen, zu führen oder zu kontrollieren. Der Mandant versichert weiterhin, dass er aufgrund seiner …-Erkrankung jetzt nicht mehr in der Lage ist, irgendwelche Ortsveränderungen oder Reisen (etwa nach Frankreich) zu unternehmen oder eigenhändig Unterschriften zu leisten und dass er es ausdrücklich wünscht, dass deshalb alle im Zusammenhang mit der gewünschten Gründung einer D im vorgenannten Sinne evtl. erforderlichen Unterschriften mit Wirkung für und gegen ihn von seiner Ehefrau B (verh. A) geleistet werden. O1, den”

An dieser Stelle hat die Vollmachtnehmerin unterschrieben, allerdings nicht mit dem in der Vollmachtsurkunde durch Fettdruck hervorgehoben angegebenen Nachnamen B, sondern mit dem Namen A. Diese Unterschrift hat der Notar zu der UR-Nr. qq/2007 beglaubigt. Zu diesem Zeitpunkt war der vermeintliche „Vollmachtgeber“ und „Unterzeichner“ aber schon seit geraumer Zeit tot. …

5.

Der Notar beurkundete am 21.10.2008 zur UR-Nr. rr/2008 einen Kaufvertrag zwischen der 85-jährigen Frau E und dem Käufer Herrn F. Vertragsgegenstand war ein Mehrfamilienhaus im …, in O1, welches der Käufer als Alleineigentümer erwerben sollte. Als Kaufpreis wurde die Zahlung einer monatlichen lebenslangen Rente von 600,- €, beginnend ab 01.01.2009, vereinbart. Weiterhin wurde der Verkäuferin ein lebenslanger (Vorbehalts-)Nießbrauch an der im 2.OG links des Anwesens belegenen Wohnung nebst Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen zugebilligt.

Der im Vertrag enthaltene Hinweis, dass der Notar das Grundbuch am 16.10.2008 eingesehen hatte, erwies sich im Nachhinein als falsch. Da die Grundbucheinsicht vor Vertragsbeurkundung unterblieben war, ist dem Notar nicht aufgefallen, dass die Veräußerin nicht Alleineigentümerin des Grundstücks, sondern lediglich Miteigentümerin zu 9/10 war. Des Weiteren war das Grundbuch nicht, wie im Ursprungskaufvertrag niedergelegt, lastenfrei, sondern in Abteilung II mit einem Wohnrecht für einen Herrn G sowie in Abteilung III mit einer Grundschuld über 150.000,- DM belastet. In der Folge erkannte der Notar offenbar diesen Fehler und beurkundete den Vertrag am 30.10.2008 zur UR-Nr. ss/2008 neu mit der Änderung, dass die Verkäuferin lediglich ihren Miteigentumsanteil verkauft und der Käufer die genannten Belastungen übernimmt.

Sechs Wochen nach Beurkundung des neuen Kaufvertrages, am 15.12.2008, besuchte ein Mitarbeiter des …- und …amts Stadt O1 die Verkäuferin und hielt in seinem Bericht fest, dass nicht nachvollziehbar sei, dass

„ die Betroffene in der Lage gewesen sein soll, den Notarvertrag zu verstehen und seinem Verlesen zu folgen. Die Betroffene ist krankheitsbedingt nicht in der Lage, ihre persönlichen Angelegenheiten zu regeln, rechtsgeschäftliche Angelegenheiten zu besorgen und ihre Interessen zu vertreten“.

Am 28.01.2009 suchte ein Psychiater die Verkäuferin auf und stellte erhebliche Beeinträchtigungen des Neu- und Kurzzeitgedächtnisses fest und attestierte eine leicht ausgeprägte Demenz. Das Ergebnis des Anhörungstermins fasste der Psychiater bei der Anhörung vor dem Betreuungsrichter wie folgt zusammen:

„Insgesamt ist festzustellen, dass die Betroffene mit der Erledigung ihrer Belange eindeutig überfordert ist.“

Aufgrund von Zwischenverfügungen des Grundbuchamtes wurde dem Notar bewusst, dass das mit der Urkunde UR-Nr. ss/2008 beurkundete Nießbrauchsrecht nicht eintragungsfähig war, da hierfür die Mitwirkung aller Miteigentümer notwendig gewesen wäre. Deshalb beurkundete er am 12.01.2009 in der Urkunde UR-Nr. tt/09 zunächst eine Änderung des Nießbrauchsrechtes, ehe er diese Urkunde dann mit der Urkunde UR-Nr. uu/09 am 19.03.2009 aufhob. In der Urkunde UR-Nr. uu/09 heißt es wörtlich:

„Die Nießbrauchsbestimmung wird ersetzt wie folgt und die UR-Nr. tt/09 aufgehoben:

Der im Kaufvertrag vereinbarte Reallastbetrag wird erhöht um 280,– EUR/Mo, so dass der einzutragende Reallastbetrag 880,– EUR/Mo beträgt.

Einen Teilbetrag von 280,– EUR davon darf der Erwerber erfüllen durch Gewährung eines persönlichen und lebenslangen kostenlosen Wohnrechts an der Wohnung […]. Eine Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch als Sicherung ist nicht möglich, weil die Verkäuferin nicht Alleineigentümerin des Grundstücks ist. Ist eine der Vertragsparteien nicht in der Lage, das Wohnrecht zu gewähren oder auszuüben, warum auch immer, ist der oben vereinbarte Geldersatzbetrag gesichert durch die Reallast auf dem Kaufobjekt. Diese Sicherung betrachten die Parteien als gleichwertig und ausreichend

Die Parteien vereinbaren, dass die wohnungsberechtigte Partei des Objekt auf eigene Kosten im gewöhnlichen Umfang unterhält, die Betriebskosten übernimmt und das Objekt – in Abstimmung mit der Erwerberpartei – verwaltet“.

Bereits vor diesen beiden letzten Beurkundungen war dem Notar vom Grundbuchamt O1 ein Schreiben des Neffen der Verkäuferin, Herrn H, vom 25.11.2008 nebst einem beigefügten ärztlichen Attest der Hausärztin der Verkäuferin, Frau K, vom 07.11.2008 zur Stellungnahme übersandt worden. Die Hausärztin, die Frau E seit über 30 Jahren kannte, hatte bei der Verkäuferin ein deutliches Nachlassen der kognitiven Fähigkeiten, eine mangelnde Realitätseinschätzung und eine mangelnde Kritikfähigkeit festgestellt und vor diesem Hintergrund die Anordnung einer gesetzlichen Betreuung für notwendig erachtet.

Obwohl danach erhebliche Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Verkäuferin bestanden und diese dem Notar bekannt waren, enthielten die im Januar und März 2009 gefertigten Urkunden keine Feststellungen zur Geschäftsfähigkeit der Verkäuferin. …. .“

Der Präsident des Oberlandesgerichts hat daraus folgende, zusammengefasst wiedergegebene disziplinarrechtliche Würdigung gezogen:

Zu 1.

Der Kläger habe schuldhaft gegen seine Amtspflichten verstoßen (§ 14 Abs. 1 BNotO), weil er entgegen § 17 Abs. 2a BeurkG systematisch Grundschulden durch seitens von den Eigentümern bevollmächtigte eigene Mitarbeiterinnen habe bestellen lassen und dies protokollierte.

Dabei habe er bei der Aufnahme der Vollmachten in den (zu finanzierenden) Grundstückskaufverträgen die Vollmachtgeber auch nicht hinreichend über Bedeutung und Rechtsfolgen einer Grundschuld hingewiesen.

Ferner seien die benannten Bestellungsurkunden seitens des Klägers nicht unterschrieben gewesen, was einen Verstoß gegen § 13 BeurkG darstelle. Damit habe für die Grundschuldgläubiger eine beträchtliche Unsicherheit bestanden, da – trotz erfolgter Eintragung ins Grundbuch – die Grundschulden nicht wirksam entstanden seien und daher auch keine Rangsicherung hätten bewirken können.

Zu 2.

Hier liege der Pflichtenverstoß in der Missachtung von § 30 BeurkG, da keine Niederschrift über die Übergabe des Testaments errichtet worden sei.

Zu 3.

Der Kläger habe seine Dienstpflichten hier deswegen verletzt, weil er sowohl in 16 Bauträgerverträgen (lit. a)) als auch in vier weiteren Fällen (lit. b)) entgegen § 54a II Nr. 1 BeurkG – auch unter Beachtung des ihm zuzubilligenden Beurteilungsspielraums – Fremdgelder auf Notaranderkonten verwahrt habe, ohne dass das erforderliche Sicherungsbedürfnis bestanden habe.

Zu 4.

