OLG Hamm, Beschluss vom 10.10.2012 – I-15 W 410/11

OLG Hamm, Beschluss vom 10.10.2012 – I-15 W 410/11

Nachweis der Zustimmung des Grundstückseigentümers

Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert wird auf 10.000 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe
I.

Die T AG ist eingetragene Eigentümerin der im Grundbuch von G1 Blatt … (früher: …#) verzeichneten Grundstücke G1 85, 86, 88, 89. An den Grundstücken bestellte sie mit notariellem Vertrag vom 05.04.1974 (UR-Nr. …#/… des Notars S in E) ein Erbbaurecht für den Beteiligten zu 2), welches am 25.07.1974 in das Erbbaugrund­buch von G1 Blatt … eingetragen wurde. Nach § 4 des Erbbaurechtsvertrages bedarf der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers, es sei denn, die Übertragung erfolgt an den Ehegatten oder die ehelichen Kinder.

Mit notariellem Vertrag vom 22.01.1983 (UR-Nr. …/… des Notars S in E) übertrug der Be­teiligte zu 2) einen hälftigen Erbbaurechtsanteil an seine Ehefrau, die Betei­lig­te zu 1). Beide errichteten anschließend in derselben Urkunde zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die „Grundstücksgemeinschaft P Weg 41“ betreffend das Erb­baurecht an den Flurstücken 85, 86 und 89 und die „Grundstücksgemeinschaft B Q Q1“ betreffend das auf ein gesondertes Grundbuchblatt zu übertragende Erbbaurecht an dem Flurstück 88. Ihre Erbbaurechtsanteile brachten die Beteiligten zu 1) und 2) sodann in die jeweilige Gesellschaft ein, deren alleinige Gesellschafter sie waren. Am 22.08.1983 wurde die Teilung des Erbbaurechts im Grundbuch vollzogen und das auf dem Flurstück 88 lastende Erbbaurecht in das Erbbaugrundbuch von G1 Blatt … übertragen. Zugleich wurden die Betei­ligten zu 1) und 2) als Gesellschafter bürgerlichen Rechts in beiden Erbbaugrund­büchern wie folgt einge­tragen:

2 a I Q1, geboren am 07.06.1939

2 b B Q1 geb. B1, geboren am 07.11.1953

− in Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter dem Namen … −

Am 22.12.1998 wurden die beiden Kinder M und B2 Q1 unter lfd. Nr. 2 c und 2 d „infolge Abwachsung“ als „weitere Gesamthandserbbauberechtigte“ in Abt. I der beiden Erbbaugrundbücher eingetragen. Am 11.04.2008 wurde die Eintragung zu lfd. Nr. 2a bis 2d gelöscht und die beiden Beteiligten erneut unter lfd. Nr. 3 wie folgt eingetragen:

3.1 I Q1, geboren am 07.06.1939

3.2 B Q1 geb. B1, geboren am 07.11.1953

− in Gesellschaft bürgerlichen Rechts −

Als Grundlage der Eintragung wurde angegeben, dass die Anteile der ausgeschiedenen Gesellschafterinnen M und B2 Q1 den übrigen Gesellschaftern angewachsen seien.

Am 26.10.2009 machten die Beteiligten in einer an das Grundbuchamt gerichteten unterschriftsbeglaubigten Erklärung geltend, ihre Eintragung als Erbbauberechtigte als Gesellschafter bürgerlichen Rechts im Grundbuch sei dahin zu berichtigen, dass alleiniger Erbbauberechtigter der Beteiligte zu 2) sei. Zur Begründung machten sie geltend, die Übertragung der Erbbaurechte auf eine BGB-Gesellschaft sei nach § 6 ErbbauRG unwirksam, weil sie ohne die nach § 5 ErbbauRG i.V.m. der Regelung in § 4 des notariellen Vertrages vom 22.01.1983 erforderliche Zustimmung eingetragen worden seien. Die Beteiligten beantragten deshalb eine Berichtigung des Grundbuchs dahin, dass der Beteiligte zu 2) als Alleineigentümer eingetragen werden solle.

