OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2010 – I-11 U 231/09

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2010 – I-11 U 231/09

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29. Juli 2009 verkündete Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 63.085,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 59.331,75 € seit dem 21.04.2007 und aus weiteren 3.753,65 € seit dem 07.07.2008 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 3 % und der Be-klagte zu 97 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweiligen Vollstreckungsbetrages leistet.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils für den Beklagten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweiligen Vollstreckungsbetrages leistet.
Gründe

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten aus Anlass der Beurkundung einer notariellen Annahmeerklärung aus dem Gesichtspunkt der Notarhaftung auf Schadensersatz in Anspruch. Zugrunde liegt Folgendes:

Die Klägerin betätigt sich als Bauträger. Sie stand im Jahr 2005 mit der L GmbH & Co. KG in Verhandlungen über den Erwerb eines Grundstücks in E, “X-Straße”/”X2”, das sie mit 21 Eigenheimen bebauen wollte. Mit Datum vom 24.09.2005 unterbreitete die L GmbH & Co. KG der Klägerin ein von dem Notar F zu dessen UR.-Nr. …#/… beurkundetes “Angebot zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages” (Anl. K 1), in dem der Klägerin der Erwerb des in Rede stehenden Grundstücks nach Maßgabe weiterer Bestimmungen zu einem Kaufpreis von 520.000,00 € angeboten wurde. Das Angebot enthält in Teil A u.a. folgende Bestimmungen:

1. ….

Das Angebot kann nur insgesamt angenommen werden bis einschließlich 15.12.2005 und ist bis dahin unwiderruflich. Nach Ablauf dieser Frist endet das Angebot, ohne dass es widerrufen werden muss.

Die Annahme hat zu notarieller Urkunde zu erfolgen und ist rechtzeitig, wenn sie bis zum Ablauf der Frist zur Urkunde eines deutschen Notars erklärt wurde. Des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf es nicht. Er ist jedoch von der Annahme unverzüglich zu unterrichten.

2. Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Angebotsempfänger hat sich in der Annahmeurkunde wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen …

Nachdem die Klägerin nach eigenem Vortrag zuvor bereits 9 Bauträgerverträge über auf dem ihr angebotenen Grundstück zu errichtende Wohnhäuser abgeschlossen hatte, ließ sie am 15.12.2005 durch den Beklagten unter Verwendung eines ihm von der Klägerin zur Verfügung gestellten Entwurfs aus dem Büro des Notars F die Annahme des notariellen Kaufvertragsangebots vom 24.09.2005 beurkunden (UR.-Nr. …#/… des Beklagten = Anl. K 2). In der Urkunde wird auf das notarielle Kaufvertragsangebot vom 24.09.2005 ausdrücklich Bezug genommen, ob es dem Beklagten -wie die Klägerin behauptet- bei der Beurkundung in Kopie vorlag, ist streitig. Die vom Beklagten beurkundete Annahmeerklärung enthält keine Erklärung der Klägerin dazu, dass sie sich wegen der Kaufpreisforderung der Zwangsvollstreckung in ihr Vermögen unterwerfe.

Der hiermit befasste Notar F begann nach Kenntniserlangung von der Annahmeerklärung der Klägerin zunächst mit dem Vollzug des Kaufvertrages, äußerte dann allerdings im Juli 2006 im Hinblick auf die hinter den Anforderungen des Vertragsangebots zurückbleibende Annahmeerklärung der Klägerin vom 15.12.2005 Bedenken gegen dessen wirksames Zustandekommen, was in der Folge dazu führte, dass die Klägerin mit der L GmbH & Co. KG Nachverhandlungen führen und -nach Erwirkung einer einstweiligen Verfügung (8 O 360/06 LG Dortmund) durch diese- auch einen vorübergehenden Baustopp der bereits in Angriff genommenen Arbeiten auf dem (vermeintlich) erworbenen Grundstück hinnehmen musste. Letztlich sah sich die Klägerin veranlasst, “wegen Wirksamkeitsbedenken” mit der L GmbH & Co. KG am 14.09.2006 zur UR.-Nr. …#/… des Notars F eine sogenannte Vertragsänderung und -ergänzung mit Auflassung zu vereinbaren (Anl. K 3), in der sie sich nun zur Zahlung eines “Gesamtkaufpreises” von 560.000,00 € verpflichtete, der dabei nach Teil B I. des Vertrages zugleich auch zuvor streitige Ansprüche der Verkäuferin auf Vertrags- und Verzugszinsen sowie Ansprüche auf Erstattung außergerichtlicher und gerichtlicher Rechtsverfolgungskosten mit Ausnahme der Gerichtskosten des genannten einstweiligen Verfügungsverfahrens abgelten sollte.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin den Beklagten nach vorangegangener vergeblicher Zahlungsaufforderung mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 20.03.2008 unter Fristsetzung auf den 15.04.2008 nach Rücknahme einer ursprünglichen Mehrforderung zuletzt noch auf Zahlung von 63.085,40 € nebst Zinsen in Anspruch genommen.

Die Klägerin hat vorgetragen, dem Beklagten sei im Sinne einer Amtspflichtverletzung der Vorwurf zu machen, dass er bei Beurkundung der Annahmeerklärung vom 15.12.2005 das Erfordernis einer hierin aufzunehmenden Vollstreckungsunterwerfungserklärung verkannt und diese daher nicht zum Gegenstand der Erklärung gemacht habe. Dabei sei dem Beklagten vor der Beurkundung über den Zeugen y -einen unstreitig in der Kanzlei des Beklagten tätigen Rechtsanwalt, über den die Beurkundung angebahnt wurde- noch eine Kopie der Angebotserklärung vom 24.09.2005 zugeleitet worden. Bei der Beurkundung habe der Beklagte auch weder auf Bedenken hingewiesen noch gar eine Kopie der Angebotserklärung angefordert, von deren Vorliegen beim Beklagten ihr Geschäftsführer aufgrund der vorherigen Überreichung an den Zeugen E3 ausgegangen sei. Wären seitens des Beklagten dagegen Bedenken geäußert und auf die Notwendigkeit einer Kenntnis vom genauen Inhalt der Angebotserklärung hingewiesen worden, wäre ihm diese ohne Weiteres zur Verfügung gestellt worden. Die hinter den Anforderungen des Angebots vom 24.09.2005 zurückbleibende Annahmeerklärung vom 15.12.2005 habe zur Folge gehabt, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande gekommen sei. Dies habe vor dem Hintergrund der zu diesem Zeitpunkt bereits geschlossenen Bauträgerverträge mit verschiedenen Erwerbern die Notwendigkeit begründet, mit der L GmbH & Co. KG den “Heilungsvertrag” vom 14.09.2006 zu schließen und so die hierin vereinbarte erhöhte Kaufpreisforderung von 560.000,00 € verursacht, ebenso wie auch die mit der Klage geltend gemachten -im einzelnen näher dargelegten- weiteren (Mehr-) Kosten und Aufwendungen.

Der Beklagte hat demgegenüber eingewandt, der Geschäftsführer der Klägerin habe ihm den Inhalt der Bezugsurkunde vom 24.09.2005 vor der Beurkundung vom 15.12.2005 bewusst und trotz ihm sowohl vor als auch bei der Beurkundung erteilter Hinweise auf die damit verbundenen Gefahren im Hinblick auf “einzuhaltende Fristen, zu übernehmende Bedingungen (sowie) sonstige Umstände und Tatsachen der Abwicklung” vorenthalten. Statt dessen habe der Geschäftsführer der Klägerin ihm erklärt, die Angebotserklärung nicht zum vereinbarten Beurkundungstermin mitbringen zu wollen, weil in dem bereits vorbereiteten und zum Beurkundungstermin mitgebrachten, aus dem Notariat F stammenden Entwurf der Annahmeerklärung alles Notwendige stehe und geregelt sei, weshalb es allein gälte, diesen zu verlesen und anschließend zu unterzeichnen. Bei dieser Sachlage und in Ansehung des Umstandes, dass der Geschäftsführer der Klägerin ausreichend geschäftserfahren gewesen sei, habe es weitergehender Hinweise nicht bedurft.