Hier habe der Kläger seine Dienstpflichten dadurch verletzt, weil er entgegen der §§ 40 II BeurkG, 14 II BNotO die Urkunde nicht darauf geprüft habe, ob hier eine Mitwirkung seinerseits zu Handlungen verlangt werde, die erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgen. Vielmehr habe er den Inhalt der Urkunde gar nicht zur Kenntnis genommen und folglich keine entsprechende Prüfung vorgenommen.

Zu 5.

Hier habe der Kläger weder die nötige Grundbucheinsicht, § 21 I 1 BeurkG, noch eine Belehrung über deren Ausbleiben, § 21 I 2 BeurkG, vorgenommen. Daraus habe sich die Notwendigkeit dreier Nachbeurkundungen ergeben, wobei der rechtlich unerfahrene Grundstücksveräußerer, der sich ein mit einem Nießbrauch gesichertes lebenslanges Wohnrecht vorbehalten wollte, letztlich auf eine dies sichernde Reallast verwiesen wurde, die jedoch nicht gleich sichere Wirkungen mit sich bringe. Zudem habe er sich nicht hinreichend um Aufklärung bemüht, ob der Veräußerer die nötige Geschäftsfähigkeit aufgewiesen habe.

Mit der Begründung,

IV.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass der Notar in einer Vielzahl von Fällen gegen seine Amtspflichten verstoßen hat. Bei der Auswahl der hierfür zu verhängenden Disziplinarmaßnahme sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Im Mittelpunkt des Disziplinarrechts stehen das Interesse der Öffentlichkeit an der pflichtgemäßen Amtsführung der Notare und damit das Interesse an der Funktionsfähigkeit des öffentlichen Amtes. Deshalb wird die Sanktionsart wesentlich durch das objektive Gewicht der Pflichtverletzung bestimmt. Insoweit maßgebend für die Ausübung des Auswahlermessens sind insbesondere die Bedeutung der verletzten Amtspflicht, die Dauer und die Intensität des Dienstvergehens, dessen etwaige Strafbarkeit, der Umfang des angerichteten Schadens, der Grad des Verschuldens, die Motive der Tat, die bisherige Amtsführung des Notars und sein Verhalten nach der Tat (vgl. Eylmann/Vaasen, a.a.O., § 97 BNotO Rz. 4 ff).

Unter Beachtung dieser Grundsätze kam hier nur die Verhängung einer empfindlichen Geldbuße in Betracht. Dem Notar sind erhebliche Pflichtverletzungen in Kernbereichen notarieller Tätigkeit vorzuwerfen. Es handelt bei den dargestellten Pflichtverletzungen durchweg um schwerwiegende Verstöße gegen grundlegende Amtspflichten. Das Dienstvergehen zeigt einen erheblichen Mangel an dienstlicher Verantwortung und Einsicht in die Anforderungen, die im Interesse der Allgemeinheit, der Rechtsuchenden und nicht zuletzt des Ansehens des Notarstandes schlechthin an die Amtsführung eines Notars gestellt werden müssen. Die Bedeutung und das Gewicht dieses Dienstvergehens sind geeignet, die Vorstellung von einem funktions- und leistungsfähigen Notariat zu enttäuschen und entgegengebrachtes Vertrauen zu gefährden. Da gegen den Notar in der Vergangenheit schon mehrfach Verweise und Geldbußen verhängt werden mussten, die offensichtlich nicht ausreichend waren, um den Notar zu pflichtgemäßem Verhalten zu veranlassen, war mit dem Präsidenten des Landgerichts Frankfurt am Main und in Übereinstimmung mit der Notarkammer Frankfurt am Main davon auszugehen, dass die Disziplinargewalt des Landgerichtspräsidenten zur Ahndung dieser Verfehlung nicht mehr ausreicht. Unter Berücksichtigung aller Umstände erschien eine Geldbuße in der festgesetzten Höhe noch angemessen und erforderlich, um das Fehlverhalten des Notars zu sanktionieren und ihn dazu anzuhalten, sein Amt künftig entsprechend den geltenden Vorschriften zu führen. Der Notar muss allerdings damit rechnen, dass bei weiteren, vergleichbar schwerwiegenden Pflichtverletzungen eine Entfernung aus dem Amt unumgänglich sein wird.“

hat der Präsident des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main die Verhängung einer Geldbuße über € 25.000,00 für erforderlich und angemessen erachtet, die Pflichtverstöße des Notars zu ahnden und ihn künftig zur Einhaltung dieser Pflichten zu bewegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Verfügung vom 13.12.2012 verwiesen.

Der Kläger hat zu 1. den objektiven Pflichtenverstoß in Bezug auf seine fehlende Unterschrift eingeräumt und hinsichtlich des vorgeworfenen Verstoßes gegen § 17 Abs. 2a BeurkG ausgeführt, er habe nicht systematisch Vertreterhandeln protokolliert (2005: nur 17 von 82 Grundschuldbestellungen) und diese Vorgehensweise mittlerweile vollständig aufgegeben. Zugleich sei die von ihm gegenüber den Vollmachtgebern vorgenommene Belehrung hinreichend gewesen und von diesen auch immer verstanden worden.

Im Übrigen habe es sich bei den Grundschuldbestellungstexten um von den finanzierenden Kreditinstituten vorgegebene Formulierungen gehandelt, die den diesbezüglichen Üblichkeiten unterlag, und auf die der Verbraucher sowieso keinen Einfluss habe nehmen können.

Der Verstoß gegen § 30 BeurkG zu 2. werde eingeräumt.

Zu den Vorwürfen zu 3.a führt der Kläger aus, das erforderliche Sicherungsinteresse habe bestanden (z.B. Anzahlung ohne grundbuchliche Sicherung des Käufers, Eigentumsumschreibung auf den Käufer vor vollständiger Fälligkeit des Kaufpreises); er sieht hier keine Pflichtverletzung.

Zum Vorwurf zu 3.b.aa. macht der Kläger geltend, ein Sicherungsinteresse habe deswegen bestanden, weil bei Beurkundung am 06.05.2003 einer der Wohnungsverkäufer vollmachtlos vertreten worden sei und im Hinblick auf den gewünschten Besitzübergabetermin zum 15.07.2003 nicht habe vorausgesehen werden können, ob die bei einer Direktzahlung üblichen Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten seien. Zudem habe der Vertreter den Vertrag auch erst am 27.05.2003 genehmigt.

Zu 3.b.bb. habe – so der Kläger – das Sicherungsinteresse darin bestanden, dass der Käufer „panische Angst“ vor dem „übel beleumundeten“ Verkäufer gehabt habe, dem der Kläger sich nicht habe verschließen können.

Zu 3.b.cc. und dd. hat sich der Kläger nicht eingelassen.

Zu 4. lässt sich der Kläger dahingehend ein, er habe den Inhalt der Urkunde zur Kenntnis genommen, jedoch keine Unredlichkeit feststellen können. Schließlich sei offenkundig gewesen, dass die zu beglaubigende Unterschrift nicht von der Person stamme, die die vorverfasste Erklärung angeblich abgegeben habe, so dass keine Täuschung des Rechtsverkehrs zu besorgen gewesen sei. Allerdings habe er keinen Argwohn gegen die erschienene Person gehabt. Der Kläger sieht die Gefahr einer doppelten Sachbefassung durch die Disziplinarbehörde im Hinblick darauf, dass der im vorliegenden Zusammenhang des Beurkundungsvorganges zur UR.Nr. qq/2007 gegen ihn erhobene Vorwurf auch Ermittlungsgegenstand eines gegen ihn vom Präsidenten des Landgerichts Frankfurt am Main geführten weiteren Disziplinarverfahrens (XI …-SH 😎 sei. Ergänzend führte er in der mündlichen Verhandlung aus, es sei amtsbekannt, dass ausländische Banken auf Beglaubigung der Unterschrift der bevollmächtigten Person bestünden.

Zu 5. gesteht der Kläger den Verstoß gegen § 21 I 1 BeurkG ein, zur Frage der fehlenden Belehrung äußert er sich nicht. Gleiches gilt zum Thema der „Umwandlung“ des Nießbrauchs in eine Reallast. Der Hintergrund der Probleme bei der Umsetzung der Urkunde habe darin bestanden, dass der mit der Urkunde UR-Nr. ss/2008 beurkundete Nießbrauch nicht eintragungsfähig war. Deshalb beurkundete der Kläger am 12.01.2009 in der Urkunde UR-Nr. tt/09 zunächst eine Änderung des Nießbrauchs dahingehend, dass dieses sich auf 9,6316% (der Nutzungen) des Grundstücks erstreckt, sowie die Bestellung eines dinglichen Wohnrechts an der Wohnung im 2. OG links, ehe er diese Urkunde dann mit der Urkunde UR-Nr. uu/09 am 19.03.2009 aufhob.

