OLG Hamm, Beschluss vom 24.07.2013 – 15 W 199/12

OLG Hamm, Beschluss vom 24.07.2013 – 15 W 199/12

Zu den Voraussetzungen, unter denen die Zustimmung des Eigentümers zur Veräußerung eines Wohnungserbbaurechts ersetzt werden kann.

Tenor
Den Beteiligten zu 1) und 2) wird Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Beschwerdefrist gewährt.

Der angefochtene Beschluss wird abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Zustimmung des Beteiligten zu 3) zur Veräußerung des im Wohnungs-erbbaugrundbuch von X Blatt …#1 eingetragenen Wohnungs-erbbaurechts an den Erwerber B gemäß dem notariellen Vertrag vom 19.05.2011 (UR-Nr. 103/2011 Notar T in C mit Ergänzung durch notariellen Vertrag vom 04.06.2012 (UR-Nr. 226/2012 Notar T in C) wird gem. § 7 Abs. 3 ErbbauRG ersetzt.

Der Beteiligte zu 3) trägt die Kosten des Verfahrens beider Instanzen einschließlich der notwendigen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1) und 2).

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 7.000,00 Euro festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) ist nach §§ 7 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG, 58 FamFG statthaft sowie formgerecht bei dem Amtsgericht eingelegt. Allerdings haben die Beteiligten zu 1) und 2) die Beschwerdefrist versäumt, die infolge der Verweisung in § 7 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG auf § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG lediglich zwei Wochen beträgt, die mit der Zustellung der angefochtenen Entscheidung am 02.05.2012 in Lauf gesetzt worden ist. Während die Regelfrist für die Beschwerde nach § 63 Abs. 1 FamFG ein Monat beträgt, stellt § 7 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG die in diesem Verfahren ergehende Entscheidung in Ansehung ihrer Anfechtbarkeit einem Beschluss gleich, der die Genehmigung eines Rechtsgeschäfts zum Gegenstand hat. Diese gesetzliche Formulierung in § 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG stellt auf den Gegenstand des Verfahrens ab, über den die angefochtene Entscheidung ergangen ist, trifft also keine Differenzierung nach dem Inhalt der erlassenen Entscheidung. Dementsprechend gilt die Vorschrift nicht nur dann, wenn die Genehmigung erteilt worden ist, sondern auch dann, wenn der darauf gerichtete Antrag zurückgewiesen worden ist (Keidel/Sternal, FamFG, 17. Aufl., § 63 Rdnr. 14b; Schulte-Bunert/Weinreich/Unger, FamFG, 3. Aufl., § 63 Rdnr. 6). Dasselbe Ergebnis muss folglich bei der entsprechenden Anwendung der Vorschrift im Rahmen des § 7 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG gelten (MK/BGB-von Oefele/Heinemann, 6. Aufl., § 7 ErbbauRG, Rdnr.16, a.A. Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 7 ErbbauRG, Rdnr. 9).

Die Fristversäumung wird jedoch dadurch geheilt, dass der Senat den Beteiligten zu 1) und 2) auf ihren nach entsprechendem Hinweis rechtzeitig gestellten Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt hat. Denn die Fristversäumung ist nach den besonderen Umständen des vorliegenden Falles als unverschuldet im Sinne des § 17 Abs. 1 FamFG zu bewerten. Ausschlaggebend dafür ist, dass die Rechtsmittelbelehrung, die das Amtsgericht den Beteiligten zu 1) und 2) in dem angefochtenen Beschluss erteilt hat, auf der Grundlage des oben dargestellten Standpunkts des Senats zur inhaltlichen Reichweite der Regelung der §§ 7 Abs. 3 S. 2 ErbbauRG, 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG sachlich unrichtig ist. Denn in dieser Rechtsmittelbelehrung wird statt der auf zwei Wochen verkürzten Frist die Regelfrist von einem Monat für die Einlegung der Beschwerde genannt. Nach der Rechtsprechung des BGH darf auch ein Rechtsanwalt grundsätzlich auf die Richtigkeit einer durch das Gericht erteilten Rechtsbehelfsbelehrung vertrauen. Gleichwohl muss von einem Rechtsanwalt erwartet werden, dass er die Grundzüge des Verfahrensrechts und das Rechtsmittelsystem in der jeweiligen Verfahrensart kennt. Das Vertrauen in die Richtigkeit einer Rechtsbehelfsbelehrung kann er deshalb nicht uneingeschränkt, sondern nur in solchen Fällen in Anspruch nehmen, in denen die inhaltlich fehlerhafte Rechtsbehelfsbelehrung zu einem unvermeidbaren, zumindest aber zu einem nachvollziehbaren und daher verständlichen Rechtsirrtum des Rechtsanwaltes geführt hat (vgl. BGH FamRZ 2012, 1287).