Daneben hat der Beklagte unter näherer Darlegung die Entstehung und Höhe der von der Klägerin behaupteten Schäden bestritten.

Das Landgericht hat die Klage nach Anhörung des Geschäftsführers der Klägerin und des Beklagten sowie Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen Y3 und E3 abgewiesen. Es hat zur Begründung unter näherer Darlegung ausgeführt, die Klägerin habe nicht den ihr obliegenden Beweis einer schuldhaften Amtspflichtverletzung des Beklagten geführt. Dass dieser Kenntnis vom Inhalt des Angebots der L GmbH & Co. KG gehabt habe und gleichwohl weder die hierin geforderte Vollstreckungsunterwerfung in die von ihm beurkundete Angebotserklärung aufgenommen noch zumindest auf das insoweit bestehende Erfordernis hingewiesen habe, sei nicht bewiesen, ebenso wenig wie auch eine Verletzung der dem Beklagten obliegenden Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung und zur Belehrung über bestehende Risiken bei Beurkundung einer Annahmeerklärung ohne Kenntnis (des Beklagten) vom Inhalt des damit in Bezug genommenen Angebots. Aufgrund der Aussage des Zeugen E3 sei im Gegenteil bewiesen, dass der Beklagte seinen Hinweis- und Belehrungspflichten in gebotenem Maße nachgekommen sei. In diesem Zusammenhang sei unschädlich, dass der Beklagte möglicherweise nur pauschal auf irgendwelche Risiken und Gefahren hingewiesen habe, da ihm die Angebotserklärung vom 24.09.2005 nach Aussage des Zeugen y nicht vorgelegen habe und er daher konkrete Hinweise gar nicht habe erteilen können. Eine Haftung des Beklagten lasse sich hier auch nicht aus einem etwaigen Verstoß gegen die Bestimmung des § 13a BeurkG herleiten, da es sich hierbei nur um eine Sollvorschrift handele, deren Verletzung auf die Wirksamkeit der Beurkundung keinen Einfluss habe, im Übrigen beruhe der von der Klägerin geltend gemachte Schaden auch nicht auf einer Verletzung dieser Bestimmung.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags ihr Klagebegehren in zuletzt geltend gemachtem Umfang weiterverfolgt. Sie bemängelt die Beweiswürdigung des Landgerichts als falsch und verweist zur Begründung darauf, das Landgericht habe zu Unrecht unberücksichtigt gelassen, dass der Beklagte verpflichtet gewesen sei, sie zur Vorlage der -ihm nach Beweiswürdigung des Landgerichts nicht vorliegenden- Angebotserklärung aufzufordern und bis dahin die Beurkundung abzulehnen, was nicht geschehen sei. Jedenfalls habe der Beklagte vor der Beurkundung auf das Risiko einer Unwirksamkeit der Annahmeerklärung wegen fehlender Kongruenz mit der Angebotserklärung hinweisen müssen, was er gleichfalls nicht getan habe. Soweit das Landgericht im Gegenteil als erwiesen angesehen habe, dass der Beklagte seinen Hinweis- und Belehrungspflichten in vollem Umfang gerecht geworden sei, beruhe dies auf einer unzutreffenden Würdigung der Aussage des Zeugen E3. Dessen Bekundungen sei tatsächlich zu entnehmen, dass nur eine pauschale und in dieser Form unzureichende Belehrung des Beklagten stattgefunden habe. Dabei könne schon mit Blick auf die wirtschaftliche Bedeutung des beurkundeten Rechtsgeschäfts als lebensnah davon ausgegangen werden, dass ein etwaiger Hinweis des Beklagten auf die drohende Unwirksamkeit des beabsichtigten Kaufvertrages bei fehlender Übereinstimmung von Angebot und Annahmeerklärung ihren -der Klägerin- Geschäftsführer- veranlasst hätte, dem Beklagten das ihm nach seiner Darstellung angeblich bis dahin nicht zugänglich gemachte Kaufangebot der Fa. L GmbH & Co. KG vorzulegen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an sie 63.085,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 59.331,75 € seit dem 21.04.2007 und aus 3.753,65 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil mit näheren Ausführungen unter weitgehender Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags als richtig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst überreichter Anlagen, das Sitzungsprotokoll des Landgerichts vom 11.03.2009 sowie die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in seinem angefochtenen Urteil verwiesen. Der Senat hat den Geschäftsführer der Klägerin und den Beklagten persönlich angehört und ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen H. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung und der Beweisaufnahme wird auf die Berichterstattervermerke zu den Senatsterminen vom 19.03.2010 und 01.09.2010 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist auch in der Sache begründet. Der Beklagte ist der Klägerin wegen Verletzung ihm obliegender notarieller Amtspflichten gemäß § 19 Abs. 1 BNotO -der einzigen vorliegend ernsthaft in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage- zum Ersatz des mit der Klage geltend gemachten Schadens verpflichtet.

1.

Zwischen den Parteien ist im Ausgangspunkt unstreitig und bedarf daher keiner vertiefenden Erörterung, dass der Beklagte bei der von ihm vorgenommenen Beurkundungen der Annahmeerklärung vom 15.12.2005 in Wahrnehmung notarieller Zuständigkeiten tätig geworden ist.

2.

Im Zuge der genannten Beurkundung hat der Beklagte entgegen der Einschätzung des Landgerichts seine ihm nach § 17 Abs. 1 BeurkG obliegende, der Klägerin als Urkundsbeteiligte im Sinne des § 6 Abs. 2 BeurkG gegenüber bestehende allgemeine Rechtsbelehrungspflicht verletzt.

a)

Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der beurkundende Notar den Willen der Urkundsbeteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre gewünschten Erklärungen sodann klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei hat der Notar darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden, ebenso wie auch eine Benachteiligung unerfahrener und/oder ungewandter Beteiligter. Bestehen Bedenken, ob das Geschäft mit dem beurkundeten Inhalt dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, hat der Notar diese mit den Beteiligten zu erörtern (vgl. hierzu nur BGH NJW 1996, 520 ff, 421; BGH NJW 1994, 2283 = LM H. 10/1994 BeurkG Nr. 48; Sandkühler in Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 6. Aufl. § 19 Rz. 65 ff; Ganter in: Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung,2. Aufl. Rn. 971 ff). Daneben trifft den Notar die Pflicht, den zur Erreichung des erstrebten Zieles sichersten und gefahrlosesten Weg zu wählen.

b)

Davon ausgehend, geht zwar der seitens der Klägerin erhobene Vorwurf ungenügender Sachverhaltsaufklärung durch den Beklagten fehl, dem Beklagten ist indes vorzuwerfen, dass er den Geschäftsführer der Klägerin nur unzureichend über die rechtlichen Folgen einer möglichen Divergenz zwischen beurkundeter Annahmeerklärung und der hierin in Bezug genommenen Angebotserklärung vom 24.09.2005 belehrt hat.

aa)