Hinsichtlich der angeblich fehlenden Geschäftsfähigkeit der Verkäuferin lässt sich der Kläger dahingehend ein, dass er bei den mehrfachen Beurkundungen dieselbe immer als geistig präsent erlebt und keinen Anlass zum Zweifel gehabt habe. Er habe das eingegangene Attest mit der Verkäuferin besprochen, aber im Hinblick darauf, dass dieses keine aktuelle Einschätzung (…Seit ca. einem Jahr entzieht sich … trotz zwingender Notwendigkeit einer diagnostischen und therapeutischen Behandlung.) enthalte, sowie auf das Auftreten der Verkäuferin keinen Zweifel an deren Geschäftsfähigkeit gehabt. Daher hätte ein Geschäftsfähigkeitsvermerk – so der Kläger – beleidigenden Charakter besessen.

Der Kläger beanstandet zudem, dass die Höhe der verhängten Geldbuße seine Existenz bedrohe, da sie 50% seines jährlichen Gewinns aus seiner rechtsanwaltlichen bzw. notariellen Tätigkeit (vor Steuern) ausmache. Seine wirtschaftlichen Verhältnisse seien nicht ermittelt worden.

Nach Zustellung der Disziplinarverfügung am 17.12.2012 an ihn beantragt der Kläger aufgrund seiner am 17.01.2013 eingegangenen Klageschrift,

die Disziplinarverfügung des Präsidenten des Oberlandesgerichts vom 13.12.2012 aufzuheben.

Das beklagte Land beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das beklagte Land verteidigt die Disziplinarverfügung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Der Senat hat Nachermittlungen durchgeführt.

Auf Nachfrage des Senats hat der Kläger Kopien seiner UR.-Nrn. d/05, j/05, k/05, 24/06 sowie v/06 vorgelegt.

Das ärztliche Attest der K vom 07.11.2008 wurde beim Grundbuchamt O1 beigezogen.

Der Ermittlungsvorgang des Präsidenten des Landgerichts Frankfurt am Main (XI … -SH8-) ist vom Senat beigezogen worden und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Der Kläger hat seine Einkommenssteuerbescheide (auszugsweise) für die Veranlagungszeiträume 2008 bis 2012 sowie seine Gewinnermittlungen nach § 4 Abs. 3 EStG für selbständige Tätigkeit für die Jahre 2011 und 2012 vorgelegt.
Gründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere fristwahrend erhoben, §§ 96 I 1, 99 BNotO, 3 BDG, 74 I 2 VwGO (§ 52 II BDG ist im Hinblick auf die Generalverweisung des § 3 BDG überflüssig und ungenügend (Urban/Wittkowski, § 52 BDG, Rz. 27 ff.). Sie wurde innerhalb eines Monats nach Zustellung der angegriffenen Disziplinarverfügung am 17.12.2012, hinsichtlich derer ein Widerspruchsverfahren (§§ 3 BDG, 68 ff. VwGO) entfällt, eingereicht: da es sich bei dem 17.01.2013 um einen Sonntag handelte, war Fristablauf ohnehin erst mit Ende des folgenden Werktages, hier Montag, 18.01.2013, §§ 57 II VwGO, 222 II ZPO. Die Klageschrift ist jedoch bereits am 17.01.2013 im gemäß § 55 a VwGO i.V.m. der Verordnung über den elektronischen Rechtsverkehr bei hessischen Gerichten und Staatsanwaltschaften vom 26.10.2007 (GVBL. I S. 699) für das vorliegende Verfahren zugelassenen elektronischen Rechtsverkehr bei dem Oberlandesgericht eingegangen. Der Wegfall des grundsätzlich erforderlichen Vorverfahrens( §§ 68 ff. VwGO) folgt aus den §§ 96 IV 1 BNotO, 41 I 1 BDG, 68 I 2 1. Alt. VwGO, 16a HessAgVwGO i.V.m. Nr. 10.5 der diesbezüglichen Anlage.

Die Klage ist auch fristwahrend gegen den richtigen Beklagten, das nach § 61 Nr. 1 VwGO beteiligtenfähige Land Hessen, gerichtet worden. Zwar ist die am 17.01.2013 eingegangene Klageschrift gegen den Präsidenten des Oberlandesgerichts als die den angegriffenen Bescheid erlassende Behörde gerichtet worden, und erst auf Hinweis des Senats vom 08.07.2013 hat der Kläger innerhalb der ihm gesetzten Erklärungsfrist mit Schriftsatz vom 15.08.2013 mitgeteilt, dass sich die Klage gegen das Land Hessen richtet. Für das vorliegende Disziplinarverfahren ist gemäß § 96 I1 BNotO, der auf § 3 BDG verweist, kraft weiterer Verweisung § 78 VwGO anzuwenden. Mangels anderweitiger landesrechtlicher Bestimmungen in Hessen war die Klage daher gemäß § 78 I1 VwGO gegen das Land Hessen zu richten, da der Präsident des Oberlandesgerichts als dessen Behörde die hier angegriffene Disziplinarverfügung erlassen hat. Der Kläger hat jedoch mit seinem Schriftsatz vom 15.08.2013 zutreffend das Land Hessen als richtigen Beklagten bezeichnet, worin der Senat mit der überwiegenden Auffassung in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung und Literatur (vgl. Kopp/Schenke,VwGO,§ 91 Rn. 2 m.N.) eine subjektive Klageänderung sieht, die zulässig ist, da der Senat sie für sachdienlich erachtet. Dies beruht auf der Erwägung, dass durch die genaue Bezeichnung der angegriffenen Disziplinarverfügung in der Klageschrift über Inhalt und Umfang des Prozessrechtsverhältnisses kein Zweifel bestehen konnte und die Klageschrift dem jedenfalls für die Prozessvertretung nach § 3 Nr. 1 der Anordnung für die Vertretung des Landes Hessen im Geschäftsbereich des Ministeriums der Justiz, für Integration und Europa vom 20.03.2012 (Staatsanzeiger für das Land Hessen 2012,S. 411) zuständigen Generalstaatsanwalt zur Klageerwiderung zugestellt wurde. Die sonach sachdienliche Klageänderung führt nicht zu einer Verfristung der Klage, da es beim Auswechseln des Beklagten für die Rechtzeitigkeit der Klageerhebung darauf ankommt, ob die ursprünglich erhobene Klage fristgerecht bei dem zuständigen Gericht eingegangen ist (BVerwG DVBL 1993,562). Dies ist entsprechend den obigen Ausführungen vorliegend der Fall (vgl. auch OLG Frankfurt, Urteil vom 06. September 2011 – 1 Not 2/11 –, juris, Rz. 16).

Im Hinblick auf den belastenden Inhalt der Verfügung vom 17.12.2012 besteht für ihn die nötige Rechtsbetroffenheit (§ 42 I VwGO).

Der Klageantrag ist hinreichend, da zuvörderst die Aufhebung der Disziplinarverfügung vom 13.12.2012 begehrt wird, § 82 I 2 VwGO (Soll-Vorschrift).

Die Klage ist teilweise begründet, weil der angefochtene Verwaltungsakt insoweit rechtswidrig und den Kläger in seinen subjektiven Rechten belastend, § 113 I 1 VwGO, bzw. derselbe unzweckmäßig ist, § 60 III BDG, so dass der Senat, dessen Entscheidungsgrundlage nur diejenigen Disziplinarvorwürfe sein konnten, die der angegriffenen Verfügung mit der durch sie ausgesprochenen Disziplinarmaßnahme zugrunde liegen (vgl. Hummel/Köhler/Mayer, BDG, 5. Auflage, § 60 Rn.12), eine anderweitige abschließende (Ermessens-)Entscheidung zu treffen hatte (BGH NJW-RR 2012, 1267). Der Senat hat daher die verhängte Geldbuße auf € 20.000,00 ermäßigt (vgl. zur Tenorierung bei Wegfall einzelner Pflichtverletzungen Hummel a.a.O. § 60 Rn. 16).

Im Einzelnen:

Der Kläger hat in mehrfacher Hinsicht Dienstvergehen begangen, weil er schuldhaft ihm obliegende Amtspflichten verletzte, § 95 BNotO. Dies betrifft nach dem BeurkG vorzunehmende Beurkundungen und Beglaubigungen im Sinne von § 20 BNotO sowie die sonstige Betreuung im Sinne von § 24 BNotO.

1. Verstöße gegen die §§ 13 III 1, 49 I 1 sowie 17 II a BeurkG

Der Kläger hat in 18 Fällen sowohl gegen die sich aus § 13 III 1 BeurkG ergebende Pflicht zur eigenen Unterschrift erstellter Urkunden als auch gegen die sich aus § 49 I 1 BeurkG ergebene Pflicht zur Erteilung einer der Urschrift entsprechenden Ausfertigung derselben verstoßen. Selbiges gilt auch in 17 Fällen für die sich aus § 17 II a BeurkG ergebende Pflicht zur Hinwirkung auf die höchstpersönliche Abgabe rechtsgeschäftlicher Erklärungen eines Verbrauchers, § 13 BGB.