Das Grundbuchamt wies diesen Antrag mit Beschluss vom 14.09.2011 zurück. Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerden ein, der das Grundbuchamt nicht abhalf.

II.

Die Beschwerde der Beteiligten ist nur mit dem beschränkten Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruches nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO statthaft. Nach § 71 Abs. 2 S. 1 GBO ist die Beschwerde gegen eine unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs stehende Eintragung unstatthaft. Nach Abs. 2 S. 2 GBO kann in diesem Fall die Beschwerde nur mit dem beschränkten Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs verfolgt werden. Die Beschwerde richtet sich hier zwar formell gegen die Zurückweisung des Antrags der Beteiligten auf Berichtigung des Grundbuchs. Wie der Senat in seinem in dieser Sache ergangenen Beschluss vom 15.02.2011 (15 Wx 172+173/10) ausgeführt hat, greift diese Beschränkung jedoch nach gefestigter Rechtsprechung auch dann ein, wenn mit einem Berichtigungsantrag die ursprüngliche Unrichtigkeit einer im Grundbuch vorgenommenen Eintragung geltend gemacht und dieser Antrag nach seiner Zurückweisung durch das Grundbuchamt mit der Beschwerde weiter verfolgt wird; wegen der näheren Begründung nimmt der Senat auf seine Ausführungen in dem genannten Beschluss (S. 8/9 der Gründe) Bezug.

Die sachlichen Voraussetzungen für die Beschränkung des zulässigen Beschwerdeziels liegen hier vor: Die Eintragung der Beteiligten in Abt. I des Grundbuchs als Eigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts steht unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs. Denn nach § 899a BGB in Verbindung mit Art. 229 § 21 EGBGB knüpft sich an diese Eintragung in Ansehung des eingetragenen Eigentums die Vermutung, dass die Beteiligten Gesellschafter der BGB-Gesellschaft sind und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Der Berichtigungsantrag ist hier ausdrücklich darauf gestützt, die Beteiligte zu 1) habe bereits im Jahre 1983 nicht als Eigentümerin in Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden dürfen, weil die – nach Ansicht der Beteiligten – dafür erforderliche Zustimmung der Grundstückseigentümerin nicht erteilt worden sei.

Die Beschwerdebefugnis für eine Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs steht nur demjenigen zu, der einen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB geltend machen kann, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müsste (vgl. dazu die näheren Ausführungen im genannten Senatsbeschluss S. 7). Im Falle der unterstellten Unrichtigkeit der Eintragung der Beteiligten zu 1) stünde ein Grundbuchberichtigungsanspruch dem Beteiligten zu 2) als dem ursprünglichen Alleinberechtigten des Erbbaurechts zu. Da somit bereits die Beschwerde des Beteiligten zu 2) zu einer Sachentscheidung führt, kann offen bleiben, ob auch eine Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) bejaht werden könnte.

In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet. Denn die Grundbucheintragungen sind, wie das Grundbuchamt zutreffend in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt hat, nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften am 22.08.1983 eingetragen worden.

Nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Beide Voraussetzungen sind kumulativ zu verstehen. Daraus folgt, dass eine etwaige Unrichtigkeit der Eintragung allein nicht ausreicht. Vielmehr kann ein Amtswiderspruch nur eingetragen werden, wenn das Grundbuchamt bei Vornahme der Eintragung gesetzliche Vorschriften verletzt hat (Senat FGPrax 2005, 192). Hier scheitert die Eintragung eines Amtswiderspruchs bereits daran, dass das Grundbuchamt die Eintragung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen hat. Dabei ist maßgebend die dem Grundbuchamt zur Zeit der Eintragung unterbreitete Sachlage und die zu dieser Zeit bestehende Rechtslage (Demharter, GBO, 28. Auflage, § 53 Rn 22). Deshalb ist auch kein Amtswiderspruch einzutragen, wenn sich aufgrund der nachträglichen Änderung einer gefestigten Rechtsprechung die rechtliche Beurteilung durch das Grundbuchamt nunmehr als unrichtig erweist; in diesen Fällen besteht kein Grund zum Einschreiten von Amts wegen, weil Regressansprüche nicht in Betracht kommen können (Demharter a.a.O.).