Das Landgericht ist nach dem Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme zu der Einschätzung gelangt, die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin habe nicht bewiesen, dass dem Beklagten die genannte Angebotserklärung bei der Beurkundung vorlag und er es gleichwohl pflichtwidrig unterlassen hat, deren Inhalt in die gebotene Sachverhaltsaufklärung einzubeziehen. An diese -auf einer zutreffenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast beruhende- Feststellung ist der Senat nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden, konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an ihrer Richtigkeit oder Vollständigkeit begründen könnten, sind weder dargetan noch erkennbar. Im Gegenteil ist das Landgericht zu Recht und mit überzeugender Begründung davon ausgegangen, dass die Aussage des von der Klägerin benannten Zeugen Y3, was die Behauptung der Klägerin anbelangt, dem Beklagten die Angebotserklärung durch Vermittlung des Zeugen y überlassen zu haben, letztlich unergiebig sei, während der Zeuge y den gegenteiligen Sachvortrag des Beklagten glaubhaft bestätigt habe. Zwar will der Zeuge Y3 -insoweit in Übereinstimmung mit den Schilderungen des Geschäftsführers der Klägerin bei seiner Anhörung vor dem Landgericht- am Morgen des 15.12.2005 im Büro der Klägerin auf Bitten und Veranlassung ihres Geschäftsführers eine Kopie der Angebotserklärung vom 24.09.2005 gefertigt und diese sodann dem Geschäftsführer der Kläger gebracht haben, der sich zu diesem Zeitpunkt -so der Zeuge Y2 gerade in einer Besprechung mit dem Zeugen y befunden habe. Nicht bestätigen konnte der Zeuge Y3 allerdings eine Weitergabe der von ihm gefertigte Kopie durch den Geschäftsführer der Klägerin an den Zeugen y. Dagegen hat der Zeuge y bei seiner Vernehmung kategorisch in Abrede gestellt, am 15.12.2005 in den Geschäftsräumen der Klägerin mit dem -ihm nach seinen Angaben bereits vorher bekannten- Zeugen Y3 zusammen getroffen zu sein, ebenso wie auch, bei dieser oder einer späteren Gelegenheit vom Geschäftsführer der Klägerin eine Kopie der Angebotserklärung vom 24.09.2005 mit der Maßgabe ihrer Weitergabe an den Beklagten erhalten zu haben. Dem ist der Geschäftsführer der Klägerin bei seiner persönlichen Anhörung vor dem Senat letztlich nicht mehr entgegen getreten, vielmehr hat er erklärt, er habe sich die Kopie des Angebots (von dem Zeugen Y eigentlich ziehen lassen, um sie an den Zeugen y zu übergeben, müsse sie dann aber wohl liegen gelassen haben, jedenfalls wolle er dem Zeugen y da nichts Falsches unterstellen (Berichterstattervermerk zum Senatstermin vom 19.03.2010, S. 4 = Bl. 244 GA). Vor diesem Hintergrund erweisen sich die mit der Berufung unternommenen Bemühungen der Klägerin, die Bekundungen des Zeugen y in Zweifel zu ziehen, als substanzarm und im Ergebnis untauglich, zumal die Klägerin zu Unrecht unberücksichtigt lässt, dass ein nachvollziehbares Motiv des Zeugen y für eine -den Vortrag der Klägerin als richtig unterstellt- bewusste Falschaussage weder dargetan noch ersichtlich ist, während auf Seiten der Klägerin beziehungsweise ihres Geschäftsführers durchaus ein Interesse daran bestanden haben mag, den Beklagten in Unkenntnis von inhaltlichen Einzelheiten des Angebots vom 24.09.2005 und hier speziell der hierin zu Teil A Ziffer 1 a.E. geregelten Verpflichtung zur unverzüglichen Unterrichtung der Fa. L GmbH & Co. KG von einer erfolgten Annahme ihres Angebots zu halten.

bb)

Dem Beklagten kann weiterhin auch nicht zum Vorwurf gemacht werden, sich bei der Klägerin unzureichend um Überlassung (einer Kopie) der Angebotserklärung vom 24.09.2005 bemüht zu haben, deren Existenz ihm schon aufgrund der Natur des ihm erteilten Auftrags -Beurkundung einer dazu passenden Annahmeerklärung- bekannt war, sich zudem aber auch aus der Vorbemerkung des ihm vorgelegten Urkundsentwurfs ergab. Nach Angaben des Beklagten bei seiner persönlichen Anhörung vor dem Landgericht will er den Geschäftsführer der Klägerin vor dem eigentlichen Beurkundungstermin zunächst telefonisch gebeten haben, die Angebotsurkunde doch zur anstehenden Beurkundung mitzubringen, bevor er dann im Zuge der Beurkundung -was der Zeuge y insoweit jedenfalls im Kern bestätigt hat- darauf hingewiesen haben will, dass “Risiken” bestünden, weil ihm das Angebot nicht vorliege und er daher nicht beurteilen könne, ob in dem Angebot “gewisse Fristen” oder “Bedingungen” stünden, “die bei der Beurkundung berücksichtigt werden müssten”. Auf Seiten des nach eigener, vor dem Senat bekundeter Einschätzung in Grundstücksgeschäften ausreichend (beurkundungs-) erfahrenen Geschäftsführers der Klägerin, auf dessen Person als Abschlussvertreter der Klägerin bei der Frage nach dem Umfang zu erteilender notarieller Belehrungen abzustellen ist (Sandkühler, aa0. § 14 Rn. 135), konnte danach kein ernsthafter Zweifel daran bestehen, dass der Beklagte als Notar unsicher war, ob ihm alle für die Beurkundung wesentlichen Fakten bekannt waren und er zur weiteren Abklärung (im Sinne von Sachverhaltsaufklärung) daher Wert auf Einsichtnahme in die Angebotsurkunde vom 24.09.2005 legte, deren genauer Inhalt sich hier für ihn auch nicht mittelbar -gleichsam spiegelbildlich- dem ihm vorgelegten Entwurf der Annahmeerklärung entnehmen ließ.

Zwar bestreitet die Klägerin den diesbezüglichen Sachvortrag des Beklagten mit der bereits angesprochenen Behauptung, dem Beklagten durch Vermittlung des Zeugen y sehr wohl eine Kopie der Angebotserklärung vom 24.09.2005 zugeleitet zu haben, hat dies aber wie dargelegt nicht beweisen können, während sie für die Behauptung ihres Geschäftsführers, der Beklagte habe “keinesfalls” die Vorlage der Angebotsurkunde verlangt, trotz ihr insoweit obliegender Beweislast keinen geeigneten Beweis angeboten hat.

cc)

Dem Beklagten ist jedoch vorzuwerfen, dass er den Geschäftsführer der Klägerin nicht umfassend -und allein dann den insoweit zu stellenden Anforderungen genügend- über die Risiken einer geforderten Beurkundung der Annahmeerklärung ohne Kenntnis (des Beklagten) vom Inhalt der hierin in Bezug genommenen Angebotserklärung vom 24.09.2005 aufgeklärt und in diesem Zusammenhang insbesondere darüber belehrt hat, dass ein wirksamer Vertragsschluss nur zu erwarten sei, wenn die Annahmeerklärung der Angebotserklärung vom 24.09.2005 entspreche und sämtlichen hierin aufgestellten Anforderungen genüge.

(1)

Allerdings will der Beklagte den Geschäftsführer der Klägerin über “mögliche Unsicherheiten” belehrt und darauf hingewiesen haben, “dass es potenziell gefährlich sei, wenn er die Annahme beurkunde, ohne das Angebot -wenn auch nur in kopierter textlicher Form- gesehen zu haben, weil er zum Beispiel nicht für einzuhaltende Fristen, zu übernehmende Bedingungen, sonstige Umstände und Tatsachen der Abwicklung hinsichtlich der Urkunde Gewähr übernehmen könne”, was der Beklagte bei seiner Anhörung vor dem Landgericht durch seine dortige Aussage, er habe darauf hingewiesen, “dass in dem Angebot gewisse Fristen, Bedingungen stehen könnten, die bei der Beurkundung berücksichtigt werden müssten”, im Kern weitgehend inhaltsgleich noch einmal wiederholt hat. Bei seiner persönlichen Anhörung vor dem Senat hat der Beklagte dagegen -darüber hinausgehend- behauptet, ausdrücklich auf eine drohende Unwirksamkeit des Vertrages für den Fall hingewiesen zu haben, dass Angebot und Annahme nicht deckungsgleich seien (Berichterstattervermerk zum Senatstermin vom 19.03.2010, dort S. 1 = Bl. 241 GA), was gegebenenfalls auch bei unterbliebener Darlegung näherer Einzelheiten dazu, weshalb genau es zur Unwirksamkeit des Vertrages komme könn(t)e, den insoweit zu stellenden Anforderungen genügt hätte.

(2)

Indes hat der Beklagte nicht beweisen können, dass er den Geschäftsführer der Klägerin -was diese in Abrede stellt- anlässlich der Beurkundung am 15.12.2005 tatsächlich in der von ihm behaupteten Form umfassend belehrt und ausdrücklich auf eine drohende Unwirksamkeit des in Aussicht genommenen Kaufvertrages hingewiesen hat. Aufgrund der bereits angesprochenen eigenen Einlassung des Beklagten vor dem Landgericht sowie der glaubhaften Aussage des Zeugen y sieht der Senat es im Gegenteil -anders als das Landgericht- als bewiesen an, dass der Beklagte im Zuge seiner dem Geschäftsführer der Klägerin erteilten Belehrungen auf eine drohende Unwirksamkeit des beabsichtigten Vertragsschlusses nicht hingewiesen hat.