Der Kläger hat eingeräumt, jedenfalls bei den in der Disziplinarverfügung vom 13.12.2012 genannten Beurkundungen im Zeitraum Herbst 2005 bis Frühjahr 2006 zu UR.-Nr. a/05, b/05, c/05, d/05, e/05, f/05, g/05, ww/05 (genannt h/05, erkennbar gemeint ww/05), l/05, m/05, n/05, o/05, p/05, q/05, s/06 (in der Disziplinarverfügung angegeben mit s06), t/06, u/06 und v/06 (18 Fälle) sowohl die eigene Unterschrift unter den Urschriften „vergessen“ als auch gleichwohl Ausfertigungen dieser unvollständigen Urkunden, die den Anschein vollständiger, d.h. vom Notar unterschriebener Urschriften erweckten, in den Rechtsverkehr gegeben zu haben.

Hinsichtlich dieser beiden Pflichtverstöße ergeben sich die Tatsachen daraus, dass der Kläger (auch) mit Schriftsatz vom 02.04.2013 sowohl das Fehlen seiner eigenen Unterschrift als auch die Inverkehrgabe der eine Vollständigkeit der Urschrift in Bezug auf die Unterschrift des Notars suggerierenden Ausfertigungen zugestand. Dass im Ermittlungsverfahren zudem im Raum stand, die Ausfertigungen seien auch deswegen falsch, weil auch die Unterschrift der Besteller bzw. ihres Vertreters gefehlt habe, kann dahinstehen, weil sich die Disziplinarverfügung nicht hierauf stützt, § 88 VwGO.

Diese Vorwürfe gelten dagegen nicht für die Beurkundungen bzw. sonstigen notariellen Tätigkeiten zu UR.-Nr. d/05 vom 23.08.2005, UR.-Nr. j/05 vom 20.09.2005, UR.-Nr. k/05 vom 04.11.2005 und UR.-Nr. r/06 vom 10.01.2006, da nach dem Akteninhalt (Bl. 214ff., 200ff., 191ff. und 231.ff. d.A.) die entsprechende Unterschriftsleistung des Klägers erfolgt war.

Der Kläger hat gegen seine Amtspflichten insoweit verstoßen, als er in 17 Fällen im Zeitraum Herbst 2005 bis Frühjahr 2006 zu UR.-Nr. a/05, b/05, c/05, d/05, e/05, f/05, g/05, ww/05 (genannt h/05, erkennbar gemeint ww/05), j/05, m/05, n/05, p/05, q/05, s/06 (in der Disziplinarverfügung bezeichnet mit s06 –s.o.), t/06, u/06 und v/06 entgegen § 17 II a BeurkG die Abgabe von Willenserklärungen durch zuvor bevollmächtigte eigene Mitarbeiter protokollierte, obgleich es sich bei den Vertretenen um Verbraucher handelte, ohne auf eine eigene Mitwirkung dieser Verbraucher hinzuwirken:

Bei den Vertretenen handelte es sich – vom Kläger auch nicht in Zweifel gezogen – um Verbraucher, § 13 BGB, da für die Vertretenen seitens der Bevollmächtigten Rechtsgeschäfte (Willenserklärungen) erklärt wurden, die weder deren gewerblichen noch deren beruflichen Tätigkeit zugeordnet werden können. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob dies hinsichtlich der bestellten Grundschulden selbst gilt, da diese jeweils der Finanzierung eines wegen der Veräußerung der zu belastenden Immobilie vereinbarten Kaufpreises dienen sollten (so Armbrüster in Armbrüster/Preuß, Renner, § 17 BeurkG, Rz. 196). Zweifel bestehen deshalb, weil die als Verbraucher anzusehenden Erwerber der Immobilien noch nicht Eigentümer derselben waren – und damit nicht verfügungsberechtigt im Sinne von § 873 I BGB. Die Vollmachterteilung ging mithin nicht vom Erwerber/Verbraucher, sondern vom Veräußerer als „Noch-Eigentümer“ aus, § 164 BGB, da die Bewilligung im Grundbuchrecht, §§ 19, 29, 39 GBO, bzw. die Willenserklärung zum dinglichen Vertrag, § 873 I 2. Alt. BGB, vom Voreingetragenen/Eigentümer zu erfolgen hat. Folglich werden in den genannten Urkunden auch nicht die Erwerber, sondern der damals aktuelle Grundstückseigentümer als Sicherungsgeber benannt. Bei diesem handelte es sich aber, da es Bauträger in der Rechtsform einer GmbH waren, um Formkaufleute und Unternehmer (gewerbliche Bauträgertätigkeit, § 34c GewO), §§ 14 BGB, 6 HGB, 13 III GmbHG.

Denn mit den genannten 17 Urkunden ist ein Verstoß gegen § 17 II a BeurkG insoweit verbunden, als sich die Erwerber wegen eines dem jeweiligen Grundschuldbetrag identischen Geldbetrages der persönlichen Haftung aus einem jeweils zugleich schriftlich erklärten Schuldanerkenntnis, § 780 BGB, unterwarfen. Denn bei den insoweit vertretungsweise abgegeben Willenserklärungen handelt es sich um solche, deren Wirkungen die Erwerber als persönliche Sicherungsgeber (als Kreditnehmer jeweils bezeichnet) treffen sollten und trafen.

Die nach § 794 I Nr. 5 ZPO enthaltenen Unterwerfungen unter die Zwangsvollstreckung – gleich ob wegen des dinglichen Anspruchs nach den §§ 1192, 1147 BGB oder des persönlichen Anspruches aus § 780 I BGB – sind rein prozessuale Willenserklärungen (Zöller-Stöber, ZPO, 30. Auflage, § 794 Rn. 32), die von den zugrundeliegenden Rechtsgeschäften unabhängig (Zöller, a.a.O.) und damit auch nicht Teil desselben sind. Sie sind damit auch nicht (Teil des) Verbrauchervertrag(es) im Sinne von § 17 II a BeurkG.

Dagegen liegt bei den UR.-Nrn. d/05 vom 23.08.2005 (Unterschriftsbeglaubigung für Handelsregisteranmeldung), k/05 vom 04.11.2005 (Schenkungsvertrag), l/05 vom 09.11.2005 (Gesellschafterversammlung zur Stammkapitalumstellung und –erhöhung), o/05 vom 07.12.2005 (persönliche Anwesenheit des Erwerbers) und r/06 vom 10.01.2006 (Unterschriftsbeglaubigung) ein derartiger Verstoß nicht vor.

2.

Der Kläger hat auch dadurch schuldhaft gegen seine Amtspflichten verstoßen (§ 14 Abs. 1 BNotO), dass er entgegen § 30 BeurkG keine Niederschrift über die im Laufe des Jahres 2006 erfolgte Übergabe der letztwilligen Verfügung der Frau X aufnahm. Die Niederschrift muss nach dieser Vorschrift zwingend die Feststellung enthalten, dass die Schrift übergeben worden ist und diese den letzten Willen des Erblassers enthält. Enthält eine Niederschrift nicht diese Angaben bzw. fehlt sie vollständig, ist die Beurkundung insgesamt unwirksam (vgl. Eylmann/Vaasen, BNotO , 3.Auflage, § 30 BeurkG Rn. 9).

Diese Pflichtverletzung hat der Kläger zugestanden.

3.

Der Kläger hat seine Dienstpflichten, § 14 BNotO, weiterhin dadurch verletzt, dass er einerseits in mindestens 16 Fällen die Kaufpreiszahlung bei Bauträgerverträgen vollständig über ein Notaranderkonto abgewickelt hat, ohne dass ein Sicherungsinteresse bestand. Dies betrifft die Urkunden mit den Nummern w/2003,x/2003, y/2003, z/2003, aa/2003, bb/2003, cc/2004, dd/2004, ee/2004, ff/2004, gg/2004, hh/2005, ii/2005, jj/2005, kk/2005 und ll/2007. Andererseits gilt dies auch für Verwahrgeschäfte anlässlich der UR.-Nrn. nn/03, oo/05 und pp/06. Dagegen hat der Kläger das ihm eingeräumte Ermessen bei der Beurteilung des Vorliegens eines Sicherungsinteresses (aus ex ante Sicht) anlässlich der UR.-Nr. mm/03 nicht überschritten.

