OLG Köln, Beschluss vom 12.05.2017 – 2 Wx 104/17

OLG Köln, Beschluss vom 12.05.2017 – 2 Wx 104/17

Tenor
Die Beschwerde des Beteiligten 2) gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 19.01.2017, 6 OH 4/16, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu 2) zu tragen. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe
I.

Die Beteiligte zu 1) ist Rechtsnachfolgerin der Q L Park GmbH & Co. KG mit Sitz in X. Diese erwarb mittels Grundstückskaufvertrages vom 10.11.2015 von der Stadt L2 mehrere Grundstücke in der L Straße in L2 zum Kaufpreis von insgesamt 3.585.000 €. Der Kaufvertrag enthielt in § 4 Abs. 1 eine Verpflichtung der Käuferin, die Grundstücke nur mit Wohnhäusern zu bebauen und nur zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Käuferin beabsichtigte den gewerblichen Weiterverkauf der zu errichtenden Wohnhäuser. Der Kaufvertrag wurde von dem Beteiligten zu 2) unter der Urkunden-Nr. 2xxx/2015 notariell beurkundet.Am 30.12.2015 stellte der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) unter der Rechnung-Nr. 24653 die angegriffene Rechnung i.H.v. 33.082,60 € (Bl. 47f. d.A.). Dabei hat der Beschwerdeführer als Geschäftswert für die Bauverpflichtung in § 4 Abs. 1 des Kaufvertrages 20 % der voraussichtlichen Herstellungskosten – mithin einen Betrag i.H.v. 3.000.000 € – in Ansatz gebracht. Unter dem 02.02.2016 sowie 21.04.2016 nahm der Beschwerdeführer Änderungen der Rechnung vor, die sich jedoch nicht auf den Geschäftswert der Bauverpflichtung bezogen.

Mit Schriftsatz vom 09.02.2016 hat die Beteiligte zu 1) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 Abs. 1 GNotKG gestellt und sich zur Begründung darauf berufen, dass der Geschäftswert für die Bauverpflichtung nach § 50 Nr. 3 a) GNotKG nur mit 20 % des Verkehrswerts der unbebauten Grundstücke – mithin einem Betrag i.H.v. 717.000 € – zu bemessen sei, da es sich um Wohngebäude – und nicht um gewerblich genutzte Bauwerke – handele.

Das beteiligte Notariat ist dem Antrag der Beteiligten zu 1) entgegengetreten. Der Beteiligte zu 2) hat vorgetragen, dass mit der Vorschrift des § 50 Nr. 3 a) GNotKG die Errichtung eines Eigenheims zu privater Nutzung privilegiert werden solle. Da die Antragstellerin die zu errichtenden Gebäude nicht für eigene Wohnzwecke verwende, sondern die Realisierung ihres Gewerbebetriebes durch den gewerblich betriebenen Weiterverkauf wahrnehme, würde es sich um eine gewerbliche Nutzung im Sinne des § 50 Nr. 3 b) GNotKG handeln.

Die Bezirksrevisorin bei dem Landgericht Bonn hat sich in ihrer Stellungnahme vom 07.04.2016 (Bl. 75 ff. d. A.) der Einschätzung des Beteiligten zu 2) angeschlossen.

Das Landgericht Bonn hat die Kostenrechnung des Beteiligten zu 2) vom 30.12.2015 (in der Fassung vom 21.04.2016) durch Beschluss vom 19.01.2017 aufgehoben und neu gefasst, wobei die Kammer für die Wertberechnung der übernommenen Bauverpflichtung nach § 50 Nr. 3 a) GNotKG lediglich 20 % des Verkehrswertes der unbebauten Grundstücke (also 717.000 €) herangezogen hat. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass dem Gesetzestext jeglicher Anhaltspunkt für eine Differenzierung zwischen der Errichtung eines Wohnhauses zu eigenen Wohnzwecken und der Errichtung eines Wohnhauses zu Investitionszwecken fehle. Im Übrigen bietet die Gesetzesbegründung für eine verbraucherorientierte Privilegierung des Eigenheimes keine Grundlage.

Gegen diesen dem Beschwerdeführer am 27.01.2017 zugestellten Beschluss richtet sich seine auf Anweisung der Präsidentin des Landgerichts Bonn am 23.02.2017 beim Landgericht Bonn eingegangene Beschwerde vom 22.02.2017 (Bl. 114 d. A.). Bezüglich der Einzelheiten seines Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 21.03.2017 (Bl. 118 f. d. A.) Bezug genommen.

Das Landgericht Bonn hat der Beschwerde durch Beschluss vom 19.04.2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 129 f. d. A.).

II.