(a)

Unter Zugrundelegung seines eigenen Vortrags zum Inhalt seiner angeblich erteilten Belehrungen (Bl.268 ff, 270 GA), die andernfalls keinen Sinn gemacht hätten, hatte der Beklagte entgegen abweichender Behauptung (Bl. 271 GA) ersichtlich selbst i.S.d. § 17 Abs. 2 S. 2 BeurkG “Zweifel an der Wirksamkeit des Geschäftes” und wäre daher gehalten gewesen, seine Belehrungen sowie die hierzu abgegebenen Erklärungen des Geschäftsführers der Klägerin in der Niederschrift zu vermerken, was unstreitig nicht geschehen ist. Die gegen die Annahme einer gesetzlichen Dokumentationspflicht nach § 17 Abs. 2 S. 2 BeurkG erhobenen Einwände des Beklagten hält der Senat für unbeachtlich und nicht durchgreifend: Mag die vom Beklagten beurkundete Annahmeerklärung der Klägerin -wie der Beklagte geltend macht- auch als solche nicht unwirksam gewesen sein, sondern aufgrund ihrer Abweichung von den Anforderungen des vorangegangenen Angebots der L GmbH & Co. KG vom 24.09.2005 gemäß § 150 Abs. 2 BGB ein (als solches wirksames) neues Angebot beinhaltet haben, so war sie dessen ungeachtet doch ungeeignet, den von der Klägerin an sich beabsichtigten Vertragsschluss wirksam zustande zu bringen, was allein nach Auffassung des Senats im Streitfall unter dem Gesichtspunkt bestehender Zweifel an der Wirksamkeit des Geschäfts i.S.d. § 17 Abs. 2 S. 2 BeurkG als maßgeblich anzusehen ist. Der hier zu beurteilende Fall ist insoweit vergleichbar mit demjenigen, in dem der beurkundende Notar Zweifel an der Vertretungsmacht eines Beteiligten hat, die er -ebenso wie die sich daraus ergebende Rechtsfolge einer schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages bis zur Genehmigung durch den Vertretenen- nach vom Senat geteilter Auffassung gemäß § 17 Abs. 2 S. 2 BeurkG zu dokumentieren hat (Ganter, aaO. Rn. 880).

Der Beklagte kann sich hier auch nicht mit Erfolg darauf berufen, eine Belehrung der Klägerin über bestehende Wirksamkeitsbedenken und damit zugleich deren Dokumentation in der von ihm errichteten Urkunde sei wegen besonderer Sachkunde des im Beurkundungstermin anwesenden Geschäftsführers der Klägerin entbehrlich gewesen (vgl. hierzu nur Sandkühler, aaO. § 14 Rn. 173 unter Hinweis auf BGH WM 1993, 260). Auch wenn dieser -wie er bei seiner Anhörung vor dem Senat eingeräumt hat- in Bezug auf einen Geschäftsabschluss der hier in Rede stehenden Art geschäftserfahren war, es sich zudem bei der zu beurkundenden Annahmeerklärung um einen im Geschäftsbetrieb eines Bauträgers wie der Klägerin häufiger vorkommenden Vorgang handelt und überdies die Aufnahme einer Vollstreckungsunterwerfungserklärung des Käufers in Grundstückskaufverträge allgemeiner -und nach eigenen Angaben auch dem Geschäftsführer der Klägerin geläufiger- Übung entspricht, fehlte für den Beklagten gleichwohl jede tragfähige Grundlage für die Annahme, der Geschäftsführer der Klägerin sei in eigener Kompetenz und ohne Belehrung durch ihn -den Beklagten- in der Lage zu beurteilen, ob die zu beurkundende Annahmeerklärung den inhaltlichen Anforderungen des darin in Bezug genommenen Vertragsangebots vom 24.09.2005 entsprach.

(b)

Folge der unterbliebenen Dokumentation einer (angeblich) erfolgten Belehrung der Klägerin über bestehende Wirksamkeitsbedenken in der Urkunde des Beklagten vom 15.12.2005 ist eine zugunsten der Klägerin greifende Beweislastumkehr mit der Konsequenz, dass der Beklagte nachzuweisen hat, dass und in welcher Form er den Geschäftsführer der Klägerin als deren bei der Beurkundung anwesenden Vertreter (s.o.; Sandkühler, aa0. § 14 Rn. 135) ordnungsgemäß belehrt hat (Sandkühler aaO. § 19 Rn. 31 unter Hinweis auf BGH DNotZ 2006, 912 ff, 915; DNotZ 1990, 441 f, 442). Diesen Beweis hat der Beklagte entgegen der zu kurz greifenden und den Senat daher nicht bindenden (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) Einschätzung des Landgerichts allein durch die Aussage des Zeugen y nicht geführt, da sich dessen Bekundungen nicht entnehmen lässt, dass der Beklagte gerade auch auf die im Falle einer Divergenz zwischen Angebots- und Annahmeerklärung drohende Rechtsfolge eines Scheiterns des beabsichtigten Grundstückskaufvertrages hinreichend deutlich hingewiesen hat. Abweichendes ergibt sich insoweit auch nicht aufgrund der nach § 286 ZPO zu würdigenden Angaben, die der Beklagte bei seiner persönlichen Anhörung vor dem Senat zum Inhalt von ihm angeblich erteilter Belehrungen gemacht hat. Denn diese Angaben gehen deutlich sowohl über seinen selbst verfassten schriftsätzlichen Vortrag erster Instanz als auch über seine Erklärungen anlässlich seiner persönlichen Anhörung vor dem Landgericht hinaus, ohne dass der Beklagte seinen nachträglichen “Erkenntnisgewinn” nachvollziehbar hat erklären können. Soweit er darauf verweist, er habe erteilte Belehrungen zur möglichen Unwirksamkeit des Vertrages in erster Instanz allein deshalb nicht angesprochen, weil er nicht danach gefragt worden sei, verkennt der Beklagte zum einen, dass es schon im Normalfall -ohne Eingreifen einer Beweislastumkehr wegen Verletzung einer gesetzlichen Dokumentationspflicht- als Ausfluss der ihm insoweit obliegenden sekundären Darlegungslast (Sandkühler, aa0. § 19 Rn. 30) Sache des beurkundenden Notars ist, von sich aus den Inhalt erteilter Belehrungen vollständig darzulegen, vermittelt mit diesem Erklärungsversuch zum anderen aber auch den Eindruck eines prozessorientierten, mit der prozessualen Wahrheitspflicht (§ 138 Abs. 1 ZPO) schwerlich in Einklang zu bringenden Sachvortrags.

(c)

Unabhängig von einer aus dargelegten Gründen aus § 17 Abs. 2 BeurkG folgenden, zugunsten der Klägerin greifenden Beweislastumkehr sieht es der Senat überdies aufgrund der Bekundungen des Zeugen y, von denen angenommen werden kann, dass sich die Klägerin deren für sie vorteilhaften Inhalt zu eigen macht, als bewiesen an, dass der Beklagte den Geschäftsführer der Klägerin in der Tat nur unzureichend und daher nicht ordnungsgemäß belehrt hat. Zwar soll der Beklagte den Geschäftsführer der Klägerin nach Aussage des Zeugen y anlässlich der Beurkundung am 15.12.2005 zumindest sinngemäß auf “Gefahren und Risiken” hingewiesen haben (Bl. 103 GA), ohne diese dabei aber konkret zu erläutern und ohne insbesondere ausdrücklich auf die Gefahr eines Scheiterns des beabsichtigten Vertragsschlusses wegen einer Divergenz von Angebots- und Annahmeerklärung hinzuweisen. Dass der Beklagte in diesem oder anderem Zusammenhang auch auf die Möglichkeit einer Unwirksamkeit des mit der Beurkundung der Annahmeerklärung zustande zu bringenden Grundstückskaufvertrages hingewiesen hat, lässt sich den Bekundungen des Zeugen nicht entnehmen. Soweit der Beklagte dem entgegen hält, von ihm erteilte Hinweise auf ihm unbekannte Fristen und Bedingungen hätten doch gerade Wirksamkeitsfragen betroffen, ist dies richtig, indes Ergebnis einer rechtlichen Wertung, von der der Beklagte ohne gesicherte -und hier fehlende- Tatsachengrundlage nicht annehmen konnte, dass diese auf Seiten des Geschäftsführers der Kläger zutreffend erfolgen werde.