Nach § 54a Abs. 2 Ziffer 1 BeurkG darf der Notar ein Verwahrungsgeschäft nur durchführen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresses der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen vorliegt. Sowohl aus der amtlichen Begründung (vgl. BT-Drucks 13/4184) als auch aus Wortlaut und Gesamtzusammenhang der Regelung ergibt sich, dass hiermit der zuvor weit verbreiteten Praxis der formularmäßig vorgesehenen Vertragsabwicklung über Notaranderkonten entgegengewirkt werden sollte und der Gesetzgeber die Direktzahlung als Regelfall durchsetzen wollte. Eine Verwahrung soll daher nur noch dann vorgenommen werden, wenn nach objektiven Kriterien ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben ist. An einem berechtigten Sicherungsinteresse fehlt es regelmäßig, wenn das Geschäft ebenso gut ohne Einschaltung eines Notars abgewickelt werden könnte. Der bloße, auch einvernehmliche Wunsch der Beteiligten nach einer Verwahrung genügt in keinem Fall (vgl. Eylmann/Vaasen, a.a.O., § 54a BeurkG Rn. 6). Liegt ein solches Sicherungsinteresse nicht vor, so ist die Verwahrung unzulässig und verstößt gegen die Amtspflichten des Notars (vgl. Keidel/Winkler, BeurkG, 14. Aufl., § 54a Rn. 8). Ein objektives Sicherungsinteresse wird unter anderem in folgenden Fallkonstellationen angenommen (vgl. dazu Weingärtner, Das notarielle Verwahrungsgeschäft, S. 133 ff), wobei es sich insoweit aber um keine abschließende Aufzählung handelt:

– Ablösung von Verkäufergläubigern und Finanzierung des Kaufpreises durch mehrere Kreditgeber,

– Verringerung des in der Eintragung der Auflassungsvormerkung liegenden Risiko des Verkäufers,

– Unerwünschte Belastung des Grundbesitzes vor Eigentumsumschreibung,

– Herbeiführung eines möglichst frühen Besitzüberganges.

Bei der Bewertung der Frage, ob in einer bestimmten Vertragskonstellation ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, ist dem Notar allerdings ein Beurteilungsspielraum einzuräumen. Grundsätzlich genießt nämlich ein Notar bei der Ausübung seiner Amtsgeschäfte eine sachliche Weisungsunabhängigkeit, so dass ihm bei der Rechtsanwendung ein Ermessensspielraum verbleibt, der zugleich die Befugnisse der Dienstaufsicht begrenzt. Die Reichweite dieses Spielraums kann nicht einheitlich bestimmt werden. Sie ist etwa bei der Anwendung materiellen Rechts regelmäßig größer – eine fehlerhafte materielle Rechtsanwendung stellt nur dann eine schuldhafte Pflichtverletzung dar, wenn sie eindeutig gegen das Gesetz verstößt (vgl. BGH DNotZ 1993,465) – , während Verstöße gegen das Beurkundungsgesetz einer schärferen Kontrolle unterliegen. Der Notar ist hier verpflichtet, die durch Gesetz und Rechtsprechung vorgegebenen verfahrensrechtlichen Gebote uneingeschränkt zu beachten, weil nur dann die von der Rechtsprechung geforderte Sicherheit der öffentlichen Urkunde gewährleistet ist (vgl. Eylmann/Vaasen, a.a.O., § 93 BNotO Rz 9). In diesem Spannungsfeld bewegt sich auch die dienstaufsichtsrechtliche Überprüfbarkeit der Einrichtung von Notaranderkonten.

Dementsprechend hat der erkennende Senat in seiner Entscheidung vom 29.10.2008 (2 Not 5/08) darauf hingewiesen, dass in dem oben aufgezeigten Spannungsfeld die Dienstaufsicht nicht in jedem Einzelfall überprüfen und monieren könne, ob ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorgelegen habe oder nicht. Die Dienstaufsicht habe nach der Intention des Gesetzgebers nur darauf zu achten, dass nicht, wie vor der Novellierung des Beurkundungsgesetzes, die Abwicklung von Kaufverträgen unterschiedslos und quasi automatisch über Notaranderkonten erfolge. Hieraus folge, dass für dienstrechtliche Maßnahmen in erster Linie nur dann Platz sei, wenn ein Notar nach wie vor in mehr oder minder großem Umfang Verwahrgeschäfte vornehme, ohne dass bei diesen im Einzelfall die Voraussetzungen des § 54 a BeurkG erfüllt seien. Sei hingegen festzustellen, dass sich ein Notar im Regelfall an die Voraussetzungen des § 54 a BeurkG halte, könne von einer dienstlichen Verfehlung jedenfalls dann nicht gesprochen werden, wenn die Parteien trotz entsprechender Aufklärung dennoch die Anlegung eines Notaranderkontos wünschten und zudem hierfür ein Grund vorhanden sei, der jedenfalls aus der Sicht der Parteien eine hinreichende Begründung für ein solches Vorgehen abzugeben imstande sei.

„… Beim Bauträgervertrag ist eine Abwicklung der einzelnen Kaufpreisraten über Notaranderkonto in aller Regel nicht sachgerecht. Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. Absatz 1 MaBV erfüllt, hängt die Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisraten allein vom Baufortschritt ab. Die Hinterlegung auf Anderkonto bietet keinem Vertragsteil zusätzliche Sicherheit, da als Auszahlungsvoraussetzung regelmäßig nur die entsprechende Bestätigung des Käufers über den Bautenstand in Betracht kommt. Im Einzelfall wird eine Hinterlegung gewünscht, wenn der Käufer Kaufpreiszahlungen an den Verkäufer vor Bezugsfertigkeit ablehnt, der Verkäufer aber darauf besteht, dass entsprechend § 3 Absatz 2 MaBV Zahlungen nach Baufortschritt geleistet werden.

Dagegen ist beim Bauträgervertrag die Hinterlegung der letzten Kaufpreisrate bei Bezugsfertigkeit des Objekts eine sinnvolle Sicherungsmöglichkeit. Der BGH (DNotZ 1985, 287) hat eine Klausel, nach der der Erwerber ohne Rücksicht auf vorhandene Baumängel vor Übergabe des bezugsfertigen Bauwerks die noch nicht fälligen Teile des Erwerbspreises nach Anweisung des Verkäufers zu hinterlegen hat, für unwirksam erklärt, weil die Klausel gegen § AGBG § 11 Nr. 2 a AGBG verstoße. Im entschiedenen Fall, in dem der Käufer vor Bezugsfertigkeit die restlichen 14% des Kaufpreises hinterlegen sollte, ist die Hinterlegungsvereinbarung in der Tat zu beanstanden. Anders ist es, wenn nach Bezugsfertigkeit und Abnahme und beim Besitzübergang, aber vor vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel, die letzte Rate in Höhe von 3,5% des Kaufpreises auf Anderkonto zu hinterlegen ist. Dies ist schon deshalb nicht zu beanstanden, weil der Erwerber nach Bezugsfertigkeit ein erhebliches Interesse daran hat, das Kaufobjekt auch zu nutzen, der Bauträger aber nur Zug um Zug gegen Zahlung des gesamten Kaufpreises zur Übergabe verpflichtet ist. Hier ist es interessengerecht, wenn der Käufer nach Hinterlegung der letzten Rate den Anspruch auf Übergabe des Objekts erhält, der hinterlegte Betrag jedoch erst auszuzahlen ist, sobald der Käufer bestätigt hat, daß das Objekt vollständig fertiggestellt ist und alle bei der Abnahme gerügten Mängel beseitigt sind (vgl. Reinartz, DNotZ 1985, 292).

…“ (Brambring DNotZ 1990, 615 ff.).

In den 16 Fällen der Abwicklung von Bauträgerverträgen (w/2003, x/2003, y/2003, z/2003, aa/2003, bb/2003, cc/2004, dd/2004, ee/2004, ff/2004, gg/2004, hh/2005, ii/2005, jj/2005,kk/2005 und ll/2007) wurden jeweils alle Raten des nach Baufortschritt zu begleichenden Kaufpreises über Notaranderkonto des Klägers abgewickelt, ohne dass ein im Einzelfall bestehendes und zu dokumentierendes Sicherungsinteresse bestand. Auch in der Klagebegründung erfolgte kein Aufzeigen eines objektiven Interesses. Es oblag dem Kläger, da die Umstände aus seiner Sphäre stammen, Anhaltspunkte dafür zu liefern, dass ein solches Interesse jeweils bestand, denen dann im Rahmen der gebotenen Amtsermittlung nachzugehen wäre. Hier fehlt es aber schon an entsprechenden Anknüpfungstatsachen, so dass weder Ermittlungen geboten waren noch ein Eingehen auf einen Beurteilungsspielraum des Notars notwendig war.