Nach diesen Kriterien durfte hier der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) und 2) auf die Richtigkeit der Rechtsmittelbelehrung vertrauen. Der Inhalt der Rechtsmittelbelehrung entspricht insgesamt den Anforderungen für die Beschwerde nach dem FamFG. Nach Prüfung des Inhalts der ihm zugestellten Entscheidung durfte der Rechtsanwalt sich damit darauf einrichten, dass ein etwa beabsichtigtes Rechtsmittel innerhalb der für Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Regelfrist einzulegen war. Da sich aus dem Beschluss des Amtsgerichts dafür keine Anhaltspunkte ergaben, hatte er keinen Anlass in eine gesonderte Prüfung dazu einzutreten, ob abweichend von der erteilten Rechtsmittelbelehrung in einer gesetzlichen Sondervorschrift eine verkürzte Beschwerdefrist vorgesehen ist. Hinzu kommt, dass in der bereits herangezogenen Literatur nicht einhellig beurteilt wird, ob die verkürzte Beschwerdefrist auch im Fall der Zurückweisung des Ersetzungsantrags durch die angefochtene Entscheidung anzuwenden ist.

In der Sache ist die Beschwerde begründet und führt zur Ersetzung der nach dem Inhalt des Erbbaurechts erforderlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Wohnungserbbaurechts.

Nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts ersetzt werden, wenn sie von ihm ohne ausreichenden Grund verweigert wird. Nicht ausreichend begründet in diesem Sinne ist die Verweigerung, wenn dem Erbbauberechtigten ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung nach § 7 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG zusteht. Nach dieser Vorschrift kann der Erbbauberechtigte von dem Grundstückseigentümer die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung verlangen, wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und dass die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet. Diese gesetzliche Vorschrift trägt dem Grundsatz der freien Veräußerlichkeit des Erbbaurechtes (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG) Rechnung. Die Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses für die Veräußerung als dinglicher Inhalt des Erbbaurechtes stellt sich als Schutzrecht des Grundstückseigentümers gegen eine Verschlechterung seiner Rechtsposition dar. Die vom Gesetzgeber gewollte Freizügigkeit und wirtschaftliche Freiheit des Erbbauberechtigten darf durch eine willkürliche Verweigerung der Zustimmung nicht beeinträchtigt werden (Senat NJWE-MietR 1996, 58; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 5. Aufl., Kap. 4 Rn 191). Es ist deshalb im Rahmen der in § 7 Abs. 1 S.1 ErbbauRG genannten Kriterien eine Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen.

Die Anwendung des § 7 Abs. 1 ErbbauRG hat mit Blick auf den Zweck der Vorschrift zu erfolgen, die den Grundstückseigentümer vor einer Verschlechterung seiner Rechtsposition infolge einer Veräußerung des Erbbaurechts schützen will. Dieser Gedanke kommt im Gesetzestext des § 7 Abs. 1 ErbbauRG dadurch zum Ausdruck, dass eine Beeinträchtigung des Zwecks des Erbbaurechts “durch die Veräußerung” zu besorgen sein muss. Ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung kann deshalb nicht allein daraus hergeleitet werden, dass der Grundstückseigentümer aus der bisherigen Nutzung des Erbbaurechts Ansprüche herleitet, die ggf. auch gegen die Erwerber gerichtet werden können, von diesem jedoch nicht ohne weiteres anerkannt werden (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 657, 658 für die im Kern sachgleiche Vorschrift des § 12 WEG). Die Verquickung des Ersetzungsverfahrens nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG mit der sachlichen Überprüfung etwaiger Ansprüche der Beteiligten aus ihrem beiderseitigen Rechtsverhältnis begründet die Gefahr widersprechender Entscheidungen zu den Zivilgerichten, die allein im Verfahren nach der ZPO über solche Ansprüche mit materieller Rechtskraftwirkung zu entscheiden haben. In diesem Zusammenhang ist einhellig anerkannt, dass das als dinglicher Inhalt des Erbbaurechts vereinbarte Erfordernis der Zustimmung des Grundstückseigentümers zu dessen Veräußerung nicht dazu dient, etwaigen Ansprüchen des Grundstückseigentümers aus dem beiderseitigen Rechtsverhältnis, mögen sie begründet sein oder nicht, Nachdruck zu verleihen (BayObLG, NJW-RR 1987, 459, 462; OLG Frankfurt, RPfleger 1979, 24; Senat OLGZ 1976, 260 = RPfleger 1976, 131 sowie NJW-RR 1993, 1106).