c)

Vor dem Hintergrund der vorstehenden Erwägungen kann der Senat offen lassen, ob sich -wie die Klägerin geltend macht- Zweifel an der Wirksamkeit der vom Beklagten vorgenommenen Beurkundung auch aus der Bestimmung des § 13a Abs. 1 und 2 BeurkG im Hinblick darauf ergeben, dass in der Urkunde des Beklagten auf eine andere Niederschrift in Gestalt des notariellen Kaufangebots der Fa. L GmbH & Co. KG vom 24.09.2005 verwiesen wird, die im Zuge der Beurkundung des Beklagten -unstreitig- nicht vorgelesen wurde, ohne dass die Urkunde des Beklagten einen Verzicht auf Verlesung (vgl. hierzu allerdings auch BGH NJW-RR 2003, 1432 ff; juris-Tz. 9) und Beifügung der Angebotsurkunde feststellt.

3.

Die dem Beklagten aus dargelegten Gründen anzulastende Pflichtverletzung erfolgte schuldhaft, da fahrlässig (§ 276 BGB). Abgesehen davon, dass der Beklagte keine ihn entlastenden Umstände darlegt (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB; vgl. hierzu Ganter, aa0. Rn. 2138 unter Hinweis auf BGH NJW 2001, 70 ff, 72; BGH NJW-RR 1989, 153; BGH NJW 2003, 426), muss unter Zugrundelegung eines objektivierten, auf einen erfahrenen, pflichtbewussten und gewissenhaften Durchschnittsnotar abstellenden Maßstabes (Sandkühler, aaO. 19 Rz. 108 m.w.N.; Eylmann/Vaasen-Frenz, aa0. § 19 Rz. 23; BGH WM 1994, 430 ff, 432; BGH WM 2008, 605 ff, 607 zu Tz. 17) davon ausgegangen werden, dass der Beklagte bei Beachtung der erforderlichen Sorgfalt die Notwendigkeit weitergehender Belehrung des Geschäftsführers der Klägerin im vorstehend dargelegten Sinne ohne Weiteres hätte erkennen können und müssen.

4.

Infolge der dem Beklagten anzulastenden Pflichtverletzung ist der Klägerin kausal ein Vermögensschaden in der mit der Klage geltend gemachten Höhe entstanden.

a)

Die Klägerin sieht den ihr aufgrund der in Rede stehenden Amtspflichtverletzung des Beklagten entstandenen Schaden in dem Umstand, dass sie infolge nachschließend seitens der Fa. L GmbH & Co. KG geäußerter Zweifel am wirksamen Zustandekommen des Kaufvertrages über den im Angebot vom 24.09.2005 ausgewiesenen Grundbesitz in Nachverhandlungen eintreten musste, die in die Beurkundung der sogenannten Vertragsänderung und -ergänzung (samt Auflassung) vom 14.09.2006 (UR.-Nr. …#/… des Notars F; Anl. K 3) mit Vereinbarung eines um 40.000,00 € auf nun 560.000,00 € erhöhten -voll finanzierten- Kaufpreises mit der Folge einer entsprechenden Erhöhung der zu zahlenden -gleichfalls finanzierten- Grunderwerbssteuer mündeten, nachdem zuvor aufgrund einer von der Verkäuferin erwirkten einstweiligen Verfügung vom 08.09.2006 (Anl. K 6; 8 O 360/06 LG Dortmund) ein Baustopp verfügt worden war, der die bereits begonnenen Arbeiten zur Errichtung auf dem Kaufgrundstück geplanter Reihenhäuser zum Erliegen gebracht hatte, was -so die Klägerin- mit weiteren, näher bezifferten Verfahrenskosten und finanziellen Mehrbelastungen der Klägerin einher gegangen sein soll. Ein solchermaßen begründeter Vermögensnachteil stellt grundsätzlich eine Vermögensminderung dar, die als erstattungsfähiger Schaden im Sinne der §§ 249 ff BGB in Betracht kommt und auch dem Schutzzweck der vom Beklagten zu beachtenden Amtspflichten unterfällt.

b)

Ob die dem Beklagten anzulastende Pflichtverletzung für den geltend gemachten Vermögensschaden der Klägerin ursächlich war, beurteilt sich weiterhin danach, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten und damit dann genommen hätten, wenn der Beklagte die Klägerin in der gebotenen Form über das aus seiner Unkenntnis des Angebots vom 24.09.2005 folgende Risiko belehrt hätte, dass nämlich Angebot und Annahme möglicherweise nicht deckungsgleich sein könnten und der von der Klägerin gewünschte Grundstückskaufvertrag in diesem Fall nicht wirksam zustande kommen werde.

Den für eine Haftung des Beklagten notwendigen Ursachen- und Zurechnungszusammenhang zwischen seiner Amtspflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden darzulegen und im Streitfall auch zu beweisen, ist dabei im Rahmen der haftungsausfüllenden Kausalität grundsätzlich Sache der Klägerin als Geschädigter, dies allerdings nach Maßgabe der zu ihren Gunsten geltenden Beweiserleichterungen des § 287 Abs. 1 ZPO (vgl. nur BGH NJW-RR 1996, 781 = WM 1996, 1333 f). Zudem streitet für den Geschädigten eine Anscheinsvermutung belehrungsgerechten Verhaltens, falls der Notar einen bestimmten Rat oder eine bestimmte Warnung schuldete und für den Betroffenen als einzig verständige Entschlussmöglichkeit in Betracht kam, dem zu folgen (Sandkühler, aa0. § 19 Rz. 159 m.w.N.; BGH NJW 2000, 2110, 2111; 1996, 1309 ff, 1310 unter Hinweis auf BGH DNotZ 1969, 173 ff, 177; BGH NJW-RR 1992, 393; BGH NJW 1995, 330 ff, 332).

aa)

Davon ausgehend, erweist sich der Einwand des Beklagten, es sei ungeklärt, ob die in der von ihm beurkundeten Annahmeerklärung vom 15.12.2005 fehlende, in der Angebotserklärung der Verkäuferin vom 24.09.2005 geforderte Unterwerfungserklärung der Klägerin unter die Zwangsvollstreckung ihr gesamtes Vermögen überhaupt Bedingung für die Annehmbarkeit des Angebots und damit Voraussetzung für das wirksame Zustandekommen eines Kaufvertrages habe sein sollen (vgl. hierzu nur OLG Dresden, Urteil vom 23.12.1998 -6 U 2622/98-; ZNotP 1999, 123 ff), als unbeachtlich. Denn unstreitig hat sich die Verkäuferin L GmbH & Co. KG jedenfalls im Nachhinein der dahingehenden Auffassung des Notars F folgend auf eben diesen Standpunkt gestellt, mit dieser Begründung die Wirksamkeit des Kaufvertrages in Zweifel gezogen und die Klägerin so zum Abschluss des Heilungsvertrages vom 14.09.2006 bewegen können.

bb)

Der Beklagte kann sich weiterhin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, nachdem die Klägerin trotz von ihm -wenn auch nur ganz allgemein- angesprochener Gefahren und Risiken, die sich aus seiner fehlenden Kenntnis vom genauen Inhalt des notariellen Kaufangebots vom 24.09.2005 ergaben, nicht bereit gefunden, ihm dieses vorzulegen, könne nicht davon ausgegangen werden, dass sie sich im Falle einer Belehrung über bestehende Wirksamkeitsbedenken anders -und damit belehrungsgerecht- verhalten hätte.