Ferner liegen bei den Fällen anlässlich UR.-Nrn. nn/03, oo/05 und pp/06 entsprechende Pflichtverletzungen vor:

Der Vertrag vom 18.08.2003 (UR-Nr. nn/03) über den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung wurde grundlos über ein Notaranderkonto abgewickelt. Nach den vertraglichen Vereinbarungen sollte der Kaufpreis erst am 31.01.2004 auf das Notaranderkonto eingezahlt werden. Angesichts des Zeitraumes zwischen Beurkundung und beabsichtigter Übergabe hätte problemlos eine Direktzahlung erfolgen können, auch wenn zuvor noch die Erklärung des Mieters über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts eingeholt werden musste. Hieran ändert auch nichts die vom Kläger nicht näher begründete „panische Angst“ des Erwerbs vor dem Veräußerer.

Bei der Abwicklung des Kaufvertrages vom 25.06.2005 (UR-Nr. oo/05) wäre ebenfalls genügend Zeit gewesen, um die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung und die Kaufpreisfälligkeit herbeizuführen. Warum der Kläger auch in diesem Fall die Abwicklung über ein Notaranderkonto vorgenommen hat, ist aus objektiven Gründen nicht nachvollziehbar.

Entsprechendes gilt für den Vertrag zu UR-Nr. pp/06. Da die Vorleistung bereits im Vorfeld der Beurkundung ungesichert erbracht worden war, kann ein objektives Sicherungsinteresse von vornherein nicht bestanden haben.

Zu den beiden letzten Punkten hat der Kläger auch keine Anhaltspunkte für ein objektives Sicherungsinteresse aufgezeigt.

Für den Vorgang zu UR.-Nr. mm/03 ist dagegen ein objektives Sicherungsinteresse erkennbar; insofern verletzt die angegriffene Verfügung den Kläger in seinen Rechten.

Nach dem unwidersprochenen Vortrag des Klägers, an dem der Senat auch anhand der bekannten Urkunde keinen Anlass zu Zweifeln hat, stand der Vertragsschluss vom 06.05.2003 unter dem Genehmigungsvorbehalt eines vollmachtlos vertretenen Veräußerers, §§ 177, 182ff. BGB, obgleich die Beteiligten einen festen Besitzübergabetermin (15.07.2003) vereinbart hatten. Dabei ist zu § 54a BeurkG anerkannt (Brambring, a.a.O.), dass die Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Anderkonto vor Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages ein solches Interesse darstellen kann, zumal wenn ein (ggf. vor Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs datierter) Besitzübergang beabsichtigt ist. Hier bietet die Hinterlegung für den Verkäufer den Vorteil, dass er zu einem näher bestimmten Zeitpunkt von der Lastentragung befreit wird, § 446 S. 2 BGB; für den Käufer besteht der Vorteil der feststehenden Besitzübernahme und Nutzbarkeit, ohne dass die Rechtswirksamkeit des Vertrages feststehen muss. Dies gilt auch deswegen, weil ex ante nicht bekannt ist, ob und ggf. wann die Genehmigung dem Vertreter oder dem Vertragspartner zugeht, § 182 I BGB.

4.

Der Kläger hat dadurch seine Amtspflichten verletzt (§ 14 I BNotO), dass er am 05.12.2007 die Echtheit der Unterschrift der vor ihm erschienenen Frau A1 unter einem von ihr mitgebrachten Text beglaubigte (UR.-Nr. qq/2007). Der disziplinarischen Würdigung und Ahndung dieses der angefochtenen Verfügung u. a. zugrundeliegenden Vorganges durch den Senat steht das weitere Disziplinarverfahren des Präsidenten des Landgerichts Frankfurt am Main (XI … – SH 8 -) nicht entgegen. Die hierzu beigezogene Akte weist aus, dass dieses Verfahren, in dem es auch um einen weiteren Beurkundungsvorgang geht (UR-Nr. vv/2007), derzeit nicht weiterbetrieben wird, eine Disziplinarmaßnahme ist bislang nicht getroffen. Insoweit greift mithin im Falle der Weiterverfolgung § 61 I 2 BDG, der Senat ist hingegen an einer Entscheidung nicht gehindert. Hinsichtlich des Vorwurfes gilt im übrigen:

Die öffentliche Beglaubigung einer Unterschrift gemäß § 40 BeurkG durch den Notar setzt sich aus einer Identitätskontrolle nach § 10 BeurkG sowie aus einer Legalitätskontrolle gemäß §§ 14 II BNotO, 40 II BeurkG zusammen. Soweit der Kläger einerseits die Auffassung vertritt, dass die Amtshandlung eines Notars bei der Beglaubigung einer Unterschrift sich lediglich darauf beschränke, zu bescheinigen, dass eine erschienene Person sich ausgewiesen und an der dafür vorgesehene Stelle unterschrieben habe, verkennt er den eindeutigen Regelungsgehalt von § 40 II BeurkG. Nach dieser Vorschrift hat ein Notar auch den Inhalt der Urkunde auf Gründe zu überprüfen hat, die zur Versagung seiner Amtstätigkeit führen könnten. Dies wäre der Fall, wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden (§ 14 II BeurkG). Dieser Prüfungspflicht ist der Notar offensichtlich nicht nachgekommen.

Zum anderen lässt die Formulierung der Vollmachturkunde jedenfalls offen, dass es sich bei der Unterschrift um die des Herrn A2 handeln soll und nicht um die Unterschrift der zu bevollmächtigenden Ehefrau. Den zwingenden Schluss, den die Disziplinarverfügung aus der Einleitung „Der Unterzeichner Herr A2, geboren am … 1920 in O2 (Deutschland), Rentner, wohnhaft in Deutschland in O1 …“, zieht, vermag der Senat dagegen nicht zu vollziehen. Denn es kann sehr wohl sein, dass die Unterschrift des angeblichen Ausstellers der Urkunde zu einem späteren Zeitpunkt folgen sollte.

Aber auch bei der Beglaubigung einer Unterschrift übernimmt der Notar eine Verantwortlichkeit für den Text und dessen Inhalt, die eine gewisse grobe Richtigkeitsgewähr durch Evidenzkontrolle der Urkunde gewährleistet (vgl. Eylmann/Vaasen, a.a.O., § 40 BeurkG, Rn. 2). Hätte der Kläger die Prüfung gem. § 40 II BeurkG durchgeführt, hätte sich ihm aufdrängen müssen, dass Frau A1 mit der Vollmachturkunde möglicherweise unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt hat. Deshalb hätte er zwar nicht gleich die Beurkundung gemäß § 14 II BnotO i. V. m. § 40 BeurkG ablehnen müssen (so die Disziplinarverfügung), er hätte jedoch bei der die Beglaubigung ihrer Unterschrift beantragenden Person Nachforschungen anstellen müssen. Dies hat der Kläger – ausweislich seiner eigenen Einlassung – unterlassen.

Seiner diesbezüglichen Einlassung für diese Unterlassung, dass einerseits klar war, die Urkunde werde im Ausland eingesetzt, sowie andererseits, dass ihm bekannt sei, dass gerade ausländische Banken auch auf der Beglaubigung einer Unterschrift des Bevollmächtigten bestehen, vermag der Senat nicht zu folgen, da der Urkundentext sich gerade nicht an Banken richtete, sondern die Gründung einer Gesellschaft (genannt D) erlauben sollte.

5.

Der Kläger hat zudem in mehrfacher Hinsicht gegen seine Amtspflichten verstoßen (§ 14 Abs. 1 BNotO), in dem er

a) am 21.10.2008 zu UR.-Nr. rr/2008 einen Grundstückskaufvertrag protokollierte, ohne zuvor das diesbezügliche Grundbuch eingesehen und auch keinen Hinweis auf dieses Unterlassen erteilt zu haben,

b) Zweifel an der Geschäftsfähigkeit eines Urkundsbeteiligten entgegen § 11 BeurkG anlässlich der Beurkundungen vom 12.01.2009 (UR.-Nr. tt/09) und 19.03.2009 (uu/09) nicht dokumentierte sowie

c) entgegen § 17 I 2 BeurkG im Rahmen dieser Beurkundungsvorgänge nicht darauf achtete, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

zu lit. a)

Nach § 21 I BeurkG hat sich der Notar im Regelfall vor der Beurkundung über den Grundbuchinhalt zu unterrichten. Nur wenn das nicht möglich ist, bedarf es zumindest einer entsprechenden Belehrung über die Gefahren, die mit der unterbliebenen Einsichtnahme verbunden sind, § 21 I 2 BeurkG. Vorliegend hat der Kläger weder das Grundbuch eingesehen noch hat er die Beteiligten hierüber belehrt. Vielmehr erfolgte durch eine Datumsangabe hinsichtlich einer angeblich erfolgten Einsicht die Erweckung eines unzutreffenden Eindrucks bei den Urkundenbeteiligten. Diese Verstöße räumt der Kläger ein.