So liegen die Dinge hier. Im Zeitpunkt der erstmaligen Eintragung der Beteiligten als Erbbauberechtigte in BGB-Gesellschaft am 22.08.1983 entsprach es einhelliger Auffassung in der Rechtsprechung, dass eine BGB-Gesellschaft nicht rechtsfähig ist. Als Eigentümer oder Erbbauberechtigten konnte daher nicht die BGB-Gesellschaft im Grundbuch eingetragen werden, sondern die Gesellschafter, da sich anerkanntermaßen Personen zum Zweck des Erwerbs und Haltens eines Grundstücks in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§ 705 BGB) zusammenschließen konnten; Gesellschaften zwischen Ehegatten unterliegen insoweit keinen anderen Beurteilungskriterien als Gesellschaften, zu denen sich andere Personen zusammenschließen (BGH NJW 1982, 170). Die Namen der Gesellschafter wurden daher mit einem ihre gesamthänderische Bindung bezeichnenden Vermerk, d.h. unter Angabe des Rechtsverhältnisses „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ in das Grundbuch eingetragen (§ 47 GBO). Trat ein neuer Gesellschafter in die BGB-Gesellschaft ein, so wurde dieser Miteigentümer des Gesellschaftsgrundstücks (§ 718 Abs. 1 BGB) und, wie hier die Kinder der Beteiligten am 22.12.1998, auf Antrag berichtigend im Grundbuch eingetragen. Schied ein Gesellschafter aus und bestand die Gesellschaft unter den übrigen Gesellschaftern fort (§ 736 BGB), so wuchs sein Anteil den übrigen Gesellschaftern zu (§ 738 Abs. 1 S. 1 BGB), was im Grundbuch im Wege der Berichtigung eingetragen wurde.

Vor diesem Hintergrund kann die Regelung in § 4 des Erbbaurechtsbestellungsvertrages vom 05.04.1974, dass zur Übertragung des Erbbaurechts auf Ehegatten und eheliche Kinder die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Übertragung des Erbbaurechts nicht erforderlich sei, nicht einschränkend dahin ausgelegt werden, sie erfasse nur den Fall, dass das Erbbaurecht ganz oder zu einem Bruchteil übertragen werde, nicht aber den Fall, dass dem Erbbaurechtsinhaber und seinem Ehegatten das Erbbaurecht als Gesamthandeigentümer gehört (§ 719 BGB). Denn eine Beschränkung auf ein bestimmtes Gemeinschaftverhältnis enthält die Klausel nicht.