Die Beschwerde des Notars ist gem. § 129 Abs. 1 GNotKG statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere in rechter Form (§§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 64 Abs. 1 und 2 FamFG) und rechter Frist (§§ 130 Abs. 3 S. 1, 63 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 FamFG) eingelegt worden. In der Sache hat die Beschwerde indes keinen Erfolg.

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Vorschrift des § 50 Nr. 3 a) GNotKG für die Wertberechnung der übernommenen Bauverpflichtung in § 4 Abs. 1 des notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages vom 10.11.2015 zugrundezulegen ist. Zutreffend hat die Kammer angenommen, dass diese Vorschrift auch dann Anwendung findet, wenn der bauverpflichtete Käufer keine eigene Nutzung der Wohnhäuser beabsichtigt, sondern diese – etwa als Bauträger – gewerbsmäßig weiter veräußern will. In der Literatur wird zwar, wie auch der Beschwerdeführer und die Bezirksrevisorin anführen, die Bauverpflichtung bei Wohnimmobilien zum Zweck des Verkaufs, insbesondere beim Kauf eines Grundstücks durch einen Bauträger, der Vorschrift des § 50 Nr. 3 b) GNotKG zugeordnet, so das Ausgangswert die Herstellungskosten wären (vgl. hierzu Korinthenberg, Gerichts- und Notarkostengesetz, 19. Aufl. 2015, § 50 Rn. 21; Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Aufl. 2016, § 50 Rn. 10; Fackelmann/Heinemann, GNotKG, § 50 Rn. 11). Der Senat vermag diesen Kommentierungen jedoch keine nachvollziehbare Begründung für die Differenzierung zwischen privat und gewerblich genutzten Wohnimmobilien zu entnehmen. Dem steht, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, der Wortlaut der Vorschrift entgegen. Danach ist ausschließlich maßgeblich, ob das errichtete Bauwerk als Wohngebäude oder gewerblich genutzt werden soll, nicht aber, ob die Wohnnutzung zu eigenen Zwecken oder zu Investitionszwecken beabsichtigt ist. Auch den Gesetzesmaterialien lässt sich eine Privilegierung der privaten Wohnnutzung nicht entnehmen (vgl. BT-Drucksache 17/11471, S. 170). Wenn dort ausgeführt wird, dass bei der Verpflichtung zur Errichtung einer Gewerbeimmobilie „die Anknüpfung an die voraussichtlichen Herstellungskosten sachgerechter“ erscheint, „da bei derartigen Verträgen zwecks Ansiedlung von Gewerbe der Kaufpreis bzw. der Wert von Grund und Boden eine untergeordnete Rolle spielen kann“, so bezieht sich dies ausdrücklich auf gewerblich genutzte Immobilien, und gerade nicht auf Wohngebäude, die zu Investitionszwecken errichtet werden. Unabhängig davon ist die Kammer zutreffend davon ausgegangen, dass sich auch bei Bauträgern niedrigere Erwerbskosten auf die Kalkulation der Kaufpreise auswirken und insofern zu einer Privilegierung von Wohnimmobilien führen können.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 84 FamFG.

Die Rechtsbeschwerde war zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung aufweist und der Senat in der Frage, ob die Vorschrift des § 50 Nr. 3 a) GNotKG für die Wertberechnung von Bauverpflichtungen bei Wohnimmobilien zum Zweck des Verkaufs Anwendung findet, von der Literatur abweicht (§§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 70 Abs. 2 FamFG).

Die Rechtsbeschwerde ist innerhalb einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe dieses Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht, dem Bundesgerichtshof, Herrenstraße 45 a, 76133 Karlsruhe, einzureichen. Tag der Bekanntgabe ist im Fall der Zustellung dieses Beschlusses der Tag der Zustellung. Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Der Notar kann sich selbst vertreten. Die Rechtsbeschwerdeschrift ist durch diesen Rechtsanwalt bzw. den Notar zu unterschreiben und muss die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde eingelegt wird, sowie die Erklärung enthalten, dass gegen diesen Beschluss Rechtsbeschwerde eingelegt wird. Mit der Rechtsbeschwerdeschrift soll dem Bundesgerichtshof eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Beschlusses vorgelegt werden. Die Rechtsbeschwerde ist, sofern die Rechtsbeschwerdeschrift keine Begründung enthält, innerhalb einer Frist von einem Monat seit der Bekanntgabe dieses Beschlusses zu begründen. Die Rechtsbeschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht. Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist. Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss enthalten die Erklärung, inwieweit der Beschluss angefochten und seine Aufhebung beantragt wird (Rechtsbeschwerdeanträge) sowie die Angabe der Rechtsbeschwerdegründe, und zwar die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt und, soweit die Rechtsbeschwerde darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die diesen Mangel ergeben.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 2.860,00 €

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