Auf dieser Grundlage greifen die Einwendungen, die der Beteiligte zu 3) gegen die Veräußerung des Wohnungserbbaurechts erhebt, insgesamt nicht durch:

Die Rechtsposition des Grundstückseigentümers kann allerdings dadurch nachteilig betroffen werden, dass der Erbbaurechtserwerber nicht in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbaurechtsinhabers, insbesondere zu einer Entrichtung des Erbbauzinses und einer Verpflichtung zur Anpassung des Erbbauzinses an die geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse, eintritt. Er darf deshalb die Zustimmung verweigern, solange nicht sichergestellt ist, dass der Erwerber alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag übernimmt (OLG Celle DNotZ 1984, 387; Senat DNotZ 1976, 534; von Oefele/Winkler, a.a.O., Rdnr. 4.201).

Bereits der ursprüngliche Kaufvertrag vom 19.05.2011 enthält jedoch in § 12 die Vereinbarung, dass der Erwerber in die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag vom 12.12.1967 eintritt mit der Maßgabe, dieselben Verpflichtungen seinem Rechtsnachfolger im Eigentum aufzuerlegen. Abgesehen davon, dass diese schuldrechtliche Vereinbarung in der notariellen Ergänzungsurkunde vom 04.06.2012 unter Bezugnahme auf die nunmehr vorliegende beglaubigte Abschrift der näher mit UR-Nr. 491/1967 Notar Q in C bezeichneten notariellen Urkunde wiederholt worden ist, reichte bereits die ursprüngliche Fassung der Vereinbarung aus, um einen den Interessen des Grundstückseigentümers gerecht werdenden Eintritt in die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag zu gewährleisten. Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 3) war insoweit insbesondere zur Wirksamkeit des Eintritts in diese schuldrechtliche Verpflichtung eine verweisende Beurkundung nach näherer Maßgabe des § 13a BeurkG nicht erforderlich. Denn in dem vorliegenden Zusammenhang handelt es sich um eine sog. unechte Verweisung, in der lediglich auf das mit einem Dritten begründete Rechtsverhältnis hingewiesen wird. Bei einer Schuldübernahme muss deshalb der Inhalt der übernommenen Verpflichtung nicht mitbeurkundet werden (vgl. BGH NJW 1994, 1347, 1348; Winkler, BeurkG, 17. Aufl., § 9 Rdnr. 74).

Dem Grundstückseigentümer steht zur Wahrung seiner Interessen zur Vermeidung einer Verschlechterung seiner Rechtsposition kein Anspruch darauf zu, seine Zustimmung von einer bestimmten Erklärung zum Eintritt des Erwerbers in die Teilungserklärung abhängig machen zu können. Die Teilungserklärung hat Bedeutung lediglich für das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander. Die Bindungswirkung der Regelungen des Gemeinschaftsverhältnisses für den Erwerber ergibt sich ohnehin kraft Gesetzes aus den §§ 10 Abs. 3, 30 WEG. Die Vereinbarung in § 9 der Vereinbarung vom 29.06.1983 zur Teilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte (§§ 3, 30 WEG), die die gesamtschuldnerische Aufbringung des Erbbauzinses durch die Wohnungserbbauberechtigten regelt, ist eine solche, die ausschließlich im Innenverhältnis der Erbbauberechtigten getroffen worden ist, ohne dass auch nur im Ansatz erkennbar ist, inwieweit dem Beteiligten zu 3) daraus eigene vertragliche Ansprüche verschafft werden sollten. Die Vereinbarung bezieht sich sachlich lediglich auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten, die nach der Teilung des Erbbaurechts ohnehin kraft Gesetzes (§ 1108 Abs. 2 BGB) weiterhin gesamtschuldnerisch für den Erbbauzins haften, solange dieser nicht mit Zustimmung des Grundstückseigentümers auf die einzelnen Wohnungserbbauberechtigten verteilt worden ist (von Oefele/Winkler, a.a.O. Rdnr. 3.119 f.). Eine solche Vereinbarung ist hier offenbar mit dem Grundstückseigentümer nicht getroffen worden, so dass es bei der gesetzlichen Rechtsfolge der Teilung des Erbbaurechts verbleibt. Irgendwelche ergänzende verpflichtende Erklärungen des Erwerbers sind in diesem Zusammenhang zur Wahrung der Interessen des Grundstückseigentümers nicht erforderlich und können deshalb auch zu einer vermeintlichen Klarstellung nicht verlangt werden.

