OLG Jena, Beschl. v. 9.9.2021 – 3 W 296/21

OLG Jena, Beschl. v. 9.9.2021 – 3 W 296/21

Im Rahmen einer sog. Angestelltenvollmacht für sämtliche Mitarbeiter des Notars ist eine
namentliche Nennung der Mitarbeiter nicht zwingend erforderlich. Die Auswahl des eines von mehreren möglichen
Notariatsangestellten als im konkreten Fall berufene Vertreter und
zugleich dessen Identifizierung als „sein Notariatsangestellter“ zum Zeitpunkt der Vornahme des
Vertretergeschäfts obliegt dem Urkundsnotar, der seinerseits von den Beteiligten umfassend
bevollmächtigt ist. Die Auswahl erfolgt im Regelfall im Rahmen der über das Vertretergeschäft
aufgenommenen Urkunde, sodass die Vorlage einer sonst in Betracht kommenden gesonderten
Eigenurkunde des Notars zum Nachweis der beruflichen Stellung seines Angestellten nicht erforderlich ist.

Gründe:

I.
Mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 27.05.2021 (Ur.-Nr. …../21) verkaufte
die Beteiligte zu 3 das im Bestandsverzeichnis des im Betreff bezeichneten Grundbuchs unter
lfd. Nr. 20 gebuchte Grundstück an die Beteiligten zu 1 und 2. Die Beteiligte 3 bevollmächtigte
die Beteiligten zu 1 und 2, zur Finanzierung des Kaufpreises und geplanter Investitionsmaßnahmen
das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten in beliebiger
Höhe nebst Zinsen und Nebenleistungen zu belasten. Die Beteiligten zu 1 bis 3 erteilten ihrerseits
den „jeweiligen Angestellten des Notars“ eine entsprechende Belastungsvollmacht. Wegen
der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf § 10 Abs. 3 der Urkunde. Mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten
Notars vom 04.06.2021 (Ur.-Nr. …../21) bestellte Frau D. F., „dienstansässig
in 0……. C, M …“ – dabei handelt es sich um die Anschrift der Geschäftsstelle des Urkundsnotars
– „dem Notar von Person bekannt“, zugunsten der Beteiligten zu 4 eine Grundschuld über
265.000,- € nebst 12 % Zinsen jährlich und bewilligte die Eintragung im Grundbuch. Nach dem Inhalt
der Urkunde handelte Frau D. F. hierbei unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die Vollmacht
in der Urkunde vom 27.05.2021 für die Beteiligten zu 1 bis 3. Der Urkundsnotar beantragte
mit Schriftsatz vom 15.07.2021 die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ausdrücklich
auch im Namen der Beteiligten zu 4. Das Grundbuchamt erließ am 23.07.2021 eine Zwischenverfügung
und beanstandete den fehlenden Nachweis der Vollmacht für Frau D. F. in der Form des
§ 29 GBO. Für dessen Vorlage setzte der Grundbuchrechtspfleger eine Frist und kündigte für
den Fall deren fruchtlosen Ablaufs die Zurückweisung des Antrags an. Dagegen richtet sich die
vom Urkundsnotar eingelegte Beschwerde. Die namentliche Nennung der bevollmächtigten Angestellten
sei nicht erforderlich, weil sich im Wege der Auslegung ergebe, dass sich die Vollmacht
auf sämtliche Angestellten des Notars zum Zeitpunkt der Vornahme des Vertretergeschäfts be-
ziehe. Er habe Frau D. F. bei der Protokollierung der Grundschuldbestellung als seine Angestellte
identifiziert, so dass auch insoweit den Anforderungen des § 29 GBO Rechnung getragen
sei. Das Grundbuchamt hat der „sofortigen Beschwerde“ mit Beschluss vom 28.07.2021 nicht
abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht vorgelegt. Die von der Beschwerde angeführten
obergerichtlichen Entscheidungen seien nicht einschlägig, zudem sei der Nachweis, dass
es sich bei der die Bewilligung abgebenden Person um eine Angestellte des Urkundsnotars handele,
in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO kaum zu führen. Im Ergebnis sei daher die Rechtsprechung
des Oberlandesgerichts Frankfurt richtig, dass es der namentlichen Bezeichnung
des oder der bevollmächtigten Notarangestellten bedürfe.