Diese Regelung ist durch Eintragung im Grundbuch zum dinglichen Inhalt des Erbbaurechts bestimmt worden (§ 5 ErbbauRG). Folglich hat die Auslegung dieser Regelung ausschließlich nach den Grund­sät­zen für die Auslegung von Grundbucherklärungen zu erfolgen. Maßstab der Auslegung ist deshalb die Bedeutung, die sich nach Wortlaut und Sinn der Erklärung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende ergibt. Außer­halb der Erklärung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herange­zogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 92, 351, 355 = NJW 1985, 385; 113, 378 = NJW 1991, 1613; Senat FGPrax 2005, 240). Nach diesen Maßstäben ist es ausgeschlossen, für die grundbuchverfahrensrechtliche Prüfung des Vorgangs der Übertragung des Erbbaurechts (§ 15 ErbbauRG) in diese Regelung eine inhaltliche Einschränkung hineinzuinterpretieren, die in ihrem Wortlaut keine Stütze findet. Bei einer Teilübertragung des Erbbaurechts auf den Ehegatten entsteht ein – im Grundbuch nach § 47 Abs. 1 GBO einzutragendes – Gemeinschaftsverhältnis. Materiellrechtlich stehen eine Vielzahl von Rechtsformen für die Bildung eines solchen Gemeinschaftsverhältnisses zur Verfügung, wie z.B. eine Bruchteilsgemeinschaft, eine Gesamtberechtigtengemeinschaft sowie verschiedene Formen einer Gesamthandsgemeinschaft (BGB-Ge­sell­schaft, Gütergemeinschaft). Es mag sein, dass die Interessen des Erbbaurechtsgebers bei der Veräußerung des Erbbaurechts an einen Ehegatten in höherem Maß gefährdet sind, wenn das Gemeinschaftsverhältnis in der Form einer BGB-Gesellschaft gebildet wird, die eine Übertragung von Gesellschaftsanteilen außerhalb des Grundbuchs und damit ohne die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers ermöglicht. Es kann jedoch nicht Aufgabe des Grundbuchamtes sein, eine entsprechende sachliche Überprüfung vorzunehmen und sodann mit Hilfe einer teleologische Reduktion des zu weit gefassten Wortlautes zu dem Ergebnis zu gelangen, dass bei der Bildung des Gemeinschaftsverhältnisses in der Form einer BGB-Gesellschaft gleichwohl der Nachweis der Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich sei. Enthält der Erbbaurechtsvertrag durch Bezeichnung eines privilegierten Personenkreises eine näher ausgestaltete Befreiung bestimmter Übertragungsvorgänge vom Zustimmungserfordernis, ist es vielmehr eigene Aufgabe des Erbbaurechtsausgebers, bestimmte Formen der Bildung des rechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses von der Befreiung auszuschließen, wenn er dadurch seine Interessen als Grundstückseigentümer gefährdet sieht.

Für die hier zu treffende Entscheidung kann offen bleiben, wie sich auf eine in der Vergangenheit erfolgte Eintragung von Gesellschaftern einer aus dem ursprünglichen Erbbaurechtsinhaber und einem privilegierten Erwerber gebildeten BGB-Gesellschaft die durch das Urteil des BGH vom 29.01.2001 (BGHZ 146, 341 = NJW 2001, 1056) vorgenommene Änderung der Rechtsprechung auswirkt, die der BGB-Gesellschaft eine (Teil-) Rechtsfähigkeit zuerkennt. Diese Änderung der Rechtsprechung kann in der Tat für die Zukunft Anlass für eine im Ergebnis abweichende Beurteilung der Erforderlichkeit der Zustimmung des Grundstückeigentümers aufgrund einer inhaltsgleichen Regelung des Erbbaurechtsvertrages sein, weil nunmehr die rechtsfähige Gesellschaft selbst und nicht ihre Gesellschafter Rechtsträger des ihr übertragenen Vermögens wird. Diese Änderung der Rechtsprechung steht erkennbar im Mittelpunkt der Begründung des von den Beteiligten angeführten Urteils des 27. Zivilsenats des Oberlandesgerichts vom 11.02.2010 (27 U 120/09), soweit dort (S. 10) maßgebend darauf abgestellt wird, die Übertragung des Erbbaurechts „an eine Personengesellschaft“ sei durch die Regelung des Erbbaurechtsvertrages nicht als zustimmungsfreies Rechtsgeschäft gedeckt. Die Gesetzmäßigkeit des Verfahrens des Grundbuchamtes zum Zeitpunkt der Eintragung im Jahre 1983 wird jedoch aus den oben dargestellten Gründen nicht dadurch berührt, dass fast 20 Jahre später die höchstrichterliche Rechtsprechung zu einer Änderung der Rechtslage führt.

Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO.

Die Voraussetzungen zur Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 S. 1 GBO liegen nicht vor.

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