Zu lit. b)

Der Kläger hat auch die sich aus § 11 I BeurkG ergebenden Pflichten nicht beachtet: nach dieser Vorschrift gehört es zu den Amtspflichten eines Notars, vor der Beurkundung eines Rechtsgeschäftes die erforderliche Geschäftsfähigkeit der Beteiligten festzustellen; Zweifel an der Geschäftsfähigkeit sollen in der Urkunde vermerkt werden (§ 11 I 1,2 BeurkG). Ein solcher Vermerk soll den Rechtsverkehr davor schützen, dass später die sichere Überzeugung von der Geschäftsfähigkeit durch den öffentlichen Glauben der Urkunde suggeriert wird. Dass dem Kläger zumindest bei den hier in Frage stehenden Beurkundungen vom 12.Januar und 19. März 2009 solche Zweifel hinsichtlich der Verkäuferin bekannt waren, steht nach dem Ergebnis der Ermittlungen, auch der Einlassungen des Klägers selbst, fest. Einerseits mussten sich ihm infolge des ihm Ende 2008 übermittelten Attestes der Frau K vom 07.11.2008 solche Zweifel aufdrängen, andererseits hat er nach seiner eigenen Einlassung gerade diesen Hinweis zum Anlass genommen, besonderes Augenmerk auf die Prüfung der Geschäftsfähigkeit der Verkäuferin zu legen. Folglich war es seine Amtspflicht, in den genannten Urkunden sowohl diese Zweifel als auch die von ihm zur Ausräumung derselben erhobenen Befunde zu vermerken. Insofern hält der Senat fest, dass es nicht darum geht, ob der Kläger die Geschäftsunfähigkeit der Verkäuferin falsch einschätzte, sondern „nur“ darum, das Ergebnis seiner Ermittlungen nicht offengelegt zu haben.

Zu lit. c)

Der Kläger hat ferner seine sich aus § 17 I 2 BeurkG ergebende Pflicht, darauf zu achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden, schuldhaft verletzt. Jedenfalls indem er in der Urkunde vom 19.03.2009 davon Abstand nahm, sowohl an der ursprünglich vereinbarten, sich als rechtlich undurchführbar erweisenden Nießbrauchsbestellung als auch an der am 12.01.2009 vereinbarten Wohnrechtsbestellung an der Whg. im 2. OG festzuhalten, und statt dessen zu einer Erhöhung der bereits anfänglich vereinbarten Reallast am 9/10-Eigentumsanteil des Erwerbers „umschwenkte“, fand eine Benachteiligung des Veräußerers statt, wobei der Notar nicht den sichersten Weg wählte und hierauf entgegen § 17 I 1 BeurkG auch nicht hinwies.

Denn die Erhöhung der Reallast beschränkt sich auf die Sicherung einer (weiteren) mtl. Leibrente von € 280,00, was einerseits kein wirtschaftliches Äquivalent für Nutzungsmöglichkeit einer Zweizimmerwohnung in O1 darstellt, da für diesen Betrag kein vergleichbarer Wohnraum anmietbar ist. Andererseits gewährte die Konstruktion einer Reallast an einem 9/10tel Miteigentumsanteil dem Veräußerer keine dauerhafte Nutzungsmöglichkeit an der benannten Wohnung. Denn eine Wohnungsreallast verpflichtet den Eigentümer – anders als ein Wohnrecht im Sinne von § 1093 BGB – nur, allgemein und nicht an bestimmten Räumen ohne Ausschluss des Eigentümers selbst Wohnraum zu gewähren und gebrauchsfähig zu erhalten, wobei zwar durch flankierende schuldrechtliche Vereinbarung diese Verpflichtung auf bestimmte Räume konkretisiert werden kann (Palandt-Bassenge, BGB, 73. Auflage, vor § 1105 BGB, Rn. 3). Allerdings war die so erhöhte Reallast gar nicht vorrangig auf Zurverfügungstellung von Wohnraum, sondern auf Leistung von Geld gerichtet, wobei dem Eigentümer – nicht der Verkäuferin als Berechtigte – eine teilweise Ersetzungsbefugnis zustand. Bereits auf dinglicher Ebene stand der Verkäuferin daher kein Recht auf Wohnraumnutzung zu. Obgleich jeder künftige (Mit-)Eigentümer des mit dieser Reallast belasteten Eigentumsanteils, § 1106 BGB, eine primär zu erbringende Leistung für die Dauer seiner Miteigentümerstellung als persönliche Schuld übernimmt, § 1108 I BGB, war daher nicht gesichert, dass der Veräußerer im Besitz der von ihm erstrebten Wohnung bliebe. Dahinstehen bleiben kann daher, welche Konsequenzen sich daraus ergeben, dass der belastete Miteigentümer vor Leistungsgewährung im Innenverhältnis zu dem weiteren Miteigentümer überhaupt erst eine die Leistungserbringung an den Veräußerer ermöglichende Benutzungsregelung herbeiführen muss, § 745 BGB.

Auch wenn man annähme, es hätte im Vertrag vom 19.03.2009 eine schuldrechtlich wirkende Konkretisierung auf die Wohnung 2.OG links gegeben, läge ein Verstoß des Klägers gegen die Belehrungspflicht des § 17 BeurkG vor, wäre doch nicht zwingend sichergestellt, dass ein Erwerber des belasteten Miteigentumsanteils hieran gebunden ist. Da diese Vereinbarung nicht an der Haftung nach § 1108 I BGB teilnimmt, käme es für die Annahme eines Besitzrechts der Verkäuferin an der Wohnung im 2. OG links, welches sie einem künftigen weiteren Eigentümer entgegenhalten könnte, § 986 I 1 BGB, darauf an, dass ein solcher Neueigentümer kraft Gesetzes diese schuldrechtliche Konkretisierung zu beachten hätte, was nach § 566 BGB ein Mietverhältnis voraussetzte. Dies könnte hier zwar darin erblickt werden, dass sich einerseits der Erwerber zur Gebrauchsüberlassung hinsichtlich einer bestimmten Wohnung, der Veräußerer zur Unterhaltung der Wohnung „im gewöhnlichen Umfang“, zur Übernahme der Betriebskosten und der Verwaltung derselben verpflichtete. Zwar ist anerkannt, dass beispielhaft in der Übernahme von Schönheitsreparaturen – neben einem sonstigen Entgelt – eine Hauptpflicht des Mieters im Sinne von § 535 II BGB zu erblicken ist, es war jedoch ex ante keineswegs sichergestellt, dass sich mit den vom Veräußerer übernommenen (Rumpf-)Leistungen zwingend die Annahme eines Mietverhältnisses verbindet.

In Konsequenz dieser vielfachen schuldhaften, überwiegend zum Kernbereich der notariellen Tätigkeit gehörenden Verstöße gegen Amtspflichten erachtet der Senat – in Abweichung von der angefochtenen Disziplinarverfügung – die Verhängung einer Geldbuße von € 20.000,00 für ermessensgerecht und zweckmäßig, wobei er sein Ermessen an die Stelle desjenigen des beklagten Landes setzt, da dieses nicht alle relevanten Umstände beachtete, §§ 96 I BNotO, 60 III BDG.

Zur Bestimmung der nach § 97 BNotO zu verhängenden Disziplinarmaßnahme berücksichtigt der Senat die objektive Schwere der Pflichtverstöße und den Grad des Verschuldens des Klägers sowie den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Von Bedeutung ist des weiteren, inwieweit das Fehlverhalten geeignet war, das Vertrauen in Unabhängigkeit und Ansehen des Notaramtes in der Öffentlichkeit zu schädigen (OLG Frankfurt am Main, Gerichtsbescheid vom 30.06.2013, 1 Not 2/12).

Hinsichtlich der Vorgänge zu 1. wiegt das Fehlverhalten, Ausfertigungen von (mangels eigener Unterschrift nicht vorhandenen) Urschriften in den Rechtsverkehr begeben zu haben, schwer. Den Kläger, dem diese Amtspflicht bekannt war, trifft hier auch ein erhebliches Verschulden, da er keine Vorkehrungen traf, um dies zu verhindern. Weder wirkte er darauf hin, dass er protokollierte Urkunden sofort selbst unterschrieb, noch unterhielt er Sicherungen, dass vor Inverkehrgabe von Ausfertigungen im Einzelfall geprüft wird, ob die Urschriften unterschrieben sind. Jedenfalls dann, wenn der Kläger darauf verzichtete, alle Urkunden sofort selbst zu unterschreiben, waren solche Sicherungsmaßnahmen unabdingbar. Soweit in diesem Zusammenhang wegen der Rechtsfolgen der Versäumnisse darauf abstellt wird, die Grundschulden seien in Ermangelung der notariellen Unterschrift nicht wirksam entstanden, kann dem dagegen nicht gefolgt werden, da der Bestellungsvertrag nach § 873 I 2. Alt. BGB – anders als die Auflassung nach den §§ 873 I 1. Alt., 925 BGB – formfrei wirksam ist und der Vertreter/Besteller seine Erklärung abgegeben hatte; eine Eintragung ins Grundbuch war infolge der fehlsam erteilten Ausfertigungen ebenfalls jeweils erfolgt. Gleiches gilt hinsichtlich eines ggf. parallel abgegebenen abstrakten Schuldanerkenntnisses, § 780 BGB, da die dort geforderte Schriftlichkeit gewahrt war. Lediglich die jeweils nach § 794 I Nr. 5 ZPO erfolgte Vollstreckungsunterwerfung war unwirksam, so dass die in den Urkunden enthaltenen Ansprüche, §§ 1147, 780 BGB, eigenständig durch die Gläubiger einer Titulierung hätten zugeführt werden müssen.