Zwar verweist der Beklagte in Ansehung des eigenen Vortrags der Klägerin zu den Gründen, die für sie maßgeblich waren, den Beklagten -und nicht den Notar F- mit der Beurkundung der Annahmeerklärung vom 15.12.2005 zu befassen (Schriftsatz der Klägervertreter vom 25.09.2008, dort S. 5 = Bl. 44 GA), mit einiger Berechtigung darauf, der Geschäftsführer der Klägerin habe ihm das Angebot vom 24.09.2005 bewusst und in der Absicht vorenthalten, ihn so in Unkenntnis von der im Angebot geforderten, der Klägerin seinerzeit aber -wie auch ihr Geschäftsführer bei seiner Anhörung vor dem Landgericht offen eingeräumt hat (Bl. 96 GA)- unerwünschten unverzüglichen Unterrichtung der Verkäuferin von der erfolgten Annahme zu lassen. Allein aus dieser Motivlage lässt sich jedoch nicht schlussfolgern, die Klägerin bzw. deren Geschäftsführer hätte sich auch durch vom Beklagte geäußerte Wirksamkeitsbedenken in Bezug auf das Zustandekommen des gewünschten Kaufvertrages bei ihm fehlender Kenntnis vom Inhalt des Angebots vom 24.09.2005 nicht dazu bewegen lassen, dem Beklagten das Angebot zur Einsichtnahme und eigenen Prüfung zugänglich zu machen. Vielmehr sieht es der Senat ungeachtet hiergegen erhobener Einwände des Beklagten als überwiegend wahrscheinlich an, dass sich der Geschäftsführer der Klägerin im Falle ordnungsgemäßer Belehrung des Beklagten über bestehende Wirksamkeitsbedenken, deren Berechtigung und Tragweite er aus eigener Anschauung nicht sicher abschätzen konnte, mit Rücksicht auf die bereits abgeschlossenen Bauträgerverträge mit Enderwerbern und die danach für die Klägerin möglicherweise ruinösen Folgen bei Scheitern des notwendigen Grunderwerbs “belehrungsgerecht” verhalten und dem Beklagten zur eigenen Absicherung das Angebot vom 24.09.2005 überlassen hätte. Gleiches -im Sinne eines belehrungsgerechten Verhaltens- gilt für die mit den diesbezüglichen, glaubhaften Bekundungen des Geschäftsführers der Klägerin vor dem Senat unvereinbare und überdies nicht unter Beweis gestellte Behauptung des Beklagten (Klageerwiderung S. 4 = Bl. 34 GA), weiteres mit der Vorenthaltung der Angebotserklärung verfolgtes Bestreben der Klägerin sei seinerzeit gewesen, die Aufnahme der ihr missliebigen Vollstreckungsunterwerfungserklärung in die Annahmeerklärung zu vermeiden, wenn genau dies nach der zu erteilenden Belehrung des Beklagten Ansatzpunkt für etwaige Zweifel an der Wirksamkeit eines Vertragsschlusses begründet hätte. Die gegenteilige Auffassung des Beklagten verkennt insoweit, dass eine etwaige unzutreffende Risikoeinschätzung des Geschäftsführers der Klägerin gerade Folge seiner unzureichenden Belehrung durch den Beklagten war und gerade durch eine ordnungsgemäße Belehrung hätte vermieden werden sollen.

cc)

Mit Rücksicht auf die bereits abgeschlossenen Bauträgerverträge muss sich die Klägerin schließlich auch nicht den Vorwurf gefallen lassen, sie habe mit Abschluss des Heilungsvertrages vom 14.09.2005 völlig ungewöhnlich und unsachgemäß in einer den haftungsrechtlichen Zurechnungszusammenhang unterbrechenden Form auf den Geschehensablauf eingewirkt und so erst die eigentliche Ursache für die daraus resultierenden, zum Gegenstand der Klage gemachten Vermögensschäden gesetzt (vgl. nur Sandkühler, aa0. § 19 Rn. 143 f; Wöstmann, aa0. Rn. 2160). Ganz im Gegenteil diente dieses Vorgehen, wie die Klägerin zutreffend geltend macht, der -durch die Amtspflichtverletzung des Beklagten herausgeforderten- Schadensbegrenzung, da die Klägerin andernfalls, insbesondere nach Erlass von der Fa. L GmbH & Co. KG erwirkten einstweiligen Verfügung vom 08.09.2006, befürchten musste, durch die Verkäuferin in der weiteren Umsetzung ihrer Baupläne behindert zu werden und sich in diesem Fall hoher Schadensersatzansprüche der Bauherren aufgrund der mit diesen geschlossenen Bauträgerverträgen -deren Bestehen der Beklagte angesichts der in Kopie vorgelegten Vertragsurkunden nur unzureichend bestreitet – ausgesetzt zu sehen. Dies gilt gleichermaßen auch in Ansehung der bei der Ermittlung des “Mehrkaufpreises” berücksichtigten Zinsansprüche der Verkäuferin, deren Berechtigung -wie sich aus Ziffer I. 6 Abs. 1 zu Teil B der Heilungsurkunde vom 14.09.2006 ergibt- zwischen den Vertragsparteien streitig war und auch vom Beklagten in Abrede gestellt wird.

c)

Die aus §§ 249 ff BGB folgende Verpflichtung des Beklagten, den Kläger durch Schadensersatzleistung so zu stellen, wie er bei pflichtgemäßem Verhalten stünde (BGH DStRE 2005, 548 f, 549 unter Hinweis auf BGH, NJW 1995, 449 ff, 451), erfordert im Übrigen eine vergleichende Gegenüberstellung der tatsächlichen Vermögenslage mit derjenigen, die sich ohne den Fehler des Beklagten ergeben hätte (sogenannte Differenzhypothese), wobei alle von dem haftungsbegründenden Ereignis betroffenen finanziellen Positionen einzubeziehen sind (BGH DStRE 2005, 549 unter Hinweis auf BGH NJW 2000, 2669, 2670) und zudem eine wertende Beurteilung unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der Haftung und der Ausgleichsfunktion des Schadensersatzes vorzunehmen ist (sog. normativer Schadensbegriff; vgl. Zugehör in: Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, 1. Aufl. Rn. 2234).

aa)

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Klägerin sämtliche zum Gegenstand der Klage gemachte Kosten und Aufwendungen nicht hätte tragen müssen, wenn der Beklagte sich pflichtgerecht verhalten und die Klägerin so durch Belehrung über bestehende Wirksamkeitsbedenken veranlasst hätte, ihm das Angebot vom 24.09.2005 zugänglich zu machen, da aus dargelegten Gründen als überwiegend wahrscheinlich angesehen werden kann, dass in diesem Fall die von Verkäuferseite geforderte Vollstreckungsunterwerfungserklärung der Klägerin in die Annahmeerklärung aufgenommen und so späteren Zweifeln der Verkäuferin an der Wirksamkeit des Vertragsschlusses von vornherein jede Grundlage entzogen worden wäre.

bb)

Der Höhe nach setzt sich der mit der Klage geltend gemachte, durch die Pflichtverletzung des Beklagten verursachte Schaden der Klägerin aus folgenden Positionen zusammen:

( Mehrkaufpreis aufgrund des “Heilungsvertrages” vom 14.09.2006

40.000,00 €

( erhöhte Finanzierungskosten wegen Mehrkaufpreis

(Zeitraum 14.09. – 06.02.2008)

5.764,05 €

( erhöhte Grunderwerbssteuer durch Mehrkaufpreis

1.400,00 €

( zusätzlicher Finanzierungsaufwand durch erhöhte Grunderwerbssteuer (Zeitraum 14.09. – 31.01.2007)

52,13 €

( Gerichtskosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens 8 O 360/06 LG Dortmund

432,00 €

( erstrangiger Teilbetrag der durch den Baustopp vom 12.09. – 20.09.2006 verursachten Mehrkosten

3.241,18 €

( Kosten der eigenen anwaltlichen Vertretung gegenüber der L GmbH & Co. KG

10.241,41 €

( Notarkosten für die Beurkundung der sog. Heilungsurkunde vom

14.09.2006

abzüglich anteiliger Kosten für die ohnehin notwendige Beurkundung der Auflassung

2.452,65 €

– 498,02 €

63.085,40 €

Hierzu gilt im Einzelnen Folgendes:

(1)

Die Mehrbelastung der Klägerin mit einem im Vergleich zum ursprünglichen Vertragsangebot vom 24.09.2005 um 40.000,00 € höheren “Kaufpreis” als Folge einer entsprechenden Nachforderung der L GmbH & Co. KG ergibt sich aus der entsprechenden Regelung zu Teil B I des sogenannten Heilungsvertrages vom 14.09.2006 (Anl. K 3) und wird vom Beklagten als solche auch nicht in Abrede gestellt. Dass durch den von der Klägerin akzeptierten Mehrpreis von 40.000,00 € nach Teil B Ziffer I § 3 Nr. 6 (S. 5 des Vertrages) auch die in Teil B § 3 Abs. 1 des ursprünglichen Vertragsangebots geregelte Zinsforderung der Verkäuferin (i.H.v. 7,5 % p.a. aus 520.000,00 € s.d. 01.11.2005) miterledigt wurde, muss sich die Klägerin dabei im Rahmen des zur Schadensfeststellung nach der sogenannten Differenzhypothese vorzunehmenden Vermögensvergleichs nicht schadensmindernd entgegen halten lassen, da die Zinsforderung zwar aufgrund ihrer Abhängigkeit von der Vorlage einer Pfandentlassungserklärung innerhalb näher bezeichneter Frist -wie im Heilungsvertrag auch ausdrücklich festgestellt wurde- zwischen den Vertragsparteien streitig war, ohne Einbeziehung in den Heilungsvertrag aber dessen zeitnahes Zustandekommen im Zweifel verhindert und die Klägerin so wie dargelegt dem Risiko eines noch höheren Schadens ausgesetzt hätte.

(2)

Nicht bestritten ist weiter, dass die Klägerin die Kaufpreismehrforderung voll finanziert hat und dafür nach am 14.09.2006 erfolgter Überweisung (auch) des Mehrbetrages auf das Notaranderkonto des Notars F (Anl. K 13 = Bl. 68 GA) im Zeitraum 14.09.2006 – 06.02.2008 bei wechselnden Zinssätzen (vgl. Bl. 12 GA) entsprechend den zum Beleg vorgelegten Rechnungsabschlüssen der W eG (Anl. K 5) Zinsen in Höhe von insgesamt 5.764,05 € hat zahlen müssen. Da eine Verzinsung der geltend gemachten Hauptforderung -wohl im Anschluss an die vorprozessuale Zahlungsaufforderung mit Schriftsatz der Klägervertreter vom 20.03.2007 unter Fristsetzung auf den 15.04.2007 (Anl. K 9) gestaffelt begehrt wird und in der Zahlungsaufforderung nur bis zum 30./31.01.2007 aufgelaufene Zinsen berücksichtigt werden (S. 3 des genannten Schriftsatzes), scheint die Forderungsberechnung der Klägerin insoweit unbedenklich, insbesondere steht insoweit kein Verstoß gegen § 248 BGB in Rede, da die Klägerin ihren Zinsschaden als Teil ihrer Hauptforderung geltend macht.

(3)

Unwidersprochen ist daneben auch die Behauptung der Klägerin, dass sie als Folge der Vereinbarung eines um 40.000,00 € erhöhten Kaufpreises um 1.400,00 € höhere Grundsteuern hat zahlen müssen, was -so die unbestrittene Behauptung der Klägerin- wegen auch hier in Anspruch genommener Vollfinanzierung im Zeitraum 14.09.2006 – 31.01.2007 einen weiteren Zinsschaden von 52,13 € nach sich zog.

(4)

Die zum Gegenstand der Klage gemachten, ihr auferlegten Gerichtskosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens 8 O 360/06 LG Dortmund in Höhe von 432,00 € wie auch deren Ausgleich belegt die Klägerin dagegen durch die als Anlage K 6 zur Klageschrift vorgelegte Kostenrechnung samt zugehörigem Überweisungsbeleg. Dass die Verkäuferin auch bei zweifelsfreiem Zustandekommen des Kaufvertrages aufgrund der vom Beklagten beurkundeten Annahmeerklärung anschließend Veranlassung gesehen und zudem auch eine rechtliche Handhabe gehabt hätte, im Wege der einstweiligen Verfügung einen Baustopp auf dem veräußerten Grundstück zu erwirken, ist weder dargetan noch erkennbar.

(5)

Hinsichtlich der von der Klägerin nach bereits in erster Instanz erfolgter teilweiser Klagerücknahme zuletzt noch mit 5.125,31 € bezifferten Kosten des aufgrund der einstweiligen Verfügung vom 08.09.2006 veranlassten Baustopps auf dem erworbenen Grundstück, den die Klägerin nach Maßgabe der im Senatstermin vom 19.03.2010 abgegebenen Protokollerklärung ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe eines erstrangigen Teilbetrages von 3.241,18 € zum Gegenstand ihrer Klage macht, sieht der Senat dagegen nach dem Ergebnis der hierzu durchgeführten Beweisaufnahme aufgrund der Aussage des Zeugen H als bewiesen an, dass die dem zugrunde liegende, als Anlage K 7 zur Klageschrift vorgelegte Rechnung der Fa. X Bau vom 17.11.2006 jedenfalls in Höhe des vorgenannten Teilbetrages berechtigt und daher von der Klägerin -angesichts durch Bescheinigung des Finanzamtes E-Ost vom 31.03.2010 (Bl. 254 GA) belegter fehlender Vorsteuerabzugsberechtigung unter Einschluss der hierin enthaltenen Mehrwertsteuer- auch auszugleichen war.

Wie der als Bauleiter der Fa. X mit den maßgeblichen Vorgängen befasste Zeuge H, an dessen Glaubwürdigkeit zu zweifeln der Senat keinen Anlass sieht, glaubhaft bekundet hat, führte der seitens der Verkäuferin erwirkte Baustopp dazu, dass die Bauarbeiten auf dem von der Klägerin erworbenen Grundstück am 12.09.2006 unterbrochen werden mussten und anschließend bedingt durch den notwendigen Vorlauf -etwa durch das Freiwerden der vorübergehend auf anderen Baustellen eingesetzten Arbeiter der als Subunternehmer eingeschalteten Fa. K- erst am 20.09.2006 fortgesetzt werden konnten. Dies wiederum hatte -so der Zeuge H weiter- u.a. zur Folge, dass der Fa. K von ihr gesondert berechneter und an die Klägerin weitergegebener Mehraufwand dadurch entstanden ist, dass sie auf der Baustelle der Klägerin eingesetzte Arbeitskräfte am 12.09.2006 vorzeitig freistellen und Baumaterial, das an sich von anderen Baustellen direkt auf die Baustelle der Klägerin hätte transportiert werden sollen, vorübergehend auf ihr Lager nehmen musste, um es nach am 20.09.2006 erfolgter Wiederaufnahme der Arbeiten sodann -mit entsprechendem logistischem Mehraufwand- von dort aus an die Baustelle der Klägerin zu verbringen. Ausweislich der als Anlage zur Rechnung der Fa. X Bau vom 17.11.2006 vorgelegten Aufstellung hatte allein dies Kosten in Höhe von (469,20 € + 77,70 € + 234,60 € = 781,50 € zzgl. 16 % MwSt. =) 906,54 € zur Folge. Weiterer, der Fa. X Bau entstandener und von dieser durch Rechnung vom 17.11.2006 mit 2.560,00 € zzgl. 16 % MwSt. = 2.969,60 € an die Klägerin weitergegebener Mehraufwand beruhte nach auch insoweit uneingeschränkt glaubhaften Angaben des Zeugen H darauf, dass die Baustelleneinrichtung bedingt durch den angeordneten Baustopp entsprechend länger vorgehalten werden musste und zusätzlicher Zeitaufwand aufgrund der notwendigen Bekanntgabe des Baustopps auf der Baustelle, der anschließend vorzunehmenden Sicherung der Baustelle und deren nachfolgende Überprüfung während der Dauer des Baustopps anfiel.