Erst Recht steht dem Beteiligten zu 3) kein Anspruch darauf zu, dass sich der Erwerber wegen seiner Verpflichtung zur (gesamtschuldnerischen) Zahlung des Erbbauzinses der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Mit diesem Verlangen zielt der Beteiligte zu 3) auf eine Verbesserung seiner Rechtsposition, die ihm jedoch im Zusammenhang mit seiner Verpflichtung zur Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts nicht zusteht.

Schließlich darf der Beteiligte zu 3) seine Zustimmung auch nicht davon abhängig machen, dass im Umfang der zwischenzeitlich schuldrechtlich erfolgten Erhöhung des Erbbauzinses eine weitere Reallast zur dinglichen Absicherung eingetragen wird. Infolge der Teilung des Erbbaurechtes ist eine Gesamtreallast entstanden, die als Gesamtrecht auf sämtlichen Wohnungserbbaurechten ruht. Es liegt in der bisherigen Entwicklung des Verhältnisses zwischen den Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer begründet, dass letzterer bislang einen ihm zustehenden Anspruch nicht weiterverfolgt hat, im Umfang der schuldrechtlich erfolgten Erhöhung des Erbbauzinses eine dingliche Absicherung durch Eintragung einer weiteren Gesamtreallast zu erhalten. Der Beteiligte zu 3) mag seinen Anspruch auf Bestellung einer solchen weitergehenden Reallast, der durch eine entsprechende Vormerkung gesichert ist, gegen die Wohnungserbbauberechtigten durchsetzen. Der Erwerber zieht diesen Anspruch nicht in Zweifel und hat durch seine Bewilligung in der notariellen Ergänzungsurkunde vom 04.06.2012 zum Ausdruck gebracht, dass er durchaus bereit ist, an der Bestellung einer solchen Reallast mitzuwirken. Entgegen dem Vortrag des Beteiligten zu 3) ist der Erwerber zur Bestellung einer zusätzlichen Einzelreallast an seinem Wohnungserbbaurecht im Umfang des Erbbauzinses, der für das gesamte Erbbaurecht geschuldet wird, nicht verpflichtet. Denn bei der Eintragung einer (erhöhten) Reallast als Gesamtrecht muss der Erwerber zwar damit rechnen, im Außenverhältnis wegen des Gesamtbetrages des Erbbauzinses in Anspruch genommen zu werden (siehe oben). Ihm steht dann jedoch gegen die übrigen Erbbauberechtigten in entsprechender Anwendung des § 1109 Abs. 1 S. 2 BGB ein Erstattungsanspruch zu (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 1108 Rdnr. 3). Folglich ist der Erwerber nicht gehalten, eine zusätzliche Einzelreallast zu bestellen, die ihn im Fall einer Inanspruchnahme aus dem dinglichen Recht benachteiligt, weil sie die Gesamthaftung aller Erbbauberechtigten nicht abbildet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Abs. 1 S. 1 FamFG. Der Senat hält es für angemessen, den Beteiligten zu 3) sowohl mit den Gerichtskosten der Ersetzungsentscheidung (§ 121 KostO) als auch mit den außergerichtlichen Kosten der Beteiligen zu 1) und 2) für beide Instanzen zu belasten. Das Verfahren nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG ist eine echte Streitsache der freiwilligen Gerichtsbarkeit, in dem über den privatrechtlichen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung nach § 7 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG zu entscheiden ist. Es entspricht daher der Billigkeit, die Verteilung der Kosten des gerichtlichen Verfahrens in Anlehnung an den Zivilprozess nach dem sachlichen Unterliegen der Beteiligten im Verfahren zu orientieren (Keidel/Sternal, a.a.O., § 81 Rdnr. 46). Dementsprechend hat der Beteiligte zu 3) die Gesamtkosten des Verfahrens zu tragen, die durch die sachlich unbegründete Verweigerung seiner Zustimmung entstanden sind.

Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 70 Abs. 2 FamFG liegen nicht vor.

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