Weniger schwer wiegt das Fehlverhalten, in den genannten Fällen nicht auf die unmittelbare Anwesenheit der Verbraucher hingewirkt zu haben, zumal diese Amtspflicht nur in Bezug auf die in den Urkunden formularmäßig enthaltene Übernahme der persönlichen Haftung bestand. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass weder durch die in der in der Disziplinarverfügung als vom Kläger verwendet genannten Belehrung an die vollmachterteilenden Verbraucher noch in einer sonstigen Weise denselben vom Kläger verdeutlicht wurde, welche Folgen die Begebung eines abstrakten Schuldanerkenntnisses für sie aufweist, nämlich dass es den Darlehensgebern ermöglicht wird, nicht nur aus der Grundschuld in das belastete Grundstück, sondern auch auf das sonstige Vermögen der Verbraucher zuzugreifen.

Weniger schwer wiegt auch das Fehlverhalten des Klägers in Bezug auf die Entgegennahme der letztwilligen Verfügung der Frau X, da diese Verfügung auch als privatschriftliches Testament wirksam war, § 2247 BGB, und es sich bei § 30 BeurkG um eine weniger häufig angewendete Norm handelt, so dass dem Kläger nur fahrlässiges Handeln vorzuwerfen ist.

Als schwerwiegendes Fehlverhalten ist dasjenige des Notars im Hinblick auf die festgestellten Fremdgeldverwahrungen einzuschätzen, zumal er bereits durch die Disziplinarverfügung vom 16.09.2003 auf die Unzulässigkeit derselben hingewiesen worden war. Gleichwohl hat er dies nicht zum Anlass genommen, seine gehandhabte Praxis zu ändern; dies geschah frühestens infolge der Disziplinarverfügung vom 16.10.2007, wobei der Senat erkennt, dass die vorliegenden Fälle ebenfalls in der Zeit vor Erlass der Verfügung vom 16.10.2007 stattfanden.

Ein deutliches Fehlverhalten liegt auch im Hinblick auf die Vornahme der Unterschriftsbeglaubigung der Frau A1 vor, indem der Kläger keine nachvollziehbaren Nachforschungen anstellte, zu welchem Zweck das angetragene, aus sich selbst heraus nicht zweifelsfrei erklärbare Amtsgeschäft erforderlich sein sollte.

Die Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit der ungenügenden Reallastbestellung wiegt ebenfalls schwer, da für die Verkäuferin ein Weg gewählt wurde, der die Interessen der im Beurkundungszeitpunkt bereits 85 jährigen Verkäuferin, die bisher genutzte Wohnung auch künftig dauerhaft weiternutzen zu können, nicht hinreichend sicherte. Die in diesem Zusammenhang unterbliebene Grundbucheinsicht und die ungenügenden Kenntnisse des Klägers im Bereich des Immobiliarsachenrechts führten nicht nur zu vielfachen Nachbeurkundungen, sondern waren – wie auch die übrigen festgestellten Amtspflichtverletzungen – ebenso geeignet, das Ansehen des Notaramtes zu schädigen. Denn hier wurden nachhaltige Kenntnisdefizite und fehlende Sorgfalt offenbar, die auch einem rechtsunkundigen Publikum auffallen. Auch das Fehlen eines Vermerks über (die Ausräumung) bestehende(r) Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Verkäuferin ist nachhaltig, da der Zweck eines solchen Vermerks darin besteht, zu späterer Zeit Anhaltspunkte dafür zu haben, ob sich – ggf. mit sachverständiger Hilfe – eine im Raum stehende Geschäfts-(un-)fähigkeit tatsächlich bestätigen lässt.

Zu Gunsten des Klägers berücksichtigt der Senat die lange Verfahrensdauer von über fünf Jahren seit Beginn der Vorermittlungen Ende des Jahres 2008, zumal sich lange Zeitstrecken nicht aus dem Verfahren selbst heraus erklären. Dies betrifft namentlich Zeiträume der wechselnden Zuständigkeitsverlagerungen auf Seiten des beklagten Landes in den Jahren 2010/11 als auch im Rahmen der Tätigkeit des Senats (Wechsel im Vorsitz und beim Berichterstatter). Da es nicht um die Frage der Entfernung des Klägers aus dem Amt geht, sind diese Umstände zu berücksichtigen (BVerwGE 147, 229ff, Rz. 41 mit Verweis auf BVerfG, Beschluss vom 4. Oktober 1977 – 2 BvR 80/77 – BVerfGE 46, 17 <28 f.>; Kammerbeschluss vom 9. August 2006 – 2 BvR 1003/05 – DVBl 2006, 1372 <1373>; BVerwG, Urteile vom 22. Februar 2005 – BVerwG 1 D 30.03 – juris Rn. 80, vom 8. Juni 2005 – BVerwG 1 D 3.04 – juris Rn. 27 und vom 29. März 2012 – BVerwG 2 A 11.10 – juris Rn. 84 f.; Beschlüsse vom 13. Oktober 2005 – BVerwG 2 B 19.05 – Buchholz 235.1 § 15 BDG Nr. 2 Rn. 8, vom 26. August 2009 – BVerwG 2 B 66.09 – juris Rn. 11, vom 16. Mai 2012 a.a.O. Rn. 9 f. und vom 28. Februar 2013 – BVerwG 2 C 3.12 – a.a.O. Rn. 53 f.).

Der so bestimmten Geldbuße von € 20.000,00 stehen auch nicht die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers entgegen. Nach den vorgelegten Gewinnermittlungen des Klägers (nicht des Klägers und seiner Ehefrau, so dass es für deren Mitwirkung am Gewinn keinen objektiven Anhaltspunkt gibt) bzw. der Einkommenssteuerbescheide betrug der Gewinn aus selbständiger Tätigkeit in den Jahren 2008 bis 2012 € 31.987,00, € 91.502, € 102.055, € 98.704,77 bzw. € 115.623,74, also im Mittel € 87.974,50. Bei Eigeneinkünften der Ehefrau des Klägers von ca. € 13.500,00 jährlich bewirkt dies nach der Splittingtabelle zum EStG eine durchschnittliche steuerliche Belastung – unter Außerachtlassung der Absetzungen von Sonderausgaben etc. – von max. € 27.400,00, so dass für ihn ca. € 60.000,00 verbleiben. Da der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 20.05.2014 eingeräumte, keine (klassische) Altersvorsorge zu betreiben, kommt nur eine weitergehende Bereinigung um Kranken- und Pflegevorsorgeaufwendungen des Klägers in Betracht, die der Senat – mangels näherer Darlegungen des Klägers – auf (12 x € 600,00=) € 7.200,00 im Jahr schätzt, so dass ihm ca. € 52.800,00 verbleiben. Hinzu tritt – wie sich aus den Steuerbescheiden ergibt – in mindestens einzelnen Jahren weiteres Einkommen aus Vermietung und Verpachtung nebst dahinterstehendem Immobiliarvermögen. Insofern liegt der Kläger mindestens im mittleren Einkommensbereich, so dass bei der Bemessung der Geldbuße allein deswegen keine Verschiebungen (nach oben wie nach unten) angezeigt sind. Der Geldbußebetrag wirkt dabei auch nicht existenzvernichtend, bleibt er doch hinter der Hälfte des bereinigten Gewinns des Klägers aus seiner selbständigen Tätigkeit (deutlich) zurück.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 I VwGO in Verbindung mit § 96 BNotO, § § 3, 77 BDG.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 II VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Senat hat von der Zulassung der Berufung gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO abgesehen, weil die Voraussetzungen der § 96 BNotO, § 64 Abs. 2 BDG, § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO i. V. m. § 124 a Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen das Urteil kann binnen einer Frist von einem Monat ab Urteilszustellung Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt werden.

Der Antrag ist bei dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 60256 Frankfurt am Main, zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Bundesgerichtshof, 76125 Karlsruhe, einzureichen.

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