II.
Die Beschwerde – es handelt sich nicht um eine sofortige, sondern vielmehr um eine unbefristete
Beschwerde – ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Die Berechtigung
des Urkundsnotars, für die Beteiligten Beschwerde einzulegen, ergibt sich aus § 15
Abs. 2 GBO; macht der Notar wie hier nicht deutlich, für wen er Beschwerde einlegt, ist von einer
Einlegung im Namen aller Antragsberechtigter auszugehen (Demharter, GBO, § 15 Rn. 11
m.w.N.). Die Beschwerde führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung, weil das vom Grundbuch
angenommene Eintragungshindernis nicht besteht; Frau D. F. hat die Eintragungsbewilligung
für die Grundschuld wirksam als Bevollmächtigte der Beteiligten zu 1 bis 3 abgegeben.
Allerdings ist die Frage, ob die Erteilung einer sogenannten Angestelltenvollmacht die namentliche
Bezeichnung des oder der Bevollmächtigten erfordert oder auch eine Formulierung wie im
vorliegenden Fall den grundbuchrechtlichen Anforderungen genügt und in welcher Weise die Anforderungen
an den Vollmachtsnachweis erfüllt werden können, insbesondere in der Rechtsprechung
umstritten. Während das Oberlandesgericht Frankfurt (NotBZ 2008, 123 ff.) eine Bevollmächtigung
ohne namentliche Bezeichnung für unzulässig hält, beurteilen dies das Oberlandesgericht
Dresden (NotBZ 2012, 135 ff), das Brandenburgische Oberlandesgericht (Rpfleger
2013, 386 f.) und das Oberlandesgericht Naumburg (NotBZ 2014, 272 f.) anders. Auch der Senat
(NotBZ 2015, 343) hat – außerhalb der seinerzeit tragenden Entscheidungsgründe – seine Absicht
geäußert, sich dieser überwiegenden, auch in der Literatur befürworteten (Demharter,
a.a.O., § 15 Rn. 3.4.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn. 198; Volmer in: Keller/Munzig,
KEHE § 15 Rn 72; Gergaut NotBZ 2008, 124 f.; NotBZ 2012, 125 ff.; Otto NotBZ 2015, 343 f.) Auffassung
anzuschließen. Er hält hieran nach erneuter Prüfung fest.

Das Grundbuchamt musste vor Eintragung der Grundschuld gemäß § 19 GBO prüfen, ob die
Eintragungsbewilligung wirksam erklärt worden ist. Sie wurde hier von Frau D. F.als Vertreterin
der Beteiligten zu 1 bis 3, insbesondere der noch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragenen
Beteiligten zu 3 abgegeben. In einem solchen Fall hat das Grundbuchamt die Wirksamkeit
der in der Form des § 29 GBO nachzuweisenden Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht
selbständig zu prüfen (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 74.2 m.w.N.). Davon ist das Grundbuchamt
hier im Ansatz zutreffend ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung wurde indessen
eine wirksame Bevollmächtigung von Frau D. F. nachgewiesen.

Die Abgabe rechtsgeschäftlicher oder wie hier verfahrensrechtlicher Erklärungen durch Notarangestellte
als Vertreter (sog. Angestelltenvollmacht) beruht regelmäßig auf einer Bevollmächtigung
durch Kundgabe gemäß § 171 Abs. 1, 1. Alt. BGB. Nach dieser Vorschrift ist dann, wenn jemand
durch besondere Mitteilung an einen Dritten kundgegeben hat, dass er einen anderen bevollmächtigt
habe, dieser auf Grund der Grund der Kundgebung dem Dritten gegenüber zur Vertretung
befugt. Übertragen auf die Angestelltenvollmacht stellt die notarielle Niederschrift der Bevollmächtigung
die besondere Mitteilung dar. Adressat der Kundgabe sind jedenfalls das Grundbuchamt
und der Urkundsnotar; letzterer kontrolliert die nur vor ihm gestattete Ausübung der Vollmachtsbetätigung.
Liegt kein Widerruf gegenüber dem Mitteilungsadressaten vor, gilt eine nach
§ 117 Abs. 1 GBO erteilte Vollmacht gemäß § 171 Abs. 2 BGB als fortbestehend (OLG Brandenburg,
a.a.O. m.w.N.).