(6)

Zum Beleg verauslagter eigener Anwaltskosten aus Anlass der Auseinandersetzung mit der Fa. L GmbH & Co. KG über die Wirksamkeit des geschlossenen Grundstückskaufvertrages wie auch entstandene Notarkosten im Zusammenhang mit der Beurkundung der Heilungsurkunde vom 14.09.2006 verweist die Klägerin auf die als Anlagen K 8 und 8a zur Klageschrift vorgelegten Rechnungen der Klägervertreter vom 23.01.2007 sowie des Notars F vom 21.03.2007, letztere reduziert um einen als Sowieso-Kosten akzeptierten und daher schon erstinstanzlich zum Gegenstand einer teilweisen Klagerücknahme gemachten Teilbetrag von 498,02 € (Bl. 52 GA), wobei auch hier beide Rechnungen Mehrwertsteuer umfassen, die die Klägerin mangels bestehender Vorsteuerabzugsberechtigung (s.o.) als Schaden ersetzt verlangen kann.

5.

Da lediglich ein fahrlässiges Pflichtversäumnis des Beklagten in Rede steht, ist negative Anspruchsvoraussetzung eines Amtshaftungsanspruchs zwar das -von der Klägerin darzulegende und im Streitfalle auch zu beweisende (vgl. nur BGH NJW 1996, 520 ff)- Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit i.S.d. § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO, die gegeben wäre, wenn sich aus dem Sachverhalt selbst anderweitige Ersatzansprüche ergäben, die demselben Tatsachenkreis entspringen, aus dem auch eine etwaige Haftung des Beklagten folgt und die zudem begründete Aussicht auf Erfolg bieten (BGH aa0; BGH NJW-RR 2005, 284 ff m.w.N.). Als anderweitige Ersatzmöglichkeit der Klägerin kämen hier indes allein Ansprüche der Klägerin im Zusammenhang mit dem von ihr eingeholten, anschließend zur Grundlage der Beurkundung des Beklagten gemachten Entwurf der Annahmeerklärung vom 15.12.2005 in Betracht, der dabei zwar nach Behauptung des Beklagten -und so auch die Feststellung im Tatbestand des angefochtenen Urteils (§ 314 ZPO)- entgegen abweichender Darstellung des Geschäftsführers der Klägerin vor dem Senat (Berichterstattervermerk zum Senatstermin vom 19.03.2010, dort S. 4 = Bl. 244 GA) von dem Notar F gefertigt sein soll, dies aber nach unwidersprochener Behauptung der Klägerin nicht etwa aufgrund eines diesem erteilten anwaltlichen Auftrags oder eines Auftrags nach § 24 BNotO, sondern in Vorbereitung einer eigenen Beurkundung der Annahmeerklärung, was im Übrigen auch durch den Umstand bestätigt wird, dass der Urkundsentwurf -wie der Beklagte bei seiner Anhörung vor dem Senat eingeräumt hat (Berichterstattervermerk zum Senatstermin vom 19.03.2010, dort S. 5 = Bl. 245)- unter dem Wappen den Namen des Notars F auswies. In Betracht käme bei dieser Sachlage danach allenfalls ein (weiterer) Amtshaftungsanspruch der Klägerin nach § 19 Abs. 1 BNotO (auch) gegen den Notar F, der indes keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne des § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO wäre (Sandkühler, aa0. Rn. 192 unter Hinweis auf Schlüter/Knippenkötter, Die Haftung des Notars, 2004, Rn. 639; Wöstmann, aa0. Rn. 2200 unter Hinweis auf BGH WM 1992, 1533; WM 1996, 30 ff, 32).

6.

Der Klägerin ist schließlich auch kein anspruchsminderndes Mitverschulden (§ 254 BGB) anzulasten. Als Ansatzpunkt käme insoweit zwar der Umstand in Betracht, dass ihr Geschäftsführer es unterlassen hat, dem Beklagten das Angebot vom 24.09.2005 zu überlassen, nachdem dieser -so sein durch die Aussage des Zeugen y bestätigter Vortrag (Bl. 98, 103 GA)- darauf hingewiesen hatte, dass ihm dieses nicht vorliege und er deshalb zu dessen Inhalt und Bestimmungen nichts sagen könne, was (nach Aussage des Zeugen y Bl. 103 GA: “sinngemäß”) Gefahren/Risiken in sich berge. Allerdings lässt sich nicht ausschließen, dass es gerade Folge der dem Beklagten als Pflichtverletzung anzulastenden unzureichenden Aufklärung und Belehrung war, dass der Geschäftsführer der Klägerin sich der Tragweite ihm erteilter Hinweise und der drohenden Gefahr einer Divergenz von Angebots- und Annahmeerklärung nicht bewusst war, was zum Nachteil des für ein Mitverschulden der Klägerin beweisbelasteten Beklagten ausschlägt.

Ähnlich verhält es sich mit dem Einwand des Beklagten, der geschäftserfahrenen Klägerin (bzw. deren Geschäftsführer) habe das Fehlen der in Grundstücksverträge an sich üblichen Vollstreckungsunterwerfungserklärung des Käufers gleichsam ins Auge springen müssen. Wie im Regelfall bei ähnlich gelagerten Fallkonstellationen kann der Klägerin nicht als Mitverschulden vorgeworfen werden, einen Umstand verkannt zu haben, über dessen Relevanz sie der Beklagte bei pflichtgemäßem Verhalten hätte aufklären müssen (Sandkühler, aa0. § 19 Rn. 169).

Schließlich lässt sich ein Mitverschulden der Klägerin auch nicht daraus herleiten, dass sie sehenden Auges ein wirtschaftliches Risiko eingegangen ist, indem sie sich bereits vor Beurkundung ihrer Annahmeerklärung vom 15.12.2005 und weit vor wirksamem Zustandekommen eines Kaufvertrages über das von ihr zu bebauende Grundstück -und damit entgegen eigener Darstellung (Bl. 9 GA) mitnichten im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages- im Verhältnis zu bauwilligen Käufern vertraglich gebunden und auch bereits mit der Bauausführung begonnen hatte. Denn unabhängig von in den einzelnen Erwerberverträgen enthaltenen Rücktrittsklauseln hätte sich dieses Risiko bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten nicht realisiert, während sich umgekehrt die Klägerin erst aufgrund des Versäumnisses des Beklagten veranlasst gesehen hat, zur Abwendung (noch) weitergehender Schäden in (kostenträchtige Nach-) Verhandlungen mit der Verkäuferin einzutreten und als deren Ergebnis eine erhöhte Kaufpreisforderung zu akzeptieren; Entsprechendes gilt für den von der Verkäuferin im Wege einstweiliger Verfügung erwirkten Baustopp. Dass die Klägerin durch mit den Erwerbern vereinbarte, vom Beklagten als zu kurzfristig angesetzt bemängelte Fertigstellungstermine unter zusätzlichen Zugzwang gesetzt hat, vermag der Senat dagegen nicht als zumindest mitursächlich für die entstandenen und zum Gegenstand der Klage gemachten Schäden festzustellen.

7.

Der zur Hauptforderung geltend gemachte Anspruch der Klägerin auf Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 59.331,75 € seit dem 21.04.2007 und aus weiteren 3.753,65 € seit Rechtshängigkeit folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 291 BGB und knüpft hinsichtlich des erstgenannten Teilbetrages zeitlich an die vorprozessuale Zahlungsaufforderung vom 20.03.2007 -dort allerdings unter Fristsetzung auf den 15.04.2007- an.

8.

Der von der Klägerin erstinstanzlich geltend gemachte Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.761,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit ist dagegen vom Berufungsantrag der Klägerin (Bl. 189 GA) nicht mehr umfasst, allein die im Rahmen der Berufungsbegründung (Bl. 201 GA) erfolgte umfassende Bezugnahme der Klägerin auf ihr erstinstanzliches Vorbringen reicht gleichfalls nicht aus, den Anspruch zum Gegenstand der Berufung zu machen, da es sich hierbei um einen prozessual eigenständigen Anspruch handelt, der daher -wie ein Zinsanspruch- einer selbständigen (Berufungs-) Begründung bedarf (vgl. zum Zinsanspruch Zöller-Heßler, aa0. § 520 Rn. 38).

9.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Zulassungsvoraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

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