Im vorliegenden Fall haben die Beteiligten zu 1 bis 3 in der notariellen Urkunde vom 27.05.2021
und damit in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO die „jeweiligen Angestellten des Notars“ unter
Befreiung von § 181 BGB zur Bestellung von Grundpfandrechten an dem betroffenen Grundstück
in beliebiger Höhe bevollmächtigt, ohne diese Angestellten namentlich zu benennen. Ergeben
sich Zweifel bezüglich des Inhalts einer Vollmacht, ist diese nach den Grundsätzen für die
Auslegung von Grundbucherklärungen auszulegen. Bei der Auslegung ist entsprechend § 133
BGB auf Sinn und Wortlaut abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als
nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Dabei dürfen außerhalb der Eintragungsbewilligung
liegende Umstände nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres
erkennbar sind. Zu beachten ist zudem, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende
Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen
der Auslegung Grenzen setzen. Eine Auslegung kommt daher nur in Betracht, wenn
sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 75, 28
m.w.N.). Bei Berücksichtigung dieser Grundsätze ist der erteilten Vollmacht mit der notwendigen
Bestimmtheit zu entnehmen, dass die bei dem die Grundschuldbestellung beurkundenden
Notar zu diesem Zeitpunkt beschäftigten Notariatsangestellten zur Abgabe der Eintragungsbewilli-
gung für die Grundschuld bevollmächtigt sind. Die für eine wirksame Bevollmächtigung nach §
171 BGB unerlässliche Bezeichnung der Person des Bevollmächtigten erfolgt zwar in der Regel
durch namentliche Benennung, setzt sie aber nicht ausnahmslos und zwingend voraus. Die Erteilung
einer sog. Angestelltenvollmacht beruht nämlich regelmäßig nicht auf einem persönlichen
Verhältnis zwischen Vollmachtgeber und -nehmer. Auch im Fall der namentlichen Auflistung
einiger oder sämtlicher beim beurkundenden Notar beschäftigten Notariatsangestellten
sind diese den Vollmachtgebern in der Regel nicht bekannt. Für die Auswahl der zu bevollmächtigenden
Personen ist bei der sog. Angestelltenvollmacht vielmehr deren berufliche Stellung als
Notariatsangestellte und das sich hieraus ergebende Näheverhältnis zu dem mit der Vertragsabwicklung
und -durchführung betrauten Urkundsnotar ausschlaggebend. Es ist daher – anders als
im Regelfall einer rechtsgeschäftlichen Vertretung – zur hinreichend deutlichen Bezeichnung der
in Betracht kommenden Vertreter deren namentliche Nennung nicht zwingend erforderlich. Vielmehr
ist eine Vollmacht wie sie hier in der Urkunde vom 27.05.2021 erteilt wurde, regelmäßig dahin
auszulegen, dass sie sich auf sämtliche Angestellten des Notars zum Zeitpunkt der Vornahme
des Vertretergeschäfts bezieht (OLG Brandenburg a.a.O., OLG Dresden, a.a.O.).

Die Auswahl des unter mehreren in Betracht kommenden Notariatsangestellten als im konkreten
Fall berufenen Vertreters und zugleich dessen Identifizierung als „sein Notariatsangestellter“
zum Zeitpunkt der Vornahme des Vertretergeschäfts obliegt dem Urkundsnotar, der seinerseits
von den Beteiligten umfassend bevollmächtigt ist. Sie erfolgt im Regelfall im Rahmen der über
das Vertretergeschäft aufgenommenen Urkunde – erneut in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO
– so dass die Vorlage einer sonst in Betracht kommenden gesonderten Eigenurkunde des Notars
zum Nachweis der beruflichen Stellung seines Angestellten nicht erforderlich ist (OLG Brandenburg,
a.a.O.). Auch im vorliegenden Fall konnte das Grundbuchamt aus der Mitteilung i.S.v.
§ 171 Abs. 1 BGB zweifelsfrei auf die Bevollmächtigung und auf die Person des Vertreters schließen.
Allerdings wurde die als Vertreterin handelnde Frau D. F. in der Grundschuldbestellungsurkunde
vom 04.06.2021 nicht ausdrücklich als Notarangestellte des Urkundsnotars bezeichnet; insoweit
unterscheidet sich der Sachverhalt von denjenigen Konstellationen, die den zitierten Entscheidungen
des Brandenburgischen Oberlandesgerichts und des Oberlandesgerichts Dresden
zugrunde lagen. Bei der Auslegung dieser Urkunde ist jedoch zu berücksichtigen, dass der
Notar dort nicht nur angegeben hat, Frau D. F. sei ihm von Person bekannt und an der Adresse
seiner Amtsstelle dienstansässig, sondern konkret auf die Belastungsvollmacht in der Urkunde
vom 27.05.2021 Bezug genommen hat. Dort sind als mögliche Bevollmächtigte nur die Beteiligten
zu 1 und 2, die bei der Bestellung der Grundschuld ersichtlich nicht mitwirkten und die Angestellten
des Notars benannt. Die Gesamtschau dieser Erklärungen ermöglicht dem Grundbuch-
amt noch eine zweifelsfreie Identifizierung von Frau D.F. als Angestellte des Urkundsnotars
zum Zeitpunkt der Grundschuldbestellung und damit als zur Abgabe der Eintragungsbewilligung
berufenen Vertreterin, auch wenn die ausdrückliche Benennung als Notariatsangestellte aus
Sicht des Senats vorzugswürdig gewesen wäre.

III.
Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst, weil für die erfolgreiche
Beschwerde keine Gerichtsgebühren entstehen und andere Beteiligte, denen die Erstattung
außergerichtlicher Kosten aufgegeben werden könnte, nicht vorhanden sind. Wenngleich der Sache
im Hinblick auf die kontroverse obergerichtliche Rechtsprechung grundsätzliche Bedeutung
nicht abgesprochen werden kann, kommt die Zulassung der Rechtsbeschwerde von vornherein
nicht in Betracht, weil die Beteiligten durch die Entscheidung des Senats nicht beschwert sind.
Dieser Beschluss ist daher mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.

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